[한경 매물마당] 수원시 당수지구 단지 내 1층 상가 등 5건
![[한경 매물마당] 수원시 당수지구 단지 내 1층 상가 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202309/AA.34520895.1.jpg)
◆서울 중랑구 망우동 약국 상가, 9억5000만원
◆충남 보령시 골프연습장, 45억원
![[한경 매물마당] 수원시 당수지구 단지 내 1층 상가 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202309/AA.34520905.1.jpg)
◆충남 태안군 안면읍 농막 부지(사진), 2500만원
![[한경 매물마당] 수원시 당수지구 단지 내 1층 상가 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34523695.1.jpg)
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[한경 매물마당] 강남구 테헤란로 역세권 사옥용 빌딩 등 8건
◆서울 강남구 삼성동 역세권 신축 부지, 660억원◆서울 강남역 역세권 중심가 신축 부지, 580억원◆서울 강남구 테헤란로 역세권 사옥용 빌딩, 350억원◆서울 서초구 양재역 역세권 근생 빌딩, 180억원◆서울 강남 역세권 투자 및 사옥용 빌딩, 85억원◆충북 음성군 오류리 다용도 개발사업 부지(사진), 45억원(협의 가능)◆충남 아산시 물류창고용 임야, 55억원◆전북 군산시 옥구읍 개발부지(사진), 25억원(협의 가능)매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 / landplus@hankyung.com
![[한경 매물마당] 강남구 테헤란로 역세권 사옥용 빌딩 등 8건](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34451404.3.jpg)
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자녀에게 상가를 증여할 때···체크 포인트 [한경부동산밸류업센터]
수익성이 좋은 상가를 가지고 있는데, 자녀에게 언제 어떻게 넘겨줘야 할까? 지금 주는 게 맞는 걸까? 임대료 수익이 쌓여 갈수록 자연스럽게 찾아오는 고민 중 하나다. 이 고민에 대한 답은 상속증여세에서 찾아야 한다. 어떻게 접근해야 할지 구상해보자.상가를 자녀에게 증여한다면?1. 증여는 상가의 가치가 낮은 때가 적기다.증여세는 기본적으로 부동산 증여일(등기 이전 접수일) 현재를 기준으로 하여 전 6개월, 후 3개월 기간 내의 시가로 과세가 된다. 또한 취득세도 올해 증여분부터는 낮은 시가표준액이 아닌 보다 높은 시가 인정액으로 과세하도록 강화가 되었다. 따라서 상가의 가치가 낮은 지금이 미래 대비하여 가장 증여세와 취득세가 싼 시점일 수 있다. 특히나 입지가 좋고 호재가 있는 지역이라면 앞으로의 가치는 상승할 확률이 높으므로, 더더욱이 당장 증여를 생각해 보는 것이 좋다.2. 상가의 상속세율과 증여세율을 비교해보자.상속세율은 나의 모든 순재산에서 예상 상속인 구성 등에 따라 상속공제를 차감한 상속세 과세표준 규모에 따라 결정된다. 1억부터 30억까지 과세표준 사이즈가 커질수록 세율도 높아지는 10~50%의 누진세율로 구성되어 있다. 적어도 10년 이상의 여생이 있다고 가정 시, 나의 예상되는 상속세율이 40%, 50% 등 높은 구간에 있다면, 남긴 재산의 절반에 가까운 금액이 세금으로 나간다는 뜻이다. 즉, 같은 재산을 상속까지 두지 않고, 지금 10%, 20% 등 낮은 구간에서의 세율로 증여하면 당장 세율이 낮아진 효과를 보아 절세가 될 수 있다. 예상 세율부터 비교해 본다면 증여가 유리할지 상속이 유리할지 쉽게 첫 판단을 할 수 있다.3. 증여로 임대료 수익이라는 ‘시드머니’도 줄 수 있다.상가를 증여하면, 증여세와 취득세는 상가에 관해서만 부담했지만, 자녀에게는 부가적으로 임대료 수익이 따라오게 된다. 덤을 줄 수 있는 셈이다. 예컨대, 증여세 연부연납으로 최대 5년까지 오랜 기간 납부를 하기로 했다면, 이 임대료 수익으로 증여세를 일부 충당할 수도 있을 것이다. 또한 이 임대료 수익을 자녀가 자녀 본인의 보험료 납입 재원으로 쓴다면 자녀 본인의 소득으로 보험료를 부담한 것이므로, 차후에 보험금을 타더라도 그 보험금에 대해서 증여세가 매겨지는 리스크를 줄일 수 있다. 상가가 아닌 예금을 증여해 주었을 때와 비교하면, 증여받은 예금 원금으로 보험료를 납입하면 나중에 보험금을 수령할 때 그 보험금 또한 증여세 대상이 된다. 임대료 수익이 쏠쏠한 만큼 부가적인 증여 효과도 크다.4 증여로 임대료에 대한 종합소득세도 분산할 수 있다.증여자인 부모님에게 이미 높은 종합소득세율로 임대료 수익이 과세하고 있었다면, 증여받은 자녀로 종합소득세 과세 대상이 바뀌면서 부모님과 자녀에게 종합소득세가 분산되어 절세될 수 있다. 종합소득세 또한 6%~45%로 과세표준 규모가 클수록 세율도 높아지는 구조이기 때문이다. 다만, 수증자인 자녀가 이미 높은 종합소득세율 구간에 해당한다면 오히려 더욱 종합소득세 부담이 커지는 역효과가 날 수 있으므로, 종합소득세율부터 확인해 보자.5 부담부증여로 자녀 부담 증여세를 낮춰줄 수 있다.상가 임대보증금이나 대출금 등의 채무를 자녀에게 증여하면서 함께 넘기는 것이 부담부증여다. 당장 자녀가 내야 할 증여세가 부담스럽다면, 부담부증여도 생각해 보자. 채무 부분은 대가성이 있으므로 증여자인 부모님에게 양도세가 매겨지고, 상가의 가치에서 채무를 뺀 나머지에 대해서만 자녀에게 증여세가 발생하기 때문이다. 물론, 부모님의 양도차익이 커서 양도세가 상당하다면 오히려 일반 증여보다 세 부담이 늘 수 있으므로 주의하자.한 단계 더 나가서, 채무 부분은 부모님과 자녀가 물물교환한 셈이다. 부모님이 갚을 부채를 자녀가 갚게 되므로, 그만큼은 부모님의 금융자산이 그대로 남아있게 되는 결과이다. 즉, 양도세를 이미 부담한 그 금융자산이 상속 때까지 이어진다면, 상속세까지 매긴다. 이로써 이중과세가 될 수 있으니 해당 금융자산을 차후 사용할지 여부 등 먼 시점까지 고려해 보자. 또한 자녀가 채무를 실제로 갚아야 하므로, 그 자금 흐름을 감당할 수 있어야 한다. 자녀가 시간을 두어 상환을 소화해 낼 수 있다면, 위 단점에도 불구하고 당장 자녀의 증여세 부담을 줄일 수 있다는 큰 장점이 있으니, 유불리를 비교해서 부담부증여를 고려해 보자. 이렇게 증여가 유리할지 상속까지 두는 게 유리할지, 또 증여를 한다면 일반 증여를 할지 부담부증여를 할지, 미뤄왔던 증여 플랜에 대해 단계별로 고려해보면 생각보다 접근이 어렵지 않다. 물론 개인적인 자산 규모나 소득, 증여 시점, 건강 등에 따라 개별 절세 효과는 상이할 수 있으니, 반드시 세무대리인의 검토를 거쳐서 결정해야 할 것이다.김수정 하나은행 WM본부 자산관리컨설팅센터 세무전문위원* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![자녀에게 상가를 증여할 때···체크 포인트 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34510761.3.jpg)
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경기도에 위치한 소형 부동산을 소유하고 있는 손님과의 상담사례다. 첫 상담내용은 수원에 있는 부동산의 매각 여부에 대한 고객의 고민이 주를 이뤘다.고객이 고민하는 내용은 이러했다.빌딩 운영을 직접 해보니 세입자 상대하는 것도 벅차고 골치 아픈 일이 한둘이 아니었다. 월세 수입과 시세 차익 얻는 게 거저 되는게 아니라는 걸 뒤늦게 알았다. 그런데 하나 밖에 없는 귀하고 소중한 딸 아이에게 이걸 물려준다 생각하니 자식에게 도움을 주는 게 아니라 짐을 남겨주는 게 아닌가 싶은 생각이 든다는 것이었다.상담을 통해 해당 물건의 현황 분석, 향후 자금계획 등을 함께 따져본 결과 고객께서 해당 부동산을 계속 보유하기로 방향을 정했고 적절한 시점에 자녀에게 증여하자는 결론을 도출하고 잘 마무리됐다.그런데 얼마 후 고객께서 다시 고민이 생겼다며 2차 상담을 요청했다. 세금 절세도 좋지만 고객 자신이 먼저 떠나면 홀로 남은 배우자와 자녀에게 안정적으로 자산이 이전되고 생활에 보탬이 되어야 되는데 아무래도 불안하다는 것이다. 주변 얘기를 들어봐도 그렇고 고객은 이런 고민이 된다고 호소했다."딸 아이가 결혼 후 남편이 이 건물을 팔고 다른 거 사자고 하면 어떻게 하나""혹여 사위가 사업이라도 하다가 사정이 여의치 않아 건물 팔아서 도와 달라고 하는데 안 도와줘서 가정에 불화라도 생기면 어쩌나""재산 다 물려줬는데 내가(고객) 떠나고 난 후 홀로 남은 아내를 아무도 돌봐 주지도 않으면..""주변 얘기 들어보니 혼자 남은 배우자가 뭐 라도 쥐고 있어야 자식이 손주 손잡고 인사 온다더라"고객이 고민하는 이런 시나리오는 발생할 가능성이 희박하긴 하나 절대 일어날 가능성이 없다고도 단언할 수 없는 일이기도 하다.고객께서는 나이가 드니 이런저런 걱정이 앞선다며 쓸데없는 생각이라고 할지 몰라도 자꾸 신경이 쓰이는 건 어쩔 수 없다고 하신다. 그러나 고객의 이런 고민은 나이가 드셔서 갖게 되는 과도한 걱정이 아니라 사랑하는 배우자와 자녀를 위해 미래를 보다 철저히 대비하고자 하는 마음이 깊기 때문에 생기는 걱정일 것이다.따라서 안정적인 자산 이전과 보전이라는 목표 아래 여러 상황을 가정하고 그 리스크를 최소화하는 방안을 세워 보기로 했다.배우자와 자녀에게 공동 증여를배우자에게 증여, 배우자와 자녀 공동증여, 부동산신탁(리빙트러스트)이라는 방법을 놓고 고객과 함께 검토했지만 결론은 배우자와 자녀에게 공동 증여하기로 했다.각각의 장단점이 있지만 고객은 미래의 사위가 해당 자산을 장모와 아내의 공동자산으로 인식하길 바랬다. 그 방안으로는 배우자의 지분을 자녀보다 높게 하는 것이다. 완벽한 해결책은 아닐지라도 고객이 우려하는 상황의 발생 확률을 낮출 수 있을 것이다. 나중에 받을 게 있어야 부모님을 자주 찾아보지 않겠냐는 고객 의견도 반영했다.고객이 청장년시절을 보낸 때보다 최근 우리 사회는 핵가족화, 개인화가 강해진 영향이 곳곳에서 나타나고 있으니 고객과 고객 주변의 어르신들의 이런 고민은 오히려 자연스러운 것으로 생각된다.개인으로 증여하는 것과 가족법인 중 어떤 걸 선택할까?세금 절세 측면에서 개인과 법인 중 어느 것이 더 유리한지에 대한 정답은 없다. 보유 목적과 계획에 따라 개인이 유리한지 법인이 유리한지 따져봐야 알 수 있기 때문이다.위 고객의 상황만 놓고 보면 증여가 유리하다고 볼 수 있다. 부동산 개인지분은 지분만 매각할 수도 있는데 개인지분을 매수하는 것은 사는 사람 입장에서 잘 모르는 제3자와 공동으로 운영해야 하기에 분쟁이 발생할 가능성을 예상해야 한다. 그래서 일반적으로 매수자는 투자목적으로 개인지분 매수를 하지 않는 편이다.그러나 상황을 좀더 살펴보니 고객의 자녀는 앞으로도 장기간 소득활동을 할 수 있다고 한다. 부동산 자산 증식을 위해 갈아탈 생각도 있고, 임대사업 역시 장기간 영위하고 싶어 했다.그렇다면 증여보다는 법인으로 취득하는 방안이 유리하다. 자녀 소득과 임대소득은 소득세에 합산되지 않는다. 배당소득은 발생되지만 소득이 낮은 시점에 배당을 받아 시기를 조절할 수도 있다.고객의 배우자는 법인의 근로자로서 건강보험의 직장 가입자가 될 수 있다. 법인은 개인보다 세율이 낮아 세 후 매각수익금이 개인보다 더 큰 편이다. 담보대출 규모도 개인보다 대외 신용도가 높은 법인이 더 높은 비중으로 대출을 일으킬 수 있으며, 자본금이 많고 대출 비중도 높으니 입지가 더 우수하거나 규모가 더 큰 부동산으로 갈아타기도 개인보다 유리하다.따라서 위 고객의 사례는 증여보다 법인으로 취득하는 편이 낫다.(개인과 법인으로 투자했을 때 세금 차이는 '한경부동산밸류업센터>WM라운지'에 기재된 ‘꼬마빌딩 투자시 개인VS법인에 따라 세금이 다른가요?’를 참고하자.)김화용 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼'한경부동산밸류업센터
![외동딸 둔 건물주의 고민 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34510841.3.jpg)
![3대지수 실적시즌 기대에 상승…테슬라 15%대 급등 [뉴욕증시 브리핑]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/01.36566736.1.jpg)
