[한경 매물마당] 군포시 송정지구 중심상가 대형 치과 등 6건
![[한경 매물마당] 군포시 송정지구 중심상가 대형 치과 등 6건](https://img.hankyung.com/photo/202305/AA.33422806.1.jpg)
◆서울 동대문구 초역세권 1층 카페 상가, 4억4000만원
◆충남 서산시 부석면 산 아래 농가주택(사진), 1억4000만원
![[한경 매물마당] 군포시 송정지구 중심상가 대형 치과 등 6건](https://img.hankyung.com/photo/202305/AA.33422796.1.jpg)
◆경기 김포 신도시 편의점 상가, 8억5000만원
◆충남 천안시 산업단지 인근 수익형 원룸, 9억2000만원
![[한경 매물마당] 군포시 송정지구 중심상가 대형 치과 등 6건](https://img.hankyung.com/photo/202305/01.33443093.1.jpg)
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서울 핵심지 빈 사무실이 없다…강남 임대료 '상승 랠리'
고금리와 경기 침체 등으로 부동산 시장 위축 상황이 이어지고 있지만 오피스 임대차 시장은 훈풍이 불고 있다. 공급은 충분하지 않은데 정보기술(IT) 기업의 성장 등을 바탕으로 임차 수요는 견고해서다. 서울 주요 지역에선 빈 사무실을 찾아보기 어려울 정도다. 임대료는 뛰고 있어 오피스 투자에 대한 관심도 높아지고 있다. 강남 오피스 임대료, 1년 새 11.8%↑14일 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 기준 전국 오피스 공실률은 9.5%로 전년 동기(10.4%) 대비 0.9%포인트 감소했다. 오피스 공실률은 2013년 4분기부터 작년 2분기까지 줄곧 10%대를 기록했다. 지난해 3분기부턴 한 자릿수를 나타내고 있다. 서울 핵심 권역 오피스의 경우 자연공실률(5%)을 밑도는 ‘풀방’ 상황이 지속되고 있다.글로벌 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 1분기 서울 도심과 강남, 여의도의 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 1.1%였다. 전분기에 비해선 0.67% 떨어진 수치로, 8분기 연속 하락세다. 임대료는 고공행진을 거듭하고 있다. 도심 오피스의 3.3㎡당 임대료(10만2905원)는 1년 새 6.75% 올라 10만원을 돌파했다. 1분기 기준 강남 오피스 임대료는 3.3㎡당 9만7179원으로 전년 동기 대비 11.76% 올랐다.최근 티마호크호텔 명동과 광화문 뉴국제호텔 등 도심 호텔이 오피스로 변신을 꾀하는 등 공급이 늘어날 조짐이다. 하지만 앞으로도 공급 부족이 이어질 수 있다는 전망이 우세하다. KB경영연구소는 2025년까지 서울에 공급될 신규 오피스 물량을 연평균 약 72만㎡로 추산했다. 지난 5년간 공급 물량은 연평균 105만㎡였다.임대차와 달리 오피스 거래 시장은 그다지 활발하지 않다. 상업용 부동산데이터 기업 알스퀘어에 따르면 올 1분기 서울 오피스 거래 규모는 1조2100억원으로, 작년 1분기(2조7700억원)의 반토막 수준이다. 임차 수요를 바탕으로 높은 호가를 유지하려는 매도인과 금리 부담으로 낮은 가격을 원하는 매수인의 가격 간극이 거래 침체를 낳고 있다는 분석이다.정수민 부동산플래닛 대표는 “오피스 거래량엔 금리가 큰 영향을 미치지만 가격은 주변 도로나 개발 예정 여부 등 입지에 의해 움직인다”며 “가격이 20% 정도 떨어진 급매물만 소화되고 기존의 정상가로는 거래가 잘 일어나지 않는 상황”이라고 말했다. “유동인구보다 소비인구가 중요”1분기 거래가 이뤄진 강남구 오토웨이타워나 중구 서소문J빌딩 등은 가격이 3000억원에 육박한다. 개인이 투자하기 힘든 물건이다. 소규모 IT기업이나 스타트업이 늘면서 중소형 오피스 수요도 커지고 있는 만큼 꼬마빌딩을 통한 오피스 투자도 고려해볼 만하다는 분석이다. 실제로 지난 3월 서울 상업·업무용 빌딩 거래 104건 중 70건(67%)이 50억원 미만 소형 빌딩이었다.고준석 제이에듀투자자문 대표는 “알짜 매물을 고를 땐 단순히 유동인구가 많은 역세권을 찾는 게 아니라 유동인구가 소비인구로 전환되는지 살펴봐야 한다”며 “강남역 오피스 상권이나 대치동 학원 상권 등이 대표적”이라고 말했다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “꼬마빌딩은 알음알음 매매돼 거래 자체가 일반에 잘 노출되지 않는 경향이 있어 경매 물건에 대한 관심이 높다”며 “증축이나 재건축을 통해 가치를 올리려는 수요도 적지 않아 용적률이나 건폐율을 얼마나 올릴 수 있는지 살펴보는 게 좋다”고 밝혔다.최근엔 공유오피스를 들이려는 꼬마빌딩 소유주도 많은 것으로 알려졌다. 소규모 기업뿐만 아니라 대기업의 일부 부서나 팀이 공유오피스에 입주하기도 하고 6개월 이상 장기계약도 증가하고 있다. 한 업계 관계자는 “일반 오피스 대비 더 많은 유동인구를 바탕으로 1~2층 상가가 덩달아 잘 되는 선순환도 기대할 수 있고, 건물 이미지 제고 효과도 크다”고 설명했다.강남, 여의도, 도심 등 핵심 지역 이외에도 오피스 수요가 확산하고 있다는 평가다. 소규모 벤처기업이 밀집한 성수는 임차 수요가 꾸준한 편이다. 테헤란로의 만성 공급 부족과 높은 임대료 등으로 인해 인근 교대역 지역 오피스 공실률이 떨어지는 현상도 나타나고 있다.알스퀘어에 따르면 임대용 오피스 빌딩 공급이 부족한 마곡권역의 경우 임차 수요가 등촌동 등으로 확산하고 있다. 부동산 펀드나 리츠(부동산투자회사), 조각투자 등을 통해 간접투자를 하는 것도 오피스로 수익을 올릴 수 있는 방법이다.이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
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한국의 주상복합, 일본의 타워맨션처럼 될 수 있을까 [심형석의 부동산정석]
국내 주택시장은 조정기를 겪고 있습니다. 급매가 아니면 주택수요자들의 관심은 많이 떨어집니다. 언제쯤 반등할지 고민이 많습니다. 사실 현재의 주택시장 부진은 한국만의 문제는 아닙니다. 전세계의 주택시장 또한 싸늘하게 식어가는 중입니다.하지만 여전히 주택시장이 활황이며, 오히려 집값이 오르는 나라도 있습니다. 일본입니다. 2023년 1월1일 기준 전국 공시지가가 1.6% 상승했다고 합니다. 버블붕괴로 고통받는 줄 알았던 일본 주택시장이 상승세를 보인다는 소식은 의외입니다.물론 모든 지역, 모든 주택이 오르는 것은 아닙니다. 도쿄 도심의 타워맨션(Tower Mansion)이 이런 가격상승을 주도하는 중입니다. 도쿄23구의 신축 맨션 평균가격이 버블기 수준을 30년만에 뛰어넘어 역대 최고를 기록했습니다. 도쿄의 타워맨션 사진을 보면 한국의 주상복합 아파트랑 비슷하다고 느끼실 겁니다. 타워맨션은 20층이 넘는 고층아파트를 이야기합니다. 1997년 용적률 규제가 풀리면서 등장했는데 도쿄에서 입지가 좋은 곳에는 속속 들어섰습니다.타워맨션은 ‘오쿠션(억엔+맨션)’이라고도 불립니다. 우리의 국민평형인 84㎡에 해당하는 일본의 국민평형(70㎡)의 시세가 1억엔을 훌쩍 넘어가기 때문에 붙여진 별칭입니다. 서울의 평균 아파트 매매가격이 2023년 4월 현재 12억원(11.99억)이니 오히려 한국보다 저렴하지만 일본의 주택가격을 우리와 동일하게 비교할 수는 없습니다. 여하튼 일본에서는 비싼 주택에 해당합니다.일본의 타워맨션이 인기가 있는 이유는 두 가지입니다. 첫번째는 20~30대 맞벌이 부부들인 새로운 세대 ‘파워커플(power couple)’의 등장입니다. 각각 연소득이 700만 엔 이상인(합치면 1400만 엔) 고소득 커플을 이르는 용어로 부모세대와 달리 집값 폭락을 경험한 적이 없습니다. 맞벌이 부부이니 출퇴근에 버려지는 시간을 아끼고 싶어 도심에 살기를 원합니다. 한국과 같이 플렉스(flex) 문화의 욕구도 한 몫 합니다. 타워맨션에 거주하면 럭셔리한 라이프가 되고 이는 동경의 대상이 됩니다. 지진이 많은 일본의 특성상 내진설계도 중요한 요소입니다. 미쓰이 부동산이 분양한 신축 타워맨션의 구입신청 가구 중 30~40대 맞벌이 부부가 가장 많았다는 후문입니다.타워맨션이 인기를 누리자 빈집문제가 심각한 지방에서도 타워맨션이 건설되고 있습니다. 3대 도시권(도쿄, 오사카, 나고야)을 제외하고 지방에서 완성된 타워맨션 세대 수는 지난 10년 동안 가장 많았다고 합니다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘었고 교외에 기존 집이 있는 세대들이 중심부로 들어오려고 하기 때문이라고 합니다. 일본의 저금리와 안정적인 임대료 수입은 해외투자자들도 관심을 가지게 만듭니다. 초엔저 현상 또한 빼놓을 수 없습니다. 해외투자자들은 가격 상승을 노리고 주로 도쿄의 타워맨션을 사들이고 있습니다. 부동산전문미디어 오우치노뉴스에 따르면 수도권 부동산거래건수(2020~2021년)에서 외국인들의 매입 비중은 아파트, 단독, 토지 모두 증가했다고 합니다.일본의 타워맨션은 한국에서는 한 건물에 상업용도와 주거용도가 혼재된 주상복합아파트와 유사합니다. 상업용지에 건설하므로 높은 용적률을 적용 받아 더 집약적으로 토지를 이용할 수 있습니다. 건물 안에서 편리한 생활을 누릴 수 있고 보안도 철저합니다. 하지만 높은 용적률과 집약적인 토지의 이용은 투자가치를 떨어뜨리기도 합니다. 최근 주상복합아파트의 매매가격 상승률은 일반 아파트에 비해 높지 않습니다. 전기요금, 난방비, 인건비 등 고물가로 인해 관리비가 치솟으면서 주상복합아파트의 단점이 부각되기도 합니다. 최근 LH(한국토지주택공사) 등에서 공급한 공공택지의 경우 주상복합용지만 유찰되어 공급기관 입장에서는 골칫거리로 전락했습니다.주상복합아파트가 가진 장점이 적진 않습니다. 일단 생활의 편의성이 뛰어납니다. 주로 대로변에 위치하며 상가를 품고 있어 편리합니다. 조망권 또한 무시할 수 없는 요소입니다. 특히 강, 하천, 바다, 산과 같은 조망권을 누릴 수 있다면 입주민 입장에서는 만족도가 높을 수밖에 없습니다. 입주민들을 대상으로 한 커뮤니티시설은 큰 혜택입니다. 층간소음 또한 아파트에 비해 좋습니다. 층고가 높아 쾌적하다는 점은 덤입니다.일본 타워맨션의 신규 수요층이 젊은 파워커플이지만 거주하는 세대는 중장년층 그리고 노년층이 많습니다. ‘타워맨션 절세’가 또 하나의 역할을 합니다. 왜냐하면 상속세는 토지의 가격에만 적용되기 때문입니다. 과세대상이 3분의 1 내지 4분의 1로 줄어듭니다. 고령의 자산가들이 상속할 때가 되면 주식을 팔아 타워맨션을 산다고 합니다. 이렇게 거주하는 주민들의 연령층이 높다 보니 입주자대표회의(일본은 '이사회'라고 불림)에서 키즈룸 폐지를 논의했다는 소식입니다. 많은 수의 주민들이 중장년층이라 공용시설 중 하나인 키즈룸을 이용하는 세대가 적어 비용부담 때문에 없애자는 것이 논란의 골자입니다.최근 한국에는 주상복합아파트가 인기가 없어 많이 지어지지 않으니 기존의 주상복합아파트에는 일본처럼 중장년층 거주자들이 많습니다. 특히 한국은 실버타운이 거의 없기 때문에 향후 베이비부머 세대의 은퇴와 함께 실버타운을 대체할 수 있는 주거형태가 필수적입니다. 실버산업 선진국인 일본의 경우 노인복지법 상 ‘유료노인홈(有料老人ホ-ム)은 2021년말 기준으로 전국에 무려 1만7000개소가 있습니다. 안타깝게도 한국은 65세 이상의 노인인구가 900만에 가깝지만 노인복지주택은 38개소에 불과합니다. 입소정원 또한 8500명 수준이니 갈 길이 멉니다. 병원 등 편의시설이 모두 구비됐고 조·중식 서비스까지 확대하고 있는 주상복합아파트가 실버타운을 대체할 수 있는 거의 유일한 상품이라는 의견이 많습니다.단독주택에 비해 높은 건축비 또한 향후 타워맨션이나 한국의 주상복합아파트의 미래를 결정할 듯합니다. 건축관련 비용이 크게 증가하면서 예전보다 더 저렴하게 고층의 주거상품을 짓는 것이 불가능 해졌습니다. 재조달원가 차원에서 평가하면 타워맨션이나 주상복합아파트의 가격이 하락하는 것은 쉽지 않습니다. 미래 분양가가 더 높아질 수밖에 없는 구조에서 현재 아파트 가격이 하락할 가능성은 크지 않기 때문입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![한국의 주상복합, 일본의 타워맨션처럼 될 수 있을까 [심형석의 부동산정석]](https://img.hankyung.com/photo/202305/99.33394546.3.jpg)
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서울 원룸 '월세 전성시대'…전세비중 2년새 9%P 뚝
서울 원룸 임대차 시장에서 금리 인상 등으로 전세 매물 비중이 최근 2년 연속으로 감소한 것으로 나타났다. 월세가 1년 전에 비해 10% 오르는 동안 전셋값은 7%가량 빠지는 등 월세 강세 현상이 뚜렷해지고 있다.9일 부동산 정보 플랫폼 다방이 자사 플랫폼에 올라온 서울의 전용면적 33㎡ 이하 원룸 매물을 조사한 결과, 전세 매물 비중은 2021년 36%에서 올해 27%로 줄어들었다. 같은 기간 월세 비중은 64%에서 73%로 9%포인트 증가했다. 올해 1분기 기준 강남구의 월세 매물 비중이 92%로 가장 높았다. 서초구(83%)와 구로구(81%), 금천구(79%) 등이 뒤를 이었다. 전세 비중이 가장 높은 자치구는 중랑구(42%)였다.월세 선호가 이어지면서 월세는 뛰고 있다. 서울 원룸의 평균 월세(보증금 1000만원 기준)는 작년 54만7000원에서 올해 60만3000원으로 10.23% 증가했다. 전세보증금 평균 금액이 1억3697만원에서 1억2757만원으로 6.86% 감소한 것과 대비된다.25개 자치구 중 구로구를 제외한 24개 구에서 월세가 상승했다. 중구의 평균 월세가 작년 55만원에서 올해 72만원으로 올라 상승률이 30.9%에 달했다. 동대문구(46만원→58만원), 동작구(53만원→64만원), 강동구(60만원→73만원)도 월세가 20% 넘게 상승했다. 월세 평균이 50만원을 넘는 구는 지난해 18곳에서 올해 21곳으로 늘었다. 월세가 가장 비싼 지역은 강남구(83만원)였다.1년 새 전세보증금이 가장 많이 하락한 곳도 강남구였다. 작년 2억1783만원에서 올해 1억7207만원으로 21% 내렸다. 송파구(-20.1%), 은평구(-14.6%), 구로구(-14.1%) 등이 뒤를 이었다.장준혁 다방 마케팅실장은 “금리 인상 등의 영향으로 이미 높아진 전세보증금을 맞추려 대출을 받는 대신 비교적 낮은 보증금과 월세를 활용해 위험도를 낮추려는 수요가 늘고 있다”고 설명했다.이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
![[단독] 신협, 연체율 관리 총력…부실채권 투자社 설립](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202405/AA.36551861.3.jpg)
