다주택자 집 팔 이유 사라졌다?! [집코노미TV]

[집터뷰 3.0] 제네시스박(박민수 더스마트컴퍼니 대표)

다주택자 양도소득세 중과 배제…팔지말고 버티는 게 낫다?!

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▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘 부동산 절세 전문가 제네시스 박으로 활동하고 계시는 박민수 더스마트컴퍼니 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷박민수 대표
네, 안녕하세요. 불러주셔서 고맙습니다.

▶서기열 기자
별 말씀을요. 당연히 진작부터 모시고 싶었는데요. 사실 오늘 모신 이유는 윤석열 대통령 시대가 드디어 열렸습니다. 근데 최근에 윤석열 정부의 110대 국정과제 발표를 했는데 그중에 ‘부동산 세제 정상화’ 이걸 굉장히 중요하게 다뤘습니다. 이전에 대선 때 내걸었던 공약에 비해서 이번에 조금 달라진 부분도 있을 텐데 어떤 부분들 좀 주목해서 봐야 될까요.

▷박민수 대표
그렇죠. 이제 출범하기 일주일 전이었죠. 5월 3일 날 110대 국정과제를 발표했죠. 한 138페이지에 달할 정도로 양이 굉장히 많은데 아마 우리 집코노미 구독하고 계신 분들은 관심사항이 부동산 세금. 그리고 이제 대출 그리고 부동산 공급 책 쪽일 거예요.

근데 거기 그 첫 번째 장에 국정과제의 여섯 가지라고 나와 있어요. 그럼 부동산 정책이 어디에 있냐 바로 1번에 있습니다. 그만큼 중요하다는 거죠. 국민들 눈높이에 맞춰서 쉽게 누구나 이해할 수 있게 하되 시장 기능을 중요하게 생각하겠다. 그래서 이제 그렇게 좀 요약을 할 수가 있을 것 같습니다.

저는 개인적으로 부동산에서 제일 중요한 게 세금하고 대출이라고 생각하거든요. 물론 제가 세무사는 아니지만 세금 공부를 나름 하고 있는데 특히 더 중요한 게 대출이거든요. 근데 대출에 있어서도 좀 약간 좋은 소식이 있다. 그래서 끝까지 보시면 제가 좀 몇 가지 설명 드리도록 하겠습니다.

▶서기열 기자
알겠습니다. 아무래도 좀 관심이 많은 분야가 양도소득세 개편일 것 같아요. 그래서 다주택자에 대해서도 양도소득세 중과를 완화하겠다고 천명했는데 이게 좀 앞으로 어떤 식으로 진행될까요?

▷박민수 대표
양도세는 사실 이게 소득 쉽게 말해서 양도 차익이 있을 때 이제 내는 세금이잖아요. 쉽게 말씀드려서 그게 이제 기본적으로 다들 이렇게 인정은 하는데 문제가 뭐냐면 이게 너무 과했다는 거예요. 그 양도 차액이 10억이 넘어가면 세율이 45%가 나와요.

그럼 45%에 지방세 붙으면 49.5%가 나오거든요. 그러니까 반 정도를 내야 되는 거죠. 물론 이제 그렇게 많이 내는데 여기에 이제 다주택이고 양도세 중과 그러니까 조정대상지역에 있는 것들이 되면은 기본 세율의 20%, 30%가 가산이 되고 장기보유특별공제가 안 되기 때문에 양도 차액 10억이면 들어가는 세금이 7억~8억 정도입니다. 너무 많이 나오는 거죠.

그런데 이 양도세 중과에 대해서 이제 한시적으로 1년 정도 이제 중과를 좀 유예하는 거죠. 원래 5월11일부터였는데 새 정부 출범하는 5월10일로 하루 좀 당겨졌습니다. 그래서 5월10일부터는 이제 1년 동안 조정대상지역에 있는 다주택자라 하더라도 중과가 안 들어가게끔.

그렇게 되면은 예를 들어서 양도 차액이 5억이었을 때 중과가 들어가면 3주택 중과로 거의 한 3억5000이 세금이 나와요. 근데 그냥 기본 세율로 적용되면 한 1억 9000 나오거든요. 거기서 이제 한 1억 6000 세이브가 되는 거죠. 그래서 그 부분에 있어서 좀 중과가 이제 1년간 이제 배제가 될 거고 이에 따라서 이제 여러분들이 이제 부동산 시장을 바라보는 그 관점도 많이 달라져야 될 것 같다. 그런 생각이 좀 듭니다.

▶서기열 기자
그러면 이게 앞으로 이렇게 한시적으로 1년이잖아요. 원래 사실 공약에서는 2년이라고 얘기했었는데 1년으로 줄었습니다. 이런 개편은 주택 시장에 좀 어떤 영향을 좀 미칠지 좀 궁금합니다.

▷박민수 대표
여기에 이제 제 개인적인 생각을 아무래도 많이 말씀을 드려야 될 것 같은데 일단 결론부터 말씀드리자면 1년이 아닐 수도 있어요.

▶서기열 기자
더 연장?

▷박민수 대표
왜 그러냐면 소위 말해서 양도세 중과 무력화 방법. 그러니까 지금 양도세 중과는 당연히 소득세법에 있는 내용하고 소득세법 시행령 그리고 국토부에서 주거정책 심의에서 조정대상 지역을 정하잖아요. 그런 것들이 다 맞물려가지고 진행이 되는데 세금적인 측면이기 때문에 법을 중요하게 생각해야 되지 않습니까?

그런데 아시는 것처럼 아직 국회 다수당이 민주당인데 이게 어떻게 시행이 되느냐? 그게 이제 소득세법 시행령을 개정해서 할 수 있는 거거든요. 그러면 이제 대통령령으로 바꿔가지고 그 부분을 좀 이렇게 완화할 수가 있어요.

▶서기열 기자
시행령이니까.

▷박민수 대표
그렇게 되면 일단 1년으로 한시적으로 할 거예요. 그런데 그렇게 해야 이제 물량이 좀 많이 나올테니까요. 우리가 이제 마감세일 끝날 때 물건 많이 나오잖아요. 그렇듯이 그런데 저는 개인적으로는 이게 만약에 효과가 좀 있다. 아니면 뭔가 다른 이유가 있다. 여기서부터는 좀 약간 정책적 목적이 들어갈 수가 있는데 그렇다고 본다면 이거 1년 연장 더 할 수도 있어요.

물론 지금 현재 윤석열 정부 임기가 5년인데 극단적으로 5년 다 가지는 않을 것 같아요. 그런데 예를 들어서 이거를 연장, 연장, 연장했다 그러면 중과를 무력화시키는 거죠.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷박민수 대표
그런데 중간에 우리 2년 후에 큰 이벤트가 있죠. 정치적으로. 총선이 있잖아요.

▶서기열 기자
맞아요.

▷박민수 대표
그래서 총선까지는 잘 하면 할 수 있지 않을까. 24년 4월로 예정돼 있지 않습니까? 시간도 어떻게 딱 맞아요. 그래서 저는 2년 연장하는 것도 그러면 공약 지키는 것도 있잖아요. 가능성이 있다. 가능성이 있다. 그래서 그거 하나 말씀드리고 싶고.

그리고 이제 중과 배제를 해서 이제 피하고 싶었던 분들이 계시는데 벌써 오늘이 5월 10일이에요. 6월1일까지 팔고 싶을 거예요. 많은 분들이. 왜냐하면 양도세도 줄이고 보유세도 줄여야 되니까. 그런데 현실적으로 20일 안에 집이 안 팔리죠.

▶서기열 기자
안 팔리죠. 지금 뭐 다들 관망이잖아요.

▷박민수 대표
그러면 여기서 나눠야 돼요. 급하게 팔아야 되는 사람 느긋하게 해도 되는 사람, 급하게 파는 사람은 어떻게 해야 되냐면은 이미 그 전부터 해가지고 가격을 조절해서 하겠죠. 그럼 가격 조절이 아까 양도 차액 5억일 때 1억6000 정도 차이가 났잖아요. 1억6000 내에서는 내가 레인지 맞춰서 조정할 수 있다는 거예요.

▶서기열 기자
어차피 내야 할 세금을 생각했던 범위 안에서는 내가 좀 깎아서도 팔수 있다.

▷박민수 대표
1억6000으로 돌아가서 내가 줄일 수 있었는데 예를 들어서 한 6000 정도를 내가 그냥 급매로 팔자 그러면 시세 대비 낮게 팔지만 1억 정도 세이브 된 거예요.

▶서기열 기자
원래 나갈 세금에서 1억 정도 덜 내는 거니까.

▷박민수 대표
그렇게 해서 파셔도 되고, 팔려고 봤더니 이게 좀 그런 물건이 있지 않아요. 혹시 기자님, 팔려고 봤더니 뭔가 아쉬운 물건 이거를 내가 팔아?

▶서기열 기자
좀 더 갖고 싶은데?

▷박민수 대표
이 정도면 내가 우리 사랑스러운 자녀한테 주는 게 낫지 않을까? 그런 분들이 지금 뭘 하냐면 부담부증여.

▶서기열 기자
부담부증여요? 왜 그런거죠?

▷박민수 대표
왜 그러냐면 원래 이제 우리가 증여 건수가 지난 4년 동안 굉장히 많이 늘었잖아요?

▶서기열 기자
그렇죠. 많이 늘었죠.

▷박민수 대표
그런데 점차 줄어들었단 말이에요. 왜 그러냐면 중요하고 부담부증여라는 걸 같이 이렇게 알아봐야 되는데 부담부증여에 있어서 이제 채무 부분이 양도세가 나오잖아요.

▶서기열 기자
이 부담부증여라는 게 채무도 같이 가져가는 걸 말하는 거죠?

▷박민수 대표
조금 우리 구독자분들을 위해서 좀 설명을 좀 하자면 부담보증여는 말 그대로 부담부. 채무를 부담해서 떠안는 이런 건데 예를 들어서 16억짜리 아파트가 있어요. 거기에 전세 보증금이 8억원이 있습니다. 그러면 내가 이걸 받는 자녀 수증자 입장에서는 채무이기 때문에 8억의 채무이기 때문에 여기까지 내가 증여세를 낼 필요가 없잖아요. 그럼 남은 8억에 대해서만 증여세 내면 끝나는 거죠. 그게 한 1억6000 정도면 돼요. 원래 16억 전체를 하면 한 4억6000 정도거든요. 3억 차이 나잖아요.

그런데 항상 좋지는 않겠죠. 그 보증금 8억에 대해서 뭐가 나온다. 양도세가 나와버려요. 왜 그러냐면 넘겨주는 부모님 계실 거 아니에요. 원래 부모님의 채무인데 자녀로 넘어가 버리잖아요. 과세 당국이 이걸 대가성이 있다고 보는 거에요.

▶서기열 기자
그렇죠. 부모는 채무를 턴 거니까요.

▷박민수 대표
그런데 이게 또 양 갈래로 나눠져요. 만약에 그 부모 세대가 이 주택이 16억짜리가 비과세가 된다. 그러면 세금이 양도세 부분이 날아가 버리니까 1억6000으로 끝낼 수 있는 거예요.

취득세는 별도로 하고 근데 만약에 부모 세대가 다주택자다 조정대상지역이다. 그 이 중과가 들어가죠. 그러면 이게 한 거의 한 4억 나와버려요. 반 정도 나와버려요. 그러면 오히려 일반 증여보다 아까 4억6000이라고 했다가 한 1억 정도가 더 나와서 5억6000 나와요.

▶서기열 기자
잘 따져봐야 되겠네요.

▷박민수 대표
그런데 양도세 중과 한시적으로 배제를 해버렸잖아요. 그러면 부담부증여가 다시 유리해질 수 있어요. 그러면은 부모님이 지금 굉장히 보유세 때문에 힘들어요. 팔고 싶은데 안 팔려. 근데 팔린다 하더라도 아까워. 가만히 봤더니 자녀 주는 게 훨씬 나아. 이번에 회사에 취직한 자녀를 그럼 부담부증여로 6월1일 되기 전에 넘겨버리면 끝나는 거예요. 증여 계약서 쓴 거로 그냥 하면 되는거에요.

▶서기열 기자
그렇네요. 그리고 어쨌거나 6월1일까지 사실 현실적으로 집 팔기 어려운데 자식한테 부담 부증여를 하게 되면, 그리고 비교했을 때 괜찮다 싶으면 이게 더 나을 수 있다.

▷박민수 대표
그렇게 본다면 6월1일 되기 전까지는 물량이 생각보다 적을 수 있죠. 이제 6월1일이 됐어요. 이제 보유세 과세 기준일이 딱 됐잖아요.

▶서기열 기자
6월1일이 과세 기준일이니까

▷박민수 대표
1년 치 보유세가 정해졌잖아요. 그럼 내가 물건을 갖고 있는 사람이에요. 어차피 보유세 내잖아요. 그런데 지금 막 매물이 나와요 같이 팔고 싶을까요?

▶서기열 기자
그렇지 지금 막 나올 때는 안 팔고 싶겠죠.

▷박민수 대표
굳이 내가 같이 팔아서 내 거 먼저 해주세요. 뭐 복비 좀 더 드리고 가격도 깎아드리고 할 수도 있지만 안 할 수 있다는 거죠. 그럼 그럼 어떻게 될까요? 그냥 관망하는 거에요.

▶서기열 기자
계속.

▷박민수 대표
급하게 나올 가능성이 적다. 그러면 그러면 그런 분들 6월1일 넘어가면 넘어가면 올해 이제 하반기 정도에 나오겠죠. 3분기, 4분기 이럴 때 나오겠죠. 그럴 가능성이 높죠. 그리고 내년 6월1일 되기 전까지만 팔아도 되니까. 그런데 아까 뭐라고 그랬었죠. 제 개인적인 뇌피셜인데 1년 연장? 될 수도 있잖아요. 그러면 이제 보유세는 내가 해결하면 되는 거예요.

그래서 양도세 중과 물건은 이 보유자가 어떤 사람인지를 봐야 돼요. 그리고 그 사람이 갖고 있는 물건이 어떤 물건인지 그에 따라서 굉장히 복잡해질 건데. 이제 이렇게 하면 좀 매수자분들 입장에서는 뭔가 허탈하잖아요.

▶서기열 기자
나는 매물이 나오길 기다리고 있었는데.

▷박민수 대표
대출도 풀렸다는데 왜 못사는 거냐. 그런 부분들이 노려야 되는 물건이 딱 하나 있어요.

▶서기열 기자
뭔가요?

▷박민수 대표
잘 보세요. 어떤 물건이 나올지를 봐야 되는데 상대방이 매도자 측을 봐야 되잖아요. 매도자는 1주택자, 2주택자, 3주택 이상자 이렇게 여러 가지가 있잖아요. 주택 수로 봐가지고.

▷박민수 대표
제일 힘든 사람이 어떤 사람들이냐면 절세 유통기한에 딱 걸린 사람들. 내가 두 개를 가지고 있는데 둘 다 비슷하게 괜찮아, 근데 얘를 올해 10월까지 팔면 양도세를 한 2억~3억 세이브 할 수 있어요. 보통 양도차익 5억이면 2억 정도 나오니까. 고민되는 거예요. 이제 이거 팔아서 2억을 세이브를 할까, 아니면 끌고 갈까? 보유세 많이 나온다는데. 이 중에 아쉽지만 눈물을 머금고 파는 사람이 있어요. 아까 증여해도 된다고 했는데 봤더니 애가 이제 한 6살, 5살이야.

▶서기열 기자
소득이 없으면 사실 힘들어요. 안 되죠.

▷박민수 대표
그래서 애를 빨리 낳으셔야 돼요. ㅎㅎㅎ 아무튼 그런데 그러면 이제 이런 물건이 가끔 나올 수 있어요. 이런 물건이에요. 그럼 이런 물건은 저는 제가 매수자라면 그리고 LTV 80% 된다면 저는 잡아야 된다고 생각합니다.

▶서기열 기자
2주택자의 눈물을 머금고 팔아야 되는 물건들.

그리고 보유세에 대해서도 사람들이 많이 주목하고 있을 텐데요. 최근에 종부세에 대해서 추경호 기재부 장관 후보자가 이전에는 이제 보유주택 수 기준에 따라서 과세를 했지만 이제 앞으로는 합산 가액으로 바꿔야 된다 이런 의견을 냈잖아요. 어떻게 보세요.

▷박민수 대표
저도 이번에 보도자료 보면서 좀 깜짝 놀라는 그런 부분이었는데 세제 관련해서 첫 번째로 나온 게 종부세였어요. 세제 관련해서 첫 번째로 종부세가 나와서 종부세 개편하겠다 했는데. 재밌는 게 뭐냐 하면 그 전에 문재인 정부에서 3월에 발표한 내용이 뭐냐면 공시가격을 21년 공시가격으로 1주택자에 한해서 적용한다고 그랬잖아요. 그런데 이번 보도 자료를 보면 공시가격 조정 또 들어갔단 말이에요.

두 가지로 해석할 수가 있는데 뭐냐면 우리는 공약 걸었던 것처럼 21년이나 20년으로 가겠다라고 할 수도 있고. 아니면 좀 더 나아가서 이제 원희룡 장관이 말씀하신 공시가격 개편 그걸 좀 의미할 수도 있어요.

▶서기열 기자
완전히 바꾸는 걸로.

▷박민수 대표
완전히 바꾸는 걸로. 그러면 보유세가 많이 조정이 될 수가 있는 거죠. 그리고 거기에 또 뭐가 있었냐면 종부세 공정시장가액비율 조정한다고 나와있어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그 얘기도 있죠.

▷박민수 대표
공정시장가액 조정은 시행령으로 바꿀 수 있거든요.

▶서기열 기자
현재 95%?

▷박민수 대표
네, 이 정도면 올해 이제 100%로 가야 되는 건데 80~100%사이에서 레인지를 조정할 수 있어요. 그러면 이제 바로 80%으로 가기엔 좀 그럴 것 같고 개인적으로 한 90% 정도, 한 번 좀 찍어보도록 하겠습니다. 그러면 이제 거기에 대해서 1주택자뿐만 아니라 다주택자도 똑같이 적용하면 아무래도 좀 줄어들 수 있겠죠.

그래서 여기 자료도 제가 좀 준비를 해 왔는데 여기 보면 법률 개정 같은 경우에는 아무래도 단기 시행 가능 여부가 조금 오래 걸릴 것 같아요. 그리고 이제 시행령이라든지 다른 부분에 있어서는 좀 빨리 시행이 될 것 같은데 여기에서 이제 또 재밌는 게 있어요.

▶서기열 기자
그래요? 제가 제가 사실 그거 여쭤보고 싶었거든요. 그렇다면 중요한 거는 이들 지금 얘기됐던 국정과제 중에서 세제 관련 부동산 세제 정상화 중에서 어떤 게 빨리 되고 어떤 게 조금 시간이 걸릴 것이냐 이거를 좀 예상하자라는 거였는데.

▷박민수 대표
그래서 이거를 이제 타임라인을 한번 그려볼게요. 5월10일 지금 윤석열 정부 임기가 시작이 됐잖아요. 그런데 6월1일 보유세 과세기준일이면서 동시에 전국 지방선거가 있습니다. 그렇죠 이게 또 뭐 하나 변곡점이 될 수도 있겠죠.

▶서기열 기자
겹치는 날이네요.

▷박민수 대표
일단 쉬니까 좋죠. ㅎㅎㅎ 그리고 이제 약 2년 정도 지나면 22대 총선이 있고, 이런 식으로 되는데. 저는 총선을 기준으로 해서 그 전에는 단계적으로 즉시 시행 가능한 것들이 아까 공시가격 그리고 공정시장가액비율 조정하는 거. 그리고 양도세 중과 한시적 유예 그리고 이제 대출 완화하는 거 이 정도 되고 나머지는 좀 미뤄질 거다.

▶서기열 기자
나머지는 법을 바꿔야 되는 부분은 민주당이 쉽게 협조하지 않을 가능성이 훨씬 높다.

▷박민수 대표
그렇죠. 그리고 이제 좀 미뤄질 거다라고 이렇게 생각을 했는데 그중에 하나가 저는 개인적으로 가장 늦게 바뀔 게 저는 취득세라고 생각을 했어요.

▶서기열 기자
취득세.

▷박민수 대표
왜 그러냐면 문재인 정부도 마찬가지고 윤석열 정부도 마찬가지고 부동산 정책이 너무 중요하긴 한데 또 이렇게 잘못해서 집값이 오르고 그러면 윤석열 정부도 부담이 될 수밖에 없잖아요.

일단 양도세에서 좀 풀어주고 있죠. 물론 한시적이기는 하지만. 그리고 지금 보유세도 약간 부담을 내려줄 수 있을 거란 말이에요. 근데 여기에 취득세까지 내리면 어떻게 될까요.

▶서기열 기자
시장은 세금 부담이 확 줄어든다 이렇게 느끼지 않을까요?

▷박민수 대표
그렇죠. 그리고 이게 어떻게 잘못 전달이 되면 어떤 문제가 생기냐면 “집을 팔고 또 사세요.” 이렇게 돼버릴 수 있어요. 그래서 저는 취득세를 뒤에 가서 좀 풀어주지 않을까라고 생각했는데 이번에 국정과제에 취득세율 개편하겠다. 이게 나왔어요. 저는 깜짝 놀랐어요. 그래서 이거는 실제 시행 여부를 떠나서 제가 봤을 때는 어떤 정책을 되돌리겠다. 좀 불합리한 거는 바꾸겠다는 저는 의지의 표현이라고 생각을 하고.

두 번째 뭐가 있냐면 뒤이어서 말씀드릴 건데 공급하고 연결되는 건데 이 취득세율 개편해가지고 좀 뭔가 인센티브를 주는 게 어디에 가냐 그러면 저는 제 생각에는 민간임대 주택임대 사업자에 뭔가 인센티브를 줄 것 같아요.

취득세 감면이 신규이면서 공동주택만 돼요. 현재로서는. 그러면 기축을 갖고 있는 분들은 혜택을 못 받잖아요. 근데 그거는 안 될 수도 있지만 좀 그런 식으로 해서 뭔가 좀 요건을 풀어주지 않을까라고 저는 개인적으로 생각합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD 편집 이재형 PD 제작 한국경제신문 한경닷컴 한경디지털랩