"왜 사나요, 빌려 살지"…역대급 청약자 몰린 아파트

김하나 기자

입력2023.12.28 10:17 수정2023.12.28 10:17

수요자들, '안정된 빌려살기'로 이동
빌라 임차인들, 전세사기 여파로 아파트 찾아
청약도 '임대 아파트' 인기 급상승

부동산 경기침체와 전세사기 여파로 '빌려사는 아파트'가 주목받고 있다. 기존 아파트 시장에는 빌라 임차인들이 대거 유입되면서 전·월세 거래량이 최대치를 찍었고, 청약 시장에서는 '임대' 아파트의 경쟁률이 치솟고 있다. 고금리와 불안한 시장에 '안정된 빌려살기'로 수요자들이 이동하고 있다.

28일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 진행된 '힐스테이트 동탄포레'의 특별공급·일반공급 청약접수 결과 585가구를 모집하는 청약에 1403명이 신청해 전주택형이 청약을 마감했다. 이 중 48가구를 모집하는 전용면적 84㎡A형에 488명이 신청하면서 10.17대 1의 최고경쟁률이 나왔다. 최근 분양 아파트들이 저조한 경쟁률과 미달을 나타냈던 것과는 대조적이다.

힐스테이트 동탄포레는 현대건설이 동탄2신도시 신주거문화타운에 짓는 공공지원 민간임대주택이다. 전용면적 84·101㎡의 중대형으로 조성된다. 입주는 2024년 5월로 6개월 정도 남아 있다. 촉박한 일정과 제법 넓은 면적임에도 전 주택형이 마감됐다. 이는 최대 10년 간 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 종합부동산세, 재산세 등 각종 부동산 세금 납부 부담도 없다는 특징 때문이다.

대표적인 안정적인 빌려살기인 아파트 전월세 수요도 올해 폭발적으로 늘었다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 살펴본 결과, 2023년 1~11월 서울 아파트 전월세 거래량은 24만9046건으로 집계됐다. 이는 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~11월 기준) 이래 가장 많은 거래량이다.

서울 아파트 전월세 거래량은 △2018년 15만3178건 △2019년 16만2129건 △2020년 18만925건 △2021년 20만3566건 △2022년 23만3544건 등으로 늘었다. 올해의 경우 역대 최다를 기록했다. 11월까지 서울 아파트 전세 거래량은 14만7135건을 기록했고, 월세 거래량은 10만1911건으로 집계됐다.

올해 서울 아파트 전월세 거래량이 가장 많은 자치구는 강남구로 확인됐다. 2023년 1~11월 서울 강남구의 아파트 전월세 거래량은 2만4091건으로 나타났다. 이어 송파구 2만952건, 노원구 1만8311건, 강동구 1만7147건, 서초구 1만6517건, 강서구 1만3832건, 마포구 1만2237건, 양천구 1만1134건, 구로구 1만108건 등이었다.

반면 서울 비(非) 아파트(단독·다가구, 다세대·연립)의 전월세 거래량은 올해 1~11월에는 25만 5381건으로 전년대비 13.7% 감소했다. 지난해 같은 기간 29만5969건으로 최다였던 것과 비교하면 급감한 수준이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “전세 사기 우려로 인해 비(非)아파트의 전월세 수요가 아파트로 몰리고 있다”고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

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"美 금리 완화 땐 시장회복 청신호…교통·분양가 따져 선별 청약 필요"

내년 부동산 시장 전망이 엇갈리고 있다. 올해 지속된 고금리 기조와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중단, 공사비 급등 등에 따른 사업성 악화로 주택 공급 물량은 줄어들 가능성이 높다. 수요자 입장에선 최근 높아진 분양가가 부담스러워 청약 경쟁률이 낮아지고 있다. 미분양이 누적된 지방 시장은 여전히 불안하다. 가계대출 강화 등으로 최근 집값이 하락세를 이어가는 점도 부담이다. 연초 시장은 연말 급랭한 시장 분위기가 이어질 가능성이 높다는 분석에 힘이 실린다. 업계에서는 내년 4월 총선 전후 나올 정부의 부동산 시장 활성화 대책이 내 집 마련의 변수가 될 수 있을 것으로 보고 있다. 내년 중반기 이후 미국의 금리 인하와 맞물려 우리나라도 대출 부담이 완화될 경우 시장에 대한 회복 기대가 커질 수 있다.고금리 리스크 완화…PF는 위기전문가들은 내년 집값을 결정하는 가장 중요한 변수로 ‘금리’를 꼽았다. 고금리 기조가 길어지며 금융 부담에 매수세가 끊겨 주택 매매시장이 얼어붙었다는 것이다. 높아진 분양가와 금리 부담이 겹치며 올해 하반기 회복세를 보인 청약시장도 다시 급랭하는 분위기다.그러나 미국이 최근 금리 동결과 함께 내년 인하 가능성을 내비친 것은 호재로 작용할 전망이다. 시장을 옥죄던 금리 불확실성이 사실상 사라진 셈이기 때문이다. 미국은 지난 7월 기준금리를 5.5%까지 인상한 뒤 4개월 연속 동결했다. 미국 중앙은행은 지난 14일 기준금리를 동결하며 내년에는 금리를 인하할 수 있다고 언급했다. 애초 내년 하반기에나 금리가 내려갈 수 있다고 전망한 시장의 예측보다 빠른 변화다. 일부에선 내년 1분기부터 미국이 금리를 인하할 수 있다는 전망을 하기도 한다.미국이 기준금리를 내리면 한국은행도 현재 연 3.5%인 기준금리 인하를 검토할 여지가 생긴다. 담보대출 등 주택 관련 금리도 전반적으로 하향 안정되는 추세다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “미국이 금리 인하를 예상보다 빨리 시작한다면 우리나라 주택경기 회복 시기도 6개월 정도 빨라질 수 있다”고 전망했다.일각에서는 그동안 누적된 고금리 리스크가 내년 시장 침체의 주요 원인으로 작용할 수 있다는 지적도 나온다. 부동산 시장이 급등한 2019년 5년 고정 변동금리로 부동산 대출을 받은 수요자가 내년 새 금리를 적용받는 것도 관심 대상이다. 그간 높은 부동산 PF 금리로 건설사의 부담이 쌓인 것도 변수다. 교보증권은 ‘2024년 부동산 전망’ 리포트를 통해 “내년 잔액 기준 부동산 대출 금리가 상방 압력을 크게 받을 것”이라며 “향후 전체 이자 부담은 확대될 예정”이라고 했다.미분양 증가에 ‘옥석 가리기’ 심화전국적으로 커지는 미분양 위험과 청약시장 ‘옥석 가리기’도 시장의 잠재적인 악재 요인이다. 시장 위축으로 주택 공급이 크게 줄어드는 악순환이 반복되고 있다는 얘기다. 부동산R114에 따르면 올해 아파트 공급 물량은 23만1549가구로, 전년(36만8579가구) 대비 37% 감소했다. 소형 실거주 수요가 많은 오피스텔의 경우 2022년 2만6097가구에서 올해 7276가구로 72% 급감했다.수요 위축으로 미분양은 늘어나는 모양새다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 물량은 지난 7월 9041가구에서 10월 1만244가구로 증가했다. 서울에서도 1순위 청약 마감에 실패해 ‘줍줍’으로 불리는 무순위·선착순 청약 물량이 나오고 있다.지역별 청약 경쟁률 편차도 심해지고 있다. 올해 서울 지역의 1순위 평균 청약 경쟁률은 59.5 대 1을 기록했다. 충북과 대전도 각각 37.2 대 1, 33.7 대 1로 집계돼 상위권을 차지했다. 반면 울산과 제주, 대구는 미달 사태를 빚는 등 침체에서 벗어나지 못했다.전문가들은 내년 상반기엔 그동안 분양을 미뤄온 물량이 쏟아지며 ‘청약 옥석 가리기’ 현상이 확산할 것으로 내다봤다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 “청약 대기자는 산업단지 등 양질의 일자리가 풍부한 지역과 개발 및 교통 호재 여부 등을 고려해야 한다”며 “교통 여건과 규모, 분양가 등을 고려해 선별 청약하는 ‘족집게 청약’ 전략이 필요해 보인다”고 조언했다.4월 총선도 부동산 시장 ‘변수’내년 4월엔 국회의원 선거(총선)가 예정돼 있다. 총선을 앞두고 침체한 부동산 시장을 활성화할 대책이 쏟아질 가능성이 크다. 당장 올해 상반기 부동산 시장에 긍정적 효과를 준 정책 대출 등이 다시 영향을 미칠 수 있다.당장 내년 1월부터 신생아 출산 가구에 주택 구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 신혼부부가 양가로부터 총 3억원까지 증여세를 내지 않고 결혼 자금을 지원받을 수 있게 된다. 젊은 실수요자의 주택 구입 문턱이 낮아지는 효과를 볼 수 있다. 지난 상반기 일시적 효과를 봤던 특례보금자리론을 재개하는 방안도 정치권에서 언급되고 있다.총선 이후 정치적 부담감이 줄어들며 민간에서 요구해온 부동산 수요 회복 정책이 추진될 가능성도 있다. 아직 국회 문턱을 못 넘은 실거주 의무 폐지와 다주택자 취득·양도세 중과 완화 등이 거론된다. 당장 소형 오피스텔의 주택 수 산입 제외 등도 긍정 검토에 나서며 시장 회복으로 이어질 수 있다. 박상우 국토교통부 장관은 인사청문회에서 “인구, 가구 구조 변화 등에 맞춰 다양한 형태의 주택이 도심 내에 공급되도록 공급 측면의 애로를 우선적으로 해소하겠다”고 언급한 바 있다.전문가들은 총선 이후 부동산 수요 회복 정책이 펼쳐지면 실수요자의 내 집 마련이 비교적 쉬워질 것으로 전망한다. 신동현 현대차증권 연구원은 “내년 4월 총선 이후 정부가 부동산 정책에 대한 부담을 덜고 미뤄둔 수요 진작책에 다시 시동을 걸 가능성이 있다”고 했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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부린이의 분양 성공을 위한 '청약 전략 5단계'

주택법에는 ‘주택 공급에 관한 규칙’이 부록처럼 들어 있다. 청약으로 내 집 마련을 계획하는 수요자라면 공급 규칙을 이해하는 게 출발점이다. 수요층이 정말 원하는 서울 등 인기 지역과 단지(공공분양 등)에서는 여전히 청약 경쟁이 치열하다. 복잡한 공급 규칙을 ‘부린이’(부동산+어린이)가 단번에 꿰차기는 어려우므로 5단계로 나눠 청약 전략을 풀어본다.청약 1단계는 청약통장에 가입하는 것이다. 1순위 충족을 위해 6개월에서 2년(위축지역은 1개월)가량 기간을 충족해야 한다. 당첨자 선정 때 지역 거주자를 우선하므로 청약 관심 지역으로의 거주 이전도 필수다.청약 2단계는 당첨자 선정 구조를 이해하는 것이다. 주택 분양 유형은 국민주택과 민영주택으로 나뉜다. 국민주택은 주택도시기금을 지원받아 건설되는 주택을 말한다. 수도권에서는 전용면적 84㎡ 이하 중소형이다. 반면 민영주택은 국민주택에 해당하지 않는 유형(대부분 중대형)이다. 민영주택은 지역별 예치금 기준(특별시 및 부산 기준 300만~1000만원 충족)이 있으므로 모집공고 이전에 예치금이 필요한 특징도 있다. 국민주택은 무주택 지역 거주자 중심으로 1가구 1주택만 공급된다. 민영주택은 지역 거주자 중심으로 1인 1주택을 공급하는 게 차이다.세 번째는 청약자가 특별공급 대상 여부를 ‘셀프체크’해야 한다. 최근에는 전체 공급량의 절반 이상(국민주택은 80% 이상)을 특별공급으로 배정한다. 당첨을 위해서는 특별한 공급 대상이 되는 게 중요하다. 특별공급 유형에는 신혼부부와 생애최초, 다자녀, 노부모부양 외에 2024년 새롭게 도입될 신생아, 청년 등이 있다. 이 중 일반적인(물량 비중이 큰) 특별공급은 신혼부부와 생애최초다. 신혼부부는 혼인 7년 이내에 자녀가 있다면 경쟁력이 높다. 생애최초는 주택을 소유한 사실이 없으면서 5년 이상 소득세 납부 실적 등의 요건을 충족해야 신청 가능하다.청약 4단계는 일반공급 당첨자 선정의 세 가지 방식을 이해하는 것이다. 우선 민영주택 가점제다. 민영주택 일반공급에서 경쟁이 발생할 경우 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 저축 가입 기간(17점) 등을 합산해 높은(총 84점) 순으로 당첨자를 가린다. 두 번째는 국민주택 순차제다. 국민주택에서 경쟁이 발생하는 경우 저축 총액과 납입 횟수 등을 고려해 순서에 따라 당첨자를 가리는 방식이다. 세 번째는 추첨제다. 동일 점수와 동일 순위가 산출될 경우 추첨에 의해 당첨자를 가린다.마지막으로 청약할 개별 단지를 선별하는 것이다. 시장 분위기에 휩쓸리는 묻지 마 청약은 금물이다. 무턱대고 당첨되면 최대 10년 동안 청약통장을 쓸 수 없는 재당첨 금지에 걸릴 수 있다. 본인 생활권 주변에서 청약 단지를 선별하고 가격 매력이 높은(주변 시세의 80% 이하 수준) 분양가상한제 공공분양의 문을 두드리는 게 무주택자에게 합리적인 대안이다.다만 민간 분양단지의 분양가 수준도 평가해 주변 시세와 비슷하거나 저렴한 경우 옥석 가리기에 나서는 것도 필요하다. 분양가가 주변 시세 대비 3.3㎡당 300만원 이상 저렴하면 매력적인 수준이다. 전용 59㎡ 기준으로 약 7500만원 저렴한 셈이다. 중도금 대출 이자와 취득에 따른 세금 부담, 이사 비용 등을 고려해도 일정한 차익 확보가 가능해진다.윤지해 부동산R114 리서치팀장·수석연구원
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