유연한 도시계획 내세운 서울시…스카이라인 달라진다

일률적이던 서울의 스카이라인이 '리듬감'을 갖게 될 전망이다. /한경DB

서울시가 '유연한 도시계획'을 강조하면서 잇달아 고도제한 등 오랫동안 붙박여 있던 규제를 완화하고 있다. 부동산업계에서는 어떤 지역이 규제완화의 효과를 가장 크게 보게 될지에 관심이 쏠리고 있다.

서울시와 관련업계에서 가장 큰 변화를 기대하는 지역 중 하나는 여의도다. 지난 5월 발표된 여의도 지구단위계획은 금융중심지(금융특정개발진흥지구)를 중심으로 350m 이상의 초고층 건축물을 유도하고, 높이를 더 완화할 수 있는 내용을 포함했다. 특히 한국거래소, KBS 별관 등 대규모 부지는 여의도 랜드마크로 각각 350m, 300m를 적용하되 개방형 녹지를 조성하면 더 높일 수 있다고 밝혔다. 가운데를 높게 하고 한강변으로 갈수록 낮아지는 식으로 입체적인 스카이라인을 만든다는 게 서울의 구상이다.

1972년부터 고도지구로 지정되어 온 남산 일대도 변화가 클 전망이다. 서울시는 현재 남산·북한산·경복궁 등 주요 산과 시설물 주변 8개소(9.23㎢)를 고도지구로 지정해 관리하고 있는데 앞으로는 6곳(7.06㎢)으로 줄어든다. 완전히 다 풀어준다는 것은 아니지만 남산의 경우 당초 12m 및 20m로 일률적이던 고도 기준을 12~40m로 다양하게 적용하기로 했다. 특히 부동산업계가 주목하는 곳은 약수역 일대다. 이곳의 준주거지역 역세권 지역 고도제한은 20m에서 32~40m로 상당히 완화된다.

서울시가 국토부에 제출한 '공간혁신구역' 선도사업 후보지 네 곳. 국토부는 9월 중 대상지를 결정해 '비욘드조닝' 개념을 적용한 공간혁신구역으로 개발할 계획이다. /서울시 제공

1990년부터 고도제한 적용을 받고 있는 북한산 주변부도 스카이라인 다양화의 영향을 크게 받을 전망이다. 강북구와 도봉구 일대가 모두 영향권이다. 현재 북한산 고도지구는 총 3.56㎢인데, 이 중 3분의 2 지역은 강북구에, 나머지는 도봉구에 걸려 있다. 정성국 서울시 도시계획과장은 "북한산 자락 지역은 그간 고도제한 때문에 재개발과 재건축이 원활하게 이뤄지지 않았던 곳"이라며 "앞으로 고도제한이 순조롭게 완화되면 이 일대 정비사업이 탄력을 받고 실질적으로 주거환경 개선에 도움이 될 것"이라고 말했다.

오세훈 서울시장은 그동안 1종·2종·3종 식으로 지역의 성격을 세세히 나눠 개발을 제한하던 기존 도시개발 방식도 크게 흔들고 있다. 이른바 '비욘드 조닝'을 통한 서울대개조론이다. 규제 때문에 안 된다는 말만 거듭하는 게 아니라 청사진을 먼저 그리고 거기에 맞는 규제 방식을 찾는 것이다.

오세훈 서울시장은 고도제한과 구역별 용적률 제한 등 기존의 재개발 재건축에 적용되던 규제를 풀어 서울을 '대개조'하겠다는 구상을 갖고 있다. /한경DB

구체적으로 이 방안을 시행하기 위해서는 국토교통부와의 협업이 필요하다. 기존 법령과 규제를 흔들어야 해서다. 국토부도 긍정적으로 보고 있다. 3가지 공간혁신구역을 도입하기 위한 국토계획법 일부 개정안이 입법 예고돼 있다.

현재 거론되고 있는 국토부의 선도사업 대상 지역은 총 4곳이다. 서울 금천 공군부지, 동대문 청량리역 일대, 동대문 이문차량기지 일대, 은평구 한국행정연구원 부지다. 서울시는 지난달 국토부에 이 지역을 후보로 추천했다. 선정 기준 및 가이드라인에 대한 연구용역도 진행 중이다. 국토부는 이르면 9월께 대상지를 뽑아 내년 상반기 중 공간 재구조화계획을 수립하고, 하반기에 대상 지역을 정식으로 지정해 사업을 추진할 예정이다.

이상은 기자 selee@hankyung.com