'GTX 호재' 의정부 3300가구…인천 계양, 경기 평택도 주목

심은지 기자

입력2023.10.18 16:44 수정2023.10.18 16:44 지면B2

수도권 2만8336가구 공급

가을 분양 성수기를 맞아 수도권에선 다음달까지 2만8000여 가구의 아파트가 쏟아진다. 분양 열기가 수도권 전 지역으로 확대되면서 경기 의정부에선 대형 건설사 4곳이 총 3300여 가구를 선보인다. 치솟는 분양가로 가성비 좋은 수도권 아파트에 대한 실수요자의 관심이 커지고 있다. 수도권광역급행철도(GTX), 반도체 클러스터 등 각종 개발 호재가 있는 지역도 주요 관심 대상이다.

○의정부, 대형 건설사 총출동

부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올가을(10~11월) 수도권에선 총 2만8336가구가 공급된다. 서울 3410가구, 경기 2만65가구, 인천 4861가구가 분양에 나선다. 특히 경기 지역에선 이달 1만5498가구에 이어 다음달에도 4567가구의 신규 물량이 대기 중이다. 이달 공급량은 올해 들어 가장 많은 규모다.

의정부에선 대우건설, HDC현대산업개발, 포스코이앤씨, 현대건설 등 4개 대형 건설사가 총 3302가구를 선보인다. 포스코이앤씨는 이달 의정부 캠프 라과디아 도시개발사업 부지에 ‘더샵 의정부역 링크시티’를 내놓는다. 지하 3층~지상 최고 48층, 6개 동, 총 1401가구(전용면적 84~165㎡) 규모다. 의정부시 주요 교통망인 1호선 의정부역과 의정부 경전철역인 흥선역을 걸어서 이용할 수 있다. 의정부역은 GTX-C 노선(2028년 예정) 정차가 예정된 곳이다.

대우건설이 금오동에 짓는 ‘의정부 푸르지오 클라시엘’은 지하 5층~지상 42층, 4개 동, 총 656가구 규모다. HDC현대산업개발은 ‘의정부 센트럴시티 아이파크’를 선보인다. 이 단지는 총 493가구(아파트 413가구, 오피스텔 80실) 규모의 주상복합 아파트다. 현대건설은 금오1구역을 재개발한 ‘힐스테이트 금오 더 퍼스트’를 분양한다. 총 832가구 중 408가구를 일반에 공급한다.

수원에선 삼성물산 건설부문·SK에코플랜트·코오롱글로벌 컨소시엄이 짓는 ‘매교역 팰루시드’가 다음달 시장에 나온다. 수원 권선구 세류동에 지하 2층~지상 최고 15층, 32개 동, 총 2174가구 규모로 들어선다. 이 중 1234가구를 일반에 분양한다.

○가성비 좋은 중소형 아파트 ‘눈길’

분양가 상승 여파로 자금 부담이 상대적으로 적은 중소형 타입이 많은 단지도 관심을 끈다. 두산건설과 쌍용건설 컨소시엄은 인천 계양구 작전동에 ‘두산위브더제니스 센트럴 계양’을 선보인다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 39층, 9개 동, 1370가구로 구성된다. 이 중 중소형인 전용 49~74㎡ 620가구를 일반 분양한다.

현대건설은 경기 시흥시 정왕동 일대에 ‘힐스테이트 더웨이브시티’를 공급한다. 이 단지는 분양가 상한제가 적용된다. 전용 60~85㎡ 아파트 851가구와 전용 84~119㎡ 오피스텔 945실 등 1796가구의 대단지 주거복합단지다. 이번에는 중소형 면적으로 구성된 아파트 851가구만 분양에 나선다. 단지 바로 앞에 시화호와 서해가 있다.

반도체 클러스터 개발 호재로 완판 행진을 이어가는 수도권 남부도 눈여겨볼 만하다. 금강주택은 동탄2신도시 신주거문화타운 A57-2블록에서 ‘동탄신도시 금강펜테리움 7차 센트럴파크’를 공급한다. 지하 3층~지상 최고 20층, 10개 동, 총 662가구 규모다. 현대건설도 신주거문화타운 A61블록에 ‘힐스테이트 동탄포레’를 분양할 계획을 잡고 있다. 지하 2층~지상 20층, 8개 동, 총 585가구 규모다.

쌍용건설은 다음달 평택시 가재지구 도시개발사업(지제역 반도체밸리)에서 ‘지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 29층, 12개 동, 총 1340가구(전용 84·113㎡) 규모의 대단지다. 세계 최대 규모의 반도체 생산라인인 삼성전자 평택캠퍼스가 바로 옆에 있는 직주근접 아파트다.

심은지 기자 summit@hankyung.com

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주거형 오피스텔은 본래 업무시설이면서도 주거용으로도 인정받기 때문에 세법에서 다양하게 적용돼 혼란을 일으킨다. 부동산 자산으로 오피스텔의 취득, 보유와 관련한 세금에 대해 알아본다.오피스텔은 업무를 주로 하며, 일부 구역에서 숙식(宿食)을 할 수 있도록 한 건축물이다. 이에 비해 생활형 숙박시설은 숙박이 가능한 곳에서 업무를 볼 수 있는 건축물이다. 따라서 생활형 숙박시설은 렌트(임대)를 주는 경우 숙박업으로 등록해야 한다. 오피스텔은 업무가 주요 용도이므로 사업 용도로 사업자를 내는 것이 일반적이다.구나 시에서 관할하는 세금인 취득세와 재산세가 다르게 적용된다. 오피스텔을 취득할 때는 분양받아 최초로 등기하는 시점, 기존 등기된 오피스텔을 매매로 취득해 등기하는 시점에 취득세를 납부하게 된다. 주택을 취득할 때 조정대상지역에서 3주택 이상을 보유한 경우 현재 기준으로 12%의 취득세율이 적용되고 있는 데 비해 오피스텔을 취득할 땐 기존 소유하고 있는 주택 수와 관계없이 언제나 4.6%(취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%)의 세율이 적용된다. 이때 기준 금액은 분양의 경우 분양계약서상 부가가치세 금액을 제외한 액수의 4.6%로 계산한다.취득세를 계산할 때 오피스텔을 주택 수에 포함하는 경우도 있다. 2020년 8월 12일 개정된 지방세법에 따르면 취득세 중과에 따라 주택으로 사용하는 오피스텔이 있는 경우엔 새로 취득하는 주택의 취득세 계산 때 주거용으로 사용하는 오피스텔을 포함해 계산한다. 다만 기존 취득이 완료된 오피스텔에 대해서는 소급 적용하지 않기 때문에 2020년 8월 13일 이후 매수(혹은 분양) 계약해 취득하고, 주택임대사업자로 등록해 주택분 재산세를 납부하는 오피스텔이 있는 경우에는 다른 주택 취득 때 주택 수에 포함된다.재산세는 주택, 건물, 토지 등으로 구분해 과세표준에 각각의 세율을 적용해 과세한다. 일반적으로 건물의 재산세가 주택 재산세보다 상대적으로 높은 세율이 적용된다. 따라서 근시안적인 관점으로 상대적으로 낮은 주택분 재산세로 변경하는 경우에는 당장은 주택분 재산세를 납부하게 되지만, 12월에 종합부동산세 과세 대상이 된다. 또 오피스텔은 주택과는 별도로 지역자원시설-소방분이 별도로 부과된다. 화재 위험이 큰 건축물에 대해서는 2배(4~10층), 3배(11층 이상의 건축물)까지 중과되기 때문에 유의해야 한다. 취득세와 재산세는 지방세이므로 형식적 요건을 먼저 살피는 것이다. 건축물대장 등에서 주택이라는 명시가 없는 한 건축물로 봐 취득세, 재산세 등을 과세한다.오피스텔의 경우엔 재산세가 주택으로 과세하지 않기에 일반적으로 주택분 종합부동산세 과세 대상이 되지 않는다. 이는 최근 조세심판원 사례에서도 확인할 수 있다. 주택법상 건축물 분류에서 오피스텔은 주택이 아니라 준주택으로 분류되기 때문에 종합부동산세에서 일방적으로 합산 대상이 되지 않는다는 판결이다. 물론 사실관계를 자세히 살펴보면 주택으로 재산세를 납부하고 있던 오피스텔에 대해 재산세 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 사업자와 임대차계약을 체결했고, 실제 임차인이 사업장으로 사용하고 있었음이 확인된 경우였다. 오피스텔은 종합부동산세의 과세 대상이 되지 않는다는 내용이다. 실제로 사업장으로 사용하고 있는 부분도 중요한 조건이라는 것을 기억해야 한다.김성일 리겔세무회계법인 대표
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수도권을 제외한 광역시와 지방에선 다음달까지 1만3446가구의 아파트가 일반분양된다. 광역시에서는 대규모 택지개발을 통해 공급되는 단지와 도심 내 재건축·재개발 정비사업지에서 고르게 나온다. 지방 중소도시에서는 대단지 분양이 눈길을 끈다. 충남에선 4490가구 공급이 예고됐고, 경남과 강원에서도 1000가구 이상 단지가 분양을 준비하고 있다.○광역시, 택지개발·정비사업 고르게 분양부동산정보업체 부동산인포에 따르면 다음달까지 지방에 나올 분양 물량은 1만4294가구다. 이 중 일반분양 물량은 1만3446가구로 집계됐다. 지역별로는 충남이 4490가구로 가장 많다. 경남이 2255가구, 울산이 2105가구, 부산이 1609가구 등으로 뒤를 이었다.광역시에선 택지개발을 통해 공급되는 대규모 단지와 정비사업을 통해 공급되는 도심 중소 단지가 동시에 공급된다. 부산에선 2만7000가구 규모로 조성 중인 강서구 에코델타시티에서 중흥토건이 시공하는 ‘중흥S-클래스 에코델타시티’(1067가구)가 분양을 앞두고 있다. 국내 첫 ‘스마트시티 국가시범도시’에 조성되는 단지다.울산에선 우미건설이 다운2지구에서 1430가구 규모의 ‘우미린 더 시그니처’를 선보인다. 울산 다운2지구의 첫 민간 분양 아파트다. 다운2지구는 울산 단일 지역 최대 규모의 주거단지로 총 1만2000가구가 들어설 예정이다.대우건설은 이달 대전 서구 관저동에서 ‘관저 푸르지오 센트럴파크’를 분양한다. 2개 블록에 걸쳐 660가구 규모로 공급된다. 임대를 제외한 528가구를 일반분양할 예정이다.도심 내 정비사업으로 나오는 단지도 주목할 만하다. 대전에선 다음달 서구 도마·변동9재정비촉진구역을 재개발하는 ‘도마 포레나해모로’가 분양에 나선다. 한화 건설부문과 HJ중공업이 함께 공급하는 단지다. 818가구 중 568가구를 일반분양한다. 2만5000가구의 미니 신도시급으로 조성 중인 도마·변동지구에서도 중심부에 들어서는 게 특징이다.○충남·경남·강원 대단지 주목충남 지역에서 4490가구가 나올 예정이어서 눈길을 끈다. 대우건설은 이달 충남 아산 탕정지구에서 ‘탕정 푸르지오 리버파크’ 분양에 나선다. 아산탕정 테크노일반산단 C2블록에 들어서는 이 단지는 지하 2층~지상 27층, 총 16개 동, 1626가구로 지어진다. 전용면적 59~84㎡ 총 1626가구가 일반에 공급된다.충남 논산에선 ‘논산 푸르지오 더 퍼스트’가 분양된다. 최고 29층 높이 433가구로 지어진다. 고급화 설계가 적용돼 지상에 차가 없는 공원형 랜드마크 단지로 조성된다. DL건설이 충남 아산에 시공하는 ‘e편한세상 시티 천안아산역’ 주거형 오피스텔도 분양에 나선다. 배방읍 아산배방지구 상업4블록에 조성되는 이 단지는 지하 6층~지상 최고 46층, 2개 동, 396실 규모다. 모든 호실이 전용면적 84㎡로 구성된다.경남과 강원 등 다른 지방에서도 1000가구 이상 대단지가 분양을 준비 중이다. 경남 사천에선 동문건설이 시공하는 ‘사천 대곡 동문디이스트’가 분양에 나설 계획이다. 최고 20층, 16개 동, 1100가구 규모다. 양산에서는 두산건설이 공급하는 ‘두산위브더제니스 양산2차’가 분양을 진행한다. 양산시 상북면 일원에 최고 29층, 9개 동, 1155가구로 구성된다.강원에선 포스코이앤씨가 시공하는 ‘더샵 소양스타리버’가 분양을 시작한다. 춘천소양촉진2구역 재건축정비사업을 통해 공급되는 단지다. 지하 3층~지상 최고 26층, 11개 동, 1039가구(전용 39~112㎡)로 조성된다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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서울의 한 재건축 조합구역 내 부동산을 소유하고 있던 K씨는 재건축 조합으로부터 부동산 소유권을 넘기라는 매도청구 소송을 당했다. K씨가 과거 재건축 조합 설립에 동의하지 않았기 때문이었다. 조합은 K씨에게 조합 설립에 대한 동의 여부를 밝히고 부동산을 매도할 것을 청구한 것이었다.소송이 진행되면서 법원은 K씨의 부동산에 대해 감정평가를 실시했고, K씨는 조합에 자신 소유 부동산을 매도할 수밖에 없을 것으로 보였다. 하지만 K씨는 분양신청 기간이 만료되기 전 조합에 조합가입동의서를 제출하고 자신이 조합에 조합원으로 추가됐으니 조합이 제기한 매도청구는 부당하다고 주장했다. 과연 K씨에게는 재건축 조합원 지위가 인정될 수 있을까. 1심 법원은 K씨가 법원 감정 결과에 따라 산정된 매매대금을 지급받으면서 동시에 재건축 조합에 소유권이전등기 절차를 이행하라며 조합 승소 판결을 선고했다. K씨가 항소해 2심으로 넘어가게 됐다.조합은 “K씨가 법원의 소송 도중에 조합가입동의서를 제출했지만 조합원 명부에 대해 총회 의결도 없었고 관할 구청의 조합설립변경인가도 없었다”며 K씨는 조합원이 아니라고 주장했다. 또 K씨가 이제 와서 조합 설립에 동의했다고 해도 조합이 매도청구권을 행사했기 때문에 이에 따라 체결된 매매계약이 무효가 되는 게 아니라고도 했다.이에 대해 K씨는 “조합 정관에 조합 설립에 동의하지 않은 자는 분양신청 기한까지 조합가입동의서를 제출해 조합원이 될 수 있다”고 규정하고 있다는 점을 들고나왔다. 매도청구 소송이 제기돼 소송이 진행되고 있었지만, 자신은 분양신청 기한 전 조합에 조합가입동의서를 제출해 조합의 조합원이 됐으며, 조합원인 자신을 상대로 매도청구권을 행사할 수 없다는 주장이었다.2심 법원은 K씨의 손을 들어줬다. 2심 법원은 주택재건축정비사업조합이 정비구역 안에 소재한 건축물의 소유자, 즉 토지 등 소유자가 조합 설립에 동의하지 않은 경우 토지 등 소유자를 상대로 매도청구권을 적법하게 행사했다고 하더라도 토지 등 소유자는 분양신청 기한 만료 시까지 조합에 조합설립동의서를 제출함으로써 조합원 지위를 취득할 수 있다고 판단한 것이다.2심 법원의 이와 같은 판단 근거는 다음과 같다. 국토교통부가 조합 설립 당시 재건축사업에 동의하지 않았으나 여건 변동 등으로 참여를 원할 경우 분양신청 기간 종료 전까지는 조합원이 될 수 있도록 주택재건축 표준정관에 그러한 취지의 규정을 뒀다는 점을 들었다.그리고 옛 도시정비법 제19조 제1항은 ‘정비사업의 조합원은 주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 토지 등 소유자로 한다’라고 규정하고 있다. 토지 등 소유자가 조합원이 되기 위한 주택재건축사업의 동의 또는 조합 설립에 동의하는 기한에 대해서는 옛 도시정비법에서 아무런 제한을 두고 있지 않았다. 재건축 조합의 조합원은 분양신청을 하지 않고 현금 청산받음으로써 분양신청 기간까지 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 비교·평가해 결정할 수 있다.그러나 조합 설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자에 대해선 재건축조합이 매도청구권을 행사할 때까지만 조합 참가 여부에 따른 이익과 손실을 비교·평가해 결정할 수 있다고 보게 되면 형평에 어긋난다. 이와 같은 점에 비춰 2심 법원이 조합의 청구를 기각하고 K씨의 손을 들어준 것이다.고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사