(1편)에 이어 청담동 건물주 김원장님 사례를 좀더 구체적으로 정리해 보겠습니다. 김원장님께서 빌딩에 투자하면서 놓친 부분은 무엇일까요?
우선적으로 눈에 띈 점은 ‘대항력 있는 임차인이 존재한다’는 부분이었습니다. 김원장님이 구입한 건물에 입점한 모든 임차인들이 자신의 정당한 생존권을 주장하고 보호받을 수 있는 분들이라는 걸 간과한 것이죠. 해당 건물 임차인들은 최초 입점 시기가 3년이 채 지나지 않았거나 갱신된 계약으로 인해 10년간 자신이 임차한 공간을 사용 및 수익할 수 있는 분들이었습니다.
그렇다면 김원장님은 이런 사실을 전혀 몰랐던 걸까요? 확인해본 결과 김원장님은 당시 이런 내용을 알고 계셨습니다. 그럼에도 불구하고 투자를 결정했던 것인데 이는 당시 김원장님께 해당 물건을 추천해주신 부동산업자가 제시한 가이드가 있었기 때문입니다.
김원장님이 추천받은 명도 전략은 낮은 수준의 건축물 안전등급을 받아 이를 명분으로 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있다는 것이었는데요. 즉 건물의 노후화로 인해 붕괴 또는 인사사고가 날 수도 있음을 명분으로 구조안전진단을 받았고, 진단업체는 D등급 평가를 내렸는데, 이 진단결과를 임차인에게 제시해서 강제적으로 퇴거시키자는 것이었죠.
여러분께서 보시기엔 어떤가요?
결론부터 말씀드리자면 구조안전진단 D등급 판정을 이유로 현 임차인과의 계약관계를 정리하기란 쉽지 않습니다.
건물이 노후해 가게를 운영하기에 불편한 것은 물론 자칫 인사사고마저 날 수 있는 위험한 상황이니 현 건물을 철거해야 하고 따라서 임대차계약도 종료할 수밖에 없다 라는 것인데 이렇게 되려면 반드시 구조안전진단 'E등급' 이상이 되어야 합니다.
서울시 상담사례집을 찾아보더라도 상가건물임대차보호법의 개정 취지와 건축물의 안전등급 등을 반영하여, E등급의 경우에는 곧바로 임대인의 계약갱신 거절의 사유가 인정되나 D등급의 사유만으로는 임차인들을 강제적으로 퇴거시킬 수 없다는 것을 확인할 수 있습니다.
만일 D등급 임에도 건물 철거 후 신축을 하겠다면 건축물 자체의 객관적인 상태 평가들을 고려해 개별적으로 안전사고의 우려가 있는지, 중대한 하자여부를 입증해야만 합니다.
결국 건물주인 김원장님이 건축물의 물리적 하자로 인한 계약 해지를 주장하려면 기존에 받은 D등급이라는 구조안전진단 결과와 함께 입증책임에 대한 부분까지 철저히 준비해야 하고, 그 결과는 1년이 족히 넘는 긴 소송기간을 감내하며 지켜봐야만 합니다.
(실제 구조 안전진단 실시결과 요약표, 제공 : 밸류업이노베이션)Check Point 3. 김원장님의 성향에 적합한 투자 방법이었나?
김원장님은 한평생 자신의 병원과 환자 진료에 매진하셨던 분이었습니다. 이렇다 할 투자 경험이 단 한차례도 없었습니다.
주변인의 관점으로 김원장님을 보자면 우선 다양한 방향으로 사고를 하시고, 감정의 기복이 심하며, 주변의 영향에 민감하게 반응하는 성향이어서 청담동 프로젝트와 같이 1년 이상 소요되는 기간 동안 이해관계가 극심하게 갈리는 당사자들과 합의를 끌어내야 하며 그 결과 역시 불확실성을 상당부분 내포하고 있는 명도와 철거, 신축으로 이어지는 개발 프로젝트는 신중히 접근해야 할 투자대상이었다는 판단입니다.
1~2년 만에 자산가치를 많이 높일 수 있는 재테크를 하기 위해 투자에 나섰으나, 그 이후의 과정들은 스트레스의 연속이었고, 성실한 노력의 대가는 모두 은행 대출을 상환하는데 소요되고 있는 것이 작금의 현실입니다.
따라서, 결과로 드러난 투자수익률이라는 숫자에만 매몰되지 않고, 투자의 방법과 과정이 내가 충분히 소화하고 대처할 수 있는 것인지 되짚어 보는 시간이 반드시 필요하겠습니다.
Check Point 4. 사업성 검토 시, 적정한 운용수익과 처분수익을 예상했나?
김원장님이 투자한 청담동 프로젝트의 경우 최초 취득단계에서부터 철저한 사업성 검토가 선행되었어야 합니다.
그러기 위해서는 해당지역의 임대사례 비교와 거래사례 비교 등을 기초로 한 상권분석, 배후세대분석, 임대가분석, 업종분석, 위험요인분석 등을 토대로 내가 투자한 최초 투자금액 대비 운용단계에서 어느 정도의 임대수익이 예상되고, 향후 처분단계에서는 (1) 수익환원법에 근거한 수익률에 맞춰 매각할 것인지? 아니면, (2) 지가상승을 고려한 거래사례비교법을 적용해 매각을 할 것인지에 대한 포트폴리오가 갖춰져야 합니다.
김원장님의 경우 사전 사업성 검토가 매우 부실했음을 알 수 있었고, 이점은 큰 아쉬운 점으로 남습니다.
(사진=게티이미지뱅크)
종합적으로 고려해 보았을 때, 김원장님이 건물 매입 후 1년이 지나도록 당초 계획했던 철거 후 신축은 커녕 아무런 행위도 하지 못한 채 임대수입으로도 감당이 되지 않는 대출이자만 부담하며 ‘빌딩 푸어’가 될 수 밖에 없었던 근본적 이유는 아래와 같이 정리해 볼 수 있겠습니다.
(1) 과도한 대출 차입금 대비 건물에서 발생하는 임대수입이 적어 역마진이 발생했다는 점 (2) 정당한 권원이 있는 임차인들의 생존권을 깨뜨리기 위해 물리적하자 D등급을 내세우며 접근해 임차인들과 대립의 골이 깊어 졌다는 점 (3) 프로젝트가 갖는 난이도와 속성이 김원장님의 성향과는 맞지 않았다는 점 (4) 철저한 사업성 검토가 수반되지 않았다는 점
‘빌딩’에 투자한다면 누구에게나 가진 재산 중 가장 큰 비중을 차지하기 마련입니다. 그만큼 신중히 따져봐야 할 부분이 많습니다. 특히, 복합적이고 유기적인 매커니즘을 이해해야 하는 ‘밸류업 투자’에 있어서는 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들이 너무도 많습니다.
현장은 이론과 다른 부분도 많고, 얘기치 않게 발생하는 변수도 다양합니다. 그래서 성공사례 뿐만 아니라 실패사례까지도 우리에게 큰 가르침을 줍니다. 스마트한 투자자가 되기 위해 다양한 사례들을 꼭 살펴보시길 추천합니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사 조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사 배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
전국철도노동조합 파업 엿새째인 10일 열차 감축 운행이 지속되면서 이용자 불편과 화물 운송 차질이 이어지고 있다. ‘12·3 비상계엄’으로 정국이 혼란스러운 가운데 한국철도공사(코레일) 노사는 이날 실무교섭을 재개했다. 그동안 견해차를 좁히지 못한 임금 인상에 대한 타협안이 조만간 제시될 것이란 기대도 나온다.국토교통부에 따르면 이날 오전 9시 기준 전국 열차 운행률은 평상시 대비 75.9% 수준에 그쳤다. 전날 같은 시간(76.6%)과 비교하면 운행률이 0.7%포인트 떨어졌다.수도권 전철 운행률은 평상시 대비 81%로 비교적 높았다. KTX와 여객열차는 각각 77.9%, 74.5%를 기록했다. 현장에선 늦어지는 열차로 출퇴근길 혼잡이 계속되고, 도착한 열차가 만차여서 보내야 하는 등 이용자의 불만이 커지고 있다. 화물열차는 평소 대비 13.7%의 운행률을 보이며 물류 운송이 큰 차질을 빚고 있다.지난 3일 비상계엄 이후 정국이 혼란스러운 상황에서 시민들은 철도노조 총파업 장기화를 우려하고 있다. 2016년 박근혜 대통령 탄핵 당시에는 철도노조가 역대 최장인 74일 동안 파업을 이어갔다. 지난 9일 철도노조와 간담회를 한 더불어민주당이 적극적으로 중재에 나선 것도 탄핵 정국을 의식했기 때문으로 풀이된다.코레일과 철도노조에 따르면 양측은 이날 오전 10시부터 서울에서 실무교섭을 했다. 4일 양측은 성과급 지급률 개선과 교대근무 체계 개편, 안전 인력 충원 등의 쟁점에선 의견 차이를 좁혔다. 그러나 ‘2급 이상 직원의 2년간 임금 동결’ 등은 여전히 입장이 엇갈리고 있다. 철도노조는 코레일과의 실무교섭과는 별도로 기획재정부 국토부와 체불 임금 지급, 기본급 2.5% 인상, 공정한
롯데건설이 부동산 스타트업(프롭테크)과 함께 층간소음 저감, 시뮬레이션 협업 플랫폼 등을 통해 주택 품질을 높일 수 있는 신기술 개발에 힘쓰고 있다. 프롭테크 기업과의 상생 경영도 확대해 나갈 계획이다.롯데건설은 지난 9일 서울 강남구 삼성동 코엑스 스타트업 브랜치에서 ‘2024 롯데건설 오픈이노베이션 데모데이’를 열었다고 10일 밝혔다. 이번 행사는 스타트업이 그간 개발한 주택 관련 신기술을 확인하는 자리였다. 층간소음 저감 기술을 개발한 RS101을 비롯해 시뮬레이션 기반 협업 플랫폼을 제시한 엑스알솔루션, 사진 데이터 관리 기술을 개발한 피제이팩토리 등 7개 기업이 발표에 나섰다. 롯데건설이 창업진흥원 등과 오픈이노베이션 프로그램을 통해 선발한 업체다. 2022년부터 협업 중인 기업도 이번 행사에 함께했다.성과 발표 이후 협력 기관과 건설 협력업체, 롯데그룹 계열사, 벤처투자사가 함께 시장성과 사업성 등을 토대로 한 스타트업 투자 유치에 관해 논의했다.회사 관계자는 “성장 잠재력과 전문성을 갖춘 여러 분야의 스타트업을 발굴해 상생 경영을 실천하고 있다”며 “앞으로도 오픈이노베이션을 활성화해 스타트업과 신사업 발굴에 나설 예정”이라고 말했다.유오상 기자
태영건설이 지난 9일 LH(한국토지주택공사) 경남 진주 본사에서 열린 ‘2024년 고객품질대상’에서 대상을 받았다. 올해로 10회째를 맞은 LH 고객품질대상은 주거 품질 향상에 기여한 업체를 선정해 시상하는 행사다. 주택 품질을 비롯해 하자 처리, 친절도 등 고객 서비스 등에 대한 만족도를 종합적으로 평가한다.태영건설은 LH가 발주한 현장 가운데 경기 ‘과천 리오포레데시앙’ ‘시흥장현 데시앙’을 평가 단지로 제안했다. 두 단지는 LH가 설정한 품질 우수 기준(90점)을 넘는 97.22점, 98.54점을 받아 대상작으로 선정됐다.그동안 회사 내 고객만족서비스(CS) 전담 부서를 운영하고, 하자 사례 및 시공 지침 교육을 통해 하자 발생을 최소화해 왔다는 설명이다. 현장 모바일 애프터서비스(AS) 시스템을 운영해 실시간으로 하자 접수와 하자 처리 여부를 고객이 확인할 수 있도록 했다.한명현 기자
