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김용남

김용남 머니이스트외부전문필진
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김용남 박사는 대한민국 1위 중소형빌딩 자산관리 기업이자 해외부동산 투자자문 전문기업인 글로벌PMC(주)의 대표이사 사장입니다. 2004년 국내 최초로 중소형빌딩 자산관리 전문기업을 창업하며 시장을 개척한 부동산 자산관리 전문가로, 부동산학 박사(PhD)이자 CCIM(美 상업용부동산 투자분석사), SIOR(美 산업·오피스 부동산 전문가), CPM(美 부동산자산관리사), FRICS(英 감정평가사) 등 다수의 국제 부동산 자격증을 보유하고 있습니다. CCIM 한국협회 회장(2016~2021), 한국부동산자산관리학회 회장(2015~2016)을 역임했으며, 현재 한국경제신문 및 뉴스핌 칼럼니스트로 활동 중입니다. 유튜브 채널 '글로벌PMC인사이트'를 통해 부동산 자산관리와 글로벌 투자 시장의 핵심 인사이트를 전하고 있습니다.
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"건물주 됐다고 좋아하셨는데"…70대 노부부 '날벼락' [김용남의 부동산 자산관리]

상업용 부동산 시장에서 수익률은 투자의 성패를 가늠하는 절대적인 지표처럼 여겨지지만, 때로는 투자자의 이성을 마비시키는 가장 위험한 필터가 되기도 합니다. 최근 고금리 기조와 경기 위축이 맞물리며 시장에는 겉보기에 매력적인 수익률을 내세운 매물들이 쏟아지고 있으나, 그 이면을 들여다보면 정교하게 설계된 ‘수익률 가공’의 흔적을 어렵지 않게 발견할 수 있습니다. 특히 평생의 자산을 투입하는 은퇴 세대에게 이런 숫자의 유혹은 더욱 치명적입니다.최근 접한 70대 노부부의 빌딩 투자 실패 사례는 단순히 운이 없었던 사고가 아니라, 데이터의 ‘양’에만 매몰돼 현금흐름의 ‘질’을 철저히 간과했을 때 발생하는 문제를 보여줍니다. 부부는 매도인이 제시한 공실률 0%와 시장 평균을 웃도는 수치만을 신뢰한 채 매입을 결정했으나, 매입 직후 드러난 진실은 이미 수개월째 체납된 임대료와 매각을 위해 단기적으로 급조된 위장 임차 구조였습니다. 이러한 실패의 본질적인 원인은 거시 경제 변수가 개별 자산의 펀더멘털에 미치는 인과관계를 입체적으로 추론하지 못한 데 있습니다. 고금리 국면은 단순히 자산가의 조달 비용 상승만을 의미하지 않습니다. 이는 임차인의 가처분 소득을 감소시키고 운영 비용을 가중시켜, 결과적으로 임대료 지불 능력을 약화시키는 직접적인 원인이 됩니다. 특히 시장 평균보다 높은 임차료를 내는 임차인일수록 경기 변동에 취약하며, 이는 곧 투자자의 실질 현금흐름이 붕괴될 수 있는 시한폭탄과 같습니다. 과거 저금리 시대의 풍부한 유동성은 이런 구조적 결함을 가격 상승으로 가려줬으나, 자본 환원율이 민감하게 반응하는

2026.04.28 06:30
중동전쟁에 런던 임대료 치솟은 이유 [김용남의 부동산 자산관리]

런던 부동산 시장에서 기묘한 이중주가 나타나고 있습니다. 매매 거래는 얼어붙은 채 조용히 숨을 고르고 있습니다. 반면 임대 시장, 특히 연간 임대료가 수억원을 호가하는 이른바 '슈퍼 프라임' 구간은 전례 없는 과열 양상을 보이고 있습니다. 이 역설적인 장면의 배후에는 중동의 포성이 자리하고 있습니다. 이란과 이스라엘 간 갈등이 심화하면서 두바이와 아부다비를 거점으로 삼던 고액 자산가와 글로벌 기업 주재원이 런던으로 빠르게 이동했기 때문입니다. 그 여파로 켄싱턴과 웨스트민스터 같은 핵심 지역의 임대 수요는 전년 대비 7% 이상 급증했고, 부촌 지역 중개업소마다 문의가 이어지고 있는 것으로 전해집니다.과거 금리 인상기에 나타난 전반적인 시장 침체와 달리, 지금의 런던은 매매와 임대가 서로 다른 방향으로 움직이는 구조적 전환 국면에 진입했습니다. 공급 측면에서는 정반대의 흐름이 전개되고 있습니다. 올해 4월 발효된 임대차 권리법과 비거주자 세제 폐지가 맞물리면서, 규제 부담을 체감한 다주택자가 시장에서 조용히 이탈하기 시작했습니다. 새 임대차법은 임차인의 권리를 대폭 강화하는 내용을 담고 있어, 집주인 입장에서는 매물 회수나 매도 전환이 오히려 합리적인 선택으로 작용합니다. 그 결과 런던 중심부의 신규 임대 매물은 전년 동기 대비 약 8% 감소했습니다. 수요는 빠르게 증가하는 반면 공급은 위축되며, 시장의 균형이 한쪽으로 기울어진 구조가 임대료 상승을 견인하고 있습니다. 역사적으로 런던 프라임 시장은 글로벌 불안기마다 안전자산으로서의 위상을 재확인했지만, 지금의 과열은 그 작동 방식이 이전과 분명히 다릅니다.주목해야 할 지점은

2026.04.20 06:30
같은 건물인데 매각가는 달라…수십억원 차이 만든 비결 [김용남의 부동산 자산관리]

글로벌 거시 경제의 불확실성이 장기화되면서 부동산 시장의 평가 기준이 근본적으로 바뀌고 있습니다. 과거 저금리 시대에는 낮은 조달 비용을 발판 삼아 입지 좋은 건물을 선점하는 것만으로도 자산 가치 상승을 기대할 수 있었습니다. 그러나 기준 금리가 자본환원율(Cap Rate)을 상회하거나 위협하는 역전 현상이 일상화된 지금, 시장의 논리는 완전히 달라졌습니다. 이제 투자자는 건물이라는 물리적 실체가 아니라, 그 안에서 발생하는 현금흐름의 질과 지속 가능성에 주목합니다. 금리 역전이란 곧 레버리지 효과의 소멸을 의미하며, 부채를 동원한 수익 창출이 구조적으로 어려워졌다는 엄중한 신호입니다. 자산을 단순한 부동산이 아니라 수익을 창출하는 금융 상품으로 재정의해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.데이터를 통해 시장의 이면을 들여다보면 운영 역량에 따른 자산 가치의 양극화가 더욱 선명하게 드러납니다. 동일한 권역 내 비슷한 규모의 빌딩이라 할지라도, 전문적인 자산 경영이 개입된 경우와 그렇지 않은 경우의 순운영소득(NOI) 격차는 매각 시점에서 수십억원의 가치 차이로 환산됩니다. 이것이 단순한 비용 절감 문제가 아니라는 점이 핵심입니다. 시설 관리(FM)가 건물의 감가상각을 늦추는 방어적 수단이라면, 전략적 자산 경영(PM)은 임대료 상승 잠재력을 실현하고 공실 리스크를 선제적으로 통제하는 공격적인 재무 전략입니다. 금리 역전 시기에는 재무적 리파이낸싱만으로는 한계가 분명합니다. 자산의 물리적 실체를 수익 구조로 전환하는 운영적 노력이 수반돼야만 가치 하락을 방어할 수 있습니다.많은 투자자가 공통적으로 범하는 오류가 있습니다. 관리 예산을

2026.04.16 06:30
강남 빌딩주가 도쿄로 간 5가지 이유 [김용남의 부동산 자산관리]

대한민국 자산가에게 '강남 꼬마빌딩'은 부의 상징이자 은퇴 설계의 종착역이었습니다. 하지만 고금리 기조가 장기화하면서 대출 이자가 임대 수익을 잠식하는 '부(-)의 레버리지' 현상이 심화한 지금, 서울 빌딩 시장의 현실은 냉혹합니다. 강남 핵심 권역의 캡레이트(임대 수익률)가 연 2.0~2.3%까지 떨어진 반면 시중은행 담보대출 금리는 연 4~5%대에 달해, 레버리지를 활용할수록 전체 수익률이 깎이는 역설적 구조 속에 많은 투자자가 갇혀 있습니다. 로망을 실현한 대가로 매달 막대한 이자 부담을 떠안게 된 자산가들의 시선은 자연스럽게 현해탄 너머 도쿄로 향하고 있습니다. 단순히 물리적 거리 때문이 아닙니다. 글로벌 거대 자본이 도쿄 중소형 오피스 시장을 '가장 매력적인 안전 자산'으로 재정의하는 데는 서울과 확연히 대비되는 다섯 가지 구조적 반전이 자리합니다. 그 첫 번째이자 가장 강력한 반전은 '빌릴수록 버는' 구조에서 비롯됩니다. 서울에서 빌딩을 매입하면 레버리지를 활용할수록 손해지만, 도쿄에서는 대출받을수록 실제 내 손에 들어오는 현금이 늘어납니다. 일본중앙은행(BOJ)의 점진적 금리 인상으로 대출 금리가 소폭 오르고 있지만, 일본의 상업용 부동산 대출 금리는 여전히 연 2% 내외 수준으로, 연 4~5%대인 한국 시장과의 격차는 구조적으로 유지되고 있습니다. 도쿄 중소형 빌딩의 캡레이트가 연 3~4%대임을 감안하면, 건물값의 50%를 대출받을 경우 실제 내 돈에 대한 수익률을 약 연 6.5%에서 8%까지 끌어올릴 수 있습니다. JLL(세계 최대 부동산 서비스 기업)이 '전 세계 주요 시장 중 유일하게 이자보다 수익이 높은 구조를 제공하는 시장'으로

2026.04.10 06:30
문제없는 빌딩도 위험하다…수익률 잠식하는 '조용한 착각' [김용남의 부동산 자산관리]

대부분의 중소형빌딩 소유주는 매달 임대료가 꼬박꼬박 입금되고 별다른 민원 없이 건물이 돌아가고 있다면 안심합니다. 그러나 현장에서 보면, 바로 그 안도감이 가장 위험한 신호인 사례가 많습니다. ‘우리 빌딩은 문제없이 운영되고 있다’는 믿음은, 역설적으로 수익률이 눈에 띄지 않게, 그러나 지속적으로 잠식되고 있다는 의미일 수 있기 때문입니다. 부동산 시장은 이미 구조적 변화 국면에 접어들었습니다. 금리 환경의 변화, 임차 수요의 재편, 그리고 운영 효율성에 대한 요구가 동시에 작용하면서 자산의 성과는 더 이상 입지에만 의존하지 않습니다. 대형 자산은 데이터 기반 운영으로 빠르게 진화하고 있지만 상당수 중소형빌딩은 여전히 ‘현상 유지’라는 관성에 머물러 있습니다. 이러한 격차는 결국 수익률의 격차로 이어지고 있습니다. 관리의 부재는 단순한 노후화를 넘어, 수익을 잠식하는 구조로 작동합니다. 겉으로는 공실 없이 안정적으로 보이더라도 시장 대비 낮은 임대료, 비효율적인 관리비 집행, 임차인 만족도 저하, 그리고 잠재된 법률 리스크가 동시에 누적되며 자산의 실질 가치를 훼손합니다. 문제는 이 같은 손실이 한 번에 드러나지 않는다는 점입니다. 그렇기 때문에 더욱 치명적입니다. 이 차이는 현장에서 반복적으로 확인되는 두 가지 패턴에서 분명히 드러납니다. 첫 번째는 ‘안정형 함정’입니다. 겉으로는 안정적으로 운영되던 빌딩이 앵커 테넌트 이탈과 임차인 간 갈등을 계기로 급격히 수익성이 악화되는 경우입니다. 시설관리 중심의 운영에서는 임대차 전략이나 갈등 조정과 같은 본질적 문제를 해결하기 어렵기 때문입니다.두

2026.04.03 06:30
도쿄 6구 집값, 37개월 만에 하락…시장 전환기 들어섰나 [김용남의 부동산 자산관리]

일본 부동산조사회사 도쿄칸테이에 따르면 올해 2월 기준 도쿄 도심 6구 기존 콘도 가격은 전월 대비 0.2% 내려 37개월 만에 처음으로 하락 전환했습니다. 표면적으로는 소폭의 조정처럼 보이지만, 시장에서 중요한 것은 변화의 크기가 아니라 방향입니다. 특히 같은 시점에 도쿄 23구 전체 가격이 상승 흐름을 이어갔다는 점을 고려하면, 이번 하락은 시장 전반의 약세라기보다 고가 핵심 구간에서 먼저 나타난 구조적 균열로 해석하는 것이 타당해 보입니다.데이터를 입체적으로 보면 그 의미는 더욱 분명해집니다. 도심 핵심 지역에서는 매물 재고가 빠르게 증가하고 있으며, 가격을 인하한 매물 비중도 고점 수준에 근접하고 있습니다. 동시에 호가와 거래가격 간 격차가 벌어지며 시장의 가격 형성 기능도 약화되고 있습니다. 이는 단순한 수급 불균형을 넘어 매수자와 매도자 간 가격 인식의 간극이 벌어지고 있음을 보여줍니다. 거래는 지연되고 재고는 누적되며, 가격은 후행적으로 조정되는 전형적인 사이클이 작동하고 있는 것입니다.이러한 변화의 중심에는 금리 환경의 전환이 있습니다. 일본은행이 장기간 유지한 초저금리 정책에서 벗어나 기준금리를 연 0.75% 수준까지 인상하면서, 부동산 시장의 할인율이 상승하기 시작했습니다. 특히 임대수익률이 연 2% 수준까지 낮아지며 수익 매력이 빠르게 약화된 도심 고가 주거 자산의 경우, 금리 상승은 단순한 비용 증가를 넘어 투자 논리를 근본적으로 흔드는 변수로 작용합니다. 과거에는 자본차익이 모든 것을 정당화했다면, 이제는 현금흐름이 뒷받침되지 않는 자산부터 가격 조정 압력을 받는 구조로 이동하고 있습니다.여기에 구매력의 한계도 분

2026.03.31 16:09
왜 한국 자본은 아직 유럽 부동산에 투자하지 않았을까 [김용남의 부동산 자산관리]

글로벌 부동산 시장을 들여다보면 하나의 질문에 도달하게 됩니다. 한국 투자자는 미국과 일본, 최근에는 중동 시장까지 적극적으로 자본을 배분해 왔지만, 유럽 부동산 시장에는 상대적으로 제한적인 참여에 머물러 왔습니다. 이는 투자 기회의 부재라기보다 구조적 진입 장벽이 만들어낸 결과에 가깝습니다. 그러나 최근 물류 투자 확대와 AI 부동산 플랫폼의 등장으로 글로벌 투자 구조가 빠르게 재편되면서, 이 질문은 이제 다른 의미를 갖기 시작합니다. 지난 10여 년간 해외 부동산 투자 흐름은 비교적 명확했습니다. 2010년대에는 뉴욕과 샌프란시스코를 중심으로 한 오피스 자산이 핵심 투자처였고, 이후 일본은 초저금리와 엔화 약세라는 거시 환경 속에서 안정적인 수익형 시장으로 자리 잡았습니다. 최근에는 세제 혜택과 거주권 제도를 기반으로 한 두바이 시장이 새로운 투자 축으로 부상했습니다. 결국 자본은 정보 접근성과 네트워크가 확보된 시장으로 이동해 왔습니다. 반면 유럽은 전혀 다른 구조를 가지고 있습니다. 단일 시장이 아니라 다수 국가의 결합 구조 속에서 각국의 세제와 규제, 법률 체계가 상이하게 작동합니다. 이는 투자 판단에 필요한 정보의 복잡성을 높이는 동시에, 네트워크 기반의 폐쇄적 거래 구조가 여전히 강하게 작동하게 하는 요인입니다. 결과적으로 외부 투자자에게는 높은 진입 장벽으로 작용해 왔습니다. 그러나 최근 유럽 시장에서는 이러한 장벽을 흔드는 변화가 동시에 나타나고 있습니다. 첫째, AI 기반 부동산 투자 플랫폼의 등장입니다. 에스토니아 기반의 콘소토(Consorto)와 같은 AI 부동산 플랫폼은 정보 비대칭을 해소하고 투자 기회와 자본을 연

2026.03.24 10:56
신축 대신 구축 아파트…도쿄 부동산 새 투자 공식 [김용남의 부동산 자산관리]

최근 일본 도쿄 주거 시장에서 가장 두드러진 변화는 신축 아파트가 아니라 기존 아파트가 시장의 중심이 되고 있다는 점입니다. 분양가가 빠르게 상승하고 공급은 급격히 줄어들면서 과거에는 신축의 대체재로 여겨지던 기존 아파트가 이제 시장 가격을 형성하는 핵심 자산으로 자리 잡았습니다. 이는 단순한 수요 이동이 아니라 도쿄 주거 시장의 가격 형성 구조 자체가 근본적으로 변화하고 있음을 의미합니다. 특히 1억엔 이상 고가 기존 아파트 거래가 빠르게 늘고 있는 점은 이런 변화를 상징적으로 보여줍니다. 코로나 이전인 2019년 전후만 해도 1억엔(약 9억3600만원) 이상 기존 아파트 거래 비중은 약 2% 수준에 불과했습니다. 그러나 2025년에는 이 비중이 약 10%까지 상승하며 시장 구조가 눈에 띄게 달라졌습니다. 신축 가격 상승으로 인해 고소득 수요가 기존 주택 시장으로 이동하면서 기존 아파트는 더 이상 감가상각되는 자산이 아니라 독자적인 가격 체계를 형성하는 자산으로 재평가되고 있습니다. 실제로 수도권 기존 아파트 평균 가격은 13년 연속 상승하며 약 5200만엔(약 4억8600만원) 수준에 도달했고, 2025년 거래 건수도 약 4만9000건을 기록했습니다. 이 수치는 약 10년 전 신축 아파트 공급 규모와 비슷한 수준으로, 과거 신축이 담당하던 시장 물량을 기존 아파트 시장이 상당 부분 흡수하고 있음을 보여줍니다. 이러한 변화의 가장 큰 배경은 신축 아파트 공급이 구조적으로 줄어든 데 있습니다. 도쿄 수도권의 신축 아파트 공급량은 2025년 기준 약 3만4000호 수준으로 약 10년 전 약 4만9000호 대비 크게 감소했습니다. 건설 인력 부족과 건축비 상승이 동시에 진행되면서 개발사들은 교외

2026.03.17 06:30
미국 젊은이들은 왜 집 대신 주식을 살까 [김용남의 부동산 자산관리]

지난 수십 년 동안 ‘내 집 마련’은 중산층이 부를 축적하는 가장 확실한 경로로 여겨졌습니다. 그러나 2025~2026년을 지나며 미국의 젊은 세대 사이에서 이 공식이 흔들렸습니다. 부동산에서 금융 시장으로, 소유에서 유동성으로 자본의 흐름이 이동하는 이른바 ‘자산의 대재편’이 나타나고 있기 때문입니다.과거 세대가 부동산을 통해 강제 저축 효과와 자산 가치 상승을 동시에 누렸다면, Z세대와 밀레니얼 세대는 높은 진입 장벽 앞에서 자본의 물길을 금융 자산으로 돌렸습니다. 이는 단순한 투자 취향의 변화가 아니라 시장 구조가 형성한 경제적 선택에 가깝습니다.이 변화는 데이터에서도 드러났습니다. 1992년부터 2024년까지의 장기 데이터를 보면 스탠더드앤드푸어스(S&P)500의 연평균 명목 수익률은 약 10.39%로, 미국 주택 가격 상승률인 연 5.5%를 크게 웃돌았습니다. 비용 구조에서도 차이가 뚜렷합니다. 주식 인덱스 펀드의 연간 수수료율은 0.03~0.15% 수준에 불과하지만 부동산은 재산세와 보험료, 유지비 등을 합치면 자산 가치의 약 1%가 매년 비용으로 빠져나갑니다. 매각 시에는 중개 수수료까지 더해져 거래 비용이 10%를 넘기도 합니다. 세금과 유지 비용을 고려한 실질 수익률 측면에서 금융 자산이 상대적으로 높은 효율성을 보이기 시작했다는 점은 자산 관리 전략에도 중요한 변화를 시사합니다.그러나 젊은 세대가 부동산에서 멀어지는 더 근본적인 이유는 수익률보다 접근성에 있습니다. 미국은 현재 최소 403만 호에서 최대 600만 호에 달하는 만성적인 주택 공급 부족 상태에 놓여 있습니다. 2025년 한 해 동안 약 140만 가구가 새로 형성됐지만 주택 착공은 136만 호에 그쳤습니

2026.03.09 06:30
도쿄 아파트, 세율 40% 달해도 왜 5년 내 팔았을까 [김용남의 부동산 자산관리]

2025년 도쿄 수도권 주거용 부동산 시장은 1973년 제1차 석유 파동 이후 최저 수준 공급이라는 구조적 병목 속에서 자산 가격이 가파르게 상승하는 국면을 보였고, 이러한 흐름은 2026년에도 이어지고 있습니다. 도쿄 23구 신축 콘도미니엄(분양 아파트) 평균 가격은 전년 대비 21.8% 급등해 1억3610만엔에 도달했습니다. 이는 단순한 가격 상승을 넘어 시장 구조의 변화를 의미합니다. 과거 일본 주택 시장이 ‘매수 후 장기 보유’라는 안정적 모델에 가까웠다면, 이제는 도심 핵심 권역을 중심으로 콘도미니엄이 거주 공간을 넘어 적극적으로 매매되는 투자 자산으로 전환되면서 자본의 회전 속도 또한 뚜렷하게 빨라지고 있습니다. 요미우리 신문 보도에 따르면 취득 후 5년 이내 매도 사례가 약 5%에 달했습니다. 일본의 단기 양도소득세율이 약 40%에 이른다는 점을 고려하면 이는 결코 가벼운 수치가 아닙니다. 그럼에도 매도가 이뤄진다는 사실은 도심 핵심 입지에서 발생한 가격 상승폭이 세 부담을 상쇄하고도 남을 만큼 컸음을 보여줍니다. 세율보다 상승률이 더 빠른 구조가 형성된 것입니다. 이 같은 현상의 배경에는 엔저에 따른 수입 자재 가격 상승과 구조적 인력 부족이라는 공급 측 충격이 자리하고 있습니다. 2025년 신규 분양 물량은 역사적 평균을 크게 밑돌았으며, 주요 개발사는 수익성 방어를 위해 1억엔 이상 고가 부문에 집중했습니다. 그 결과 중산층 수요는 신축 시장에서 밀려나 전체 거래의 약 90%를 차지하는 기존 콘도미니엄 시장으로 이동했습니다. 이러한 수급 불균형은 해외부동산 투자 수요와 맞물려 도심 콘도미니엄을 안전자산으로 인식하게 만드는 요인으로 작용했습니

2026.03.03 06:30
AI가 중개인을 해고한다…살아남는 1%의 조건 [김용남의 부동산 자산관리]

당신이 지금 거래하고 있는 부동산 중개인은 인공지능(AI) 시대에 살아남을 수 있을까요? 이 질문이 단순한 가정이 아님을 올해 2월 미국 주식 시장이 증명했습니다. 도이치뱅크의 아드리안 콕스 분석팀은 AI 시대의 자본시장을 '스나이퍼의 골목(Sniper’s Alley)'이라는 섬뜩한 비유로 요약했습니다. 비용 절감이나 효율 개선 수준에 머무르는 기업은 시장의 냉혹한 저격 대상이 된다는 경고입니다. 이 경고는 곧바로 현실이 됐습니다. 2월 11일과 12일 양일간 발생한 'AI 공포 거래(AI Scare Trade)'로 글로벌 부동산 서비스업체 CBRE는 이틀 만에 시가총액의 약 26%가 증발했고, JLL은 12.46%, 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)는 13.82% 급락하며 코로나19 팬데믹 이후 최악의 폭락을 기록했습니다. 도화선은 AI 기업 앤트로픽이 출시한 '클로드 코워크'와 11종의 에이전틱 플러그인이었습니다. 수천 건의 상업용 임대 계약서를 몇 초 만에 검수하고, 영국 왕립감정평가협회(RICS) 기준의 가치 평가서를 자율 생성하는 이 도구들은 그동안 전문 인력이 수작업으로 처리하며 높은 수수료를 청구하던 핵심 업무 영역을 정면으로 위협했습니다. CBRE가 시장 예상치를 상회하는 호실적을 발표했음에도 주가가 폭락했다는 사실은, 투자자가 '오늘의 수익성'보다 'AI 시대 비즈니스 모델의 영속성'을 더 중시하고 있음을 보여줍니다. 도이치뱅크가 꼽은 핵심 위험인 '탈중개화', 즉 생산자와 소비자 사이에서 수수료를 거두던 중간 단계가 AI에 의해 통째로 사라질 수 있다는 전망이며, 이는 부동산 중개업을 정면으로 겨냥한 경고입니다. 중개업의 본질인 정보 탐색, 매칭, 계약 이행 중 약 80%는 이미 AI가

2026.02.23 06:29
도쿄 맨션 평균 1억엔 돌파…사람들은 왜 떠나나 [김용남의 부동산 자산관리]

도쿄의 주거 시장을 설명할 때 가장 먼저 떠오르는 공식은 바로 압도적인 수요 과잉이었습니다. 일자리와 기회가 몰린 거대 도시에서 집값이 오르는 것은 경제 논리상 지극히 당연한 결과이자 도시 성장의 증거로 여겨져 왔습니다. 하지만 최근 도쿄 맨션 시장에서 나타나는 변화는 이러한 고전적인 공식이 더 이상 예전처럼 작동하지 않는다는 사실을 보여줍니다. 집값은 연일 사상 최고치를 갈아치우며 가파르게 치솟고 있지만, 정작 도시를 떠받치는 사람들의 유입은 눈에 띄게 줄어들고 있기 때문입니다. 이는 단순한 시장의 일시적 조정이 아니라, 도쿄라는 도시의 주거 구조와 수도권의 지도가 근본적으로 바뀌고 있다는 강력한 신호입니다. 2025년 도쿄 23구의 신규 분양 맨션 평균 가격은 전년 대비 21.8% 급등한 1억3613만엔을 기록했습니다. 특히 도심 6개 구의 평균 가격은 1억9503만엔으로 1년 새 20.2% 뛰어오르며 부동산 버블이 절정에 달한 1990년의 최고치 2억2662만엔에 근접했습니다. 여기서 우리가 주목해야 할 점은 단순한 상승률보다 절대 가격이 주는 심리적 압박감입니다. 과거 도쿄의 주택 가격이 성실하게 일하고 저축하면 도달 가능한 현실적 사정권 내에 머물렀다면, 현재의 가격은 중간 소득계층을 아예 시장 밖으로 밀어내는 즉각적인 장벽이 되었습니다. 소득이 오르는 속도가 자산 가격 상승을 도저히 따라잡지 못하는 상황에서, 가격 장벽이 한계치를 넘어서자 수요자들은 포기하는 대신 수도권 외곽으로 발길을 돌리고 있습니다. 최근 일본 총무성이 발표한 인구 이동 통계는 이러한 변화를 구체적인 수치로 증명합니다. 2025년 도쿄도의 순전입 인구는 6만5219명으로 전년 대비 1만4

2026.02.20 06:30
월 100만원 아끼려다…100억원대 빌딩이 흔들렸다 [김용남의 부동산 자산관리]

부동산 투자 시장에서 비용 절감은 수익률을 높이기 위한 가장 직관적이고 합리적인 판단으로 여겨지곤 합니다. 그러나 최근 중소형 빌딩 시장에서 잇따라 발생한 사례는 ‘눈에 보이는 지출’을 줄이는 과정에서 ‘눈에 보이지 않는 자산 가치’를 훼손하는 치명적인 오류가 얼마나 쉽게 발생하는지를 보여줍니다.일례로 서울 종로 핵심 입지 소재 연면적 약 1700㎡ 규모 중소형 빌딩을 소유한 P씨의 사례를 통해 자산관리의 본질을 간과했을 때 어떤 경제적 대가를 치르게 되는지 알 수 있습니다. P씨는 3년 전 금융권 대출을 활용해 해당 빌딩을 매입한 뒤, 매월 약 100여만원 수준의 전문 자산관리 수수료를 절감하고자 직접 관리를 선택했습니다.그러나 직접 관리에 나선 후 현장에서 발생한 균열은 단순한 불편을 넘어 자산의 기초 체력을 근본부터 잠식하기 시작했습니다. 전문적인 임차인 선정과 검증, 체계적인 관리 시스템이 부재한 상황에서 공실률은 통제 범위를 벗어난 수준으로 상승했고, 이는 곧 임차인의 임대료 체납 문제로 이어졌습니다. 누적된 체납액은 빌딩의 현금 흐름을 급격히 악화시켰고, 결국 임대 수입만으로는 매달 상환해야 하는 대출 이자조차 감당하기 어려운 상황에 처하게 됩니다. 경제적으로 보면 관리비 100만원을 아끼려다 자산의 핵심 수익원인 ‘현금 흐름의 건전성’을 포기한 셈입니다. 여기에 더해 건물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용이 해마다 증가하면서, 소유주의 관리 부담은 노동을 넘어 심각한 경제적 압박으로 전이됐습니다. 그러나 가장 치명적인 타격은 관리 사각지대에서 발생한 ‘불법 건축물’ 등재 사건이었습니다. 한

2026.02.09 06:30
공실률 0.3%…두바이 '스트라타 오피스' 뜨는 이유 [김용남의 부동산 자산관리]

최근 두바이 비즈니스 지구를 관통하는 화두는 ‘오피스 기근’입니다. 현지에서는 적기에 사무 공간을 확보하지 못한 글로벌 기업들의 탄식이 일상적인 풍경이 되고 있습니다. 프라임급 오피스 공실률이 0.3%까지 떨어진 상황은 단순한 호황을 넘어, 시장의 작동 원리 자체가 구조적으로 변화했음을 보여줍니다. 대출 금리가 임대 수익률을 앞지르는 ‘수익성 역전’ 현상이 시장의 뉴노멀(New Normal)로 자리 잡은 국내 상업용 부동산 시장과는 분명히 다른 모습입니다.그간 한국 투자자의 관심은 이해하기 쉽고 유동성이 높은 주거용 부동산에 주로 머물러 있었습니다. 그러나 2025년을 거치며 흐름은 분명히 달라졌습니다. 주거용 시장이 연 68% 수준의 수익률로 안정화되는 동안, 상업용 오피스 시장은 7% 이상의 수익률을 유지했고, 임대료마저 전년 대비 20~30% 급등하는 국면에 진입했기 때문입니다.이러한 변화의 배경에는 아랍에미리트(UAE) 경제의 구조적 전환이 자리하고 있습니다. 2024년 한 해에만 7만개가 넘는 신규 기업이 두바이에 등록됐고, 글로벌 다국적 기업들이 중동·북아프리카(MENA) 지역 본사를 두바이로 확장하면서 대형 오피스 수요가 폭발했습니다. 반면 코로나19 팬데믹 이후 상업용 프로젝트 착공이 지연되며, 즉시 입주가 가능한 A등급 오피스는 사실상 자취를 감춘 상태입니다.개인 투자자라면 이 지점에서 스트라타(Strata) 오피스에 주목할 필요가 있습니다. 국내의 섹션 오피스와 유사하게 빌딩을 층이나 호실 단위로 소유하는 구조로, 상대적으로 진입 장벽이 낮다는 장점이 있습니다. 실제로 거래가 가장 활발한 비즈니스 베이는 약 5억~9억 원, 기술 기업 수요가 탄탄한

2026.02.02 06:30
타워 맨션의 배신·중소형 빌딩의 역습…日 투자의 새로운 법칙 [김용남의 부동산 자산관리]

2026년 1월 도쿄 부동산 시장은 지난 30년간 유지된 관행이 무너지는 거대한 변곡점을 통과하고 있습니다. 그 중심에는 한때 한국 자산가에게 무적의 절세 수단으로 여겨진 타워 맨션의 급격한 위상 변화가 있습니다. 엔저와 초저금리, 그리고 파격적인 상속세 평가 구조에 힘입어 도쿄 아파트는 오랫동안 사두기만 하면 되는 절세 상품으로 기능해 왔습니다. 그러나 이 공식은 이제 강제적으로 종료되고 있습니다. 2024년부터 단계적으로 도입돼 2026년 전면 시행된 일본의 상속세 평가 방식 개편은, 시장 가격과 평가액의 괴리를 활용하던 조세 회피 구조를 사실상 봉쇄했습니다. 과거에는 시가의 20~30% 수준으로 평가받던 고층 펜트하우스가 이제는 시장 가격 괴리율이라는 통계적 기준에 따라 시가의 최소 60%, 경우에 따라 100%에 가까운 수준까지 강제 상향 평가되고 있습니다. 건물의 축년수, 총 층수, 해당 유닛이 위치한 층, 그리고 대지권 비율이 주요 변수로 작용하며, 특히 대지 지분이 낮고 층수가 높은 타워 맨션일수록 상속세 부담은 기하급수적으로 확대됩니다. 이러한 혼란 속에서 도쿄 23구의 중소형 빌딩은 전혀 다른 흐름입니다. 타워 맨션이 세제 개편의 직격탄을 맞는 동안, 중소형 빌딩은 자산의 본질인 토지 가치를 무기로 다시 주목받고 있습니다. 수백 세대가 대지를 나눠 갖는 맨션과 달리, 중소형 빌딩은 전체 자산 가치에서 토지가 차지하는 비중이 압도적으로 높습니다. 건물 가치는 감가상각으로 줄어들지만, 도쿄 도심 핵심지의 토지는 인플레이션 환경에서도 강한 하방 경직성을 유지하며 장기적으로 가치를 축적해 왔습니다. 특히 일본은행이 정책 금리를 연 0.75%까지 인

2026.01.26 06:30
트럼프도 막아섰다…블랙스톤發 '월세 쓰나미'의 정체 [김용남의 부동산 자산관리]

2024년과 2025년은 글로벌 부동산 시장에서 하나의 분기점으로 기록되고 있습니다. 자산 가격 상승을 이끈 저금리 시대가 저물고, 이제는 실질적인 주거 비용인 ‘임대료 인플레이션’이 가계 경제를 직접 압박하는 국면으로 전환되고 있기 때문입니다. 서울과 도쿄, 뉴욕과 런던 등 세계 주요 대도시에서는 각기 다른 경제적 배경에도 불구하고 임대료 급등이라는 공통된 현상이 나타났습니다. 그 결과, 가처분소득 대비 주거비 부담이 임계점에 도달하고 있습니다. 이러한 흐름 속에서 최근 미 트럼프 행정부가 발표한 ‘기관투자가의 단독주택 매입 후 임대사업 금지’ 방침은, 주거 시장의 과도한 금융화에 대한 국가 차원의 본격적인 문제 제기로 읽힙니다. 변화의 신호탄은 뜻밖에도 30년간 임대료가 정체돼 왔던 일본 도쿄에서 먼저 나타났습니다. 도쿄 23구의 민간 임대료는 지난해 3월 기준 전년 동월 대비 1.1% 상승하며, 1994년 이후 약 30년 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 수치만 보면 완만해 보일 수 있으나, 디플레이션(경기 둔화 속 물가 하락) 시대의 종언을 알리는 상징적 사건이라는 점에서 의미는 작지 않습니다.이 변화의 배경에는 블랙스톤을 비롯한 글로벌 사모펀드의 움직임이 자리하고 있습니다. 이들은 엔저 환경을 활용해 노후 주택을 대거 매입한 뒤 리모델링을 거쳐 임대료를 인상하는 ‘밸류 애드’ 전략을 구사하며, 도쿄 전반의 임대료 상승을 견인하고 있습니다. 주거 공간이 삶의 터전이 아니라 수익률 중심의 금융 상품으로 재편되고 있는 현실입니다. 한국의 서울은 더욱 급격하고 고통스러운 전환을 겪고 있습니다. 전 세계에서도 유례를 찾기 힘든 전

2026.01.19 06:30
금리 올라도 버티는 집값…일본 부동산 투자전략 [김용남의 부동산 자산관리]

오랫동안 ‘디플레이션’과 ‘제로 금리’의 늪에 빠져 있던 일본 경제가 2026년 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 일본은행이 수십년 만에 금리 인상 사이클에 돌입하며 정책금리를 30년 만의 최고치인 연 0.75% 수준까지 끌어올렸음에도 불구하고, 도쿄를 중심으로 한 부동산 시장은 호황입니다.상식대로라면 금리 인상은 유동성 축소와 자산 가격 하락으로 이어져야 합니다. 그러나 일본 시장은 견고한 ‘일드 갭(yield gap) 완충 구조’를 바탕으로 금리 인상이라는 외부 충격을 효과적으로 흡수하고 있습니다. 일본 부동산은 장기간 초저금리 환경 속에서 자본환원율이 국채 금리 대비 상대적으로 높은 수준을 유지했고, 이로 인해 두 지표 간 스프레드가 글로벌 주요 도시와 비교해 넉넉한 완충 역할을 해왔습니다. 최근의 금리 인상은 이 격차를 일부 축소하는 과정에 가깝고, 그 결과 금리 상승 압력이 자산 가격에 즉각적으로 전이되지 않고 구조 안에서 흡수되고 있습니다. 투자자의 시선 역시 단순한 금리 차익을 노리는 전략에서 벗어나, 임대료 성장과 자산의 본질적 경쟁력에 주목하는 ‘근본적 성장 가치’로 이동하고 있습니다.가장 놀라운 변화는 지난 30년간 정체돼 있던 도쿄의 임대료가 본격적인 상승 국면에 진입했다는 점입니다. 2025년 하반기 도쿄 23구의 주거용 임대료는 전년 대비 8% 이상 상승하며 시장에 강한 신호를 던졌습니다. 이는 경기 회복에 따른 일시적 반등이 아닙니다. 급등한 건설비와 심각한 노동력 부족으로 신축 주택 공급이 수십년 만의 최저 수준으로 줄어든 ‘공급 절벽’, 그리고 도쿄 23구 신축 아파트 평균 가격이 1억엔(약 9억2800만원)

2026.01.13 06:30
사두면 알아서 굴러간다?…건물주가 외면하는 불편한 진실 [김용남의 부동산 자산관리]

‘꼬마빌딩’으로 불리는 중소형 빌딩 시장이 불경기와 라이프스타일 변화의 직격탄을 맞았습니다. 공실률이 빠르게 높아지면서 많은 빌딩주가 수익 악화라는 현실적인 고민에 직면하고 있습니다.최근 부동산 시장에서는 ‘빌딩 푸어’라는 말이 더 이상 낯설지 않습니다. 빌딩을 소유하고 있음에도 대출 이자와 공실 부담에 허덕이며 현금 흐름이 악화한 건물주들이 빠르게 늘고 있기 때문입니다. 많은 건물주는 그 원인을 고금리, 경기 둔화, 공급 과잉이라는 외부 환경에서 찾습니다. 물론 이러한 요인들이 영향을 미친 것은 사실입니다. 그러나 문제의 원인을 외부 환경만으로 설명하기에는 현실이 훨씬 더 구조적입니다.여기에 중소형 빌딩의 대체재로 기능해온 지식산업센터로의 이전 역시 공실률 상승의 원인으로 작용하고 있습니다. 상대적으로 저렴한 임대료와 관리비, 넉넉한 주차 공간, 업무에 특화된 설계를 앞세운 지식산업센터는 중소기업과 스타트업, 전문직 임차인들의 선택지를 빠르게 바꿔놓았습니다. 그 결과 수요 일부가 전통적인 중소형 빌딩 시장에서 이탈하며 공실 부담은 더욱 커지고 있습니다.지금의 빌딩 푸어 현상은 단순한 불황의 결과라기보다, 변화한 시장 구조를 제대로 읽지 못한 ‘경영 방식의 실패’에서 비롯된 경우가 적지 않습니다. 과거의 성공 경험과 안일한 기대가 오늘의 손실로 되돌아오고 있는 것입니다.가장 흔한 착각은 “과거의 성공 공식은 여전히 유효하다”는 믿음입니다. 한때는 입지만 좋으면 임차인이 자연스럽게 들어오던 시절이 있었습니다. 공급은 제한적이었고 상권은 성장기였으며 건물 소유 그 자체가 경쟁력이던 시대

2026.01.06 06:30
부동산시장 전망 안갯속…살아남는 자산의 조건 [김용남의 부동산 자산관리]

현재 글로벌 부동산 시장은 한 치 앞이 보이지 않는 짙은 안개 속에 갇혀 있습니다. 시장 회복 속도와 금리 향방에 대한 전망이 엇갈리는 가운데, 투자자들은 그 어느 때보다 불투명한 시야 속에서 항해를 이어가고 있습니다. 과거처럼 명확한 상승 국면이나 하락 국면으로 구분하기 어려운 상황에서, 관망과 불안이 뒤섞인 시장 분위기 역시 길어지고 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후 급격히 오른 금리는 자산 가치에 직접적인 타격을 입혔고, 건설 비용 급등은 신규 공급 시장을 얼어붙게 했습니다. 그러나 2026년을 앞둔 지금, 업계 데이터와 전문가들의 통찰은 명확한 방향을 가리키고 있습니다. 거시적 경제 변수를 상수로 받아들이고, 자산 자체의 ‘상대적 품질’을 지켜내는 '내실 경영 시대'로의 진입입니다.우선, 금리라는 거대한 경제적 중력을 냉정하게 인정해야 합니다. 최근 부동산 시장은 금리 인상에 따른 자산 가치 재조정(Repricing)이라는 혹독한 주기를 거쳐왔습니다. 단기간에 형성됐던 자산 가치 프리미엄이 빠르게 걷히면서, 과거의 기대 수익률을 전제로 설계된 투자 구조는 근본적인 재검토를 요구받고 있습니다. 전문가들의 시각을 종합해 보면, 약 90%가 여전히 금리와 자본 비용을 최대 현안으로 보고 있습니다. 이는 저금리 시대의 투자 문법이 더 이상 유효하지 않음을 시사합니다. 과거 연 2%대 금리 환경에서 통했던 공격적 레버리지 전략은 이제 오히려 리스크 요인이 됐습니다. 이제 자산 관리의 핵심은 금리 하락을 막연히 기다리는 것이 아닙니다. 높아진 자본 비용 구조에서도 견딜 수 있는 안정적 현금 흐름을 확보하고 보수적인 수익률 설계를 기본값으로 설정하

2025.12.29 06:30
주인에게 ‘사례금’ 준다고?…일본 임대시장의 독특한 구조 [김용남의 부동산 자산관리]

일본 주택 임대시장은 한국과는 전혀 다른 리스크 관리 철학 위에서 작동합니다. 한국에서 원룸이나 오피스텔 투자를 경험한 투자자라면 임대 리스크를 주로 보증금 반환의 문제로 인식해 왔습니다. 전세든 월세든, 임대인의 가장 큰 부담은 결국 퇴거 시점에 '보증금을 돌려줄 수 있느냐'에 있었기 때문입니다.그러나 일본 주택 임대시장은 출발점부터 다릅니다. 일본에서 핵심 리스크는 보증금이 아니라 월세 지급 여부이며, 그 리스크를 부담하는 주체 역시 임대인이 아니라 보증회사입니다. 이 차이는 관행의 문제가 아니라, 임대차 구조 자체에서 분명하게 드러납니다.도쿄 도심의 한 주택 임대 사례를 살펴보면, 일본 임대시장의 진입 장벽이 어디에 놓여 있는지가 명확해집니다. 일본에서는 계약 단계에서 임차인이 부담해야 하는 초기비용이 매우 큽니다. 이는 단순히 월세가 높아서가 아니라, 계약 시점에 각종 비용을 일괄적으로 부담하도록 설계된 구조 때문입니다.초기비용 가운데 가장 눈에 띄는 항목은 한국 임대차 계약에서는 찾아보기 어려운 사례금입니다. 사례금은 임대인에게 관행적으로 지급되는 금액으로, 퇴실 시 전혀 반환되지 않습니다. 한국의 전세 보증금이나 월세 보증금처럼 일시적으로 맡겨두는 자금이 아니라, 계약과 동시에 소멸하는 비용입니다. 따라서 투자자나 임차인은 이 항목을 회수 가능한 자금으로 착각해서는 안 되며, 초기 투자금 또는 거주 비용에 포함되는 소멸성 지출로 인식해야 합니다.또 하나 중요한 항목은 임대보증회사를 이용하면서 발생하는 보증료입니다. 일본의 임대차 계약에서는 전통적으로 임차인에게 연대 보증인을 요구하는 경우가

2025.12.22 06:29
'질로우 쇼크'…구글, 美 부동산 시장 뒤집을까 [김용남의 부동산 자산관리]

미국 최대 부동산 플랫폼 질로우의 주가가 하루 만에 크게 흔들렸습니다. 이유는 단순합니다. 부동산 검색의 출발점이 바뀔 수 있다는 신호가 시장에 포착됐기 때문입니다. 구글이 검색 결과에 매물 리스트를 직접 노출하는 기능을 테스트 중이라는 소식이 전해지자, 투자자들은 질로우의 가장 중요한 자산을 다시 보기 시작했습니다. 그것은 단순한 트래픽의 규모가 아니라, 트래픽이 만들어내는 ‘연결의 힘’입니다.이번 테스트가 주목받는 이유는 분명합니다. 구글이 단순히 링크를 나열하는 수준을 넘어, 매물 정보 확인부터 투어 요청, 에이전트 연결까지 검색 화면 안에서 처리하려 하기 때문입니다. 이는 이용자가 질로우에 접속해 단계적으로 진행하던 행동을, 검색 결과 안에서 바로 끝낼 수 있음을 의미합니다.검색 결과 자체가 하나의 미니 마켓플레이스로 진화하고 있음을 보여주는 대목입니다. 구글이 다른 산업에서 이미 반복해온 전략이, 이제 부동산 영역으로 확장되고 있습니다.질로우의 사업 구조를 이해하면 시장의 반응은 더욱 선명해집니다. 질로우의 핵심 수익 모델은 단순한 광고가 아닙니다. 이 회사의 본질은 ‘리드(Lead)’를 만들어 판매하는 구조에 있습니다. 여기서 리드란, 매물에 관심을 보이며 문의 버튼을 누르거나 투어를 요청하는 등, 연락 가능한 형태로 의사를 드러낸 잠재 고객을 의미합니다. 다시 말해 질로우는 매물을 파는 회사가 아니라, ‘관심을 가진 사람과 연결될 기회’를 파는 플랫폼입니다.문제는 그 연결이 어디서 만들어지느냐입니다. 구글이 검색 결과 단계에서 바로 문의와 연결을 제공하기 시작한다면, 리드는 질로우를 거치지 않고

2025.12.17 06:30
왜 도쿄인가…'3년 연속 1위'가 보내는 신호 [김용남의 부동산 자산관리]

미국 부동산·도시개발 연구기관 어반랜드인스티튜트와 PwC가 공동 발표한 '아시아 태평양 부동산 최신동향 보고서'에 따르면, 2026년 아시아태평양 부동산 시장에는 조심스러운 낙관론이 확산하고 있습니다. 그러나 이러한 전망은 투자 대상에 따라 크게 엇갈립니다. 일본 도쿄, 싱가포르, 주거·데이터센터 등 구조적 성장 섹터에 집중한 투자자는 밝은 전망을 제시한 반면, 오피스나 불확실성이 높은 시장에 노출된 투자자는 여전히 신중한 태도를 유지하고 있습니다. 이는 올해 시장을 움직이는 핵심 요인이 단순한 경기 회복이 아니라 '선택과 집중'이라는 사실을 분명히 보여줍니다.도시별 전망은 이 흐름을 더욱 선명하게 드러냅니다. 투자 유망도시 1위는 도쿄, 2위 싱가포르, 3위 시드니이며, 오사카와 서울이 그 뒤를 잇습니다. 흥미로운 점은 투자 전망 상위 5개 도시가 개발 전망 상위 5개 도시와 정확히 일치한다는 사실입니다. 오피스 임대료 성장 기대치에서도 동일한 도시들이 반복되며, 이들 도시가 아시아태평양의 '안전지대'로 인정받고 있음을 확인할 수 있습니다. 자본이 도시를 선택하는 기준이 더 이상 "어디가 싸냐"가 아니라 "어디가 안정적으로 버틸 수 있느냐"로 이동하고 있습니다.이러한 선진국 쏠림을 극적으로 보여주는 사례가 중국입니다. 과거에는 아시아태평양 투자 유망도시 상위권에 중국 주요 도시들이 꾸준히 포함됐지만, 올해 보고서에서는 단 한 곳도 이름을 올리지 못했습니다. 2005년 이후 외국인 투자자들이 중국 부동산에 투입한 1400억달러(약 206조8500억원) 중 상당 부분이 손실로 전환됐습니다. 모건스탠리캐피털인터

2025.12.15 06:30
대형빌딩 1층엔 왜 스타벅스가 있을까? [김용남의 부동산 자산관리]

매일 아침 출근길에 지나가는 대형 빌딩의 1층을 떠올려보면, 웅장한 로비보다 스타벅스 등 유명 프랜차이즈 매장이 먼저 눈길을 끌 때가 많습니다. 너무 익숙한 장면이라 대수롭지 않게 지나치지만, 이 풍경 뒤에는 한국 부동산 시장을 근본적으로 바꿔놓은 거대한 변화가 숨어 있습니다. 그 출발점은 1997년 외환위기였습니다.당시 한국 경제를 뒤흔든 충격은 부동산 시장에도 새로운 질서를 가져왔습니다. 외환위기 이후 론스타, 골드만삭스 등 글로벌 투자자들이 국내 대형 오피스 빌딩을 적극적으로 인수했고, 이들은 자산 가치를 체계적으로 끌어올리기 위해 글로벌 자산관리 회사 CB리처드엘리스(CBRE)그룹, 존스랑라살(JLL), 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 등을 한국으로 불러들였습니다. 이 시기를 기점으로 국내 부동산 시장에는 단순 유지·보수 중심의 관리에서 벗어나 ‘부동산 자산관리(PM)’라는 개념이 본격적으로 자리 잡기 시작했습니다.이 시점이 바로 국내 부동산이 ‘유지·보수’ 중심의 시대에서 ‘자산 운용’의 시대로 이동한 결정적 분기점이었습니다. 건물을 단순히 보존하는 데 그쳤던 과거 방식에서 벗어나, 부동산을 금융 상품처럼 적극적으로 관리하고 가치 상승을 추구하는 시대가 열린 것입니다.혁신의 출발점은 부동산을 바라보는 관점의 전환이었습니다. 외환위기 이전에는 건물을 사두면 그대로 존재하는 ‘고정자산’으로 여겼고, 관리는 건물이 낡거나 고장 나지 않도록 하는 소극적 시설관리(FM)에 머물렀습니다.하지만 자산관리 개념이 도입되면서 부동산은 끊임없이 수익률을 고민하고 극대화해야 하는 ‘투자자산’으로 인식

2025.12.08 06:30
블랙스톤 실패에서 배우는 부동산 사이클의 법칙 [김용남의 부동산 자산관리]

매년 연말이 되면 부동산 시장 전망이 쏟아집니다. 가격은 오를 것인지, 어떤 자산이 유망한지, 언제 사고팔아야 하는지에 대한 전문가들의 의견도 분분합니다. 그러나 이렇게 많은 전망에도 투자자들은 여전히 혼란스러워합니다. 현재 시장이 사이클의 어디에 위치하는지에 대한 해석이 제각각이기 때문입니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 입지라고 합니다. ‘첫째도 입지(Location), 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 투자 격언이 그 중요성을 말해줍니다. 그러나 좋은 입지의 빌딩을 매입했다고 해서 성공적인 투자로 이어진다고 단정할 수는 없습니다.여기서 타이밍이라는 또 하나의 중요한 변수가 등장합니다. 부동산 거래의 성패를 결정하는 가장 중요한 두 요소는 입지와 타이밍입니다. 이 둘은 배타적 관계가 아니라 상호 보완적 관계에 있습니다. 먼저 좋은 입지의 부동산을 선택하고, 적절한 타이밍에 매수하는 것이 핵심입니다. 최근 글로벌 시장에서 나타난 일련의 사례는 입지와 타이밍 중 어느 한쪽만으로는 투자 위험을 설명할 수 없다는 사실을 분명히 보여줍니다. 2025년 3월, 보스턴 금융가의 랜드마크인 원 링컨 스트리트 빌딩이 4억달러에 경매로 낙찰됐습니다. 불과 3년 전 리파이낸싱(재융자) 당시 평가된 10억달러의 절반에도 못 미치는 수준입니다. 금융 중심지 한복판의 36층 프리미엄 오피스 빌딩이 단 3년 만에 가치의 60%를 잃은 것입니다. 누구나 인정하는 최고의 입지였지만, 시장 사이클의 급변 앞에서는 속수무책이었습니다. 더 큰 충격을 준 사례는 블랙스톤입니다. 세계 최대 부동산 투자회사로 꼽히는 블랙스톤은 고금리와 재택근무 확산이 동시에 진행되자

2025.12.03 06:30
도쿄 부동산의 불편한 진실…日 투기세력이 98% [김용남의 부동산 자산관리]

도쿄 부동산 시장이 과열되면서 해외 투자자의 투기적 거래가 집값 급등의 주범이라는 인식이 빠르게 확산하고 있습니다. 특히 도심 핵심 지역에서 해외 거주자 비중이 7.5%까지 올라갔다는 통계가 나오자 정치권에서는 외국인 규제 강화를 요구하는 목소리가 커지고 있습니다. 그러나 일본 국토교통성이 처음으로 실시한 전국 규모의 부동산 등기 데이터 분석은 이러한 통념이 상당 부분 과장됐음을 보여줍니다.올해 상반기 기준 도쿄 23개구 신축 콘도미니엄 구매자 중 해외 거주자 비율은 3.5%였습니다. 전년도 1.6%에서 두 배 이상 증가한 것은 사실이지만, 전체 시장에서 차지하는 비중은 여전히 매우 제한적입니다. 치요다구, 추오구, 미나토구, 신주쿠구, 분쿄구, 시부야구 등 도심 6개구에서는 7.5%까지 상승했지만, 이는 초고가 프로젝트가 특정 시기에 집중 공급될 때 흔히 나타나는 지역적 편차로 볼 수 있습니다.국가별로는 대만 192채, 중국 30채, 싱가포르 21채 순이었으며, 이는 도쿄 전체 분양 물량과 비교할 때 시장을 좌우하기에는 턱없이 작은 규모입니다. 오사카 4.3%, 교토 2.5%, 아이치현 0.4% 등 주요 대도시의 수치도 비슷한 흐름을 보여줍니다. 국토교통성이 "해외 구매가 가격 상승의 주요 원인으로 보기 어렵다"는 입장을 밝힌 배경입니다. 한편 삿포로가 0.7%에서 2.0%로, 가나가와현이 0.3%에서 1.0%로 상승한 점은 해외 자본의 관심이 도쿄를 넘어 확산되고 있다는 신호지만, 여전히 전체 시장을 흔들 정도의 규모는 아닙니다.그렇다면 진짜 문제는 무엇일까요? 국토교통성 조사에 따르면 2024년 상반기에 등기된 도쿄 신축 콘도미니엄 중 8.5%가 1년 내에 다시 팔렸습니다. 10채 중 1채 이상이 단

2025.11.28 06:30
임차인 신용카드 연체까지 확인하는 일본 [김용남의 부동산 자산관리]

한국의 임대차 시장이 조용하지만 뚜렷한 구조 변화를 겪고 있습니다. 전세 비중이 빠르게 줄고 월세 수요가 꾸준히 늘어나면서, 기존의 보증금 중심 리스크 관리 체계만으로는 시장 흐름을 설명하기 어렵게 됐습니다. 전세라는 제도적 완충 장치가 약해지자, 임대인의 보증금 반환 능력보다 임차인의 월세 지급 능력이 시장의 핵심 변수로 떠오르고 있습니다. 이제 한국 시장은 새로운 위험 구조에 맞는 제도적 장치를 갖출 필요가 있습니다. 미국과 일본은 이미 이러한 변화를 앞서 경험하고, 임차인의 지불능력을 정량적으로 평가하는 체계를 정착시켰습니다. 미국의 임대차 시장은 임차인이 일정 수준의 신용 기준을 충족하는지를 우선적으로 평가합니다. 신용평가 모델에 따른 점수, 연체 이력, 부채 수준 등을 종합적으로 확인한 뒤 월소득이 월세의 두세 배 수준인지 여부를 판단합니다. 신용 기준을 충족하지 못하면 공동서명인, 추가 보증금, 선납 임대료 등이 요구됩니다. 이는 위험도를 시장이 스스로 조정하는 구조로 이어집니다. 여기에 임대료 채무 불이행 보험이 도입돼 있어, 임차인의 연체가 발생해도 임대인은 최대 6~12개월까지 월세를 보전받을 수 있습니다. 금융 상품과 계량적 기준을 결합해 리스크를 분산하는 체계가 자리 잡은 것입니다. 일본 역시 보증회사 중심의 제도를 통해 임차인 리스크를 제도적으로 관리합니다. 연대보증인 제도를 대체한 임대보증회사는 임차인의 소득 수준, 고용 형태, 세전 연봉, 신용카드 연체 기록 등을 면밀하게 검증합니다. 일반적으로 월세의 3~4배 수준의 소득이 있어야 심사가 통과되며, 연체 발생 시 보증회사가 임대료를 대신 납부하고 이후

2025.11.21 06:30
일본서 뜨는 '아파트 호텔' [김용남의 부동산 자산관리]

일본 부동산 시장에서 주방과 세탁기를 갖춘 숙박 시설인 아파트 호텔(Apartment Hotel·AH)이 새로운 투자 자산으로 빠르게 부상하고 있습니다. 아파트 호텔은 장기 체류 수요에 최적화된 구조와 안정적인 운영 효율성을 바탕으로 기존 호텔의 한계를 보완하고 있습니다. 호시노 리조트가 요코하마에 첫 아파트 호텔을 개장하고, 다이와 하우스그룹의 브랜드인 미마루(Mimaru)가 2030년까지 3000개 객실 확보 목표를 내세우는 등 주요 사업자들의 확장 속도는 이 시장이 틈새 단계를 지나 본격적인 성장 국면에 진입했음을 보여줍니다. 특히 2024년 1~8월 동안 J- 리츠(J-REITs)가 취득한 아파트 호텔 규모가 570억엔(약 5380억원)으로 2023년의 7배에 달했다는 점은 제도권 자본이 이 분야를 독립적 자산군으로 평가하기 시작했음을 시사합니다. 수요 변화는 더욱 뚜렷합니다. 팬데믹 이후 여행이 ‘체험 중심’에서 ‘생활 중심’으로 이동하면서 장기 체류 수요가 크게 늘었습니다. 일본 관광청에 따르면 방일 외국인의 평균 체류 기간은 9박까지 늘었고, 미국과 유럽 여행객 상당수는 7~14일 이상 머무르는 경향을 보입니다. 이들은 여행 중에도 요리를 하고 세탁을 하며 일상을 유지하기를 원합니다. 이러한 니즈에 적합한 구조를 갖춘 아파트 호텔은 장기 체류 비중이 높은 만큼 계절성 리스크가 상대적으로 낮고, 안정적인 연중 가동률을 확보할 수 있습니다. 규제 환경의 차이도 성장의 중요한 축입니다. 에어비앤비 형태의 민박은 연간 180일 영업 제한과 지자체 규제로 제약이 크지만, 아파트 호텔은 호텔업법을 적용받아 365일 운영이 가능합니다. 이러한 규제상 이점은 투자자에게 제도적 안정성을

2025.11.18 06:30
뉴욕 부동산 시장 흔드는 '맘다니' [김용남의 부동산 자산관리]

민주사회주의 성향의 조란 맘다니가 미국 뉴욕시장에 당선되면서 뉴욕 부동산 시장은 다시 한번 구조적 변곡점을 맞고 있습니다. 그의 공약은 임대료 동결과 고소득층·법인에 대한 증세를 앞세운 ‘서민 중심’ 정책으로 보이지만, 실제 시장에 미치는 파장은 단순한 규제 확대를 넘어 자본의 이동 방향 자체를 흔드는 변화로 이어지고 있습니다. 뉴욕의 정책 변화는 이제 도시 내부의 현안을 넘어 글로벌 자본 흐름을 재편하는 중요한 변수로 부상하고 있습니다. 맘다니 당선 직후 남부 플로리다 부동산 시장이 빠르게 반응한 것도 같은 흐름입니다. 개발 비용 상승, 노동조합의 강경 노선, 치안 불안 등 기존 부담에 더해 고소득층 대상 추가 2% 소득세 부과안이 제시되면서, 뉴욕은 고액 자산가들에게 점차 ‘고비용 거주지’로 인식되고 있습니다. 이들은 세 부담이 낮은 플로리다나 텍사스로의 이전을 현실적 대안으로 검토하고 있으며, 이러한 이동 가능성은 플로리다 시장의 기대 심리를 자극하고 있습니다. 물론 플로리다 역시 높은 생활비와 공급 부족이라는 구조적 한계를 안고 있어 단순한 대체지로만 보기는 어렵습니다. 한편, 뉴욕의 규제 환경과 그 한계를 보여주는 사례도 속속 드러나고 있습니다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 임대료 안정화 법률이 사실상 재산권을 침해한다고 주장하는 소송이 제기됐다고 보도했습니다. 규제 임대료 때문에 필요한 수리비조차 회수할 수 없어 공실로 방치된 임대 안정화 유닛이 뉴욕 전역에서 2만6000호에 달한다는 사실은, 규제가 본래 의도와 달리 시장 공급을 잠식하는 역설적 결과를 낳고 있음을 보여줍니다. 연방 대법원이 이 문제

2025.11.14 06:30
60% 세금 폭탄, 싱가포르 부동산 투자의 룰이 바뀌었다 [김용남의 부동산 자산관리]

싱가포르는 오랜 기간 아시아에서 가장 안정적이고 투명한 부동산 시장으로 평가받았습니다. 정치적 안정성, 법적 신뢰도, 효율적인 행정 체계 덕분에 글로벌 자본이 꾸준히 유입됐습니다. 그러나 2023년 4월 싱가포르 정부가 외국인 투자자에 대한 매수자 추가인지세(ABSD)를 기존 30%에서 60%로 인상하면서 시장은 근본적인 변화를 맞았습니다. 이 조치는 단순히 세금을 조정한 것을 넘어, 외국 자본의 투자 행태를 완전히 재편하는 계기가 됐습니다.싱가포르 정부의 의도는 주거용 부동산을 국민의 주거 안정을 위한 자산으로 보호하고 외국 자본의 투기성 수요를 철저히 차단하겠다는 것입니다. 실제로 60%라는 징벌적 세금이 시행된 이후, 외국인의 주택 구매 비중은 2022년 4.7%에서 2024년 1.8%로 급감했습니다. 약 10억원 규모의 콘도를 구입할 때 6억원을 세금으로 납부해야 하는 구조는 외국인에게 사실상 높은 진입 장벽으로 작용했습니다.하지만 이러한 변화가 시장의 활력을 완전히 꺾은 것은 아닙니다. 싱가포르의 부동산 시장은 명확한 이중 구조로 재편됐는데, 주거용 시장은 자국민 중심으로 재조정되는 반면, 상업용 및 산업용 부동산은 여전히 외국 자본에 열려 있습니다. 이 자산들은 ABSD가 면제되고, 연 10%의 단일 재산세율이 적용되며, 소유권 제한도 없습니다. 싱가포르 정부는 투기적 자본은 막되, 생산적 자산으로의 투자는 장려하는 방향으로 제도를 설계했습니다. 결과적으로 외국 자본은 주거용에서 상업용으로 이동했으며, 오피스, 리테일, 산업시설, 데이터센터 등 실물경제와 연계된 자산이 새로운 투자 중심축으로 떠올랐습니다. 세금이 장벽이 아니라 자본의 방향을 제시하는 신호로 기능

2025.11.05 06:30
도쿄 부동산 시장의 변화가 한국에 주는 시사점 [김용남의 부동산 자산관리]

도쿄 부동산 시장의 열기가 식을 줄 모릅니다. 최근 데이터에 따르면 도쿄 23구 기존 콘도미니엄(아파트)의 평균 가격은 2025년 9월 기준 전월 대비 2.9% 상승한 70㎡당 1억1034만엔(약 10억3700만원)을 기록했습니다. 1997년 조사 시작 이후 17개월 연속 최고치를 경신했으며, 전년 대비로는 무려 37% 급등했습니다. 신축 콘도의 평균 분양가 또한 3개월 연속 1억엔(약 9억4000만원)을 넘어 새로운 가격 기준점으로 자리 잡았습니다. 특히 가격과 거래량이 동시에 오르는 이례적인 현상이 나타나고 있습니다. 9월 기존 아파트 거래량은 전년 대비 56.6% 급증하며 시장의 뜨거운 열기를 보여줍니다.이러한 상승은 단순한 건축비 인상만으로 설명되지 않습니다. 지난 10년간 건축비는 36.4% 상승했지만 같은 기간 콘도 가격은 62.3% 올랐습니다. 특히 2022년 이후 그 격차가 더욱 벌어졌습니다. 2022년 대비 올해 상반기 아파트 가격은 40% 이상 상승한 반면, 건축비는 20% 미만의 상승에 그쳤습니다. 이는 단순한 비용 전가가 아니라 공급 부족과 수요 집중이라는 구조적 요인이 가격을 끌어올리고 있음을 보여줍니다.공급 절벽은 도쿄 시장의 가장 큰 특징입니다. 지난해 도쿄 23구 신규 콘도 공급은 8275가구로 2019~2023년 평균 대비 32% 감소했습니다. 올해 상반기에도 전년 동기 대비 11% 줄었습니다. 미쓰비시 UFJ 신탁은행 조사에 따르면 개발사의 73%가 “부지를 확보하기 어렵다”고 답했습니다. 도심 내 공장 부지, 기업 사택, 공공용지 등 대규모 개발이 가능한 부지가 거의 소진되었고, 남은 토지는 호텔과 상업시설과의 경쟁이 치열합니다. 여기에 건축비 상승과 인력난까지 겹치며 신규 공급은 더욱 위축되고 있습니다.수

2025.10.30 06:30

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