부동산PF 부실이 심각하다는데···올해 부동산 투자 어떻게 할까요? [한경부동산밸류업센터]

[WM라운지]

최근 손님들이 부동산 PF 부실 문제로 인해 부동산 시장이 악화되는 것인지에 대한 우려 섞인 질문을 많이 한다. 아마도 지난 레고랜드 사태부터 최근 태영건설 워크아웃까지 PF 관련 부정적인 뉴스가 연일 쏟아졌기 때문이리라.

최근 기사를 통해 워낙 많이 접하게 되는 단어이고, 특히 부정적 시장상황을 암시하는 기사에 주로 등장하기 때문에 업계에 종사하지 않는 일반인들도 PF 부실 위험에 대해 우려하고 있는 상황이다.

상승하는 금융권 부동산PF 대출 연체율

부동산PF는 대체 뭐 길래 이렇게 이슈가 되고 있는 걸까?

‘PF(Project Financing)’란 자금 조달의 한 방식으로, 개발 프로젝트의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 것을 말한다. 일반적인 기업금융의 경우 기업의 신용도에 따라 대출 여부나 금액에 제약이 따른다. 하지만 부동산PF의 경우는 향후 해당 사업의 수익성을 담보로 자금을 조달하기 때문에 상대적으로 신용도가 낮은 기업도 자금을 조달할 수 있게 된다. 대부분의 시행사들은 이 PF를 통해 자금을 조달하고 개발 사업을 진행하게 된다.


부동산PF는 일반적으로 ‘브릿지론(Bridge Loan)’과 ‘본PF’로 나뉜다.

개발의 초기 단계는 사업의 리스크가 크기 때문에 저축은행 등 제2금융권을 통해서 높은 금리로 자금을 조달하게 된다. 이 차입금을 ‘브릿지론’이라고 한다.
부지를 확보하고 인허가 등이 완료되면 착공에 들어가게 된다. 이렇게 사업이 진행되면 리스크가 줄어들게 되고, 고금리로 조달한 브릿지론을 보다 금리가 낮은 1금융권으로 전환할 수 있게 되는데 이를 ‘본PF’라고 한다. 즉, 본PF로 넘어가는 다리와 같은 역할을 해주는 것이 브릿지론이다.

(그래픽=한국경제신문)

지난 2020~21년도는 부동산 역사 속에서도 손 꼽을 만한 활황기였다. 당시 저금리와 풍부한 유동성으로 부동산 개발은 규모를 막론하고 부흥기를 맞았다. 전국적으로 부동산 개발 사업장이 크게 증가했고, 금융사들 역시 다양한 방식으로 적극적으로 자금조달에 참여하며 PF 공급 규모가 확대됐다. 하지만 2022년부터 급격하게 상승한 금리에 대한 공포감, 부동산 경기 위축으로 시장의 분위기가 달라졌다. PF사업장에 대한 시각도 급격하게 냉랭해지면서 개발 사업에 대한 돈줄이 말라버렸다. 많은 사업장의 브릿지론이 본PF로 전환되지 못하고, 만기를 연장하거나 그 마저도 실패하면 EOD(기한이익상실) 처리돼 경공매로 이어지는 상황이 됐다. PF부실에 대한 공포감을 본격화한 레고 랜드 사태와 최근의 태영 건설 워크아웃까지 관련 뉴스가 연일 보도되며, 올해 부동산 시장을 좌우할 최대 변수로 PF 부실이 거론되고 있다.

PF부실로 인한 파장이 우려되는 이유는 각 사업장 부실이 해당 시행사 및 건설사만의 문제로 끝나지 않기 때문이다. 관련한 하청업체나 기업들, 자금을 조달해준 금융업계까지 부동산 및 금융시장 전반이 유기적으로 얽혀 있어 이로 인한 부정적 연쇄 효과가 도미노처럼 이어질 수 있다.
때문에 부동산PF로 인한 경착륙을 막기 위해 정부와 금융 당국도 모니터링을 강화하고 각종 정책과 자금을 지원하고 있지만, 모든 사업장에 혜택이 돌아갈 수는 없다. 올해는 어쩔 수 없이 뼈아픈 옥석 가리기의 시기가 펼쳐질 것이다. 이 과정에서 다수의 중소형 업체들의 파산이 일어날 수도 있고, 만기 연장을 하지 못하는 사업 부지들이 다수 시장에 출회될 수도 있다.

GettyImages-서울 전경

올해 부동산 시장은 분명 이러한 구조 조정이 진행될 것이다. 하지만 투자의 기회는 늘 위기에 있기도 하다. 이미 NPL(부실채권) 투자 회사들은 자금을 준비하며 시장 상황을 살피고, 투자의 기회를 찾고 있다. 올해가 자금 여력을 갖춘 투자자에겐 선택의 폭이 넓어지고, 우량 매물을 선점할 기회의 해가 될 수도 있다. 매수의 타이밍을 살피고 있다면 올해 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있다.


박진아 하나은행 WM본부 부동산투자자문센터 부동산 전문위원

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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