몰세권·역세권 다 갖췄는데…2억원으로 투자 가능한 이 곳

서울시, 영등포역 일대 등 79곳 정비사업
역세권 사업, 내년 하반기 시공사 선정
준공업지역은 용적률 400%까지 상향

서울 지하철 1호선 영등포역에 내리면 롯데백화점 신세계백화점 타임스퀘어 등 내로라하는 유통 시설을 마주하게 된다. 영등포구 최대 상권으로 꼽히는 지역답게 식음료부터 영화권 등 다양한 업종이 즐비해 있다.

하지만 타임스퀘어 뒤쪽으로 한 블록만 들어 가도 분위기는 180도 달라진다. 과거 집장촌과 쪽방촌 등 노후 건축물의 흔적이 여전하다. 영등포구가 서울 3대 도심업무지구(영등포·여의도권역, 서울도심권역, 강남권역)에 속하는 입지적 장점에도 부동산 시장에서 주목받지 못하는 이유이기도 하다.

집창촌과 쪽방촌 등으로 평가절하돼 왔던 영등포역 등 영등포구 일대에 개발 바람이 불고 있다. 기준 용적률이 높은 준주거지역과 준공업지역 등이 많아 향후 초고층 주거·상업 단지로 탈바꿈할 것이란 기대가 나온다.

영등포역 일대 ‘제2의 청량리’기대감

영등포구는 서울에서 개발사업이 가장 활발한 지역으로 꼽힌다. 재정비촉진사업, 여의도 아파트 재건축, 도심공공 주택복합사업, 소규모 재개발, 가로주택정비사업 등 총 79개의 정비사업이 진행되고 있다.

‘3대 도심’으로 불릴 정도로 서울의 핵심 지역으로 꼽혔던 ‘과거의 영광’을 되찾아 줄 대표사업은 영등포역 인근 도시정비형 재개발이 거론된다.

타임스퀘어 인근 영등포동4가 431의6 일대 2만3094㎡를 재개발하는 이 사업이 완료되면 공동주택 999가구와 오피스텔 477실 등이 들어선다. 지하철1호선과 경부선 기차역인 영등포역이 가까운 초역세권이다. 영등포 역세권 재개발은 지난달 28일 영등포구로부터 조합설립인가를 받았다. 올해 7월부터 서울에서 조합설립인가 후 시공자 선정이 가능해진 만큼 시공자 선정과 건축심의를 두고 내부 논의를 진행 중이다. 내년 하반기께 시공자 선정 절차에 착수할 가능성이 높다는 관측이다.

이 지역은 2011년부터 개발을 추진했지만, 토지 소유 등의 문제로 평행선을 달리다 조합 설립조차 성사되지 않았다. 2017년 성매매 집결지를 중심으로 도심재생사업을 진행하겠다는 계획이 나왔고, 2021년에 ‘영등포 도심역세권 재개발 정비계획’이 결정 고시됐다.

초역세권인데...2억원에 투자가능

서울시는 영등포 역세권 재개발 사업을 포함한 경인로 일대 노후 주거지를 재정비해 영등포의 도심 기능을 강화하겠다는 구상이다. 영등포 역세권 재개발 사업지 맞은편에는 쪽방촌 개발사업이, 서쪽으로는 대선제분 부지 개발사업도 추진되고 있다.

쪽방촌 일대는 1190가구 규모의 공공주택사업이 추진 중이다. 신혼부부와 청년을 위한 행복주택과 민간분양 아파트, 상업시설이 모인 주상복합 단지로 탈바꿈된다. 지난해 9월 지구계획 승인·고시가 나 착공을 앞두고 있다. 2025년 입주 목표로 사업에 속도를 내고 있다.

대선제분 일대 도시정비형 재개발 사업은 1,2구역에서 총 15개 지구로 나뉘어 사업이 진행 중이다. 그 중 가장 속도가 빠른 곳은 1-1구역이다. 지난해 3월 사업시행인가를 완료했다. 낙후된 제분공장에서 지상 19층 규모의 공동주택 141가구와 오피스텔, 근린생활시설로 바뀔 예정이다. 바로 옆에 타임스퀘어가 있는 몰세권이자 영등포역이 도보권인 역세권 입지여서 관심도가 높다.

영등포역에서 일대 유일한 대단지 아파트인 영등포푸르지오(2462가구)를 지나 아래쪽으로 가면 군데 군데 플래카드가 붙어있는 노후 저층 주거지가 나온다. 도림동 136의26 일원 7만1659㎡ 부지에 도림동사거리(장미마을) 역세권 재개발이 진행되던 지역이다.

2024년 신안산선 도림사거리역이 예정돼 있어 개발 기대감이 크다. 다만 서울시가 지난 6월말 면적 상한(2만㎡)를 신설하면서 변수가 생겼다. 당초에는 400% 넘는 용적률을 적용받아 2500여 가구로 개발할 예정이었다. 도림동 M공인 관계자는 “실투자액 기준 2억원대로 신축빌라를 매입할 수 있어 서울 재개발 투자지 중에서도 매력적인 곳”이라며 “다만 면적 상한때문에 구역을 아예 새로 긋게 될 가능성이 커 조금 더 진행 상황을 지켜본 뒤 진입하는 게 좋다”고 말했다.

상반기 최대 경쟁률...양평역 재개발

영등포구의 가장 큰 특징이자 투자 매력으로 꼽히는 것은 준공업지역이 많다는 점이다. 서울 내 준공업지역 면적은 총 19.97㎢다. 이중 5.02㎢가 당산동 양평동 영등포동 문래동 등에 몰려있다.

그 중 5호선 양평역을 끼고 재개발 사업이 추진되는 양평동 일대에 관심이 쏠린다. 12구역은 지난 3월 자이디그니티로 분양했다. 전용 84㎡기준 분양가가 11억7000만원에 달했던 이 단지는 98가구 모집에 1만9478개의 청약통장이 몰렸다. 평균 청약 경쟁률 198.76대 1을 기록했다. 상반기에 전국에서 가장 경쟁률이 높은 단지에 이름을 올렸다.

13구역과 14구역은 모두 공공재개발로 사업을 추진 중이다. 공공재개발 공동사업시행 1호 사업지인 13구역은 SH공사와 손잡고 약 500가구 규모로 개발된다. 공동사업시행 방식으로 추진하면 SH공사가 통합심의를 진행해 일반 사업시행에 비해 인허가 과정이 신속하게 이뤄진다는 장점이 있다. 14구역은 360여 가구로 개발이 추진되고 있다. 현재 토지 등 소유자 절반 동의를 받았다. 다만 13, 14구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 실거주 목적으로만 진입할 수 있다.

양평 11구역은 2017년 정비구역에서 해제됐다. 최근 토지 소유자들을 중심으로 사업진행 방식을 논의 중인 것으로 알려졌다. 양평 12구역 아래쪽에 있는 308가구로 신축인 중흥S클래스의 경우 이달초 전용 84㎡가 13억 1000만원에 손바뀜했다.

중공업지역 규제완화 "분담금 1억 절감"

양평동을 비롯한 영등포구 내 준공업지역은 향후 사업성이 더 좋아질 가능성이 크다. 서울 내 가용토지가 부족해지면서 정부와 서울시 모두 준공업지역에 대한 규제를 완화하고 있기 때문이다.

정부는 6월 말 준공업지역 내 재건축 용적률을 상향하는 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 통과시켰다. 서울시에서 허용하는 준공업지역 용적률은 현재 250%(임대주택 공급시 300%)다. 하지만 법 개정으로 공공기여도에 따라 최대 400%까지 용적률 인센티브를 받을 수 있게 됐다. 임대물량 확대 등은 부담이지만 조합 입장에서는 일반분양 물량이 늘어나 분담금이 줄어들게 된다.

영등포구 문래동 국화아파트의 경우 용적률이 250%에서 300%까지만 상향돼도 공급가구수가 기존 354가구에서 450가구로 늘어나는 것으로 집계됐다. 한 재건축 추진위 관계자는 “이번 개정안 통과로 사실상 아파트 한 동을 더 지을 수 있게 됐다”며 “조합원 분담금이 1억원가량 줄어들 수 있을 것으로 추정한다”고 말했다. 영등포구는 '경인로 일대 등 준공업지역 종합발전 전략 수립과 준공업지역을 미래 복합도시로 육성하기 위한 용역'을 이달 중 발주하기로 했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com