다주택자 1년간 양도세 중과 유예…집 팔 때 손해 덜 보려면

부동산 절세방법 (30)

새 정부가 출범한 지난 10일부터 양도소득세가 대폭 완화됐다. 기획재정부는 소득세법 시행령 개정안을 발표하고, 이날부터 적용하기로 했다. 다주택 양도세 중과를 1년간 배제하고, 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도를 폐지하는 내용이다. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 비과세 요건도 완화한다. 바뀌는 양도세 내용과 대처법에 대해 살펴본다.

첫째, 이달 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년간 한시적으로 양도소득세 중과세가 유예된다. 현재 양도소득세 기본세율은 6~45%다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택 이상자는 30%를 더한 세율이 적용된다. 가령 3주택자가 15년 보유하고 10억원이 오른 주택을 팔 경우 중과세 양도세는 7억5000만원이 넘는다. 유예기간에 팔면 2억8000만원 수준으로 세금이 줄어든다.

여러 채를 가진 다주택자라면 양도 시기도 추가로 고려해야 한다. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 양도차익을 모두 합해서 매긴다. 한 해에 집을 여러 채 팔면 세율이 급격히 올라간다. 가령 양도차익이 각각 5000만원인 집 두 채를 같은 해에 팔면 양도차익은 모두 1억원이다. 세율은 35%로 총 2114만7500원의 세금을 내야 한다. 이럴 때는 한 채의 잔금일을 다음해 1월 1일로 미루는 것도 방법이다. 그러면 양도차익이 5000만원이므로 세율은 24%가 된다. 한 채당 679만8000원만 내면 된다. 두 채니까 1359만6000원. 한 해에 두 채를 팔 때보다 총 655만1500원을 아낄 수 있다.

둘째, 양도세 중과유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제가 적용되는 점을 알아두면 유익하다. 원래 양도세 중과세가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 하지만 양도세 중과유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있게 된다. 공제율은 3년 보유 시 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 늘어나 15년 이상 보유하면서 최대 30%가 적용된다.

집을 팔 때는 계약서를 쓰기 전에 보유 기간을 확인하고 잔금일을 정하는 게 좋다. 가령 2017년 6월 15일에 산 아파트를 팔면서 2022년 6월 13일에 잔금을 받으면 장기보유특별공제율이 8%다. 그런데 하루 뒤인 6월 14일에 잔금을 받으면 만 5년의 보유기간을 채우게 돼 10%를 받을 수 있다.

셋째, 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 폐지된다. 현행 세법은 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 비과세 보유·거주기간을 다시 산정한다. 따라서 2주택자가 한 채를 팔고, 남은 한 채를 비과세하려면 2년을 추가로 보유·거주해야 한다. 하지만 개정 규정에 따르면 주택 수와 상관없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 비과세가 적용된다. 2주택자가 한 채를 중과 유예기간에 일반과세로 양도한 뒤 남은 주택을 1주택이 된 시점에 즉시 양도해도 비과세를 적용받을 수 있다.

넷째, 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 요건이 완화된다. 현행 규정은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우에는 신규 주택 취득일부터 1년 내 종전 주택을 양도하고, 가구원 전원이 신규 주택으로 전입해야 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 개정 규정에 따르면 조정대상지역 내 일시적 2주택의 경우 종전 주택 양도 기간을 1년에서 2년으로 연장하고, 신규 주택 전입 요건을 삭제했다. 이에 따라 1주택자가 전세를 끼고 신규 주택을 사더라도 2년 안에만 종전 주택을 팔면 세금을 면제받을 수 있다.

이승현 진진세무회계법인 대표