[한경 매물마당] 동탄신도시 중심상가 다이소 직영 매장 등 5건
서울 중랑구 망우동 약국 상가=아파트·상가 밀집지역 1층 점포 108㎡. 건물 내 가정의학과, 청소년소아과 입점 진료 중. 보증금 1억원, 월 350만원에 약국으로 임대 중. 8억9000만원. 02-556-1931 강남 하나공인 이재호 (11650-2020-00112)
![[한경 매물마당] 동탄신도시 중심상가 다이소 직영 매장 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202301/AA.32476916.1.jpg)
![[한경 매물마당] 동탄신도시 중심상가 다이소 직영 매장 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202301/AA.32476917.1.jpg)
경기 화성시 동탄신도시 대로변 중심상가 1층 다이소 본사 직영점=2만 가구 아파트 밀집지역 중심가 9층 건물의 유동인구 풍부한 대로변 1층 코너 옆 점포 전용 70㎡(분양 134㎡). 보증금 1억5000만원, 월 522만원에 다이소 직영 매장으로 8년 장기임대 중. 융자 5억원, 실투자 4억5000만원, 연 수익률 7.5% 가능. 향후 가치상승 기대. 11억원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)
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고금리·고물가와 경기 침체 여파로 작년 4분기 상가 공실률이 높아진 것으로 나타났다. 반면 정보기술(IT) 기업 수요가 증가한 오피스 시장은 임대료도 오르고 빈 사무실이 줄었다.25일 한국부동산원에 따르면 작년 4분기 전국 중대형 상가 공실률은 13.2%로, 작년 초보다 0.1%포인트 상승했다. 소규모 상가 공실률은 같은 기간 0.5%포인트 올라 6.9%를 나타냈다.상가 임대료 역시 하락했다. 작년 4분기 중대형 상가 임대 가격은 전년 동기 대비 0.33%, 소규모 상가는 0.52% 떨어진 것으로 집계됐다.코로나19에 따른 거리두기가 해제됐음에도 상권 침체가 이어지고 있다는 분석이다. 고금리, 고물가 등에 따라 영업환경이 악화하면서 자영업자들의 매출이 감소하고 있다는 게 부동산원 설명이다.지역별로는 세종(22.9%), 울산(22.2%) 등이 전국 평균(13.2%) 대비 높은 공실률을 나타냈다. 서울(9.1%), 제주(9.6%), 경기(10.3%) 등은 상대적으로 낮은 공실률을 나타냈다. 서울은 동교·연남, 망원역, 뚝섬 상권 등에서 젊은 층이 선호하는 트렌디한 상권을 중심으로 낮은 공실률을 보였다. 울산의 경우 재건축·재개발 이주 수요에 따른 공실이 생기고 있다는 설명이다.상가 시장과 달리 오피스는 호조를 이어가고 있다. 오피스 공실률은 작년 초보다 1.1%포인트 낮은 9.4%를 나타냈다. 임대료도 전년 4분기보다 0.41% 올랐다. 부동산원 관계자는 “신규 오피스 공급은 예년보다 감소했는데 e커머스, IT업체들의 성장으로 신규 임차 수요는 증가했다”고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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지난해 상업용 부동산 수익률 하락…"고금리·고물가 영향"
지난해 상업용 오피스의 투자수익률이 전년보다 낮아진 것으로 집계됐다. 특히 상가에서 공실률 상승과 임대료 하락이 나타났다.25일 한국부동산원이 발표한 2022년 상업용(오피스·상가) 부동산 임대동향 조사 결과에 따르면 지난해 오피스 임대가격지수는 전년 대비 0.41% 상승했다. 프라임급 오피스 신규 공급이 줄어든 가운데 스타트업·IT기반 업종 등 성장으로 수요가 증가한 영향이다. 공실률에서도 오피스는 연초 대비 1.1%포인트 감소한 9.4%를 나타냈다.이에 반해 상가는 중대형(-0.33%)과 소규모(-0.52%), 집합(-0.32%) 모두 하락했다. 올해 초 사회적 거리두기 해제로 코로나19 영향은 줄었지만, 고금리와 고물가로 영업환경이 악화하고 매출이 줄어든 여파다. 공실률은 중대형이 13.15%에서 13.24%로 0.09%포인트 증가했다. 소규모 상가도 6.4%에서 6.9%로 0.5%포인트 늘었고 집합 상가 공실률은 9.4%로 집계됐다.서울은 오피스 6.2%, 중대형 상가 9.1%, 소규모 상가 6.2%, 집합 상가 8.1% 등 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 보였다. 연초보다는 공실률이 0.9%포인트 감소했다. 오피스는 접근성이 우수한 거점 오피스를 중심으로 임차 수요가 안정적으로 유지됐고 상가는 방역지침 완화와 해외 입국자 증가, MZ세대 유입 상권 등을 중심으로 상권이 회복세를 보였다.지난해 전국 상업용 부동산의 연간 투자수익률은 전년 대비 감소했다. 전년에 비해 오피스는 8.34%에서 6.7%로 1.67%포인트 줄었고, 중대형 상가와 소규모 상가도 각각 1.47%포인트, 1.12%포인트 내린 5.54%, 5%에 그쳤다. 집합 상가 수익률도 0.92% 하락한 5.66%를 기록했다.지역별로 오피스는 서울(7.17%), 대구(7.46%), 울산(6.72%), 경기(6.77%) 등에서 6% 이상이 투자수익률을 보였다. 상가는 서울, 부산, 대구, 인천, 대전, 경기 등이 모든 유형에서 5% 넘는 수익률을 기록했다. 특히 대구 집합 상가는 6.60%로 모든 유형 가운데 가장 높은 투자수익률을 달성했다.한국부동산원 관계자는 "상업용부동산의 2022년 연간 투자수익률은 5~6%대로 채권이나 금융상품 등의 투자 상품에 비해 높게 나타났지만, 금리상승으로 인해 격차는 감소했다"며 "고금리·고물가에 따른 임대수익 감소와 부동산 경기 침체에 따른 거래 시장 위축 등으로 모든 유형의 투자수익률이 전년 대비 하락했다"고 설명했다.한편 4분기 전국 상업용 부동산 임대료는 집합 상가가 26만8000원/㎡로 가장 높게 나타났다. 중대형 상가 25만5000원/㎡, 소규모 상가 19만4000원/㎡, 오피스 17만3000원/㎡ 순이었다. 전 분기 대비 임대가격지수는 오피스가 0.18%포인트 상승했고 상가는 모두 하락했다. 유형별로 중대형(-0.20%), 소규모(-0.24%), 집합(-0.13%)으로 집계됐다. 4분기 투자수익률은 오피스는 1.02%, 중대형 상가는 0.84%, 소규모 상가는 0.80%, 집합 상가는 1.07%로 나타났다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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내 땅 마음대로 쓴 무단 점유자, 사용료 얼마나 받을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]
[똑똑한 감정 평가]자기 토지를 누군가 허락 없이 임대료도 내지 않고 마음대로 쓰고 있다면 토지 소유자는 부당이득반환청구소송 제기를 고려한다. 무단 점유자에게 토지 사용료를 청구하려는 것이다.현실에서 토지 무단 사용으로 인한 부당 이득금 청구는 다양한 상황에서 발생한다. 인접지 소유자 간의 담장이나 건물 등의 경계 침범에 의한 경우, 남의 땅에 물건을 적치해 놓는 무단 점유나 사용의 경우, 토지 소유자 A가 건물 소유자 B에게 지료를 청구하는 경우, 고압 송전선이 공중으로 통과하는 경우나 토지에 송전탑을 설치한 경우 등 실로 여러 가지 형태로 지료 분쟁이 발생한다.임료(물건이나 시설을 이용하고 주는 돈)를 청구하는 소송에서는 임료가 얼마인지가 가장 중요하다. 이 소송의 판결을 위해서는 부당 이득금에 대한 산정이 선행돼야 하므로 재판부에서는 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다.임대료 상당액을 부당 이득금으로 반환해야 한다는 것이 명확하다는 가정하에 임료를 내야 하는 사람은 임료를 적게 내야 한다고, 받아야 하는 사람은 더 많이 받아야 한다고 주장할 것이다.임료는 무단 점유나 사용이 존재했던 일정 기간 동안 발생하는 것으로, 법원 감정인은 과거의 임료를 산정하게 된다. 채권의 소멸 시효 기간인 10년 동안 산정하는 경우도 있고 소유권의 취득일과 상실일 등을 기준으로 3년이나 5년 등 특정 기간 동안 산정하는 경우도 있다.토지 임료를 산정하기 위한 감정 평가는 임대 사례를 수집, 비교·분석해 임료를 산정하는 임대 사례 비교법이 원칙이다. 하지만 이 방법은 과거의 임대차 사례를 풍부하게 포착할 수 없다는 현실적인 한계가 존재한다.또한 어렵게 수집한 임대 사례마저 임대인과 임차인 간 수년간의 지속적인 계약 등의 개별적인 사정 개입으로 인해 비정상적인 임료인 경우가 다수여서 사례 자체의 적정성에도 문제가 있다.이런 실정에 따라 실무상 임료 감정은 대상 물건의 기대 수익을 기초로 임료를 산정하는 적산법에 따르는 경우가 대부분이다. 이때 법원 감정인의 시각에서 지료 산정의 핵심 요소는 두 가지다. 바로 임료 산정 기간 매년도의 토지 가격과 기대 이율이다.임료 산정의 첫째 핵심 요소는 매해 토지 가격이다. 여기에서 매년도의 토지 가격을 산정하는 법원 감정인은 매년 변동하는 토지 가격의 변동 폭을 해당 토지가 소재하는 지역의 실질적인 토지 가격 변동 추이에 부합하는지 여부를 판단하기 위해 노력한다. 산정하고자 하는 과거 매년도 토지 가격이 그 당시 인근의 토지 가격과 균형을 이루는 수준인지 고민하게 된다.임료 산정에서 둘째 핵심 요소인 기대 이율은 실무상 대상 토지의 특성을 반영하는 이율로 하되 국유재산법시행령 및 공유재산물품관리법시행령에 따른 국유 재산 또는 공유 재산의 사용료율(대부료율), CD 금리 등을 참고해 실현 가능한 수준으로 결정하고 있다.토지 가격이 높고 기대 이율이 높으면 임료가 높게 산정될 것이다. 반대의 경우는 낮게 산정될 것이다. 어쩌면 당연하다. 비싼 토지의 임료가 높고 기대 이익이 높을수록 지불해야 하는 비용도 높아지기 마련이니까.현실에서 토지 무단 사용 등으로 인한 부당 이득금 분쟁이 매우 다양한 양상으로 나타나고 있는데 비해 막상 소송의 당사자들은 임료 산정에 대해서는 큰 관심을 두지 않다가 감정 평가 결과가 나오고 난 후 이의 신청 등으로 분주해 하는 경우가 대부분이다.토지 소유자는 임료 산정이 법원 감정을 통해 이뤄진다는 것과 현실 법원 감정인이 임료 산정 시 중요하게 고려하는 요소를 알아둘 필요가 있다. 또한 소송을 제기하기 전에 법원 감정을 통해 어느 정도 수준의 부당이득금을 받을 수 있을지 전문 감정평가사의 자문을 받아 보고 화해나 협의를 시도해 보는 것도 좋은 방법이다.박효정 로안감정평가사사무소 대표
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