[한경 매물마당] 강남구 한티역 학세권 신축 빌딩 등 8건
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◆서울 명동 중심가 빌딩, 350억원
◆서울 송파구 대로변 빌딩, 300억원
◆충남 아산시 삼성전자 로지텍 신축 통과형 물류센터(사진), 165억원
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◆충남 아산시 온양온천 역세권 상가 빌딩(사진), 20억원
◆경기 성남시 분당구 대장동 마트 양도양수
◆경기 화성시 1호선 병점역세권 1층 상가, 4억2200만원
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홍수로 국유지된 땅 모르고 매각…50년 만에 보상금 50억 받는다
50년 전 대홍수로 한강변에 보유 중인 땅이 국유화된 사실을 모른 채 팔았던 주인이 서울시로부터 약 50억원의 손실보상금을 받을 길이 열렸다.14일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정1부(부장판사 강동혁)는 A씨의 자녀 B씨 등 가족 12명이 서울시를 상대로 손실보상금 49억5000여만원을 달라고 요구하는 소송에서 최근 원고 승소 판결을 내렸다.소작농이던 A씨는 1959년 서울 성동구(현 송파구) 4403㎡ 규모의 땅을 취득했다. 가족은 A씨가 1969년 사망한 뒤 이 땅을 물려받았고, 4년 뒤인 1973년 당시 가격 35만원에 토지를 모두 매각했다. 이 토지는 1975년 또 한 번 거래돼 C씨로 주인이 바뀌었다.그런데 2002년 서울시가 C씨에게 토지가 하천으로 편입된 데 따른 손실보상금 약 4억2000만원을 지급하면서 문제가 불거졌다. 이 땅이 1972년 8월 발생한 대홍수로 인해 하천으로 편입됐는데, 그 이후 소유자인 C씨가 보상금을 받아서다. B씨 등은 “토지가 하천으로 편입돼 국가 소유로 바뀐 것을 모른 채 팔았기 때문에 거래는 무효”라며 보상금을 요구하는 소송을 제기했다. 서울시는 “해당 토지는 1974년 토지구획정리사업에 따라 국유화된 것으로 B씨 등은 매도와 함께 손실보상청구권도 양도했다”고 맞섰다.법원은 1972년 11월 해당 토지 대부분이 물에 잠겨 있는 모습이 담긴 항공사진을 근거로 원고 측 손을 들어줬다. 당시 하천법이 홍수로 물에 잠긴 시점을 땅이 하천구역에 편입된 때로 봐야 한다고 규정했기 때문이다.민경진 기자 min@hankyung.com
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임차인 '명도 소송'이 불가피하다면 [한경부동산밸류업센터]
고객 문의"안녕하세요. 저는 서초구 방배동에서 부동산 임대업을 하고 있는 박*태라고 합니다.제 건물에서 4개층을 사용하고 있는 임차인이 있는데, 임대료를 6개월分 이상 체납하고 있는 상황입니다.사업을 하다 보면 얼마간의 부침이 있기 마련이고 그런 시기를 잘 넘기면 좋은 상황을 맞이할 수도 있는 것 아니겠어요. 그래서 기다릴 테니 걱정 말고 사업에 전념하시라고 얘기 했었죠.사실 4개층이나 사용하고 있다 보니 연체되는 순간 그 달 임대수익은 마이너스가 됩니다. 나머지 임대료만으로는 대출이자도 충당이 안되거든요. 그만큼 저에겐 매우 중요한 임차인이어서 하루빨리 사업이 정상화되길 빌었습니다.그렇게 3개월을 기다렸는데 그 때부터는 불안한 마음이 들더군요. 매달 대출이자 메꾸기도 부담스러워졌고요. 그래서 전화 연락도 하고 만나서 얘기도 나눠봤습니다. 임차인의 떳떳한 태도와 사정을 빌 수밖에 없는 제 처지가 당혹스러웠지만 그래도 애써보겠다 조금만 더 기다려 달라고 하는 임차인을 믿고 기다리는 수밖에 없었습니다.그러다가 연체된 지 5개월째에 접어들었는데 그때부턴 제 전화도 받지 않고 나 몰라라 하기 시작하더군요. 결국 6개월차가 넘어선 지금은 배째라 식으로 나오네요.어쩌죠. 사업이 잘 안되는 임차인도 힘들겠지만 저 역시 이제는 너무 힘들고 지칩니다. 주변에서는 상가임대차계약 해지하고, 명도 소송 진행해서 임차인을 내보라고들 합니다.‘명도 소송’이라는 게 말만 들었지 막상 제 앞에 상황이 닥치니 암담하기만 한데요. 어떻게 준비해야 하는 건가요?"상황 분석 및 대처 방안먼저, 임차인과의 분쟁으로 고민하고 계신 의뢰인께 위로의 말씀을 드립니다.의뢰인께서 임차인과의 분쟁을 해결하기 위해선 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.1. 임차인과 작성한 임대차계약서 및 계약 해제사유 확인임대차계약서에 계약해지에 대한 사유가 명시되어 있으면 그 내용을 법적근거로 하여 임대차계약 해지 통지서(내용증명서)를 준비하면 되고, 만일 임대차계약서에 계약해지에 대한 별다른 내용이 표시돼 있지 않더라도 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 따라 임대인의 권리를 보호받을 수 있습니다.1) 임차인이 임대료를 3기 이상 연체하거나 (근거: 상임법 제10조의8)2) 임차인이 임대인의 동의없이 본인의 임차권을 무단으로 양도 또는 전대하거나 (근거: 상임법 제10조의 4)3) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (근거: 상임법 제10조의 2)4) 임차인이 임차목적물의 전부 또는 일부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 경우 (근거: 상임법 제10조의 5) 등2. 임대차계약 해지 통지서(내용증명서) 작성 및 발송상가 임대차계약 해지 통지서는 구체적이고 명확하게 보내는 것이 중요합니다.통지서가 반드시 임차인에게 ‘도달’이 되어야 효력이 발생되기 때문에 문자메시지 또는 카카오톡 메시지 등을 함께 발송하는 것이 좋습니다.3. 명도소송 전 ‘부동산 점유이전금지 가처분’신청‘부동산 점유이전금지 가처분’은 명도소송 전 임차인이 여러 가지 이유로 부동산을 점유하는 것을 금지함으로써, 부동산의 현재 상태를 유지하고 보존하는 것이 목적일 수 있습니다. 또한, 명도소송을 준비하고 있는 단계에서, 임차인이 부동산을 제3자에게 이전하려는 시도가 있을 경우 가처분을 신청하여 명도소송이 진행되는 동안 임차인의 불법적 행위를 제한할 수도 있습니다.4. 명도소송 진행상가 명도소송은 평균 6개월 전후(법원의 재판 일정에 따라 달라질 수 있음) 기간이 소요될 수 있기 때문에 중·장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 시간적·경제적·육체적 기회비용을 줄이고자 할 경우에는 명도소송을 하기 전에 임차인과의 협의를 도출하여 빠르게 종결시키는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 임차인과의 협의를 수차례 시도했음에도 불구하고 여의치 않다면 본격적인 명도소송을 진행해야 합니다.<명도 소송 프로세스>1) 명도 목적물의 표시, 신청 취지와 신청이유 등을 기재하고 소송을 시작하기 위한 소송서를 작성하여 관할 법원에 제출합니다.2) 법원에서는 소송서를 접수 받으면, 소장을 발급하고 상대방(임차인)에게 소송과 관련된 서면을 전달합니다.3) 상대방(임차인)은 정해진 기간 내에 소송에 대한 응답서를 작성하여 법원에 제출해야 합니다.4) 법정에서는 본격적인 소송이 시작되기 전 임대인·임차인의 중재나 협상을 시도할 수 있는데, 이때 당사자간에 합의로 조기종결이 될 수도 있습니다.5) 원만한 합의에 도달하지 못하는 경우, 법정기일이 정해지고 양 당사자는 각자가 준비한 증거제출, 증인심문, 변론 등의 과정이 진행되는데, 법정기일 전에 본인들에게 유리한 증거를 수집하고 법정에 제출합니다.6) 법정기일 이후, 법원은 관련 소송에 대한 판결을 내립니다.7) 만일, 양 당사자 중 일방이 판사의 판시 내용에 불복하는 경우 일정 기간 내에 이의를 제기하거나 항소할 수 있습니다.8) 이의나 항소가 있는 경우, 법원에서는 이를 심사하고 새로운 판결을 내릴 수 있습니다.9) 양 당사자의 이의제기 및 항소 절차가 모두 끝나면, 법원에서는 최종 판결을 내리게 됩니다.명도소송은 상당히 복잡한 절차와 비용, 시간이 소요될 수 밖에 없으므로 법률적인 전문지식과 경험을 바탕으로 전략적인 접근이 필요합니다.정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![임차인 '명도 소송'이 불가피하다면 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35552778.3.jpg)
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청담동 건물주 김원장님은 어쩌다 ‘빌딩 푸어’가 됐나? (2) [한경부동산밸류업센터]
(1편)에 이어 청담동 건물주 김원장님 사례를 좀더 구체적으로 정리해 보겠습니다.김원장님께서 빌딩에 투자하면서 놓친 부분은 무엇일까요?우선적으로 눈에 띈 점은 ‘대항력 있는 임차인이 존재한다’는 부분이었습니다.김원장님이 구입한 건물에 입점한 모든 임차인들이 자신의 정당한 생존권을 주장하고 보호받을 수 있는 분들이라는 걸 간과한 것이죠.해당 건물 임차인들은 최초 입점 시기가 3년이 채 지나지 않았거나 갱신된 계약으로 인해 10년간 자신이 임차한 공간을 사용 및 수익할 수 있는 분들이었습니다.그렇다면 김원장님은 이런 사실을 전혀 몰랐던 걸까요?확인해본 결과 김원장님은 당시 이런 내용을 알고 계셨습니다. 그럼에도 불구하고 투자를 결정했던 것인데 이는 당시 김원장님께 해당 물건을 추천해주신 부동산업자가 제시한 가이드가 있었기 때문입니다.김원장님이 추천받은 명도 전략은 낮은 수준의 건축물 안전등급을 받아 이를 명분으로 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있다는 것이었는데요. 즉 건물의 노후화로 인해 붕괴 또는 인사사고가 날 수도 있음을 명분으로 구조안전진단을 받았고, 진단업체는 D등급 평가를 내렸는데, 이 진단결과를 임차인에게 제시해서 강제적으로 퇴거시키자는 것이었죠.여러분께서 보시기엔 어떤가요?결론부터 말씀드리자면 구조안전진단 D등급 판정을 이유로 현 임차인과의 계약관계를 정리하기란 쉽지 않습니다.건물이 노후해 가게를 운영하기에 불편한 것은 물론 자칫 인사사고마저 날 수 있는 위험한 상황이니 현 건물을 철거해야 하고 따라서 임대차계약도 종료할 수밖에 없다 라는 것인데 이렇게 되려면 반드시 구조안전진단 'E등급' 이상이 되어야 합니다.서울시 상담사례집을 찾아보더라도 상가건물임대차보호법의 개정 취지와 건축물의 안전등급 등을 반영하여, E등급의 경우에는 곧바로 임대인의 계약갱신 거절의 사유가 인정되나 D등급의 사유만으로는 임차인들을 강제적으로 퇴거시킬 수 없다는 것을 확인할 수 있습니다.만일 D등급 임에도 건물 철거 후 신축을 하겠다면 건축물 자체의 객관적인 상태 평가들을 고려해 개별적으로 안전사고의 우려가 있는지, 중대한 하자여부를 입증해야만 합니다.결국 건물주인 김원장님이 건축물의 물리적 하자로 인한 계약 해지를 주장하려면 기존에 받은 D등급이라는 구조안전진단 결과와 함께 입증책임에 대한 부분까지 철저히 준비해야 하고, 그 결과는 1년이 족히 넘는 긴 소송기간을 감내하며 지켜봐야만 합니다.Check Point 3. 김원장님의 성향에 적합한 투자 방법이었나?김원장님은 한평생 자신의 병원과 환자 진료에 매진하셨던 분이었습니다. 이렇다 할 투자 경험이 단 한차례도 없었습니다.주변인의 관점으로 김원장님을 보자면 우선 다양한 방향으로 사고를 하시고, 감정의 기복이 심하며, 주변의 영향에 민감하게 반응하는 성향이어서 청담동 프로젝트와 같이 1년 이상 소요되는 기간 동안 이해관계가 극심하게 갈리는 당사자들과 합의를 끌어내야 하며 그 결과 역시 불확실성을 상당부분 내포하고 있는 명도와 철거, 신축으로 이어지는 개발 프로젝트는 신중히 접근해야 할 투자대상이었다는 판단입니다.1~2년 만에 자산가치를 많이 높일 수 있는 재테크를 하기 위해 투자에 나섰으나, 그 이후의 과정들은 스트레스의 연속이었고, 성실한 노력의 대가는 모두 은행 대출을 상환하는데 소요되고 있는 것이 작금의 현실입니다.따라서, 결과로 드러난 투자수익률이라는 숫자에만 매몰되지 않고, 투자의 방법과 과정이 내가 충분히 소화하고 대처할 수 있는 것인지 되짚어 보는 시간이 반드시 필요하겠습니다.Check Point 4. 사업성 검토 시, 적정한 운용수익과 처분수익을 예상했나?김원장님이 투자한 청담동 프로젝트의 경우 최초 취득단계에서부터 철저한 사업성 검토가 선행되었어야 합니다.그러기 위해서는 해당지역의 임대사례 비교와 거래사례 비교 등을 기초로 한 상권분석, 배후세대분석, 임대가분석, 업종분석, 위험요인분석 등을 토대로 내가 투자한 최초 투자금액 대비 운용단계에서 어느 정도의 임대수익이 예상되고, 향후 처분단계에서는 (1) 수익환원법에 근거한 수익률에 맞춰 매각할 것인지? 아니면, (2) 지가상승을 고려한 거래사례비교법을 적용해 매각을 할 것인지에 대한 포트폴리오가 갖춰져야 합니다.김원장님의 경우 사전 사업성 검토가 매우 부실했음을 알 수 있었고, 이점은 큰 아쉬운 점으로 남습니다.종합적으로 고려해 보았을 때, 김원장님이 건물 매입 후 1년이 지나도록 당초 계획했던 철거 후 신축은 커녕 아무런 행위도 하지 못한 채 임대수입으로도 감당이 되지 않는 대출이자만 부담하며 ‘빌딩 푸어’가 될 수 밖에 없었던 근본적 이유는 아래와 같이 정리해 볼 수 있겠습니다.(1) 과도한 대출 차입금 대비 건물에서 발생하는 임대수입이 적어 역마진이 발생했다는 점(2) 정당한 권원이 있는 임차인들의 생존권을 깨뜨리기 위해 물리적하자 D등급을 내세우며 접근해 임차인들과 대립의 골이 깊어 졌다는 점(3) 프로젝트가 갖는 난이도와 속성이 김원장님의 성향과는 맞지 않았다는 점(4) 철저한 사업성 검토가 수반되지 않았다는 점‘빌딩’에 투자한다면 누구에게나 가진 재산 중 가장 큰 비중을 차지하기 마련입니다. 그만큼 신중히 따져봐야 할 부분이 많습니다. 특히, 복합적이고 유기적인 매커니즘을 이해해야 하는 ‘밸류업 투자’에 있어서는 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들이 너무도 많습니다.현장은 이론과 다른 부분도 많고, 얘기치 않게 발생하는 변수도 다양합니다. 그래서 성공사례 뿐만 아니라 실패사례까지도 우리에게 큰 가르침을 줍니다. 스마트한 투자자가 되기 위해 다양한 사례들을 꼭 살펴보시길 추천합니다.정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![청담동 건물주 김원장님은 어쩌다 ‘빌딩 푸어’가 됐나? (2) [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35552560.3.jpg)
![3대지수 실적시즌 기대에 상승…테슬라 15%대 급등 [뉴욕증시 브리핑]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/01.36566736.1.jpg)
