소형 주거시설을 주택수 산정에 제외해야 하는 까닭 [김진수의 부동산 인사이드]

아파트 가격이 하락하면서 전용 면적 60㎡ 이하의 소형 주택이 애물단지로 전락하고 있습니다. 소형 주택도 주택 수 산정에 포함돼 거주 주택과 소형 주택 1채를 보유한 사람은 다주택자로 세금 등에서 각종 불이익을 당하기 때문입니다. 업계에서 소형주택을 주택 수 산정에서 제외해야 한다는 주장이 힘을 받는 이유입니다.

윤석열 정부 출범 전 대통령직인수위원회에서 한 때 전·월세 물량이 나오도록 하기 위해 작은 평수의 빌라와 다세대주택 등 소형 주택을 주택 수 합산에서 배제하는 방안을 검토한다는 이야기가 나돌았습니다. 업계에서는 오피스텔과 도시형생활주택도 포함해야 한다는 의견이 적지 않았습니다.

소형 주택의 크기는 얼마일까요. 딱히 정해진 건 없지만 '주택공급에 관한 규칙'에서 참고할 만한 내용이 있습니다. 주택공급에 관한 규칙 제53조에 에서 무주택 요건에 대해 다루고 있습니다. 상속으로 취득한 공유지분을 처분한 경우, 수도권을 제외한 면 지역이거나 도시가 아닌 지역에서 전용 85㎡ 이하 단독주택에 거주하다가 다른 주택 건설지역으로 이주한 경우 등 다양합니다.

전용 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유한 경우도 무주택으로 간주합니다. 다만 2가구 이상의 주택이나 분양권을 소유한 경우는 제외됩니다.

민영주택 일반공급을 신청하는 경우 소형·저가 주택 1가구 소유자도 무주택으로 간주합니다. 소형·저가 주택은 전용면적 60㎡ 이하이고 공시가격이 수도권은 1억3000만 원, 수도권 외 지역은 8000만원 이하인 주택 또는 분양권을 말합니다. 이는 민영주택 일반공급 신청 때에만 무주택자 기준에 해당하고 공공분양 청약 때에는 적용되지 않습니다.

업계에서 소형주택 기준을 전용 60㎡ 이하로 판단하는 기준도 위 민영주택 일반공급 신청 기준을 참조한 것으로 보입니다. 다만 금액은 논란의 소지가 다분합니다. 문재인 정부 때 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격이 급등했습니다. 참고로 지난 7월 기준 서울 아파트 중위 가격은 9억6200만원, 수도권은 6억2100만원입니다.

오피스텔의 경우 전용률이 50% 남짓으로 아파트(70%대)에 비해 낮습니다. 그래서 아파트 전용 59㎡와 오피스텔 전용 84㎡ 면적이 비슷합니다. 그래서 오피스텔 전용 84㎡까지 소형주택으로 봐야 한다는 시각도 있습니다.

주택 수 산정에서 제외하는 소형 주택 면적 기준은 전용 20㎡, 전용 60㎡(오피스텔은 전용 85㎡) 이하 등으로 좀 더 생각할 부분이 있습니다.

다만 소형주택 매입이 시장 안정을 헤쳐서는 안 될 것 같습니다. 원룸이나 스튜디오 같은 소형 주택을 월세로 받는 임대주택으로 사용되는 경우는 주택 수에서 제외하더라도 집값 불안을 야기할 가능성이 작습니다. 베이비부머 은퇴 세대가 노후 대비용으로 소형 주택을 매입해 매달 꼬박꼬박 월세를 받는다면 큰 문제가 없어 보입니다. 실제 1~2인 가구가 전체의 70%에 달하는 등 1~2인 가구용 주거가 꾸준히 필요합니다. 이들을 위한 맞춤형 주택이 이른바 소형주거시설인 셈입니다.

소형 주택이 주택 수 산정에서 제외되면 취득세 등 세금 부문에서도 부담이 적고 대출 여건도 좋아지게 됩니다. 금리 인상으로 소형 주택 임대수익률이 상대적으로 낮아지고 있습니다. 시세차익을 거둘 가능성도 거의 없는 상황입니다. 그런데 각종 세금 중과로 소형주택 보유자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 정부가 주택 수 산정 문제와 각종 규제를 검토해 시장 왜곡 현상을 막아야겠습니다.

김진수 기자 true@hankyung.com