10년 뒤 로또 토지임대부 주택, 통장만 날리는 일 없으려면…

토지 빼고 건물만 분양, 반값 시세로 청년에 인기
고덕강일3단지 분양가 3억대 … 사전청약 40대 1
공공에만 싼값으로 환매 가능, 법개정돼야 ‘로또’

5년차 직장인인 정모 씨는(30) 지난 2월 서울 강동구에서 공급된 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택 사전예약에 당첨됐다. 전용 59㎡ 기준 가격이 3억원대에 불과한 ‘반값 아파트’라는 말에 혹했다.

하지만 3년 뒤 이뤄질 본청약 여부를 놓고 고민이다. ‘임대반 분양반’이라는 특이한 구조 때문이다. 향후 임대료 인상 가능성은 없는지, 보유세나 취득세 등은 어떻게 부과되는지도 헷갈린다. 법이 바뀌어야 시세차익을 볼 수 있다는데, 불발되면 아까운 청약통장만 날릴 수 있다는 걱정도 커지고 있다.

땅에는 월세 내고 … 건물만 소유

토지임대부 분양은 서울주택공사(SH) 같은 공공이 보유한 토지에 아파트를 지어 건물만 개인에게 분양하는 방식이다. 아파트 분양 원가에서 60%를 차지하는 토지 가격이 제외되기 때문에 초기 분양가를 민간이 분양하는 가격의 30~60% 수준으로 낮출 수 있다. 토지임대부주택이 ‘반값 아파트’라는 별칭으로 불리는 이유다. 고덕강일3단지의 본청약 시점 추정가격은 약 3억5500만원, 임대료(추정)는 월 40만원으로 책정됐다.

정 씨 같은 청년층이 이 주택에 큰 관심을 보였던 이유도 합리적 가격 때문이다. 고덕강일3단지 토지임대부 주택은 사전 예약 500가구 모집에 1만9966명이 몰려 평균 40대 1의 경쟁률을 기록했다. 사전 예약 신청자 2만명 중 8800여명이 청년으로,비중이 전체의 절반에 달했다.

골치 아픈 보유세와 취득세 문제

토지임대부 주택은 40년간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40)까지 살 수 있다. 내 소유 집에서 안정적으로 장기 거주하고 싶은 수요자에게 알맞은 형태다. 최근 전세 사기 문제가 불거지고 월세가 크게 올랐다는 점에서 관련 수요도 상당히 참여한 것으로 분석된다.

하지만 건물 절반을 소유하는 데 대한 단점도 많다. 취득세와 보유세를 내야하고 주택담보대출도 나오지 않을 가능성이 크다. 정부는 정책 모기지 등을 활용해 대출 문제를 해결하겠다는 계획이다. 토지분에 해당하는 임대료도 내야 한다. 고덕강일3단지의 추정 토지 임대료 역시 본청약 시점에 오를 가능성이 있다. 공사비 등 물가가 오르고 있어서다.

근본적으로 거주가 아니라 주택 갈아타기로 서울 요지에 진입하려는 목적의 수요자에게는 적합하지 않다는 게 전문가들의 조언이다. 주택을 자유롭게 사고팔 수 없을 뿐 아니라 시세차익도 기대할 수 없어서다. 현행법상 토지임대부 분양주택은 공공 환매 조건이 붙는다. 소유주는 이사 갈 때 한국토지주택공사(LH)에만 집을 매각해야 한다. 이때 분양가에 물가상승률·정기예금 이자율을 붙인 가격이다. 공공 환매도 당첨 후 10년 뒤부터 가능하다.

법 개정돼야 ‘로또’

우리나라에 집은 안정적인 자산증식의 수단이다. 이런 측면에서 현행 토지임대부 주택은 여러 가지 한계를 갖고 있다.

SH도 이 같은 현실을 고려해 다양한 제도개선을 추진하고 있다. 대표적인 게 전매제한 기간 후 사인 간 거래 등을 할 수 있도록 주택법을 원래대로 되돌리는 것이다. 토지임대료를 선납 할인하거나, 원칙적으로는 임대료를 받아야 하지만 보증금 방식을 원할 경우 전환 가능해지도록 하는 방안도 계획 중이다.

이종배 국민의힘 의원은 지난해 12월, 이 같은 내용을 담은 ‘주택법 일부개정안’을 대표 발의했다. LH로만 한정돼 있던 토지 임대부 분양주택 환매 주체를 확대해 개인 간 거래를 가능토록 하고, 거주 10년 이후에는 개인 간 거래를 허용하는 내용을 담고 있다. 이와 함께 △최초 입주 가능일부터 거주의무 기간 간주 △매입금액 차등 △임대료 선납 방식 신설 등을 규정했다.

국회 다수당인 더불어민주당은 물론 국민의힘 내 동의를 얻을 수 있을지 미지수다. 당장 로또 청약만 양산한다는 비판을 받을 수 있다. 개정안은 지난 3월 30일 국토교통위 소위에 상정됐지만 아직 논의되지 않고 있다. SH 관계자는 “법 개정안에 여야 의원 모두가 참여했다”며 “과거와 달리 전매제한이 10년으로 늘어났다는 점, 임대료가 감정가에 연동된다는 점 등에서 로또 우려가 크지 않은 것으로 판단한다”고 말했다.

‘실패한 정책’ 꼬리표 붙은 까닭

토지임대부 분양주택의 시작은 과거 노무현 이명박 정부 시절로 거슬러 올라간다. LH 강남브리즈힐이나, LH 서초5단지 등이 이번 서울시의 고덕강일3단지와 같은 방식으로 주택을 공급했다.

2007년 참여정부 시절 경기도 군포시 부곡지구에 공급된 토지임대부 분양주택은 전용 84㎡ 임대료가 당초 예상보다 높은 가격(40만원)에 책정돼 ‘40만원짜리 월셋집’이라는 비판을 들으며 흥행에 참패했다. 83.3%가 미분양되며 결국 일반분양으로 전환했다. 이후 2011년 서울 강남과 서초에 공급된 토지임대부 분양주택 역시 평균 경쟁률이 각각 평균 3.5대 1, 6.9대 1로 저조한 결과를 낳았다. 이 때문에 ‘실패한 정책’이라는 꼬리표가 따라붙는다.

흥행에 참패했던 해당 단지들은 향후 다시 로또 논란에 휩싸인다. 시세가 치솟았기 때문이다. 이명박 정부 당시 강남구에 분양해 2014년 입주가 시작된 LH강남브리즈힐 84㎡의 분양가는 2억2000만 원이었다. 그러나 매매가격은 2020년 13억3000만 원까지 치솟았다. 매매가가 전매제한기간(5년)이 풀린 뒤, 분양가의 최대 7.1배까지 상승한 것이다. 이를 계기로 공공에만 시세차익 없이 환매하도록 주택법이 개정됐다.

이달말 고덕 추가공급...9000가구 '대기'

SH공사는 고덕강일에 이어 서울에서 토지임대부 주택 분양을 이어 나갈 계획이다. 당장 이달 말 고덕강일3단지에서 590가구가 추가로 공급된다. 전용 49㎡로 본청약 시점 분양가는 3억1444만원으로 추정됐다. 하반기에는 강서구 마곡지구 10-2단지와 택시 차고지에 공급이 나온다. SH는 내년까지 총 8000~9000가구를 이 같은 방식으로 공급할 계획이다. 은평구와 서초구 등 여러 지역을 두고 논의 중인 것으로 전해진다.

예정된 토지임대부 주택 공급도 흥행할 것으로 예상된다. 대부분 서울 요지인 데다 당첨되거나 당첨된 후 포기한다고 해서 불이익이 없는 사전 예약이기 때문이다. 다만 본청약 시점에도 이 같은 흥행이 이어질지는 최종 분양가, 법개정 여부, 당시 전세가 및 매매가 추이 등에 따라 영향을 받을 것으로 예상된다.

사전 예약 경쟁률 허수도 주의해야

앞선 흥행이 ‘사전 예약’이라는 특이한 방식이 영향이 컸다는 점도 고려해야 한다. 사전 예약제는 예약금을 전혀 받지 않고, 건물이 90% 정도 완공된 후 예약자가 직접 확인한 다음에 불이익 없이 취소할 수 있는 방식이다. 미리 예약을 한 뒤에 후분양할 때 최종 가격이 정해지고, 집을 구경해본 다음에 마음에 들지 않으면 얼마든지 사지 않을 수 있다. 다시 말해 ‘밑져야 본전’이다. 거주제한, 청약통장 유무, 당첨 시 재당첨 제한 등 페널티가 있는 일반 청약과는 완전 다른 제도다. 고덕강일3단지의 경우 5월 착공해, 공정이 90% 완료되는 시점인 2026년 8월 후분양으로 본청약을 진행한다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com