귀하의 부동산 임대사업은 안녕하십니까?

50대 후반의 A씨(여)는 수도권에서 외국인을 대상으로 원룸 임대사업을 하면 돈이 된다는 친구의 말을 듣고 3년 전에 30실 규모의 원룸 빌딩을 매입했다. 외국인 근로자 밀집지역이라서 세입자 구하는 것은 걱정안해도 되고 임대관리도 매매를 중개한 현지 공인중개사 B씨가 저렴한 비용만 받고 대행해주겠다고 했기 때문에 그 당시에는 아무 걱정이 없었다.

A씨는 매월 1000만 원의 임대료 수입을 기대하고 매입했지만 기대치와 실제 수입의 차이가 커서 고민하다가 주택임대관리 전문회사를 찾은 것이다. A씨가 3년 동안 받은 수입 내역을 정리한 후 월간 평균 임대료 수입을 계산해보니 850만원 정도였고 공실로 인한 손실금액이 150만원으로 파악됐다. 투자 당시 예상했던 수입보다 매월 15%(150만원)이 적게 입금되자 아무래도 임대관리에 어떤 문제가 있는 게 아닌가 하고 의심을 갖기 시작했단다.

건물주 A씨가 보여준 임대차계약서 사본을 검토 한 후 문제점을 파악하기 위해 몇 가지 질문을 했다.

첫째, 임대차계약서는 누가 체결하고 계약서 원본은 누가 보관하는지?
둘째, 임대차계약 체결시 사전에 소유주의 승인을 받는지?
셋째, 임대차계약 보증금은 누가, 어떻게 수령하는지?
넷째, 임대료는 누가, 어떻게 수금하는지?
다섯째, 임대료 체납금은 누가 회수하는지?

소유주 A씨가 보관중인 임대차계약서를 보니 거의 모두 2년 전에 체결된 것이었고P씨는 현재 어떤 임차인들이 입주해 있고 공실이 몇호나 되는지, 그리고 임대료 체납금이 얼마인지도 전혀 모르고 있었다. 임대차계약은 임대관리인인 중개사 B씨가 공실이 발생하면 알아서 체결한 후 임대차계약서는 B씨 자신이 보관하고 있었다. 신규 임대차계약체결 시 임대료 등 주요 계약조건에 대해 사전 승인은 물론 사후보고를 한 적이 없었으며 임대보증금은 B씨가 직접 수령한 후 P씨에게 송금했고 임대료도 중개사가 직접 현금으로 수령한 후 모아서 정기적으로 송금해줬다는 것이다.

A씨로 부터 상담 중에 파악한 기본 정보와 현지 임대시장조사 결과를 바탕으로 임대관리 솔루션을 제시한 후 주택임대관리계약을 체결했다.

첫번째로 수행한 업무는 임대차계약 현황을 제대로 파악하기 위해 임대관리인인 중개사를 만나 임대차계약서 원본을 넘겨받은 후 임차인과 일대일 면담을 한 결과 몇 가지 중요한 사실을 확인했다.

임차인 70% 이상이 이미 변경됐고 임대차계약 조건도 달랐고 해당 원룸빌딩의 공실은 2세대 뿐이었다. 그것도 최근에 발생한 공실이었다. 또한, 임대관리인 B씨가 임대인에게 보고한 임대료 체납금액은 1000만원 정도였으나 모든 임차인을 만나 체납금을 확인한 결과 체납금은 거의 없었고 공실도 거의 없었기 때문에 임차인이 납부한 금액과 B씨가 건네준 임대료 납부내역에는 1500만원의 차이가 있음을 확인했다. 또한, 외국인 근로자들은 금융거래 제약으로 인해 임대료를 소유주 계좌로 직접 입금할 수 없기 때문에 직접 현금으로 받을 수 밖에 없다는 B씨의 말과 달리, 외국인근로자 임차인들은 임대료를 임대인의 계좌로 직접 송금하기를 원했다는 사실도 확인했다.

당사 주택임대관리 담당자가 B씨를 수차레 연락끝에 어렵게 만나서 임차인으로부터 파악한 정확한 임대료 납부금액을 제시하고 B씨가 제시한 금액과의 차액이 1500만원인 것을 알려주고 횡령한 임대료 1500만원의 반환을 요구하자 처음에는 강하게 부인했으나 임차인이 B씨에게 써준 임대료 납부 증빙 영수증을 모두 제시하자 횡령 사실을 인정했다. B씨는 모든 횡령사실을 인정하고 횡령한 임대료 1500만원을 2주 내에 A씨의 계좌로 입금하겠다고 약속하고 확약서를 작성해줬다.

그리고, 임대료 납부방법을 변경했다.
임차인들에게는 임대인 A씨의 계좌정보를 알려주고 직접 입금하도록 조치한 결과 거의 모든 임차인이 제때 임대료를 납부하여 월 임대료 수입이 1000만원을 초과했다.

이어서, 임대차계약 프로세스도 개선했다.
주택임대관리자가 현지 협력 중개사를 통해 신규 임대차인을 확보하고 협상한 후 주요 조건을 소유주에게 보고한 후 임대차계약을 체결했다. 임대차계약 보증금은 임차인이 소유주 계좌로 직접 입금토록 했고 자산관리자가 입금여부를 확인한 후 소유주에게 계약체결보고를 했다.

또한, 유지보수업무도 당사의 전문 기술자가 현지 업체들과 협업하여 수행한 결과 보수공사가 투명하게 진행되고 유지관리비용도 절감되었다.

이런 주택임대관리 솔루션을 통해 현재는 공실이 거의 없이 운영되고 건물관리상태가 좋아졌으며 무엇보다도 임대료 수입이 대폭 증가하여 소유주가 대만족하고 있다.

부동산임대사업, 특히 주택임대사업의 핵심은 현금흐름의 관리와 임대료 수금이라고 할 수 있다. 부동산 임대사업에 성공하려면 수입과 지출을 관리할 수 있어야 하고 모든 임대수입은 제때 수금할 수 있어야 한다.

본 글이 귀하의 부동산 임대사업이 안녕한지를 파악해보는 기회가 되기를 바라면서 미국 임대사업자들의 임대사업 원칙을 소개한다.

1. Collect rent. 임대료를 수금하라
2. Collect all the rent. 모든 임대료를 수금하라
3. Collect all the rent on time. 모든 임대료를 제때 수금하라.



글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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[가치를 창조하는 부동산자산관리] 귀하의 부동산 임대사업은 안녕하십니까?





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