착공 전 단계에서 이루어지는 초기 사업비 조달을 위한 단기·고금리 브릿지론을 중심으로 부동산 PF 부실 가능성이 점차 커지고 있다. (부동산 PF는 개발 및 투자를 위해 여러 투자자가 자금을 모아 만든 방식으로 위험을 분산시키고 수익을 극대화할 수 있는 투자방식으로 ‘본 PF’라고도 하며 브릿지론은 본 PF 이전에 실행되는 대출)
(자료 : 삼성증권 '2023년 부동산PF 시장 점검')
(자료 : 삼성증권 '2023년 부동산PF 시장 점검')
한국주택협회 데이터에 따르면 2023년 2월 말 기준 국내 총 미분양주택은 7만5438호로 2021년 2월 1만5786호에서 2년 만에 약 4.7배 이상 증가했다.

미분양 물량이 늘어나면서 투자자들의 원리금 회수 리스크가 높아져 본 PF로의 전환이 어려워지고 있는 상황인데 이미 완공된 사업장에서도 분양률 하락으로 대출 원리금 상환이 지연되는 현상이 나타나고 있다.

부동산 PF 대출 잔액은 2021년 말에 101조9000억원이었는데 지난해 연말 기준으로 129조9000억원으로 꾸준히 늘고 있고 연체율은 2021년 말 0.37% 수준이었는데 2022년 말에는 1.19%까지 증가했다.
(자료 : 한국건설산업연구원 '브릿지론 중심, 부동산PF 부실 가능성 점차 현실화')
(자료 : 한국건설산업연구원 '브릿지론 중심, 부동산PF 부실 가능성 점차 현실화')
"매수인이 잔금을 연기해 달래요"

이러한 부동산 PF 문제가 이슈로 떠오른 가운데 부동산 거래 과정에서 잔금 지급이 연기되는 사례가 발생하고 있다.

손님 A는 개인이며 수익형 부동산을 보유하였고 건설회사와 매매계약을 체결하였으며, 손님 B는 사옥을 보유한 법인이며 자산운용사와 매각계약을 체결했다.

두 사례 모두 매수자 측에서 잔금을 연기하자고 요청받았는데 개인이 보유한 수익형 부동산과 법인이 보유한 사옥용 부동산 사례로 상담한 방안을 알아보자.

위 두 사례는 매수자가 개발목적으로 매입했으며 기준금리 인상과 부동산 PF 문제로 인해 브릿지론 조차도 힘든 상황이다. 미분양 가능성도 높은 환경에서 사업비만 커지는 부담을 줄이기 위해 매수인은 사업 일정을 늦추는 방안이 필요했을 것이고, 잔금일을 연기하는 방법을 사용한 것이다.

첫 번째로 확인해야 할 것은 매수자의 정확한 상황을 알아야 대응책을 세울 수 있다.

(1) 매수자가 잔금을 연기하는 이유
-대부분이 자금계획 이유겠지만 매수자 측 자금이나 내부 문제로 계약 해지 가능성까지 확인해야 적절한 방안을 세울 수 있고, 시간적 손해를 보지 않는다.

(2) 잔금 이행에 대한 진정성은 있는지
-이런 경우 대부분은 매수자 측에서 추가조건을 제시한다. 제시안에 대한 보상안과 법률적으로 검토하고 매수인 측이 잔금을 어떻게 준비하고 있는지 질의한다. 질의내용은 내부정보인 만큼 공유가 쉽지 않고 법인을 대상으로 정보를 취득하는 건 어려운 부분이 있기에 인맥과 기관 네트워크를 최대한 활용한다.

그럼 두 번째로 잔금 연기에 대한 대응 방안을 세워보자.

(1) 손님 A 사례의 경우 수익형 부동산으로 명도가 일정 부분 진행됐기 때문에 잔금 연기 조건으로 중도금을 받기보다는 수익 보전 조건으로 잔금일까지 매월 금전을 받는 것으로 제안했다.
이유는 중도금까지 받았는데 매매계약이 해제될 경우 중도금을 반환하고, 명도 된 임대 층도 다시 진행해야 하는 시간적, 수익적 보상이 필요했기 때문이다.

(2) 손님 B 사례의 경우 법인이 사옥으로 사용하고 있는 자산이어서 금전으로 보상받기보다는 중도금을 받는 것으로 제안했다.
이유는 소유주(법인)도 사옥 이전계획이 있어 중도금을 활용할 수 있는 것이 유효했다.

중도금을 넣으면 약정 해제는 불가하고 법정 해제(상당 기간 최고 후 계약해제)라는 단점과 민법 제548조 2항에 의거 받은 날로부터 이자까지 가하여야 하는 조건이 있지만, 중도금 납부 후 매수인의 사유로 계약이 해제될 경우 중도금 중 일부는 손해배상액으로 한다는 특약을 넣자고 제안했다. (단, 손해배상액 비율이 과다할 경우 상대방에서 과다 청구를 사유로 소송을 진행할 수 있다)

(3) 마지막 대응은 1회 잔금 연기가 아닌 2회, 3회 추가로 잔금이 연기될 경우이다.
금전으로 보상받는 손님 A 경우 월 지급 금액을 높이는 방법이 있고, 손님 B의 경우 잔금이 몇 회 연기될 때마다 중도금 손해배상액 비율을 높이는 옵션형식으로 특약을 정하는 것이 좋다.

추가로 3회 이상 잔금 이행이 안 될 것을 대비해 약정 및 법정 해제를 통해 매매계약을 과감히 종료하며 소송을 진행하지 않는다는 특약을 넣는 것도 필요하다. 이 특약에 매수인이 동의하지 않을 수 있지만 이를 명분으로 매도인이 더 유리한 조건을 받아낼 수도 있다.
(사진-게티이미지뱅크)
(사진-게티이미지뱅크)
부동산 PF 부실 가능성은?

지난 4월 14일 국제신용평가사 피치를 만난 추경호 부총리는 “부동산 PF 시장의 경우 관계 당국 간 긴밀한 공조 아래 밀착 모니터링 중이고, 사업장에 대한 전수조사 결과에서도 이상징후가 포착되지 않았다”고 설명했다.

실제로 부실채권의 선제적 처리를 위해 PF 대주단이 전국 5000여 개 사업자 중 부실 가능성이 있는 500개 사업장을 대상으로 평가를 통해 사업 정상화 작업을 진행한다.
이러한 부동산 PF 부실의 위험을 최소화하고 시장의 안정성을 유지하기 위해 부실채권의 선제적 처리와 사업 정상화 방안을 찾아 나가는 노력이 중요하다. 앞으로도 국가 차원의 모니터링과 각종 정책을 통해 금융위기 불안감을 해소하고, 부동산 시장의 건강한 발전을 추구해 나가는 과정이 필요하다.

부동산 PF 위기가 끝나지도 않은 시점에서 미분양 증가와 전세 사기 피해 등 부동산 시장에 위기가 커지고 있다. 소유주는 적극적으로 여러 전문가에게 의견을 구해 선제 대응 방안을 수립하고, 시장 변동과 금융 위기의 불안감에도 유연하게 대처할 수 있는 전략을 세울 필요가 있다. 이를 통해 부동산 거래에 있어 안전한 수익 창출 및 위험 최소화를 달성할 수 있을 것이다.

김화용 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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