[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩실사(Due Diligence)가 중요한 이유

한경닷컴 더 라이피스트

꼬마빌딩이라 불리는 중소형빌딩 투자가
급증함에 따라 빌딩실사의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수익형부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서
발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이기 때문에 이러한 현금흐름을 어떻게
잘 파악하고 관리하는가에 따라 투자의 성패가 결정될 수도 있다.

빌딩 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성하기 위해서는 빌딩
매입 전에 빌딩에 대한 전반적인 실사가 수행되어야 한다. 대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 빌딩 실사(Due Diligence)절차를 반드시 거치지만 중소형빌딩은 대부분 이 과정이 허용되지 않거나 생략되는 경우가
많다. 빌딩의 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 못한 채 매도인이나 중개인이 건네 준 자료만 믿고서 매입했다가
투자에 실패한 사례가 많다.

일부 임차인의 임대료가 주변 시세보다
지나치게 높게 책정된 것을 모르고 수익율 자체만 보고 매입했다가 임대료를 인하해줄 수밖에 없었던 경우부터 중요설비가 고장으로 작동되지 않고 있다는
것을 모르고 매입했다가 나중에 거액을 들여 보수해야 했던 사례 등 피해사례는 다양하다. 이렇게
매입한 경우에는 아무리 유능한 부동산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 쉽지않다.

도널드 레이건 전 미국 대통령은 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라(Trust, but
verify!)"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. 이
말은 빌딩 투자에도 자주 인용되는 말이다. 매도인(또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 받아들이지 말고 실사(Due Diligence)를 통해 반드시 검증하라는 말이다. 빌딩을 매입하기 전에 실사를 하는 것은 이제 필수적인 과정이 되었다.

[표 1] 빌딩실사
주요 항목

구 분	점 검 항 목
1. 빌딩의 물리적 상태	ㆍ빌딩의 내외부 상태 ㆍ설비 유지보수 상태
2. 빌딩의 수입내역 및 운영경비	ㆍ임대료 등 수입내역서 (체납금 파악) ㆍ관리비 항목 및 관리 인력 등 운영경비
3. 임대차계약서 내용	ㆍ계약기간, 계약갱신 조건, 특약사항 등
4. 수익률 검증	ㆍ경쟁빌딩의 임대료와 공실률 등 ㆍ매입가격의 적정성 조사 (매입단가, 수익률 등)

중소형빌딩을 매매하는 경우, 아직도
한 장짜리 매매계약서 양식이 사용되는 경우가 많다. 이렇게 한 장짜리 계약서가 작성된 경우에는
빌딩실사를 제대로 할 수가 없다. 이런
계약서에는 빌딩실사를 할 수 있는 근거 조항이 포함돼 있지 않기 때문이다. 따라서, 1~2 페이지 분량의 매매계약서는 반드시 피해야 한다. 거금을
투자하면서 매도인과 중개인이 건네준 자료만 믿고 빌딩을 매입하기에는 리스크가 너무 클 수 있다.
매입 전에 반드시 빌딩 실사를 하고 실사 결과 빌딩상태나 설비에 문제가
발견되면 매도자와 가격협상을 다시 해야 한다.

수익율 검증을 위해서는 매입빌딩에서 발생하는 현금흐름의
양(量)과 질(質)에 대한 분석이 필요하다. 현금흐름의
양, 즉 임대수입은 얼마인지 또는 적정한 지에 대한 검토가 있어야 하고 현금흐름의 질, 즉 얼마나 우량한 임차인이 입주해 있는지, 임대료 체납금은 없는지, 그리고 임차기간은 얼마나 남았는지 등에 대해 반드시 살펴봐야 한다.

빌딩실사를 수행할 만한 전문성과 조직이 없다면 중소형빌딩 자산관리
전문회사의 빌딩 실사서비스를 활용하는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 통상적으로, 부동산 자산관리회사들은 자산관리를
수주하는 조건으로 빌딩실사 서비스를 무료로 제공한다. 자산관리회사들은
매입 후에도 자산관리를 수행해야 하기 때문에 누구보다도 신경을 써서 빌딩을 점검하고 주변시장조사까지도 수행하여 보수공사가 필요한 부분과 추정 공사비
내역, 주변 임대료 시세, 그리고 평당거래가격 등을
종합한 매입가격의 적정성 등을 분석한 실사보고서를 작성해서 제출한다. 이를 검토한 후 투자여부를 판단하는 것이 리스크를 최소화할 수 있는 방법이라 판단된다.

'돈을 잃지 않는 것도 돈을 버는 것이다’라는 말이 있다. 소중한 투자금을 잃지 않으려면 매도인이나 중개인이 제시하는 어떠한 자료도 당연시하지 말고 반드시 자산관리전문가를
통해 검증해야 한다. "신뢰하되 검증하라(Trust, but verify!)"

글로벌PMC㈜ 사장/CCIM한국협회 회장
김 용 남 부동산학박사(Ph.D), CCIM, CPM, SIOR, FRICS


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