"기부채납 더 늘려라" 서울시 지침에…여의도 재건축 '초비상'

서울시, 종상향 기부채납 논란

주민자산 최대 60% 더 낼 수도
시범, 기부채납 인정비율 20%↓

종상향 불리…한양·광장도 비상
"서울시 엇박자에 조합만 피해"

서울시 신속통합기획으로 초고층 고밀 개발을 추진하고 있는 영등포구 여의도 재건축 사업이 공공기여(기부채납) 문제로 진통을 빚고 있다. 서울시가 당초 신속통합기획안에서 제시한 것보다 “최대 60%까지 주민 자산을 더 내놔야 한다”고 뒤늦게 요구하고 있어서다. 공공기여는 종상향 등 용적률을 높여주는 대신 사업자가 서울시에 내놓는 토지와 건축물 등을 말한다. 여의도 조합들은 “기존 기획안대로 하겠다”고 반발했지만 서울시는 “규정대로 해야 한다”는 입장이어서 사업이 차질을 빚을 수 있다는 우려가 커지고 있다.

신통기획 따로, 규정 따로

4일 정비업계에 따르면 서울시는 지난달 27일 여의도 한양 광장 삼부 삼익 은하 주민, 도문열 서울시의회 도시계획위원장과 기부채납 관련 면담을 했다. 최근 서울시가 공개한 시범아파트 정비계획안에서 요구된 ‘토지 기부채납 가중치’가 신속통합기획안 내용과 달라진 데 따른 것이다.

토지 기부채납 가중치는 재건축 아파트를 더 높고 넓게 지을 수 있도록 하는 대신 서울시가 소유권을 가져가는 토지·건축물의 인정 비율이다. 이 수치가 낮아질수록 조합이 내놔야 하는 자산도 많아진다. 서울시 관계자는 “규정상 정비계획안에서 제시된 가중치를 적용하는 게 맞다”며 “용도지역 상향이 예정된 다른 단지와의 형평성을 고려할 때 가중치를 완화하긴 어렵다”고 밝혔다. 다만 주민의 반발이 거센 만큼 공공기여 부담을 완화하는 방안을 검토하기로 한 것으로 알려졌다.

시범은 일대에서 사업 속도가 가장 빠른 대장 아파트다. 지난해 말 신속통합기획이 확정된 뒤 최근 1년간 정비계획을 수립해왔다. 하지만 지난 10월 공개된 정비계획안에서 해당 가중치(인정 비율)가 기존 1에서 0.8로 20% 내려간 것으로 나타나 논란을 빚었다. 지난해 말 신속통합기획안에서는 작년 4월 열람공고된 여의도 아파트지구 지구단위계획에서 논의된 내용을 토대로 이 수치를 1로 전제했기 때문이다.

업계 관계자는 “용도지역을 상향하지 않았을 때 1인 가중치가 종상향을 이유로 내려간다면 종상향 메리트가 반감할 수밖에 없다”며 “신속통합기획안만 믿고 사업을 준비했는데 서울시의 말 한마디로 사업성이 영향을 받게 됐다”고 주장했다.

서울시는 여의도를 한강 스카이라인을 형성하는 상징적 경관이자 금융 중심지로 육성하기 위해 용도지역을 대폭 올려주고 있다. 서울시 규정상 제3종 일반주거지역에서 용도지역이 상향되면 가중치는 떨어지고 공공기여로 내야 할 토지와 임대주택은 더 많아진다.

임대주택 물량 두 배 늘어날 수도

한양 목화 삼부 등 정비계획 수립을 앞둔 단지의 주민들은 반발했다. 용도지역이 한 단계 상승한 시범과 달리 이들 단지는 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 두 단계나 뛰어올랐기 때문이다. 그만큼 공공기여 부담이 커진다는 의미다. 예를 들어 임대주택으로 법적상한용적률 600%를 맞추려면 기존에 109가구로 예상되던 공공기여 규모가 200가구로 두 배가량 늘어난다.

시범과 마찬가지로 신속통합기획을 추진하는 한양(투시도)도 당초 1로 제시된 가중치가 크게 낮아질 것으로 예상돼 비상이 걸렸다. 한양을 비롯해 목화 삼부 삼익 은하 미성 광장 등 일반상업지역으로 용도지역 상향이 예고된 재건축 단지는 가중치가 1에서 0.6으로 떨어지는 것으로 계산됐다.

신속통합기획 대상지 주민들은 사전 기획과 인허가 담당 부서 의견이 달라 협의에 어려움을 겪고 있다고 호소한다. 신속통합기획 주무 부서인 신속통합기획과와 재건축 단지의 사후 인허가를 맡은 공동주택지원과는 도시계획국과 주택정책실로 나뉘어 배치돼 있다. 강남권 한 단지 관계자는 “신속통합기획과와 협의해 정리한 내용이 다시 공동주택지원과와 협의하며 바뀌다 보니 주민 동의를 얻어내기가 어렵다”고 지적했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com