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기자

김용남 필진 라이프이스트외부일반필진
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2004년 4월 건국대학교 부동산대학원 3학기(경영관리3기) 재학중에 국내 최초의 중소형빌딩 자산관리전문기업 글로벌PMC(주)를 설립하고 한국형 부동산자산관리시장을 개척했으며 2010년부터 한국경제신문과 공동으로 한국형부동산자산관리사 KPM 교육과정을 개설하여 운영하면서 글로벌PMC(주)를 대한민국 1위 중소형빌딩 자산관리기업으로 성장시켰다.

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형 빌딩, 어떻게 관리할까

경기부진과 고금리 여파로 자영업자와 중소업체가 주로 임차하고 있는 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이 공실률 상승과 체납금 증가로 위기를 맞고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩을 어떻게 관리하냐는 매우 중요하다.과거에는 빌딩 가격 상승을 기대하며 자산 관리에 크게 신경 쓰지 않는 투자 전략도 유효했지만, 이제는 부동산 시장의 패러다임이 임대 운영 수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인 관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 빌딩투자 수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지시키는 것이 중요하다. 임차인을 유치하는 비용이 임차인을 유지하는 비용보다 약 6배 더 들어가기 때문에 임차인 유지는 안정적인 현금흐름 확보에 필수적이다. 따라서, 빌딩주는 빌딩의 외관이나 설비 관리에만 집중하기보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임차인의 만족도와 유지 관리에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 그리고 투자빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 임차인 유치 경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없기 때문이다. 요즘 위기에 처한 꼬마빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형 빌딩이 제대로 관리되지 않고 문제 빌딩으로 전락한 사례를 종종 본다. 서울 역삼동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 70대 건물주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한 번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변 시세보다 약 20~30% 낮았다.서울

2024.04.18 16:08
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 상속받은 빌딩, 어떻게 관리할까?

최근 들어, 상속받은 부동산의 관리에 대한 상담 요청이 눈에 띄게 증가하고 있다. 이는 빌딩주의 세대교체가 가속화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하는 추세와 맞물려 있다. 특히 중소형 빌딩을 중심으로 발생하고 있는 이 현상은, 장기간 한 사람이 관리해 온 빌딩의 관리권이 갑작스러운 사건이나 세대교체로 인해 후손에게 이양되고 있음을 시사한다.상속이나 증여를 통해 부동산을 취득하는 경우, 대부분의 상속자나 수증자는 빌딩 관리에 필요한 경험과 지식이 부족한 상태에서 시작하게 된다. 이로 인해 초기에는 많은 어려움에 직면하게 되지만, 관리 주체를 결정하는 것부터 시작하면 상황은 점차 나아지게 된다.빌딩 관리의 첫걸음은 직접 관리할 것인지, 아니면 전문 부동산 자산 관리 회사에 위탁할 것인지 결정하는 것이다. 이러한 결정은 본인이 빌딩 관리에 전념할 시간, 경험, 노하우의 유무를 고려하여 내려져야 한다. 직접 관리가 가능한 조건을 갖춘 경우에는 직접 관리를, 그렇지 않은 경우에는 위탁 관리를 선택하는 것이 바람직하다.현재 부동산 시장은 고금리가 장기화되고 국내외 경기부진 및 생활패턴 변화 등으로 임차 수요가 줄어들면서 부동산 임대사업이 갈수록 어려워지고 있다.이러한 상황에서는 신규 임차인을 유치하기 어렵고, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 이럴 때일수록 소유주는 자신의 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어야 하며, 이를 위해서는 임차인과의 관계, 빌딩 유지보수업체와의 관계 및 주변 중개업소와의 관계를 관리할 수 있는 관계 관리 능력이 요구된다.상속이나 증여를 통해 빌딩을 취득한 경우, 관리 능력

2024.03.19 16:23
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산 투자 수익 극대화하기

일본의 부동산 투자 시장은 전 세계 투자자들에게 매력적인 수익 창출 기회를 제공한다. 고유의 경제 구조, 안정적인 임대 수요, 그리고 투자자 친화적인 법률 체계로 인해 많은 이들이 일본 부동산 시장에 관심을 가지고 있다. 하지만, 이러한 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위해서는 단순히 부동산을 구매하는 것 이상의 이해와 전략이 필요하다. 특히 임대차 계약 시스템과 임대료 조정에 대한 깊은 이해는 필수적인 요소다.이번 칼럼에서는 일본의 임대차 계약 유형과 임대료를 언제 어떻게 조정할 수 있는지에 대해 살펴본다. 일본에는 크게 두 가지 유형의 임대차 계약이 있다.첫 번째는 '보통 임대차계약 (普通賃貸借契約)'으로 일반적으로 2년 동안 유효하고, 특별한 이유가 없다면 자동으로 갱신된다.두 번째 유형은 '정기 임대차계약(定期借地契約)'으로, 합의된 기간(보통 5~10년)이 끝나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 임대료를 조정할 수 있는 더 많은 유연성을 갖게 된다.그렇다면, 일본 부동산 투자 시 임대료를 올릴 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까? 여기 몇 가지 상황을 살펴보자:1. 임대 기간 종료: 정기 임대차 계약의 경우, 계약 기간이 종료되는 때가 임대료를 시장 상황에 맞춰 조정할 기회다.2. 지역 부동산 시장의 변화: 지역 시장의 중요한 변화, 예를 들어 수요 증가나 주변환경이 개선된 경우에는 임대료 인상을 정당화할 수 있다.3. 업그레이드 및 리노베이션: 자산에 대한 개선은 임대료 인상의 이유가 될 수 있다. 임차인도 이로 인한 생활 환경의 개선을 인정할 때, 추가 비용에 대해 더 수용적일 수 있다.4. 법규, 세금의 변경: 법규나 세금의 변경이 운영 비

2024.02.19 13:50
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인 유지가 중요한 5가지 이유

최근 중소형빌딩 임차인의 임대료 체납이 급증하고 있다. 이는 경기 침체와 물가 상승, 금리 인상 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보인다. IMF 시절이나 코로나 대유행 때보다도 더 어렵다고 하소연하는 임차인들이 늘어나고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩 건물주는 신규 임차인 유치와 기존 임차인 유지에 총력을 기울이고 있다.상업용 부동산 시장에서 임차인 유지는 단순한 관리 전략을 넘어서 핵심적인 경제적 요소로 자리 잡고 있다. 특히 글로벌화와 디지털화가 가속화되는 오늘날의 경제 환경에서, 임차인 유지는 부동산 포트폴리오의 안정성과 수익성을 향상시키는 중요한 역할을 한다.임차인 유지의 중요성은 다음과 같이 다섯 가지로 요약할 수 있다.첫째, 안정적인 수익 창출기존 임차인을 유지함으로써 상업용 부동산은 안정적인 수익을 보장받을 수 있다. 임대료 수입은 부동산 소유주의 주요 수입원이며, 이는 재테크 및 재투자의 기반이 된다. 반면, 임차인 이탈은 공실률 증가와 수익의 불안정성을 가져올 수 있다.둘째, 운영 비용 절감새로운 임차인을 유치하는 데에는 상당한 비용과 시간이 소요된다. 이는 마케팅, 중개 수수료, 임차공간 개선공사 비용 등 다양한 형태로 나타난다. 기존 임차인을 유지하는 것은 이러한 추가 비용을 방지하고, 장기적으로는 운영 비용을 절감할 수 있다.셋째, 시장 평판과 브랜드 가치임차인을 오랫동안 유지하는 부동산은 시장에서 긍정적인 평판을 얻게 된다. 이는 해당 부동산의 안정성과 신뢰성을 나타내며, 장기적으로 브랜드 가치를 상승시킨다. 이는 새로운 임차인 유치와 더 나은 임대 조건을 협상하는 데에 유리한 위치를 제공한다.넷째, 장

2024.01.10 17:09
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 고금리 시대, 중소형빌딩 임대인의 9가지 전략

현재의 고금리 장기화 시대는 중소형 상업용 건물 소유자에게 다양한 도전을 안겨주고 있다. 특히, 현금 흐름 보호와 임차인 유지는 주요 과제로 부상했다. 고금리 장기화는 금융 비용 증가, 가치평가 하락 압력, 그리고 임차인의 재정적 부담 증가라는 세 가지 주요 영향을 미치고 있다.이러한 어려움을 극복하기 위해서는 임대인들이 능동적이고 적응력 있는 접근 방식을 채택해야 한다.다음은 장기 고금리 시대를 대비한 중소형 건물 임대인에게 필요한 9가지 전략이다.1. 임차인 유지 및 관계 관리에 집중하기고금리 시대에는 새로운 임차인을 구하기가 어려워지고, 그 비용이 임차인 유지비용보다 약 6배 많이 들기 때문에 임차인 유지가 점점 더 중요해지고 있다. 현재 임차인과 탄탄한 관계를 구축하고, 임차인의 니즈를 선제적으로 파악해 임대차 계약 갱신 시 유연한 임대 기간이나 임대료 할인을 제공하여 임차인을 유지하는 것이 안정적인 현금 흐름을 유지하기 위한 효과적인 전략이 될 수 있다.2. 재무 관리에 신경 쓰기고금리 환경에서는 차입 비용이 상승할 수밖에 없기 때문에 조금 더 낮은 이자율이나 더 유리한 조건으로 기존 대출을 재융자하는 방안도 고려할 필요가 있다. 재정 옵션을 재평가하고 예비 자금을 잘 관리하는 것은 필수다.3. 효율적으로 운영하기빌딩의 수익성 유지를 위해서는 효율적인 비용 관리가 필수적이다. 여기에는 운영 비용을 면밀히 검토하고 서비스 품질을 저하시키지 않으면서 비용을 절감할 수 있는 영역을 파악하는 것이 포함된다.4. 시장 상황에 맞는 임대료 책정하기시장 상황에 따라 임대료를 조정해야 한다. 너무 비싸거나 싼 가격은 모두 문제가 될 수 있다.

2023.12.28 14:50
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 관리, 직접 할 것인가 맡길 것인가

중소형 빌딩 임대 시장에서 공실률이 증가하고 임차인 확보가 어려워지는 가운데 임대료 체납금도 증가하면서 빌딩 소유주들의 고민이 깊어지고 있다. 이런 상황에서 빌딩 자산을 직접 관리할지, 아니면 전문 자산관리회사에 맡길 것인지를 결정해야 하는 중요한 갈림길에 서게 된다. 특히 소규모 및 중소 건물 소유주들은 전문 지식이나 자원이 부족하기 때문에 이런 결정을 내리기가 더욱 더 어려울 수밖에 없다. 직접 관리: 스스로 할 수 있는가? 직접 관리는 건물 소유주에게 직접적인 통제권과 잠재적인 비용 절감을 제공하지만, 임차인 심사, 임대료 체납, 유지 보수, 법적 준수 등 다양한 작업을 처리하기 위해 상당한 시간과 전문 지식이 필요하다. 특히 많은 임차인을 관리하거나 빌딩 관리에 대한 경험이 부족한 경우 직접 관리는 부담이 될 수 있다. 전문 위탁관리: 전문가의 도움 전문 관리회사의 도움을 받으면, 자산관리 수수료를 지불하지만, 자산 소유주의 행정 부담을 줄여주기 때문에 핵심 사업이나 개인 활동에 집중할 수 있다. 경험 많은 자산 관리자는 임대 수익을 극대화하고, 공실률을 최소화하며, 임대료를 적시에 징수할 수 있는 지식과 자원을 가지고 있다. 또한, 임차인 관계, 유지 보수 문제, 법적 준수 등을 처리하여 자산 가치를 보호하고 건물 소유주의 위험을 줄인다. 사례를 통해 알아보는 전문 위탁 관리의 효과 서울에 있는 한 소규모 상업용 건물 소유주는 임차인이 임대료를 연속으로 납부하지 않아 현금 흐름에 문제가 생겼고 공실률도 높아져 재정적으로 어려움을 겪었다. 이 건물주는 빌딩을 직접 관리했지만, 임차인의 임대료 체납문제를 해결하거나 다양한 임대마케

2023.11.28 15:21
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 상가와 빌딩 공실률, 이렇게 줄여라

한국 상가 빌딩 시장은 지난 몇 년 동안 큰 변동성을 겪었다. 과거의 호황기에 많은 투자자들이 높은 가격에 투자했던 것과 대조적으로, 현재의 시장 상황은 꽤나 다르게 전개되고 있다. 불경기와 고금리 여파로 인해 상가 공실률이 높아진 상태다. 특히, 강남의 랜드마크 상권인 신사동 가로수길과 강남대로, 그리고 역사적인 종로 대로변의 1층 상가들이 공실로 남아 있다. 이러한 현상의 원인은 다양하다. 상가의 공급과잉, 생활패턴의 변화와 팬데믹의 영향, 그리고 2-3년 전 호황기에 상가빌딩을 높은 가격으로 매입한 건물 소유주들이 목표 수익률을 맞추기 위해 높은 임대료를 책정한 영향 등이 있다. 이로 인해 건물주의 높은 임대료 기대와 현재 임차인들의 임대료 부담 감당 능력 사이의 미스매치가 발생하여 공실률이 상승하고 있다. 이는 건물주와 임차인 모두에게 큰 어려움을 가져다주고 있다. 이러한 문제를 극복하기 위한 대안 중 하나로, 부동산 자산관리자의 역할이 강조되고 있다. 부동산자산관리자는 객관적인 시장상황을 파악하고 적극적으로 임차인을 모집하는 것은 물론, 전문 부동산자산관리 서비스를 제공하여 임차인의 유지율을 높이는 것이 무엇보다 중요한 시점이 되었다. 실제로 전문적인 부동산자산관리서비스는 임차인들에게 안정된 임대 환경을 제공하고, 건물주에게는 지속적인 수익을 보장하는 요소로 작용한다. 시장의 미스매치 문제를 해결하기 위한 전략적 접근으로 다음과 같은 것들이 고려될 수 있다. 1. 유연한 임대 계약 도입: 임차인의 부담을 줄이고 건물주의 손실을 최소화하기 위해 임대료 조절의 유연성을 갖춘 계약 체결이 필요하다. 2. 공간 활용의 다양화

2023.10.17 16:42
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 임대주택 투자에 성공하려면?

일본의 임대주택 시장은 세계적인 트렌드와는 다른 독특한 특성을 지니고 있다. 높은 임대 선호도와 그에 따른 큰 시장 규모, 다양한 투자자들의 주목 등은 이 시장이 앞으로도 성장하고 발전할 것이라는 것을 예상하게 한다. 이런 특성과 잠재력을 바탕으로 일본의 임대주택 시장은 국제 투자자들에게 매력적인 기회를 제공하고 있다. 인구 감소와 저출산 고령화로 인해 일본 주택 시장이 위축될 것이라는 전망도 있지만 임대주택 시장은 여전히 유망한 투자처로 평가받고 있다. 그 이유는 다음과 같다. -도시 중심부의 변화된 수요 구조 일본의 총 인구는 2010년을 정점으로 점차 감소하고 있다. 2050년까지 약 2000만 명의 인구 감소가 예상되는 가운데, 이와는 대조적으로 도시 중심부의 인구는 지속적으로 증가하고 있다. 취업과 교육의 기회를 찾아 도시로 몰려드는 노동인구, 학생 및 젊은 세대의 유입이 주요한 원인이다. 도시 중심부에서의 임대주택에 대한 수요도 증가하고 있다. 특히, 일본의 고령화와 여성의 사회 진출로 인해 맞벌이 가구와 독신 시니어 가구의 수요가 도드라지게 증가하고 있다. -일본인의 높은 임대 선호도와 시장의 규모 일본인의 주거지 임대 선호도가 상대적으로 높다는 사실을 무시할 수 없다. CBRE의 Global Consumer Survey에 따르면, 일본 응답자 중 46%가 이사할 집을 '임대할 것'이라고 응답했는데 이는 세계 평균 35%보다 월등히 높았다. 이는 임대주택 시장의 규모를 확장시키는 주요한 원동력 중 하나로 작용하고 있다. 일본 임대주택 시장의 잠재적 규모는 미국, 독일, 중국에 이어 네 번째로 크다. 이로 인해 국내외 다양한 투자자들의 관심을 모으고 있다. -안정적인 투자 환경

2023.09.20 17:52
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 관리는 빌딩 주치의에게

빌딩경영의 성공은 빌딩을 보유하는 것 자체만으로는 충분치 않고, 단순히 건축물의 외관이나 시설물을 관리하는 것만으로도 보장되는 것이 아니다. 실제로 성공적인 빌딩 경영은 그 안의 주요 자산, 즉 임차인을 어떻게 관리하느냐에 크게 달려있다. 임차인은 빌딩의 재무적 안정과 지속적인 성장을 지탱하는 기둥이기 때문이다. 70대 후반인 건물주 K씨는 임차인에게 임대료 20만원을 더 요구했다가 임차인이 인상된 임대료를 거부하며 계약갱신을 거부한 사례가 있었다. 결과적으로 K씨는 8개월간의 공실 임대료와 추가적인 관리 및 임대공간 개선 비용으로 약 2,540만원의 큰 손실을 보게 되었다. 이 사례는 건물주에게 단기적인 이익을 추구하는 것보다 임차인과의 장기적인 관계를 우선시하는 것이 더 중요하다는 것을 잘 알려주고 있다. 또한, P씨의 사례도 이와 유사한 교훈을 제공한다. P씨는 리모델링 후의 초기 비용 회수를 목표로 높은 임대료(1200만원)를 요구했으나, 3년 간의 장기 공실 후 결국 자산관리회사의 최초 제안 임대료(1000만원)보다 훨씬 낮은 임대료(800만원)에 임대차 계약을 체결하게 되면서 4억원 이상의 큰 손실을 입었다. 이 두 사례를 통해 볼 때, 빌딩 관리는 간단한 문제가 아니다. 경쟁력 있는 임대료 설정, 임차인의 요구와 기대에 부응하는 서비스 제공, 그리고 임차인과의 관계 유지는 모두 섬세하고 전략적인 접근이 필요한 분야다. 성공적인 빌딩 관리를 위해서는 주변의 경쟁 빌딩, 현재의 경제 상황 등 다양한 변수를 고려한 전략적인 접근이 필요하다. 그렇다면 이 복잡한 문제를 어떻게 해결해야 할까? 이렇게 복잡한 문제를 해결하기 위해서는 전문가의 도움이 필요하다

2023.08.30 11:44
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산이 인기있는 이유

지난주 목요일(7/6)에 삼프로TV 언더스탠딩에 출연하여 일본 부동산투자자문 실전 경험과 살아나고 있는 일본 부동산시장에 대해 75분 동안 두 진행자와 이야기를 나눌 수 있는 기회를 가졌다. 도쿄 중심지역에 중소형빌딩을 매입하는 국내 상장회사부터 20~30억대 1동 주거용 아파트건물을 투자목적으로 매입하는 개인고객, 일본 파트너와 전자상거래사업을 전개하기 위해 6억대 스튜디오 타입 타워 맨션 1채를 구입한 스타트업(Start-up)까지 다양한 수요자로부터 투자상담이 쇄도하고 있다. 일본 부동산투자에 대한 관심은 전세계적으로 뜨겁다. 이를 반영이라도 하듯, 글로벌 종합 부동산서비스회사 JLL은 지난 5월22일 ‘Why Japan real estate is hot property(일본 부동산이 인기있는 이유)’라는 기사를 발표했다. 저금리와 강력한 펀더멘털에 매료된 외국인투자자들이 올해 1분기에 전년 동기 대비 43% 증가한 89억 달러를 일본 상업용 부동산부문에 투자했다. 이는 미주 지역과 유럽의 투자규모가 전년 동기 대비 각각 61%, 58% 감소한 660억 달러와 350억 달러에 그쳐 극명한 대조를 이루고 있다고 주장하면서 일본의 금리 인상은 가까운 미래에 시행될 것이 아니므로 일본 부동산의 인기는 지속될 것으로 전망했다. 아직도 일본 부동산은 잃어버린 30년에서 헤어나지 못하고 있다고 주장하면서 회의론을 펴는 사람도 있지만 일본 국토교통성에서 발표한 주거용부동산 가격지수에서도 확인할 수 있듯이 일본 부동산가격은 2012년부터 우상향 곡선을 그리며 지속적으로 상승해오고 있다. 그렇다면, 일본 부동산이 인기있는 이유는 무엇일까? 일본 부동산이 인기있는 이유를 7가지로 요약할 수 있다. 1. 경제적 안정성: 일

2023.07.10 17:08
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 자산관리 수수료(PM Fee)의 이해

-부동산자산관리수수료를 결정하는 3가지 방식 부동산 자산관리(Property Management, PM)는 소유주가 보유한 부동산을 대신하여 관리하고 운용하는 전문적인 서비스를 말한다. 임차인 관리부터 시설 유지보수, 임대료 수금, 임차인 민원 등의 문제 해결까지 다양한 업무를 수행하며, 이를 통해 부동산 가치의 증대와 안정적인 수익 창출에 기여한다. 요즘 들어 부동산 자산관리 서비스에 대한 인식이 높아지며 관련 문의가 급증하고 있다. 특히 임차인과의 문제로 인한 스트레스로 고통받거나, 노령으로 인해 관리의 어려움 등을 겪는 소유주와 그 가족들이 이러한 서비스를 찾고 있다. 아직까지도 자산관리 수수료에 대한 오해와 편견으로 이를 부담스럽게 여기는 고령의 소유주가 존재하지만, 이들의 자녀 세대들은 자산관리 회사의 신뢰성과 서비스 품질에 더 많은 관심을 보이며, 자산관리 시장의 확장과 성장에 큰 기여를 하고 있다. 부동산 자산관리 수수료(PM Fee)는 전문적인 자산관리 서비스를 제공하는 대가로, 주로 소유주와 자산관리자 간의 합의를 통해 결정된다. 자산관리 수수료 산정방식은 다음 3가지 방식 중 하나로 책정된다. 연면적당 단가 적용, 임대료에 수수료율 적용, 그리고 혼합 방식이다. 이들은 각각 건물의 크기, 월 임대료, 그리고 두 요소의 조합을 반영하여 산정된다. 1. 연면적당 단가 적용: 대형 빌딩에서 주로 사용되며, 연면적당 월 1,000~3,000원의 단가가 적용된다. 이 방식은 매월 동일한 금액을 지급하는 것으로, 매월 수수료를 계산할 필요가 없다. 2. 임대료에 수수료율 적용: 주로 중소형 빌딩에서 사용되며, 월 임대료에 5~10%의 수수료율이 적용된다. 이 방식은 매월 임대료에 따

2023.06.15 11:35
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산 자산관리회사 선정하는 방법

중소형 빌딩 투자는 매력적인 수익률을 추구하는 많은 투자자들의 주목을 받고 있다. 50억 미만의 가격대에서 투자자들은 매물 부족에도 불구하고 빌딩 매입의 열기를 이어가고 있다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 좋은 빌딩을 매입하고 최상의 부동산 자산관리회사를 선정해야 한다. 많은 투자자들은 빌딩 매입 후에 자산관리에 대한 신경을 덜 쓰는 경향이 있다. 그러나 빌딩의 가치는 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라진다. 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 재무 및 행정 관리 등을 통해 빌딩의 수입은 높이고 운영비용은 낮추어 빌딩의 가치를 상승시키는 부동산자산관리 전문가의 선정은 중요한 결정 중 하나다. 다만, 모든 자산관리 회사가 투자자의 기대치를 만족시키는 것은 아니다. 부적절한 자산관리 회사 선택은 오히려 문제를 야기할 수 있다. 그래서 우리는 올바른 자산관리 회사를 선택하는 방법에 대해 알아볼 필요가 있다. 부동산 자산관리회사를 선정할 때는 다음과 같은 5가지 기준을 고려해야 한다. 첫째, 자산관리회사의 평판(reputation)과 역량을 파악해야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해 주는 일종의 집사 서비스와 같아 평판과 신뢰성이 중요하다. 또한, 관리 경험이 부족하거나 회사의 업력이 짧은 경우에는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 우리의 건강을 경험이 없는 의사에게 맡기지 않듯이 부동산 역시 마찬가지다. 둘째, 자산관리회사의 서비스 범위와 전문성을 고려해야 한다. 부동산 관리는 유지 보수, 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 인력 관리, 재무 관리 등 다양한 업무를 포함한다.

2023.05.17 16:26
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 불황기, 빌딩 공실률 낮추려면?

불황기에는 경제 활동이 둔화하면서 빌딩임대관리시장에서도 여러 어려움이 발생한다. 먼저, 불황기에는 경제활동이 줄어들고 시장의 불확실성이 증가하면서 기업들이 신규 사무실이나 상업 공간을 덜 찾게 되고 사무실 확장 이전도 가능한 한 미루려고 해 신규 임차인 찾기가 어려울 뿐만 아니라 기존 임차인들도 계약을 연장하지 않거나 이전할 수 있어 공실률이 높아질 수 있다. 빌딩 임대수요의 감소에 따라 공실률이 상승하면 임대료를 낮추어서라도 임차인을 유치하려는 소유주들이 나타나면서 임대료가 하락하고 임대 수입의 감소로 이어질 수 있다. 이러한 시기에 빌딩 소유주(관리자)들은 시장의 변화에 유연하게 대응하는 전략을 도입하고 적극적인 자산관리를 통해 임대료 수익을 극대화하고 공실률을 낮추어 안정적인 수익을 창출하는 것이 빌딩의 가치 향상에 필수적이다. 이 칼럼에서는 불황기에 중소형 빌딩의 가치를 높일 수 있는 여섯 가지 전략을 제시하고자 한다. 1 임차인 관리 및 만족도 향상 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 무엇보다도 임차인 관리가 중요하다. 불황기에는 경제 상황이 좋지 않기 때문에 임차인들의 이동이 빈번하게 발생하며, 공실률이 상승할 위험이 있다. 체계적인 자산관리를 통해 임차인 불편 사항을 신속하게 해결함으로써 임차인 만족도를 향상시키고, 장기 임차를 유도해야 한다. 이를 통해 공실률을 낮추고, 안정적인 수익을 보장할 수 있다. 2 자산 가치 증대를 위한 투자 불황기에도 자산가치를 향상시키기 위해 지속적인 투자가 필요하다. 이를 위해 빌딩의 시설 개선, 공간 활용 다양화, 임차인 관리 등 다양한 전략을 도입해야 한다. 이를 통해 빌딩

2023.04.13 17:42
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 일본 부동산 투자 성공의 핵심은?

작년 12월에 열린 대만 CCIM 국제 컨퍼런스에 참석하여 ‘코로나 19가 한국부동산시장에 미친 영향과 전망’에 대한 발표 후 이어진 패널토론 시간에 ‘해외부동산투자에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐?’라는 질문을 받고 ‘신뢰할 수 있는 현지 파트너를 만나는 것’이라고 답했던 기억이 있다.세계 3위의 경제 대국 일본의 부동산 시장은 다양한 매력과 기회를 제공하고 있다. 무엇보다도, 안정적인 수요, 낮은 금리 환경, 관광 산업의 성장, 다양한 투자 유형, 강력한 임대 시장 및 안전한 투자 환경 등의 이유로 인해 투자자들이 일본 부동산에 주목하고 있다. 하지만 외국인 투자자들이 일본 부동산 시장에 진출할 때 언어, 문화, 관습, 법률 등의 차이 때문에 다양한 어려움에 직면하게 된다. 이런 문제를 해결하고 투자 성공을 거두기 위해서는 국내 및 현지의 신뢰할 수 있는 파트너와 협력하는 것이 매우 중요하다.일본 부동산 투자 성공을 위해 파트너를 잘 만나야 하는 이유를 6가지로 정리할 수 있다.1. 현지 시장 지식 확보: 현지 부동산 시장에 깊은 이해를 가진 파트너는 시장 동향, 가격, 법 규제 등에 대한 정확한 정보를 제공해줄 수 있기 때문에 투자자는 이를 통해 투자 전략을 보다 효과적으로 수립할 수 있다.2. 법률 및 세제지식 지원: 일본의 법률 및 세제 규정은 외국인 투자자에게 낯설 수 있다. 현지 파트너는 이러한 규정에 대한 전문 지식을 가지고 있어, 투자 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있다.3. 현지 네트워크 활용: 현지 파트너는 부동산 업계에서 쌓아온 다양한 인맥을 활용해 투자 기회를 발굴할 수 있다. 이를 통해 투자자는 경쟁력

2023.03.29 15:24
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리사 양성교육(KPM)이 중요한 이유

부동산자산관리사(Property Manager)는 부동산의 소유자 또는 투자자(건물주)를 대신하여 부동산 관리 업무를 수행하는 전문가이다. 부동산자산관리사는 건물주와 자산관리계약을 맺고 건물주를 대신하여 아래의 역할을 수행한다. 1. 임대료 수금: 임대료 수금은 부동산자산관리사의 가장 중요한 책임 중 하나다. 부동산자산관리사는 임대료가 제때 수금되고, 연체된 경우 적절하게 처리되도록 책임을 진다. 2. 임차인 관리: 부동산자산관리사는 임차인을 관리한다. 임차인 문의에 대응하고, 불만 사항을 해결하며, 필요한 경우 원상복구 업무 등의 처리를 담당한다. 3. 유지보수 및 수리: 부동산자산관리사는 부동산의 유지 보수 및 수리, 정기적인 시설물 점검을 책임지며, 부동산이 항상 깨끗하고 좋은 상태를 유지하도록 한다. 4. 임대차계약 관리: 부동산자산관리사는 임대차 계약 관리를 담당한다. 새로운 임대차 계약의 작성 및 서명, 기존 임대차 계약 갱신을 포함하며, 임차인이 임대차 조건을 성실히 이행하는지 여부를 감독하는 것도 이에 해당된다. 5. 재무관리: 부동산자산관리사는 부동산의 재무를 관리하며, 예산 작성, 지출 추적 및 보고 등을 담당한다. 6. 마케팅 및 광고: 부동산자산관리사는 부동산을 마케팅하고 광고하는 책임을 지며, 광고 작성, 잠재 임차인에게 부동산을 보여주는 것 등 임대 계약 협상 처리를 담당한다. 7. 법률 준수: 부동산자산관리사는 부동산 및 임대차 계약에 있어서 상가건물 임대차보호법 및 건축법 등 관련 법률과 규정을 준수하는지 주기적으로 확인하고, 이를 준수하는 것을 책임진다. 부동산자산관리사는 부동산의 소유자 또는 투자자와 함께 부동산 운영 전

2023.03.03 20:53
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임대사업의 성패를 좌우하는 임차인 유지

부동산임대업은 임차인에게 공간(space)을 빌려주고 임대료를 받아 영위하는 사업이다. 부동산의 가치는 부동산에서 나오는 임대수입금액의 양(量)과 질(質)에 따라 달라지기 때문에 부동산 임대사업에 성공하려면 우량 임차인을 유치한 후, 임대차계약을 장기간 유지토록 하여 임대료 수입이 극대화되도록 운영하는 것이 중요하다. 이 때문에, 임대인(건물주)은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천인 임차인을 유치하기 위해 렌트프리(rent-free)를 제공하고, 때로는 인테리어 공사비용을 지원하며 때로는 사무실 이전비용까지 지원하면서 임차인 유치에 총력을 기울인다. 현명한 임대인은 임차인 서비스를 강화하고 불편사항은 적극적인 대면접촉 등을 통해 선제적으로 해소하면서 임차인 유지율을 높이고 있는 반면, 기껏 어렵게 임차인을 유치 해놓고는 안타깝게도 임차인을 방치하거나 나 몰라라 하는 임대인들을 많이 보았다. 이들에게 임차인은 임대사업의 파트너가 아니라, 접촉하면 접촉할수록 임대인으로부터 무언가 금전적 이득을 얻어내려고만 하는 귀찮은 존재 정도로 인식되고 있는 듯하다. 2년 전 강남구 역삼동에 중소형빌딩(1,700m2, 6층)을 매입한 Y씨(여, 48세)는 지하1층 전체를 실내 테니스장으로 운영하는 임차인과 1년 넘게 자존심 싸움을 벌이고 있다. 임대인 Y씨는 지하 임차인과 장기(10년) 임대차계약을 체결한지 6개월이 지난 시점에 주택용도로 사용하던 5층과 6층을 사무실로 용도변경을 하면서 엘리베이터(지상1층 ~ 6층 운행)를 신규로 설치하고자 하였다. 그러나 임차인 입장에서는 지상 1층에 엘리베이터가 설치되면, 엘리베이터의 피트면적만큼 지하 1층의 임차공간 면적이 감소하므

2023.02.01 16:59
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 임대수익 배분을 둘러싼 형제자매 간의 갈등 이야기

상속받은 빌딩에서 나오는 임대수익 배분 문제로 형제자매 간에 오랜 갈등을 겪다가 갈등해소책으로써 빌딩관리 상담을 요청하는 고객이 요즘 들어 부쩍 늘고 있다. 부모님 사망 후 상속받은 빌딩을 직접 관리하면서 임대수익을 분기마다 배분하기로 합의한 약속을 지키지 않아 상호 갈등의 골이 깊어져 결국 대화가 단절되고 가족관계까지 와해되는 경우도 종종 보게 된다. 2년 전 서울 강동구 소재 중소형빌딩(연면적: 1,380㎡)을 오빠 2인과 공동으로 상속받은 L씨(여, 50세)는 2년 동안 임대수익을 한 푼도 배분 받지 못했다. 부모님 사망 직후부터 빌딩관리를 맡아서 해오고 있는 큰 오빠가 남는 돈이 없다며 2년 동안 임대수익금을 배분하지 않았던 것이다. 임대료 수입내역과 비용 지출내역서를 보여달라는 요청도 공동관리 제안도 모두 거부하자, 둘째 오빠와 함께 중소형빌딩 자산관리전문회사와 상담한 끝에 해결책을 찾게 되었다. 일반적으로 부모님 사망 후 상속빌딩을 형제자매와 공동으로 물려받은 공유지분권자 중 상당수는 빌딩관리를 맡고있는 형제자매의 동의 없이는 공유물(빌딩)의 관리에 관여할 방법이 없는 것으로 잘못 알고 있다. 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)에 의하면, '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다'라고 규정되어 있다. 따라서, L씨 등이 공유물의 관리를 전문관리회사에 위탁하기 위해서는 과반수 지분 소유가 필수적인데, 다행히도 차남과 L씨가 각각 30%씩 합 60%를 보유하고 있어 위탁관리에 대한 법적 걸림돌은 없었다. 이렇게 상속빌딩의 공유지분권자인 임대인 3인 중 장남을 제외한 2인과 먼저 위탁관리계약을 체결하고 관리를 개시

2022.12.23 18:40
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 관리가 중요한 7가지 이유

강남구 역삼동에 연면적 1,500㎡ 규모의 6층 빌딩을 매입한 P씨(63세)는 약 2년 동안 직접 빌딩 임대관리를 해오다가 3년 전부터 중소형빌딩 자산관리 전문업체에 관리를 맡기고 있다. 빌딩의 설비 문제가 발생할 때마다 시도 때도 없이 걸려 오는 임차인 전화에 대응해야 하는 문제, 재계약 협상 시마다 임차인과 서로 충돌하는 문제, 늘어나는 임대료 체납금 회수 문제 및 경비원과 미화원의 채용 및 관리 등의 문제로 인해 극심한 스트레스를 받았던 P씨는 매월 지급하는 부동산자산관리 수수료(PM Fee) 100만 원이 약간 부담스럽다고 느꼈지만, 무엇보다도 임차인과 맞닥뜨리지 않아도 건물주를 대신해서 관리회사가 설비 보수공사부터 신규임대차계약 및 갱신계약, 체납금 회수 및 경비원과 미화원의 채용, 관리 등을 전문적으로 처리해주기 때문에 빌딩관리로 인한 스트레스로부터 해방되었다. 부동산자산관리(PM, Property Management)는 빌딩관리, 임대관리 및 건물관리를 모두 포함하는 개념으로 사용된다. 국내에서는 신한은행이 2004년 글로벌PMC와 업무제휴를 맺고 PB고객에게 부동산자산관리서비스를 제공하면서 중소형빌딩 자산관리가 본격적으로 시작되었다. 부동산자산관리란 건물주를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수부터 신규 임차인 유치, 적정 임대료 산정, 임대차계약 관리, 연체료 관리 및 경비원 채용 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 빌딩의 가치를 증가시켜주는 전문적인 빌딩관리 서비스다. 미국의 한 부동산연구소에서 발표한 '빌딩관리를 맡겨야 하는 일곱 가지 이유'를 요약정리해본다. 첫째, 빌딩관리 전문회사는 자체 임차인 선별기준을 통해 문제 임차인을 사전에 걸러내기 때문

2022.10.31 16:17
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 준비 없이 거액 빌딩 상속받는다면…

빌딩주의 세대교체가 마무리 단계에 진입하면서 중소형빌딩의 상속과 증여가 급증하고 있다. 이에 따라 가족공동소유 빌딩의 관리 문제가 핫이슈로 부각되고 있다. 20여 년 넘게 혼자서 빌딩을 관리해오던 1세대 빌딩주가 어느 날 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀는 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 빌딩을 상속받게 된다. 이어서, 가족공동소유 빌딩을 누가 어떻게 관리하고 수입은 어떻게 배분할 것인 지를 두고 우왕좌왕하며 갈등을 겪다가 상당기간 동안 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 않는 관리공백기가 발생하게 된다. 이렇게 되면, 빌딩관리 서비스가 부재하여 기존 임차인의 불만이 쌓이고 임차인 이탈로 이어지고 신규 임차인 유치를 위한 임대마케팅 활동도 중단되어 공실이 장기화 된다. 임대수입의 감소는 빌딩가치의 하락으로 이어지게 된다. 선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 건물관리 경험이 전혀없는 친지에게 임시방편으로 관리를 맡겼다가 관리 소홀로 임차인이 이탈하고 공실이 증가해 재산상의 손해를 보는 사례부터 자녀 간에 더 좋은 빌딩을 차지하려고 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 장기간 왕래가 단절되고 가족관계까지 와해된 사례까지 가족공동소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다. 몇 년 전까지만 해도 건물주가 빌딩관리를 전문회사가에게 맡기는 경우는 크게 세가지였다. 첫째는 임대료 연체가 많아서 임차인관리가 힘든 경우, 둘째는 임차인을 구하지 못해 공실이 많은 경우, 셋째는 빌딩을 처음으로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그

2022.08.24 15:41
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 왜 부동산 자산관리가 중요한가

저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다. 부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지출을 전문적으로 관리하여 순운영소득(Net Operating Income · NOI)을 높이고 부동산의 가치도 상승시키는 부동산자산관리(PM)가 다시 주목받고 있다.부동산자산관리란 건물주(투자자)를 대신해서 빌딩의 시설물 유지·보수관리부터 임차인 유치, 임대차계약체결, 임대료수금, 임차인 명도 및 현장인력 채용관리업무까지 빌딩운영과 관련한 모든 사항을 종합적으로 수행하면서 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 빌딩관리가 빌딩을 고정자산으로 인식하고 시설물의 단순 유지·보수업무에 초점을 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 빌딩을 투자자산으로 인식하고 순운영소득(NOI)을 극대화하는데 포커스를 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 전문적인 자산관리를 통해 우량 임차인을 유치하고 장기간 유지하여 공실을 최소화 상태로 운영함으로써 운영수익이 극대화되도록 운영해야 하는데, 이를 위해서는 부동산자산관리자가 빌딩을 하나의 사업체로 인식하고서 빌딩을

2022.07.22 16:38
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 투자와 자산관리

중소형빌딩 투자와 자산관리 코로나 사태의 장기화로 공실률이 치솟고 임차인 구하기는 점점 더 어려워져 중소형빌딩 소유주들의 시름이 깊어가고 있는 가운데 코로나 사태가 무색하게도 올 상반기에만 200억 이하 중소형빌딩 거래금액이 사상 처음으로 10조원을 넘어섰다고 한다. 저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지못한 투자자들이 주택시장에 비해 규제가 덜한 빌딩시장으로 몰린 결과다. 수익형부동산의 수익은 적기(또는 좋은 가격)에 매입한 후 보유기간 동안에는 운영수익이 극대화되도록 관리한 후 적기(또는 좋은 가격)에 매각함으로써 창출된다. 과거에는 빌딩을 매입한 후 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에 자산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았으나, 이제는 빌딩의 순운영소득(NOI)의 양에 따라 빌딩가치가 결정되기 때문에 매입 후 부동산자산관리가 점점 중요해지고 있다. 많은 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박 꼬박 들어오는 임대료 수입을 기대하고 수익형부동산 투자에 나서지만, 막상 매입 후 부동산관리를 소홀히 하면 낭패를 볼 수도 있다는 사실을 간과하는 투자자가 의외로 많다. 부동산자산관리(PM, Property Management)란 투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수관리부터 임대료 청구, 수금관리, 공실관리, 수도광열비 등의 지출관리 및 현장 인력관리업무 등을 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하게 해주는 전문적인 부동산서비스다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리,

2021.08.25 15:57
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩실사(Due Diligence)가 중요한 이유

꼬마빌딩이라 불리는 중소형빌딩 투자가 급증함에 따라 빌딩실사의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수익형부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이기 때문에 이러한 현금흐름을 어떻게 잘 파악하고 관리하는가에 따라 투자의 성패가 결정될 수도 있다. 빌딩 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성하기 위해서는 빌딩 매입 전에 빌딩에 대한 전반적인 실사가 수행되어야 한다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 빌딩 실사(Due Diligence)절차를 반드시 거치지만 중소형빌딩은 대부분 이 과정이 허용되지 않거나 생략되는 경우가 많다. 빌딩의 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 못한 채 매도인이나 중개인이 건네 준 자료만 믿고서 매입했다가 투자에 실패한 사례가 많다. 일부 임차인의 임대료가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정된 것을 모르고 수익율 자체만 보고 매입했다가 임대료를 인하해줄 수밖에 없었던 경우부터 중요설비가 고장으로 작동되지 않고 있다는 것을 모르고 매입했다가 나중에 거액을 들여 보수해야 했던 사례 등 피해사례는 다양하다. 이렇게 매입한 경우에는 아무리 유능한 부동산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 쉽지않다. 도널드 레이건 전 미국 대통령은 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라(Trust, but verify!)"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. 이 말은 빌딩 투자에도 자주 인용되는 말이다. 매도인(또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 받아들이지 말고 실사(Du

2020.06.08 15:31
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성

부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성 미국의 한 부동산전략연구소는 부동산관리자의 역할이 점차 확대됨에 따라 2030년까지 부동산관리자(Property Manager)라는 타이틀은 전면적으로 사라지고 ‘기업임원(Enterprise Director) 또는 사업임원(Business Director)’과 같은 호칭으로 전면 대체될 것으로 전망했다. 사실, 부동산관리자(Property Manager)라는 직업은 1930년대 초에 미국에서 건물감독자(격상된 엔지니어)로 시작되었다가 1933년에 부동산관리협회(IREM)가 설립된 후 공인부동산자산관리사(Certified Property Manager, CPM)라는 전문자격이 도입되면서 널리 알려지게 되었고 위상도 격상되었다. 부동산관리자의 전통적인 역할은 기본적인 시설 유지관리, 임대차 계약협상, 임대료 수금 및 임차인 유지 등의 업무를 담당하는 빌딩 관리자였으나 부동산투자의 증가 및 부동산에 대한 인식 변화에 따라 부동산관리자의 역할이 전통적인 역할 외에도 기본적인 재무분석, 자산관리계획서 작성 및 투자자문 업무 등을 담당하는 전략 자문역(Strategic Advisor)으로 확대되고 있다. 이에 따라, 부동산관리자의 요구역량도 기본적인 시설관리 능력을 넘어서 부동산투자와 관리 전 과정에서 자문을 할 수 있는 수준으로 요구되고 있다. 이제 부동산관리자도 관리부동산에 대한 재무분석을 할 수 없다면 더 이상 부동산자산관리전문가라고 할 수 없게 되었다. 과거의 부동산관리자가 기본적인 빌딩서비스 제공과 빌딩자체의 물리적인 관리에 초점을 맞추었다면 현재의 자산관리자는 현재상태의 부동산 분석을 기초로 부동산투자수익을 제고할 수 있는 대안을 제시하며 자산가치 창조를 위한

2020.02.17 17:49
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 성공적인 부동산자산관리 전략

성공적인 부동산자산관리 전략 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과 중소형빌딩 투자가 급증하여 2018년 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로 9조원을 넘어섰다. 대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박꼬박 임대료 수입을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 수익형 부동산은 제대로 관리하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투자자도 의외로 많다. 과거에는 빌딩을 매입한 후, 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가치가 상승했기 때문에 부동산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았고 공실 채우는 것을 주업으로 하는 임대관리 만으로도 충분했을 지 몰라도, 건물에서 발생하는 순영업소득(NOI)의 양에 따라 건물가치가 결정되는 시대에는 전문적인 부동산관리, 즉 부동산 자산관리(Property Management, PM) 없이는 빌딩가치를 올릴 수 없게 되었다. 부동산자산관리란 투자자(소유주)를 대신해서 빌딩의 시설물 수선 및 개보수 등의 유지관리부터 임차인관리, 임대차계약관리, 임대료 수금, 공실마케팅, 수입과 지출의 관리 및 빌딩의 청소, 경비 및 관리인 인력관리 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하는 전문적인 서비스다. 부동산자산관리라는 용어는 금융 자산관리에서 유래한 것으로서 부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 투자수익률을 유지 또는 향상시키기 위한 서비스라고 할 수 있다. 과거의 부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘

2019.08.21 15:43
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 부동산CEO로서의 부동산자산관리사(Property Manager)

은 공실률이 지속되면서 임차인 유치가 빌딩주의 최대 현안으로 부상했다. 건물주들은 신규 임차인 유치를 위해 임대료 면제(rent free), 인테리어 공사비 지원, 주차비 지원 및 이사비용 지원 등을 제시하고 있지만 임차인 확보는 여전히 ‘하늘의 별따기’만큼이나 어려운 과제로 남아있다.임차인은 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산이다. 그 이유는 임차인이 매월 납부하는 임대료가임대수입의 원천이기 때문이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유치가 어렵기 때문에 기존 임차인을 오랫동안 계약을 유지토록 하는 것이 중요하다. 미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 따르면 부동산자산관리 업무 36가지 중에서 가장 중요한 업무가 ‘임차인 유지업무‘라는 결과가 있다. 임차인을 빌딩에 장기간 유지(Retention)함으로써 현금흐름을 중단없이 안정적으로 확보하면 빌딩의 순운영소득(NOI)이 증가하고 이에 따라 빌딩의 가치도 높아지기 때문에 부동산자산관리(Property Management, PM)를 ‘임차인을 유지하는 업무’로 정의하곤 한다. 성공적인 임대사업을 위해서는 건물주는 보유 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 이후 적극적인 임대마케팅을 통해 우량 임차인을 유치하고 양질의 임차인 서비스를 제공하여 장기간 계약을 유지하는 것이 요구된다.IREM의 연구결과에 의하면 신규임차인을 유치(확보)하는데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배의 비용의 더 들어간다고 한다. 임차인이 이탈하게되면 아래의 손실이 불가피하다.

2018.10.03 12:39
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 한국형 부동산자산관리사 양성이 필요한 이유

부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 투자자(빌딩 소유주)들은 부동산을 고정자산으로 인식하고 최소한의 물리적 관리인 시설관리에만 신경을 쓰면서 매각차익을 기대했으나 이제는 투자환경변화로 인해 과거처럼 매각차익을 얻기가 어려워짐에 따라 투자부동산을 고정자산이 아닌 투자자산으로 인식하기 시작하였으며 매입후에도 전문적인 자산관리(Property Management)를 통해 부동산가치를 향상시키는 것을 최우선시하고 있다. 이에 따라, 중소형빌딩 등 수익형 부동산을 효율적으로 관리하여 순운영수입(NOI)은 극대화하고 운영비용은 최소화하여 부동산가치를 높이는 부동산자산관리가 더욱 중요해지고 있다.부동산자산관리(Property Management, PM)란 수수료(Fee)를 받고 부동산 소유주를 대신하여 시설유지관리부터 임대차관리, 공실마케팅 및 재무관리 등을 총괄적으로 수행하여 부동산의 가치를 극대화해주는 서비스를 말하며 우리나라에는 1990년대 후반 IMF외환위기 이후 대형오피스빌딩을 중심으로 미국으로부터 도입되었고 서브프라임모기지 사태를 계기로 중소형빌딩과 수익형 주거용빌딩으로까지 확산되고 있는 유망한 분야이다.이러한 부동산시장의 패러다임변화에 따라 수익형부동산을 직접 관리하면서 가치를 향상 시킬 수 있는 실무능력을 갖춘 부동산자산관리사(Property Manager)의 수요가 폭발적으로 증가하고 있으나 이를 뒷받침할 전문 부동산자산관리사 양성 교육과정은 거의 전무한 실정이다.미국의 경우 대공황 직후인 1933년에 설립된 부동산관리협회(IREM)가 1938년부터 부

2018.03.02 10:43
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 여성이 주도하는 부동산자산관리시대의 도래

부동산시장의 패러다임이 변화함에 따라 부동산자산관리의 중요성이 커지고 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 과거에는 단순 임대료 수금이나 시설물의 유지보수업무가 주요 업무이었지만 현재의 부동산자산관리업무는 관리부동산의 임대마케팅 전략과 임차인 유지전략을 수립하여 시행함으로써 관리부동산을 경쟁력있게 관리하는 것을 넘어서 투자자의 재무적 목표를 달성시키는 업무까지도 포함하고 있다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리사(Property Manager)는 투자자로부터 ‘더 적은 자원으로 더 많은 성과를 내라’는 거센 요구를 받고 있고 그 동안 자산운용(AM)의 전문영역으로 여겨졌던 투자분석 관련업무까지도 수행하도록 요구 받고 있다. 이제 부동산 자산관리는 빌딩의 네 기둥을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 투자부동산으로서 인식하고서 빌딩내부의 공간을 점유하여 사용하는 임차인을 오랫동안 유지하고 관리하는 업무라고 정의할 수 있다. 부동산관리자는 부동산을 하나의 사업체로 인식하고서 효율적으로 운영하여 이익을 높이는 ‘부동산 CEO’의 역할을 수행하는 사람이다. 때로는 부동산의 가치를 창조하는 ‘가치창조자’로서의 역할을 수행하고 요즘 같은 침체기에는 부동산의 가치를 보호하는 ‘가치보호자’의 역할도 수행한다.국내에서도 부동산시장의 패러다임이 ‘개발’에서 ‘관리’로 전환되면서 본격적인 부동산자산관리시대로 진입한 것으로 판단된다. 1~2년전부터 부동산자산관리 전문 인력의 수요가 급증하면서 자산관리 전문인력이 턱 없이 부족한 상황이다. 이러다 보니 부동산자산관리회사의

2018.01.03 22:05
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 저성장기 부동산자산관리전략

저성장기 부동산자산관리전략 빌딩 공실률이 10%대의 고공행진을 지속함에 따라 기존 임차인을 장기간 빌딩에 머무르게 하는 임차인유지(Tenant retention)가 부동산 임대시장의 최대 화두로 떠오르고 있다. 임차인 주도하는 시장에서는 임대물건 선택의 폭이 넓기 때문에 더욱 정교해지고 스마트해진 임차인의 다양한 요구조건을 충족시키기란 여간 쉬운 일이 아니다. 장기간의 임대차계약을 체결하고 임대료를 제때 또박또박 내는 우량 임차인을 보유하는 것은 아마도 모든 건물주의 꿈일 것이다. 우량임차인이 장기간 임대차계약을 체결한 빌딩은 현금흐름이 안정적이고 임대차 리스크도 낮다. 따라서, 빌딩의 가치가 그렇지 못한 빌딩에 비해 높을 수 밖에 없다. 빌딩의 가치는 빌딩에서 발생하는 현금흐름(수입)의 양(量)과 질(質)에 따라 결정되는데 이러한 빌딩들은 현금흐름(Cash flow)의 양(Quantity)도 많고 질(Quality)도 높기 때문이다. 현명한 임대인들은 ‘신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배 더 들어간다’는 미국의 한 연구조사 결과가 시사하는 바를 잘 알고서 임차인 유치에 치중하기 보다는 기존 임차인의 유지에 더 신경을 쓰고 있다. 빌딩에서 가장 소중한 자산인 임차인을 유지하는 일은 임대차계약 체결 때부터 임대차계약이 종료될 때까지 계속돼야 하는 부동산자산관리의 핵심활동이다. 아직도 일부 건물주들은 신규로 임대차계약을 체결할 때까지는 좋은 임대인(Good Landlord) 처럼 행동하다가 임대차계약이 개시된 후에는 임차인을 무시(?)하는 나쁜 임대인(Bad Landlord)으로 돌변하는 경우를 종종 봤다. 이러한 임

2017.09.28 18:31
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 어떤 부동산 자산관리회사를 골라야 하나?

50억 미만 가격대 중소형빌딩의 인기가 치솟고 있다. 공실율이 좀처럼 낮아지지 않는 상황임에도 불구하고 중소형 빌딩을 매입하려는 투자자가 증가하다 보니 중소형빌딩 매물 품귀현상이 빚어질 정도이다. 시중은행의 부동산투자자문센터에서는 투자가능 물건을 제 때 발굴하여 제공하지 못하여 고객으로부터 항의 전화도 받고 있을 정도라고 한다. 이렇게 매물이 부족하다 보니, 서울 외곽지역이나 경기도 신도시 지역으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 그러나 이러한 투자자 대다수는 매입후 자산관리에는 별 관심이 없어보인다. 아마도 중소형빌딩관리는 누구나 할 수 있는 업무 정도로 취급하는 것 같다. 이들은 빌딩을 매입한 후 먼저 빌딩을 중개한 중개사로부터 최소한의 빌딩관리 서비스를 무상(?)으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 임대관리를 맡겼다가 혼자서 해결할 수 없는 문제가 발생하면그때서야 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 물색하여 관리를 위탁한다. 최근에 당사를 찾아와 자산관리 상담을 했던J씨(58세)의 사례를 소개한다. J씨는 2년 전에 빌딩중개업체를 통해 잠실에 소재한 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,480㎡)을 매수한 후 직접 관리를 해오던 중 약 1년 전쯤에 인터넷 검색을 통해 중소형빌딩 자산관리 전문회사라고 표방하는 한 회사의 홈페이지를 방문하여 살펴본 후 관리를 맡겼다가 몇 개월 지나지 않아 관리회사의 업무처리 미숙과 관리비 부당청구 등으로 인해 임차인과의 언쟁이 자주 발생하여 할수없이 J씨가 직접 임차인을 찾아가 사과와 재발방지를 약속하고 무마했다고 한다. J씨의 기대와 달리, 자

2017.06.01 17:08
[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션

중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션요즘처럼 임차인 구하기가 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려운 시기에 중소형빌딩 소유주(투자자)의 가장 큰 리스크는 무엇일까? 아마도 공실 리스크일 것이다.빌딩임대사업에서 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩이 공실로 남아있게 되면 그 임대공간에 해당하는 임대료와 관리비의 수입이 발생하지 않기 때문에 임대수입이 감소하고 수익율도 하락하게 된다. 이 때문에 공실은 가장 큰 리스크일 수 밖에 없을 것이다.중소형빌딩과 같은 수익형 부동산은 매입 후에 어떻게 관리하느냐에 따라 임대수익이 달라지고 빌딩가치도 달라지기 때문에 요즘 같은 불황기일수록 공실관리가 더욱 더 중요해지고 있다. 수익형 부동산에 투자한다는 것은 현재의 수익과 보유기간 동안의 예상 수익의 양(量)과 질(質)을 매입하는 것으로 볼 수 있기 때문에 현금흐름관리를 포함한 부동산자산관리(PM)의 결과에 따라 빌딩투자의 성패도 결정된다고 할 수 있다.성공적인 부동산자산관리란 불황기에는 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 최소한 유지하고 경기 회복기에는 이들을 증가시켜 임대수입은 높이고 운영비용은 낮추어 순영업소득(NOI)을 증가시켜 빌딩가치를 상승시키는 것을 의미한다. 이렇듯 부동산자산관리가 갈수록 중요해짐에도 불구하고 중소형빌딩 매입단계에서부터 자산관리를 누가 어떻게 할 것인가를 적극적으로 검토한 후 빌딩에 투자하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다.빌딩 중개인의 말만 믿고서 공실 리스크에 대해 아무런 대책도 없이 매입했다가 상당기간 동안 공실이 해소되지 않아 막대한 피해를 입은 후 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 찾

2017.05.15 17:02

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