"일단 5000만원 있으면 계약"…신림동 아파트 최고 '68대 1'

이송렬 기자

입력2023.07.05 10:43 수정2023.07.05 10:43

관악구 신림동 '서울대벤처타운역 푸르지오' 1순위 청약 결과

높은 분양가·애매한 위치 등 단점 극복
"하반기 서울 청약 시장 호조 지속 전망"

서울 관악구 신림동 '서울대벤처타운역 푸르지오' 모델하우스에 예비 청약자들이 방문했다. 사진=함스피알

하반기 서울 분양시장 첫 타자인 관악구 신림동 '서울대벤처타운역 푸르지오' 1순위 청약이 양호한 성적을 냈다. 이 단지는 전용 84㎡ 기준 분양가가 10억원 넘어가고 지하철역과 다소 거리가 있다는 평이 많았다. 그럼에도 당장 5000만원만 내면 계약이 가능하고 전매 제한이 1년으로 짧아 서울 외의 지역에서 수요가 몰렸다. 실거주 의무가 없어 입주 때 전세를 놓아 잔금을 맞출 수 있다는 점도 청약 성적에 긍정적인 영향을 줬다.

5일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 '서울대벤처타운역 푸르지오'는 1순위 청약을 진행한 결과 99가구 모집에 3080명이 몰려 평균 경쟁률 31.11대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용 74㎡B에서 나왔다. 2가구 모집에 136명이 몰려 68대 1의 경쟁률이 나왔다. 전용면적별로는 △59㎡ 44.3대 1(23가구 모집에 1019명) △51㎡ 22.79대 1(14가구 모집에 319명) △84㎡A 14.39대 1(38가구 모집에 547명) △84㎡B 8.73대 1(22가구 모집에 192명) 등 순이었다.

앞서 진행한 특별공급에서도 많은 청약자가 몰렸다. 66가구(기관 추천분 제외) 모집에 1399명이 신청해 21.19대의 평균 경쟁률을 기록했다. 생애 최초 14가구 모집에 1080명이 도전해 77.14대 1을, 신혼부부 31가구 모집에 298명이 청약해 9.61대 1을 기록했다. 이 단지를 분양 받기 위해 이틀간 4500명에 가까운 청약자가 몰린 셈이다.

단지는 신림 3구역을 재개발해 짓는 곳이다. 분양가가 공개되고 시장의 혹평을 받았다. 전용면적별 분양가(최고가 기준)는 △51㎡ 6억5890만원 △59㎡ 7억5320만원 △74㎡ 8억5370만원 △84㎡A 10억2950만원 △84㎡B 10억1200만원이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인근 봉천동 'e편한세상 서울대입구 2단지'(2020년 입주·519가구)는 지난달 전용 84㎡가 10억1700만원에 거래됐다. '서울대벤처타운역 푸르지오' 분양가와 비슷한 수준이다.

단지 이름에 수도권 지하철 신림선 '서울대벤처타운역'이라는 역명이 들어가지만 정작 '서울대벤처타운역'과는 도보로 약 20분가량 떨어져 있다. 관악산 자락에 자리 잡고 있어 신림 2구역과 신림 1구역 등 다른 신림 뉴타운에 비해 입지가 떨어진다는 점도 단점이었다.

그런데도 청약 성적이 선방한 것은 당장은 자금 부담이 적기 때문이다. 우선 계약금을 두번으로 나눠 낼 수 있다. 1차에 5%, 2차(계약 후 1개월) 5%로 전용 84㎡의 경우 당장 5000만원만 내면 계약할 수 있다. 전매 제한이 1년으로 짧아 계약금 마련해 계약한 이후 서울 부동산 시장이 회복하면 분양권을 팔아 차익을 낼 수도 있다. 실거주 의무 기간이 없는 만큼 잔금을 낼 때 전세를 놓아 자금을 마련할 수 있다는 점도 매력이다.

분양 업계 관계자는 "이 단지 분양가가 그리 낮은 편도 아니고 위치도 우수하다고는 할 수 없다"며 "하지만 서울에 분양하는 단지라는 점, 계약금 부담이 적은 점, 전매 제한 기간이 짧은 점 등 투자자들이 관심있게 본 것으로 알고 있다"고 설명했다.

이 단지는 신림뉴타운의 첫 타자다. 신림뉴타운은 서울 서남부권의 최대 재개발 지역으로 꼽힌다. 총면적 35만4000여㎡, 6100여가구가 조성될 예정이다. 3개 구역으로 나눠 진행 중이다. '서울대벤처타운역 푸르지오' 분양을 시작으로 본격적인 개발에 들어간다. 2구역은 지하 4층~지하 28층, 20개 동 1487가구 규모로 사업으로 대우건설과 롯데건설이 컨소시엄으로 시공을 맡았다. 1구역은 최근 재개발 건축 심의를 마친 것으로 알려졌다.

분양 업계 관계자는 "신림동 일대가 개발이 예정돼 인프라 등이 개선될 것이라는 기대감이 크다"며 "신림1구역이나 2구역은 3구역보다 분양가가 훨씬 비싸게 나올 가능성이 높다"고 설명했다.

한편 하반기 서울 청약 첫 타자인 '서울대벤처타운역 푸르지오' 청약 성적이 양호한 수준을 기록하면서 상반기 좋은 흐름을 이어가게 됐다. 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 올해 상반기 분양한 단지들의 1순위 평균 청약 경쟁률은 52.36대 1이다. 상반기 서울 마지막 분양이었던 은평구 역촌동 '센트레빌 아스테리움 시그니처' 경쟁률 11.36대 1이었는데 '서울대벤처타운역 푸르지오'는 이보다 2배가 넘는 경쟁률을 기록했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "하반기에도 서울 만큼은 청약 성적이 우수할 것으로 예상된다"며 "서울 내에서는 가격, 브랜드, 규모 등에 따라 청약 성적이 갈리게 될 것"이라고 내다봤다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

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연내 2000가구 넘는 대단지 17곳 쏟아진다

규제 완화와 대출금리 인하 등의 효과로 수도권을 중심으로 청약시장이 회복세를 보이면서 건설사들이 그동안 미뤄오던 아파트 공급을 늘리고 있다. 올 상반기엔 전국 분양 실적이 2009년 글로벌 금융위기 이후 가장 적은 수준인 7만5000가구에 불과했지만, 이달에만 약 4만 가구가 쏟아질 예정이다. 다양한 커뮤니티 시설이 갖춰져 있고 가격 상승률도 높은 2000가구 이상 대단지 아파트만 연내 17곳 나올 예정이어서 수요자의 이목이 쏠리고 있다. 이달 약 4만 가구 공급 대기4일 부동산R114에 따르면 이달 전국에서 50개 단지, 총 3만9658가구(임대 포함)의 아파트가 분양에 나설 계획이다. 지난달 분양 실적(1만3331가구)의 3배에 달하는 수치다. 경기도가 1만680가구로 가장 많다. 서울(5641가구)과 인천(2304가구)을 합하면 수도권에서 1만8625가구가 나온다. 올해 1~6월 월평균 분양 물량이 4906가구에 그친 지방에선 이달 2만1033가구가 쏟아질 전망이다. 지방의 월 공급량이 수도권을 웃도는 건 올해 들어 이번이 처음이다. 상반기 분양 실적이 제로(0)였던 대전도 이달 올해 첫 분양에 나선다.하반기 전국 분양 예정 물량은 23만4937가구로 집계됐다. 하반기 기준 2016년(26만8298가구) 후 가장 많은 물량이다. 올 상반기 전국 아파트 분양 물량은 7만4597가구로, 2009년(6만8776가구) 후 최저치를 기록했다. 작년 상반기(16만8127가구)와 비교해도 반토막 수준이었다.청약률이 높게 나타나는 단지가 속속 등장하면서 건설사들이 하반기 공급을 서두르고 있다. 서울의 상반기 평균 청약 경쟁률은 52.36 대 1에 달한다. 지난달 광주광역시 동구 ‘교대역 모아엘가 그랑데’(12.91 대 1)와 충남 아산 ‘힐스테이트 자이 아산센텀’(17.93 대 1) 등 지방에서도 1순위 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 나타낸 단지들이 나오기도 했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지방은 아직 부동산 시장 회복이 더디지만 자재값과 금융비용 등이 계속 오르면서 건설사들이 더 이상 분양을 미룰 수 없다고 판단한 것 같다”며 “최근 분양 물량이 급감한 데 따른 착시효과 측면이 있지만 전국 미분양 주택이 두 달 연속 감소한 영향도 있다”고 설명했다. 동대문구에서만 매머드 단지 2곳 분양올 하반기에 전국에서 2000가구 넘는 대단지가 17곳이나 공급될 예정이라 주목받고 있다. 전년 동기(8곳)보다 두배 이상 증가할 전망이다. 서울 동대문구에서만 오는 8월 ‘래미안 라그란데’(총 3069가구·조감도)와 9월 ‘이문 아이파크자이’(4321가구) 2곳이 분양을 앞두고 있다. 송파구 잠실진주아파트를 재건축하는 ‘잠실래미안아이파크’(2678가구)와 은평구 ‘힐스테이트 메디알레’(2083가구)도 연내 공급이 이뤄질 전망이다.경기에서도 광명뉴타운의 ‘베르몬트로광명’(3344가구·2구역)과 ‘광명자이힐스뷰’(2878가구·5구역)를 비롯해 4곳의 대단지 아파트가 출격을 준비 중이다. 부산과 광주, 인천, 울산, 충북 청주, 경남 창원에서도 2000가구 넘는 단지가 분양할 예정이다. 부산 남구 ‘대연 디아이엘’이 4488가구로 규모가 크다.윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “대단지일수록 단지 내 편의시설이 많고 규모의 경제로 인해 관리비도 절감할 수 있다”며 “소규모 단지에 비해 상승장에선 그만큼 가격 회복 속도가 빠른 것도 장점”이라고 말했다. 실제로 지난 5년간(2018~2022년) 1500가구 이상 아파트의 매매 가격은 65.4% 상승해 전체 평균(62.59%)을 웃돌았다. 공동주택정보관리시스템에 따르면 지난 4월 기준 전국 1000가구 이상 아파트의 평균 공용관리비는 ㎡당 1175원으로, 150~299가구 단지(1409원)보다 16.6%(234원) 저렴했다.이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
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청주 '월명공원 한라비발디 온더파크' 5일 1순위 청약

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부동산 시장, 상승론자와 하락론자가 공존하는 이유[아기곰의 부동산 산책]

현재 주택 시장은 상승장일까, 하락장일까.어떤 시점에 집값이 오르고 있는 것인지, 내리고 있는 것인지는 보는 사람의 관점에 따라 다를 수밖에 없다. 본인이 소유하고 있거나 거주하고 있는 지역의 집값이 내리고 있다면 하락장이라고 판단하는 것이고 반대로 본인이 소유하고 있거나 거주하고 있는 지역의 집값이 오르고 있다면 상승장이라고 판단하는 것이다.사람마다 판단이 다른 이유는 전국의 모든 지역이 같은 시기에 같은 비율로 상승하거나 하락하는 것이 아니기 때문이다. 쉽게 말해 주택 수요가 적은 지역에 사는 사람은 하락론에 빠지기 쉽고 주택 수요가 많은 지역에 사는 사람은 상승론에 빠지기도 한다. 그들이 거짓말을 하는 것이 아니라 본인이 거주하거나 소유한 지역의 집값 흐름이 반영된 것이라고 할 수 있다. 그러므로 이런 주관적인 시각에서 벗어나 객관적인 시각을 가지고 싶다면 본인만 아는 지역이 아닌 전체 지역에 대한 통계를 찾아봐야 한다. 그런데 문제는 통계를 내는 기관에 따라 다른 결과를 내놓는다는 것이다. 주택 시장의 통계는 크게 두 군데 것을 많이 인용한다. 한국부동산원과 KB국민은행 통계다. 한국부동산원은 국토교통부 산하 기관이기 때문에 국가 기관 통계라고 할 수 있고 KB국민은행 통계는 순수 민간 통계다. 통계청에서 공인되고 정부에서 주로 인용하는 통계는 한국부동산원 통계로, 부동산 정책을 세울 때 활용되는 통계다. 반면 KB국민은행 통계는 KB국민은행뿐만 아니라 다른 은행에서 대출 금액을 산정할 때 사용되는 통계다. 두 통계 모두 공식적인 통계로 시장에서 인정되고 있다고 할 수 있다. 그런데 최근 시장 상황을 두고 두 기관에서 다른 방향의 통계를 내고 있다. 가장 최근 자료인 6월 19일 기준으로 전국 아파트 매매가 상승률을 KB국민은행에서는 마이너스 0.09%라고 하는데 한국부동산원에서는 마이너스 0.01%라고 한다. 한국부동산원은 현재 시장 상황이 보합 수준에 다다랐다고 보는 반면 KB국민은행은 하락세가 지속되고 있다고 보는 것이다. 이런 시각은 서울 아파트 시장에서 극명하게 갈리고 있다. 6월 19일 기준으로 KB국민은행은 서울 아파트 매매가가 전주 대비 0.07% 떨어지고 있다고 보는 반면 한국부동산원은 0.04%나 오르고 있다고 봤다. 민간 기관은 서울 집값이 계속 떨어지고 있다고 보는 반면 정부 기관은 서울 집값이 5월 이후 반등에 성공해 지금도 오르고 있다고 보는 것이다. 민간 통계 vs 정부 통계, 누가 맞을까?그러면 같은 시장 상황을 두고 왜 이런 차이가 날까. 도대체 누구 말이 맞는 것일까. 정답은 두 기관 모두 맞을 수도 있고 모두 틀릴 수도 있다는 것이다. 주택 가격 통계를 정확히 낸다는 것 자체가 불가능하다. 그 이유에 대해 알아보자. 한국의 주식 시장은 유가증권시장과 코스닥 시장을 합해도 2500여 종목밖에 되지 않는다. 한 종목 내의 주가는 같다. 하지만 주택 시장은 다르다. 서울의 집값과 부산의 집값은 다를 수밖에 없다. 같은 서울이라도 지역에 따라 집값은 천지차이다. 같은 지역이라고 해도 역세권인지 아닌지에 따라 가격이 다르고 신축인지 구축인지에 따라 가격이 다르다. 같은 구축이라도 준공일과 용적률에 따라 가격이 다르고 단지의 규모에 따라 가격이 모두 다르다. 결국 주택 시장은 단지 하나하나가 주식 시장의 한 종목과 같은 것이다.더 심각한 문제는 같은 단지 내에서도 가격이 천차만별이라는 점이다. 선호도가 높은 중간 층과 1층의 가격이 같을 수 없고 로열 동과 소음이 심한 길가 동의 가격이 같을 수 없다. 같은 동의 같은 층이라고 해도 라인에 따라 전망이 다르게 나올 수 있고 전망이 비슷하다고 해도 집의 수리 여부에 따라 가격은 다를 수밖에 없다. 결국 주택 시장은 단지가 아니라 개별 집 자체가 주식 시장의 한 종목과 같다. 수백만, 수천만에 이르는 다른 시세가 존재한다는 뜻이다. 물론 종목 수가 많다고 계산하기 불가능한 것은 아니다. 연산 속도가 높은 컴퓨터로 계산하면 된다. 문제의 핵심은 따로 있다. (종목 수에 비해) 거래량이 너무 적다는 것이다. 만약 같은 집이 지난 주에도 거래됐고 이번 주에도 거래된다면 상승률을 계산하는 것이 간단하다. 하지만 현실의 세계에서는 그런 일이 벌어질 가능성은 거의 없다. 몇 년에 한 번씩 거래되기 때문에 같은 집끼리 비교해 통계를 낸다는 것은 의미가 없다.심지어 같은 단지라고 해도 거래되는 것은 한 달에 몇 건에 불과하고 심지어 한 건도 거래되지 않는 단지도 부지기수다. 이런 상황에서 매주 통계를 내야 하니 문제가 된다. 예를 들어 로열 동 로열 층의 수리된 집이 지지난 주에 10억원에 거래됐는데 비선호도 1층의 수리가 되지 않은 집이 지난 주에 9억원에 거래됐다면 집값이 10% 하락했다고 봐야 할까.그런데 같은 단지의 수리가 잘된 집이 이번 주에 9억9000만원에 거래됐다면 이번에는 집값이 10% 상승했다고 봐야 할까. 1주일 전에는 10% 떨어졌던 집값이 이번 주에는 10% 오른 것으로 통계를 내는 것이 맞을까. 특정 수치보다 ‘흐름’ 보는 눈 길러야이런 편차를 보정하기 위해 ‘주관’이 개입될 수밖에 없는 것이다. 이 ‘주관’에서 실거래 사례를 중시할 것인지, 아니면 주변 유사 매물의 호가 수준을 중시할 것인지에 따라 다르고 또 어느 정도 비율로 고려할 것인지가 기관에 따라 다르기 때문에 주택 통계는 기관에 따라 다르게 나타나는 것이다. 결론적으로 서울 아파트 값이 KB국민은행 통계처럼 0.07% 떨어진 것인지, 한국부동산원 통계처럼 0.04% 오른 것인지는 중요하지 않다. 앞서 언급한 것과 같이 집계 기준에 따라 편차가 생길 수밖에 없는 것이다. 그러면 이를 어떻게 해석하는 것이 좋을까. 특정 수치에 의미를 부여하기보다 흐름을 보는 것이 중요하다. <표1>을 보면 KB국민은행이든 한국부동산원이든 작년 하반기에 서울 아파트 값이 급격하게 하락했고 올해 상반기에 반대로 상승세를 보이고 있다. 연말 연초를 중심으로 마치 데칼코마니처럼 대칭되는 도표를 보여주고 있다. 두 기관 모두 올해 상반기에는 시장이 살아나고 있다는 통계를 보여주고 있는 것이다. 아기곰 (‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자)