[전문가 칼럼]전세사기 근본해법은 협회 법정단체화와 감독, 교육혁신

전세사기 사건으로 세상이 떠들썩하다. 툭하면 불거지는 사회적 문제로 개업 공인중개사에 대한 비난이 거세다. 최근에도 인천 미추홀구 전세사기 주범인 건축왕과 연루돼 중개보조원 등이 징역형을 받았다.

전세사기 왜 끊이지 않나

정부도 발 빠르게 대처에 나섰다. 안심전세앱을 만들고 임대인 정보공개, 처벌강화, 대체주택제공과 주택임대차 관련법도 개정했다. 그런데도 전세사기가 끊이질 않는 이유는 뭘까. 이유는 다양하고 복합적이다.
첫째, 전세사기는 잘못된 주택시장 예측 및 대응, 비합리적인 임대차 관련법 그리고 중개제도의 한계가 빚어낸 합작품이다. 사기꾼들이 이러한 제도적 허점 내지 사각지대를 집중 공격해 애꿎은 피해자를 양산한 것이다.
둘째, 현실적으로 역전세, 깡통전세를 포함한 전세사기는 국민 입장에서 언제든 발생할 수 있는 골치덩어리다. 특히 부동산 경험이 부족한 젊은 층, MZ세대의 부동산경험과 법률 지식 수준은 굉장히 낮은 편이다. 전 재산이나 다름없는 주택의 매매, 임대차계약을 체결함에 있어서 부동산 특성, 시장분석, 물건 및 임대인정보를 비롯해 계약관련 법률, 대출, 보험 등 금융지식, 중개제도를 제대로 모르고 행동하는 경우가 태반이다.
셋째, 전국의 부동산 매매의 35%는 컨설팅회사 등 무자격·무등록 불법거래로 이뤄진다. 이들이 서로 짜고 범죄를 기획하면 지식, 정보가 부족한 소비자는 무방비로 당할 수밖에 없는 구조라는 얘기다.
그렇다면 어떻게 해야 전세사기를 원천적으로 예방하며 근본해법을 찾을 수 있을까. 사후 관리보다는 사전예방이 더 중요하다. 드러난 문제는 복잡해 보이지만 근본적인 답은 간단하다. 국가가 자격사 제도를 운영하는 목적은 시장의 안정성, 거래투명성, 소비자보호라는 본질에 충실하자는 것이다.

부동산은 그 특성상 재산상 피해가 발생하면 그 규모와 파급력은 다른 어떤 업종보다 막대하다. 정부는 사전에 불법행위를 파악, 소비자 피해를 예방해야 해야 한다. 가장 최고, 최선의 예방책은 중개현장에서 계약서를 작성하는 개업 공인중개사의 업무태도, 능력과 역할에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.

예를 들면 세입자가 계약 시 궁금해 하거나 의문을 제기하는 사항이나 문제를 꼼꼼히 기록, 점검, 확인하고 매뉴얼에 따라 임대차계약서를 작성하는 프로세스가 가장 중요하다. 중개사의 임대차관련 법률, 정보, 전세계약서 작성 매뉴얼은 물론 전세 에스크로우(금융회사 일시적 예치)제도는 필수적이다.

등기분석, 권리분석을 통해 드러난 법적문제를 확인, 해결하기 전까지는 계약금을 에스크로우 계좌에 보관하는 방법은 미국 등 선진국에서는 보편화된 제도다. 세입자 보호에 몹시 유용함이 증명됐다. 여러 사정이 불확실한 상황에서 집주인에게 일단 돈이 가면 사기 정황을 인지하더라도 계약 후 법적으로 이를 돌려받기란 쉽지 않은 게 현실이다.
근본 해결책 찾아야

앞으로 어떡해야 할까. 전세사기가 발생하면 정부나 국회, 사법부가 적극 나서더라도 이는 사후약방문에 그칠 뿐 피해자를 구제하거나 재발을 방지하는 원천적인 해결책은 아니다. 때문에 중개사 조직 내에서 자체적으로 정화, 관리감독하는 기능의 정립이 무엇보다도 시급한 과제가 됐다. 2년째 국회에서 표류하고 있는 공인중개사협회 법정단체화를 골자로 하는 공인중개사법 개정안은 그 해답의 실마리가 될 수 있다.
한국공인중개사협회가 소속회원의 불법행위를 지도·감독하고 전문적 교육을 통해 국민재산과 이익보호에 이바지하는 등 사회적 책임을 다할 필요가 있다는 뜻이다. 부동산 거래시장을 모니터링, 감독하는 센터로서의 역할을 충실히 수행케 하는 것이다.
전국 1%도 안 되는 일부 공인중개사의 비윤리적 일탈행위로 전체가 범죄자로 매도되는 상황에서 대부분의 성실한 공인중개사들은 직업적 자부심을 잃고 망연자실할 수밖에 없는 참담한 상황이 벌어지고 있다. 따라서 전세사기 예방을 위한 전세 중개매뉴얼 작성, 임대차계약 전문교육, 전세 에스크로우 제도 도입 등 최소한의 안전장치 마련이 시급한 과제가 아닐 수 없다.

공인중개사협회의 법정단체화도 동시에 추진할 필요가 있다. 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 행정사협회 등의 사례에서 알 수 있듯 법정단체화가 되면 전문성, 공정, 소비자보호 등 공익과 사회적 가치를 가장 효율적으로 실천할 수 있다.
언제까지 무자격, 무등록자를 방치하고 강압적 단속만으로 산적한 부동산문제를 해결할 수 있겠는가. 해답은 항상 가까운 곳 즉, 현장에 답이 있다. 사람이 해답이다. 중개사도 옥석을 구분하고 올바른 직업의식과 전문성을 가진 중개사와 조직을 지원하고 주거소비자를 보호하는 정책적 노력이 요구되는 시점이 도래했다.

고종완 한국자산관리연구원장 / 금융위원회 금융발전심의위원