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서울 용답 대단지 '눈길'…파주 운정, 인천 검단 '가격 메리트'
연말 수도권에선 ‘역대급’ 분양 물량이 쏟아진다. 총 2만7000여 가구 중 월간 기준 최대 규모인 2만여 가구가 일반분양으로 공급된다. 경기도가 전체의 67%에 달한다. 수요자 선호도가 가장 높은 서울에서도 올 들어 가장 많은 분양 물량이 나올 예정이다.경기와 인천에서는 시세보다 20~30%가량 낮은 가격으로 공급되는 분양가상한제 물량이 많다. 최근 가격에 대한 시장 민감도가 높아져 수도권 주요 입지라고 해도 분양가 수준에 따라 청약 성적표가 달라질 수 있다고 전문가들은 분석했다. ○강동구서 ‘작지만 강한’ 단지 분양부동산인포에 따르면 이달 수도권에선 총 27개 단지, 2만7156가구가 나올 예정이다. 지역별로 경기도가 1만8025가구로 가장 많다. 인천 6102가구, 서울 3029가구 순이다. 일반분양 물량만 놓고 보면 경기가 1만3309가구, 인천 5065가구, 서울 1445가구 등이다.서울에서 규모가 큰 ‘청계리버뷰자이’에 관심이 쏠린다. 성동구 용답동 주택재개발을 통해 지하 2층~지상 35층 14개 동, 총 1670가구로 건설된다. 전용 59~84㎡ 797가구가 일반분양 물량이다. 지하철 5호선 답십리역과 붙어 있고 2호선 신답역도 가까운 편이다. 일부 가구에서는 청계천 조망도 가능하다.강동구에서도 잇따라 중소단지 분양이 진행된다. 포스코이앤씨는 둔촌동 둔촌현대1차아파트 리모델링을 통해 총 572가구를 공급한다. 단지 건폐율이 15%로 낮아 쾌적한 주거환경이 기대된다는 게 회사 측 설명이다. 지하 2층~지상 최고 14층, 8개 동, 572가구(전용 84~112㎡)로 이뤄진다. 이 가운데 74가구가 일반 분양된다. DL이앤씨는 성내동 성내5구역 정비사업을 통해 ‘그란츠’를 분양할 예정이다. 지상 최고 42층, 총 407가구 규모의 고급 주상복합이다. 전용면적 36~180㎡ 327가구가 일반분양된다. 천호역이 인접해 있다. 길동 일대에는 후분양단지인 ‘에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ’가 예정돼 있다. 지하 2층~지상 20층, 아파트 96가구(일반분양 80가구), 업무시설(오피스텔) 12실 규모로 조성된다. ○가격 경쟁력 vs 입지경기·인천지역에서 분양은 크게 2기 신도시와 원도심으로 나뉜다. 2기 신도시 물량의 경우 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통개선 기대가 큰 데다 분양가상한제가 적용돼 가격도 합리적인 곳이 많아 관심이 쏠리고 있다.우미건설은 파주 운정신도시 A33 블록에 ‘파주 운정신도시 우미린 파크힐스’를 분양한다. 지하 3층~지상 25층, 6개 동, 522가구 규모다. 모든 가구가 전용면적 84㎡다. 현대건설은 운정신도시 F1-P1·2 블록에 ‘힐스테이트 더 운정’을 공급한다. 전용 84~164㎡ 744가구로 이뤄진다. 원스톱 라이프를 실현할 수 있는 복합주거단지로 조성되며, 세계적인 건축기업 ‘베노이’가 설계한 스트리트몰이 들어갈 예정이다. 인천 검단에선 AB20-2블록에 들어서는 ‘검단 중흥S클래스 에듀파크’가 본청약을 실시할 예정이다. 지하 3층~지상 최고 29층, 1448가구(전용 72~147㎡) 규모다.탄탄한 인프라 등을 강점으로 내세운 정비사업 단지도 많다. 이 중 관심을 받는 곳은 광명시 광명자이힐스테이트SKVIEW다. 광명5R구역에 총 2878가구로 들어선다. 전용 34~99㎡, 639가구가 일반분양된다. 광명뉴타운 북측 권역의 마지막 아파트다.경기 안산시 단원구 고잔동에서는 롯데건설이 ‘롯데캐슬 시그니처 중앙’이 공급된다. 총 1051가구의 대단지로, 전용 59㎡ 511가구가 일반분양분이다. 지하철 4호선, 수인분당선, 신안산선(예정) 중앙역이 가깝다. 삼성물산·SK에코플랜트·코오롱글로벌 컨소시엄은 수원 권선구 권선동에 ‘매교역 팰루시드(2178가구)’를 분양할 예정이다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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오피스텔 취득·보유·처분시 부가가치세·양도세는 어떻게 될까
오피스텔 투자 수익률을 최종적으로 결정짓는 것은 매도할 때 납부한 부가가치세와 양도소득세 금액이다. 오피스텔은 세법 항목에 따라 적용을 달리하므로 취득, 보유, 처분까지 전 과정에서 유의 깊게 검토해야 한다.오피스텔을 분양받거나 사업자로부터 매수한 경우에는 부가가치세를 환급받을 수 있다. 매수 시점에 사무용으로 사용하기로 하고 부가세를 환급받은 경우엔 계속 사무용으로 사용해야 한다. 도중에 주거용으로 전환한다면 주거용으로 사용하게 된 날의 다음 달 25일까지 신고하고 부가가치세를 납부하면 가산세를 적용받지 않는다. 반면 세무서로부터 주거용으로 사용하고 있음이 확인되면 가산세까지 납부해야 한다.오피스텔을 매도할 때도 건물과 관련 부가가치세를 정산해야 한다. 오피스텔 매도자는 전체 매매 금액에서 토지분과 건물분의 기준시가 비율을 안분해 건물분에 해당하는 부가가치세를 매수자로부터 받아 세무서에 납부해야 한다. 매수자는 납부한 부가가치세를 세무서로부터 환급받는다. 계약서상 부가가치세 별도라는 내용을 기재하지 않았다면 매매금액에서 부가가치세를 부담해야 하므로 투자 수익 차원에서 매우 불리하다.다만 실무에서 임대차 계약이 체결된 오피스텔의 경우 포괄양수도 조건으로 거래하고, 부가가치세를 별도로 납부한 뒤 환급받는 절차를 간소화하기도 한다. 포괄양수도 조건으로 매수했지만 임대차 계약을 종료하고 직접 사용하는 등 포괄양수도 조건을 만족하지 못하는 경우엔 부가가치세 추징의 대상이 되므로 유의해야 한다.오피스텔을 매도하는 경우 양도소득세 산정도 중요하다. 오피스텔은 사무용 건물이므로 주택이 아닌 건물의 양도소득세를 적용받는다. 분양권 상태에서 매도할 수 있고, 준공 후 건물 상태에서도 팔 수 있다. 오피스텔 분양권을 팔 때는 세법에서 정한 단기 중과세율(70%, 60%)이 적용되는 대상이 아니므로 일반적인 단기세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%)이 적용된다.오피스텔 분양권을 2년 이상 보유한 상태에서 매도하는 경우에는 60%의 분양권 양도세율이 아닌 누진세율이 적용된다. 오피스텔이 준공돼 건물로 사용하고 있다면 건물의 취득 시점부터 계산해 2년 이상이 되는 경우 최대 45%의 누진세율 적용이 가능하다.이와 별개로 1가구가 하나의 오피스텔만을 소유하고 있으며, 그 오피스텔을 주택으로 사용하고 있는 경우에는 1가구 1주택 비과세의 요건을 적용해 양도할 때 비과세도 적용받을 수 있다. 양도소득세는 실질 과세를 우선으로 한다. 주거용 오피스텔의 경우 실제로 주택으로 사용하고 있음이 확인된다면 주택으로 적용할 수 있다.반면 주거용 오피스텔을 임대해 세입자로부터 월세를 받고 있다면 유의해야 한다. 특히 다른 주택을 양도할 때 보유하고 있는 오피스텔 중 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔이 있다면 반드시 현황 등을 확인하고 다른 주택 양도에 영향을 미치는 부분이 없는지를 검토해야 한다. 주택임대사업자로 등록된 내역이 있는 오피스텔의 경우 양도소득세를 계산할 때 주택으로 보기 때문에 다른 주택 양도 때 주택 수에 합산되기 때문이다.오피스텔을 주택으로 사용하고 있으면서 주택이 아닌 것으로 판단하고 다른 주택을 양도하는 경우에는 비과세라고 알고 있었던 부분이 2주택 세율(현재는 일반세율)이 적용될 수 있다. 특히 12억원이 넘는 고가주택은 비과세와 과세의 차이가 크다. 오피스텔을 주택으로 사용하지 않았다고 증명하기 위해서는 세입자 전입신고를 금지한다거나 하는 정도로는 충분하지 않다. 실제 그 사용자가 사무실로 이용하고 있다는 것을 명확하게 해야 한다.김성일 리겔세무회계법인 대표
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분양계약 기간 놓친 재건축 계약자, 정관 변경으로 조합원 자격 받을 수 있을까
지난 8일 서울행정법원 법정에 선 원고는 정비업계에서 유명한 스타 조합장 K씨였다. 그는 자신이 과거 조합장을 지낸 조합이 아니라 다른 조합을 상대로 조합원 지위를 인정해달라는 소송을 진행 중이었다. 재판장이 K씨에게 소송을 제기한 이유를 묻자 “코로나19로 어수선하던 시절이라 정해진 분양계약 기간에 계약을 맺을 수 없었고, 뒤늦게 체결한 피치 못할 사정이 있으니 조합원으로 받아줘야 한다”고 거침없이 대답했다.이와 같은 K씨 주장에 대한 재건축 조합 변호사의 대답은 다소 의외였다. “현재 조합이 정관을 변경해 뒤늦게 분양계약을 체결한 조합원도 조합원으로 받아주기 위한 총회를 준비 중”이라고 했다. 보통 조합원 지위 인정 여부를 다투는 재판과는 달리 우호적인 반응이었다. 다른 사건이었다면 조합원 지위를 인정할지를 두고 치열한 공방전을 펼쳤을 것이다.얼마 전 K씨는 서울 한 재건축 조합의 부조합장 직무집행정지 가처분 사건에 휘말리기도 했다. 이때도 K씨를 비롯한 일부 조합원이 조합 정관에 정해진 기간 내 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위가 인정되지 않을 수 있다는 게 쟁점이었다. K씨를 비롯한 일부 조합원이 조합원 지위 확인 소송을 제기한 것이다.보통 재건축 조합의 정관에는 △분양 신청을 하지 아니한 자 △분양 신청을 철회한 자 △관리처분계획에 의해 분양 대상자에서 제외된 자 등을 현금청산자로 규정하고 있다. 정해진 기간 내 분양계약을 체결하지 않은 자도 현금청산자로 취급하는 위 규정을 준용한다. 따라서 분양계약을 맺지 않은 자는 현금청산자가 되는 것이 널리 퍼진 원칙이라고 할 수 있다. 그런데 변론기일에서 조합 측 변호사가 K씨와 같은 입장을 보인 것이다.이렇게 조합 정관을 변경한다면 K씨가 조합원 지위를 확인받을 수 있을까. 분양계약 효력에 대한 서울고등법원과 대구지방법원의 판결이 있다. 이를 해석해 보면 재건축 조합이 수립하는 관리처분계획은 조합원의 재산에 직접적인 영향을 미치므로 행정처분에 해당한다. 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력이 인정될 수 없다. 또 조합원과 조합 사이 분양에 관한 관계는 도시정비법, 정관, 관리처분계획에 의해 만들어지는 것이지 분양계약에 의해 형성되는 것은 아니다. 따라서 도시정비법, 조합의 정관, 관리처분계획 중 분양계약에 따른 효과를 정한 규정이 있다면 그에 따를 수도 있다.K씨와 재건축 조합은 이와 같은 판례 해석에 착안한 것으로 보인다. 즉 분양계약을 뒤늦게 체결한 자에 대해 어떤 지위를 인정할지 도시정비법, 조합정관, 관리처분계획 등에 정해두지 않은 상황에서 ‘분양계약 기간이 지나 뒤늦게 분양계약을 맺은 조합원도 유효한 분양계약 체결로 본다’는 취지로 조합 정관을 변경한다면 분양계약 효력에 대한 보충이 가능할 수 있다.다만 정관을 변경하기까지 분양계약 기간을 초과해 계약을 체결한 조합원에게 다시 조합원 지위를 부여하는 것은 특혜 부여라고 볼 여지도 있다. 정관변경 사항인 조합원의 권리, 의무 변경 조치는 정관 변경이 가능한 정족수의 동의와 총회 의결 절차를 필수적으로 준수할 필요가 있을 것이다.고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사
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