"규제 풀렸다"…대구 5000여 가구 등 지방서 2.5만 가구 쏟아져
○7월 분양 물량 급증 … 대구 볕 드나
부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 이달 수도권을 제외한 지방에선 2만5266가구가 일반 분양될 예정이다. 지난 6월(8215가구)에 비해선 세 배, 1년 전(1만2233가구)보다 두 배 많은 수치다.지역별로는 대구가 5024가구로 가장 많다. 이어 충남(3258가구), 경남(3240가구), 대전(2288가구), 전남(2235가구), 경북(2196가구) 순이다.
가장 눈에 띄는 지역은 대구다. 그동안 대규모 미분양으로 골머리를 앓던 곳이다. 이달 청약 시장으로 수요자가 몰릴지 관심이 모아진다. 지난달 30일 정부의 주거정책심의위원회에서 규제 해제 결정이 나면서 정부는 대구 수성구를 투기과열지구에서, 동·서·남·북·중·달서구·달성군 등 7곳은 조정대상지역에서 해제했다. 조정대상지역으로 남은 수성구를 제외한 7곳은 비규제지역이라 대출, 청약, 세금 등에서 자유로워졌다.
현대건설은 대구 서구 비산동에 ‘힐스테이트 서대구역 센트럴’을 분양한다. 지하 2층~지상 최고 39층, 아파트 5개 동(762가구)과 주거용 오피스텔 1개 동(75실) 등 총 6개 동, 837가구로 조성된다. 서구에서 두 번째로 높은 최고 39층의 주거복합단지다. 3월 개통한 KTX 서대구역이 가깝고 인근에 역세권 도시개발사업 등의 개발이 진행 중이다.
○대전, 울산 등 광역시 분양도 기지개
신일은 이달 울산 울주군 청량읍에 공급하는 ‘울산 덕하역 신일 해피트리 더루츠’에 대한 청약을 받는다. 단지는 현재 개통이 완료된 동해선 울산 덕하역 인근에 있다. 걸어서 통학할 수 있는 거리에 청량초가 있다. 지하 2층~지상 29층 규모이고, 총 672가구가 분양된다.
대한토지신탁은 경북 칠곡 왜관읍에서 ‘칠곡 왜관 월드메르디앙 웰리지’를 분양한다. 지하 3층~지상 최고 20층, 전용면적 84·150㎡ 총 352가구 규모다. 단지 인근에 근로자 약 1만 명이 근무하는 왜관일반산업단지가 있다. 달오~금산 간 도시계획도로도 들어설 예정이다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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최근 윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·21 대책’이 발표됐다. 정부는 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대인에게는 양도세 세제 혜택을 부여하기로 했다. 상생임대주택의 세제 혜택과 적용 요건을 알아본다.첫째, 상생임대주택은 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주 요건을 면제해준다. 현재 1가구 1주택자가 양도세 세금을 면제받으려면 주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간에 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 하지만 상생임대주택은 조정대상지역 주택에 거주하지 않고 임대만 해도 비과세받을 수 있다.둘째, 상생임대주택은 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있다. 1가구 1주택자라도 12억원이 넘는 고가 주택을 양도하면 12억원 초과분 양도차익에 대해 양도세를 내야 한다. 이때 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 적용받는다. 2년 미만 거주한 주택은 보유기간 1년당 2%씩 최대 30%의 일반공제율을 적용한다. 반면 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간 1년당 4%씩 최대 80%의 특례 공제율을 적용한다. 상생임대인은 특례공제율을 적용받기 위한 2년 거주 요건을 면제한다. 따라서 1가구 1주택자가 거주하지 않고 5년간 보유한 집을 팔 때 장기보유특별공제율은 연간 2%씩 총 10%를 적용하지만, 상생임대주택은 보유기간 1년당 4%씩 총 20%의 공제율을 적용한다.셋째, 장기임대주택 외에 1주택을 팔 때도 상생임대주택은 거주 요건 없이 비과세가 가능하다. 등록임대사업자가 장기임대주택 외의 거주 주택을 양도하는 경우 평생 1회에 한해 장기임대주택을 주택 수에서 제외해 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 양도하는 거주 주택은 2년 이상 거주한 주택만 비과세가 가능한데, 상생임대주택은 거주하지 않아도 2년 이상 거주한 것으로 봐 비과세 혜택을 받을 수 있다.그렇다면 상생임대주택으로 인정받으려면 어떻게 해야 할까. 첫째, 임대인 본인이 체결한 직전 임대차 계약이 존재하고, 직전 계약을 1년6개월 이상 유지했어야 한다. 만약 직전 계약이 주택을 매수하면서 승계받은 임대차 계약이거나, 직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년6개월 미만인 경우에는 신규 계약을 5% 이내로 인상해도 상생임대주택 혜택을 받을 수 없다.둘째, 2021년 12월 20일~2024년 12월 31일 기간에 임대료를 5% 이내로 인상하는 신규 임대차 계약을 체결해야 한다. 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 직전 계약과 신규 계약의 임차인은 달라도 무방하지만 신규 계약은 최소 2년간 유지해야 한다. 한편 직전 임대차 계약과 신규 임대차 계약 사이에 직접 거주하거나 공실로 인한 시간적 공백이 있더라도 상생임대차 계약으로 인정된다.셋째, 등록임대사업자, 계약갱신청구권 행사, 다주택자의 경우에도 상생임대인 혜택이 가능하다. 임대 의무기간 임대료 인상 제한을 받는 등록임대사업자와 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 다른 주택을 모두 양도하고 상생임대한 주택을 최종적으로 양도하는 경우 비과세 거주 요건을 면제받을 수 있다.넷째, 전세와 월세 간 전환 시 임대료 5% 이하 인상 여부는 전월세 전환율을 이용해 판단한다. 전월세 전환율은 ‘연 10%’와 ‘기준금리+연 2%’ 중 낮은 비율을 적용한다. 렌트홈 사이트의 임대료 인상률 계산기를 이용하면 쉽게 계산할 수 있다.이승현 진진회계법인 대표
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흔들리는 '아파트 불패' 신화…하반기부터 본격 조정 시작될 듯
올 상반기 아파트 가격변동률은 부동산114 기준으로 전국 0.24%, 수도권 0.29%, 5대 광역시 -0.17%, 그 외 지역은 0.55%를 기록했다. 외견상 상승세를 보였다. 하지만 지역별로 희비가 엇갈린다. 지난해 말보다 인천, 대구, 대전, 세종시가 하락했고, 그 외 지역도 하락세가 확산하고 있다. 서울은 올 1월 은평구가 처음 하락한 뒤 6월에는 10개 구의 아파트값이 내렸다. 경기도 역시 지난달 12개 지역의 아파트값이 하락했다. 지난 2년간 전국 평균 42.5% 상승하며 떨어질 것 같지 않던 아파트값이 올해 들어 빠르게 조정받고 있는 셈이다. 재고 주택뿐 아니라 분양시장에서도 미분양 물량이 증가하고 있다.이처럼 아파트 시장이 급반전한 이유는 다양하다. 우선 한국은행이 기준금리를 상반기 세 차례 인상한 데다 하반기에 더 오를 가능성이 커지면서 투자 수요가 급감하고 있다. 아파트 가격 하락 우려로 매수세가 줄어들고, 규제 완화로 다주택자의 주택 처분이 쉬워지면서 부동산 시장에 매물도 증가하고 있다. 여기에 물가 상승, 주가 및 비트코인 가격 하락 등 경제적 불확실성이 커지면서 안전자산이라고 믿었던 아파트에 대한 믿음도 흔들리고 있다.하반기에는 최근 2~3년간 단기 급등한 지역, 공급물량이 많은 지역, 지역 내 선호도가 낮은 단지를 중심으로 본격적으로 아파트값이 조정될 전망이다. 금리가 오르면서 수요가 줄어들고, 거래량 감소로 인해 거래 가격도 하락할 가능성이 높다. 다주택자에 대한 규제 완화는 아파트 가격 상승기에는 가격 오름세를 부추기지만, 하락기에는 이익 실현 매물이 시중에 나오면서 가격 하락에 영향을 미친다. 공급 측면에서도 올해 전국 아파트 입주 물량은 52만8000가구로 부동산 공급물량 통계가 집계된 2000년 이후 가장 많다. 물론 서울 인기 지역의 아파트 공급은 제한적이다. 하지만 최근 1~2인 가구를 위한 오피스텔과 도시형 생활주택 등 소형 주거용 부동산의 공급물량도 적지 않았다.실제 아파트값 하락이 체감되는 시점부터 매물이 본격적으로 시장에 나올 가능성이 높다. 아파트 가격이 하락했던 2008~2013년의 경우 서울에서는 공급물량이 많고 가격 상승폭이 컸던 강남권부터 하락해서 강북권, 그 외 지역으로 확산했다. 경기도 역시 용인시, 과천시, 성남시 등 가격 상승폭이 컸던 지역부터 빠져 김포시, 파주시, 고양시 등으로 확산했다. 아파트 가격 상승률에 비해 하락폭은 작았지만, 투자자 중에는 투자 시점이나 가정의 경제적 여건으로 인해 손실을 보고 아파트를 처분하는 사례도 많았다.아파트 시장은 변화 속도가 빠르다. 가격 상승기였던 2015~2021년 경우 기준금리가 2%를 밑돌면서 종잣돈이 부족했던 대기자들이 일시에 부동산 시장으로 유입됐다. 30대 청년층이 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 주택 매수)’을 외치며 주택의 주요 수요층으로 떠올라 가격 상승을 부추겼다. 소득 수준이 높아지면서 선호 지역, 새 아파트, 우량 브랜드에 대한 쏠림현상이 두드러졌다. 인터넷을 통해 정보의 생산과 유통 속도도 빨라졌다. 부동산 침체기 역시 예상보다 골이 깊을 수 있다. 투자자산에 대한 보유 필요성, 소득 및 대출 상환 여력 등에 대한 재점검이 필요한 시점이다.김혜현 알투코리아부동산투자자문 이사
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한화 포레나 인천구월, 인천 구월동 1115가구…석천사거리역 가까워
한화건설이 이달 인천 남동구 구월동 다복마을을 재개발해서 짓는 ‘한화 포레나 인천구월’을 분양한다. 인천 지하철 2호선 석천사거리역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다. 향후 수도권광역급행철도(GTX)-B노선(인천 송도~경기 남양주시 마석) 개통 수혜가 예상된다.이 아파트는 지하 3층~지상 최고 35층, 11개 동, 1115가구 규모다. 이 중 434가구가 일반에 분양된다. 전용면적별로 △전용 59㎡ 301가구 △전용 74㎡ 33가구 △전용 84㎡ 100가구로 구성된다. 오는 18일 특별공급을 시작으로 나흘간 청약 접수를 한다.역세권 입지가 장점으로 꼽힌다. 걸어서 8분 거리에 인천 지하철 2호선 석천사거리역이 있다. 석천사거리역과 한 정거장 거리인 인천시청역은 지하철 1·2호선 환승역인 데다 GTX-B 노선 정차역으로 예정돼 있다. 이 노선이 개통되면 인천시청역에서 서울 신도림까지 세 정거장이면 도착한다. 서울역까지는 20분 정도 걸릴 전망이다. 영동고속도로와 제2경인고속도로 분기점인 서창JC, 수도권제2순환고속도로와 제2경인고속도로 나들목인 장수·남동IC를 통해 수도권 전역으로 편리하게 이동할 수 있다.아파트가 들어서는 구월동은 인천 원도심으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 인천시청, 가천대길병원, 홈플러스, 모래내시장이 도보권에 위치해 있다. 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 인천종합버스터미널도 인근에 있다.단지 500m 이내에는 상아·간석·정각·석천초 등 4개 초교가 있다. 상인천·정각·구월중, 인제고도 인근에 있다. 주변에 학원들도 밀집해 있다.단지 내에는 다양한 커뮤니티 시설이 마련된다. 지상에 주차장 없는 공원 같은 아파트로 꾸밀 계획이다. 단지 북측에는 6000㎡ 규모의 공원도 조성할 예정이다.남동구는 투기과열지구여서 청약 및 대출 규제를 적용받는다. 청약 1순위 대상은 모집 공고일 기준 인천에서 2년 이상 거주한 무주택 또는 1주택 세대주로 제한된다. 100% 추첨제로 당첨자를 선정한다. 중도금 대출은 분양가의 40%까지만 가능하다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
