관심받는 지방 비규제 지역…"입지·분양가 꼼꼼히 따져야"

하헌형 기자

입력2022.04.27 15:55 수정2022.04.27 16:16 지면B3

내달 1만여 가구 일반분양

5월 지방에서는 1만200여 가구의 새 아파트가 공급된다. 부산, 대구 등 광역시보다 중소 도시에서 비교적 많은 물량이 나온다. 대출 규제와 금리 인상으로 집값이 비교적 저렴한 지방 비규제 지역으로 눈을 돌리는 수요자가 많아지고 있다. 전문가들은 최근 지방을 중심으로 미분양 물량이 늘고 있는 만큼 입지와 분양가 등을 꼼꼼히 비교해 신중하게 청약해야 한다고 조언했다.

○지방에서 1만50가구 일반분양

부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 5월 지방 아파트 공급 물량은 총 1만256가구다. 이 중 1만50가구가 일반에 분양된다. 리얼투데이 관계자는 “6월 지방선거를 앞두고 건설사들이 시장 분위기를 관망하는 ‘눈치 보기’에 들어가면서 공급 물량이 예년보다 줄었다”고 했다.

지역별로 전남이 2424가구로 일반분양 물량이 가장 많다. 이어 △대구 2020가구 △충북 1659가구 △부산 1568가구 △경북 1114가구 △경남 534가구 등 순이다. 대전과 울산, 세종, 충남, 강원은 공급 예정 물량이 없다.

부산 해운대구 반여동에선 SK에코플랜트가 반여 1-2구역을 재개발하는 ‘센텀 아스트룸 SK뷰’를 선보인다. 지하 2층~지상 28층, 8개 동, 750가구 규모다. 수요자 선호도가 높은 전용면적 59~84㎡로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 1841만원이다. 대부분의 동을 채광과 통풍에 유리한 남향 위주로 배치한다. 부산지하철 동해선 부산원동역과 가깝다. 신세계백화점·롯데백화점·홈플러스·벡스코·부산시립미술관 등 쇼핑 및 문화시설도 걸어서 이용할 수 있다.

한신공영은 광주 동구 금남로3가에서 ‘금남로 한신더휴 펜트하우스’를 분양한다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 99가구(전용 84~230㎡) 규모다. 광주지하철 1호선 금남로4가역과 가깝고 롯데백화점, NC백화점, 국립아시아문화전당, 금남로공원, 광주공원 등 생활 편의시설도 인접해 있다. 대면형 주방 설계로 개방감을 높인 게 특징이다. 대구 수성구에선 KCC건설과 대우조선해양건설이 각각 ‘수성 포레스트 스위첸’(755가구)과 ‘엘크루 가우디움 만촌’(41가구)을 선보인다.

○제천·김해 등 비규제 지역 ‘관심’

5월에는 규제 지역에 포함되지 않은 중소 도시 아파트의 분양 물량이 비교적 많다. 비규제 지역은 다주택자여도 대출이 가능하고, 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있다. 청약통장 가입 후 1년이 지나면 세대주뿐 아니라 세대원에게도 1순위 청약 자격이 주어진다.

충북 제천시 장락동에선 DL건설이 ‘e편한세상 제천 더 프라임’을 공급한다. 지하 2층~지상 29층, 6개 동, 630가구 규모다. 단지 바로 앞 내토로를 이용하면 제천 도심과 충북 주변 도시로 편리하게 이동할 수 있다. 중앙고속도로 제천나들목(IC) 진입도 편하다. 장락초, 제천여중을 도보로 통학할 수 있고 제천중, 내토중, 제천고, 제천제일고도 가깝다.

대우건설은 경남 김해시 구산동에서 ‘김해 구산 푸르지오 파크테르’ 분양에 나선다. 지하 3층~지상 29층, 5개 동, 534가구 규모(전용 84·110㎡)다. 김해시 전통 주거 지역인 구산동에 들어서는 만큼 실수요자들의 관심을 끌 것으로 예상된다. 인근에는 각종 스포츠를 즐길 수 있는 김해시민체육공원과 김해시공설운동장이 들어서 있다. 김해시 유일한 도시철도인 부산·김해경전철이 지나는 장신대역이 걸어서 10분 거리에 있다. 부산 대저역까지 20분대, 사상역까지 40분대에 이동이 가능하다.

한일건설은 제주시 한경면에서 ‘한일 베라체 인비디아’를 선보인다. 지하 1층~지상 4층, 168가구(전용 88~96㎡) 규모의 테라스 하우스다. 서귀포시 대정읍 제주영어교육도시까지 차로 10분이면 닿는다. 신화월드, 제주항공우주박물관 등도 가깝다.

경북 포항시 죽도동에선 한신공영이 ‘포항 한신더휴 스카이’(328가구)를, 전남 무안군 일로읍에선 시티건설이 ‘남악오룡 시티프라디움’(534가구)을 분양한다.

하헌형 기자 hhh@hankyung.com

관련 뉴스

1

"다주택자·무주택자, 지금이 기회다"…부동산 전문가들의 조언

다음달 새 정부 출범을 앞두고 주택 구매 전략을 짜는 실수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 주택 공급 확대와 부동산 규제 완화를 앞세우던 대통령직인수위원회가 속도 조절에 나서는 모습을 보이고 있어서다. 규제 완화 기대감에 벌써부터 들썩이고 있는 집값을 의식한 때문이다.원희룡 국토교통부 장관 후보자 역시 “지나친 규제 완화나 시장에서 잘못된 시그널로 악용될 수 있는 부분에 대해 신중할 것”이라는 방침을 밝히면서 시장의 기대보다 규제 완화 수준이 낮아질 수 있다는 전망도 나오고 있다. 하지만 당장 다음달 11일부터 다주택자 양도소득세 완화가 시행되는 데다 은행들도 앞다퉈 대출 문턱을 낮추고 있어 실수요자가 내 집을 마련할 여건이 조성되고 있다.부동산 전문가들은 새 정부에서도 기존 부동산 정책이 과감하게 바뀔 가능성은 크지 않지만 크고 작은 조정 시점에 내 집 마련 타이밍을 잡아야 한다고 입을 모은다. 당장 내 집 마련을 준비하는 실수요자들은 우선적으로 청약통장을 잘 활용해야 한다. 다주택자 양도세 중과 유예 시점을 전후해 시장에 나오는 급매물에도 관심을 둘 필요가 있다는 조언이다. 양도세 완화 카드 꺼낸 인수위이달 초 기획재정부가 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 유예 불가를 선언하면서 중과 유예는 새 정부 출범 이후로 미뤄졌다. 인수위가 부동산 시장에 매물을 늘리기 위해 즉각적인 다주택자 양도세 완화를 요청했지만 정부는 수용 불가 입장을 밝혔다. 인수위는 새 정부 출범 후 즉시 시행령 개정 작업에 착수해 다음달 11일 이후 거래분까지 소급 작용한다고 발표했다.이에 따라 다음달 11일부터 1년 한시적으로 다주택자 양도세 중과가 면제된다. 잔금일이나 등기일 중 빠른 날이 다음달 11일 이후면 혜택을 볼 수 있다. 현재 양도세는 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트를, 3주택자 이상은 30%포인트를 더하고 있다. 3주택자는 최고 75%의 양도세를 부담해야 한다는 얘기다. 양도세와 같이 부과되는 지방소득세까지 합하면 세 부담이 최고 82.5%까지 늘어나게 된다. 하지만 한시적인 면제 기간에 집을 팔면 최고 30%포인트의 중과세를 내지 않아도 된다.물론 2년 미만으로 보유했을 땐 여전히 최고 70%의 양도세를 내야 한다. 3년 이상 집을 갖고 있다면 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있다. 결과적으로 주택 수가 많고 샀을 때보다 집값이 많이 뛰었다면 다주택자 양도세 중과 면제로 인한 절세 효과가 커지게 된다. 다주택자와 실수요자들의 전략은부동산 전문가들은 ‘똘똘한’ 한 채만 남기고 나머지는 다주택자 양도세 중과 면제 기간에 처분하는 게 유리할 수 있다고 말한다. 아무리 부동산 규제가 완화되더라도 장기적으로 봤을 때 다주택자에 대한 정책 기조가 우호적으로만 형성되긴 어렵다는 판단에서다. 규제 조정기엔 다주택자들은 부동산 자산 규모를 축소할 필요가 있다는 설명이다.송승현 도시와경제 대표는 “다주택자는 양도세가 완화됐을 때 매각하지 않으면 추후 보유에 대한 세 부담이 더 커질 수 있다”며 “주택을 정리할 땐 양도 차익이 큰 주택을 중심으로 정리하는 전략을 세워야 한다”고 말했다.다주택자 양도세 중과 면제 기간이 짧긴 하지만 일부 급매물이 나올 것이란 전망도 많다. 금리 인상기에 접어들어 과거에 비해 대출 금리가 오르고 있지만 은행들이 조였던 대출을 풀고 있는 만큼 활용 가능한 자금 수준을 미리 체크해 놓을 필요가 있다는 얘기다. 청약 가점이 높을 경우 청약을 노리는 게 1순위지만 그렇지 않다면 이 시기 급매물을 눈여겨봐야 한다는 조언이다.서울 마포구의 한 공인중개사는 “다주택자 양도세 중과 면제 기간이 1년인데, 기존 세입자의 전세 계약을 고려하면 갭투자(전세 끼고 매매) 물량이 아니면 실거주자가 살 수 있는 매물은 많지 않을 수 있다”면서도 “그간 세 부담 때문에 고민하던 다주택자들이 집을 내놓을 수 있어 선택 가능한 매물은 늘어날 수 있다”고 했다.전문가들은 서울 도심의 경우 보유세 과세 기준인 오는 6월 1일 이전에 나오는 급매물과 연말께 내년 다주택자 양도세 중과 면제 기간 만료를 앞두고 나오는 물량을 집중적으로 살펴야 한다고 말한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “급매물을 고를 땐 실수요자의 생애주기를 꼼꼼하게 고려해야 한다”며 “주거 이전 주기를 미리 계산해 입지를 생각하고, 구성원 수에 맞는 면적을 우선적으로 따져봐야 한다”고 말했다. 청약 점수 60점 미만은 급매물 노려봐야전문가들은 무주택자 중 청약 점수가 60~70점 이상이면 청약을 우선적으로 노리는 게 유리하다고 조언한다. 청약 점수에 이에 미치지 못할 경우 절세 매물에 눈을 돌릴 필요가 있다는 설명이다. 다만 절세 매물이라도 무턱대고 사들이는 건 주의해야 한다. 가격 메리트를 따져봐야 한다는 말이다.아파트값은 전국적으로 지난해 10~11월 단기 고점을 보인 경우가 많다. 그때에 비해 10% 이상 낮아야 매입 가치가 있다는 게 전문가들의 분석이다. 통상 절세를 위한 급매물은 계약부터 잔금까지 기간이 짧거나 때론 일시불 조건으로 계약하는 경우도 있어 미리 목돈을 마련해 놔야 원하는 매물이 있을 때 선택할 수 있다.박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “새 정부에서 부동산 규제 완화에 대한 시장 안팎의 기대가 여전한 데다 재건축 이슈도 맞물려 집값이 당분간 크게 내려가긴 어렵다”며 “상대적으로 대출 규제가 심한 서울 이외 수도권까지도 선택의 폭을 넓혀봐도 좋다”고 말했다.김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com
2

공급가뭄 서울서 729가구…동탄·수원에선 브랜드 단지 '주목'

다음달까지 서울 인천 경기 등 수도권에서 아파트 1만8638가구가 공급된다. 작년 같은 기간 물량(1만1289가구)보다 7300여 가구 증가한 규모다. 공급 가뭄이 심한 서울에서 729가구가 일반분양 물량으로 나올 예정이다. 경기권에선 1만4581가구, 인천지역에선 3328가구가 각각 일반분양에 나선다. 새 정부 출범을 앞두고 부동산 정책들이 속속 구체화하면서 분양시장도 다시 활기를 되찾을 것이란 게 전문가들의 전망이다. ○대치·역촌동 등 700여 가구 분양부동산 리서치업체 부동산인포에 따르면 다음달까지 서울에선 729가구가 일반분양 예정이다. 강남구에서는 대치동 구마을3지구 재건축 단지가 다음달 공급될 예정이다. 현대건설이 대치동 964 일대에 지하 4층~지상 16층, 282가구를 짓는다. 73가구가 일반분양 물량으로 잡혀 있다. 지하철 2호선 삼성역이 걸어서 10여 분 걸린다. 반경 500ｍ 내 대현초 휘문중·고 대명중 등과 대치동 학원가가 형성돼 있다.강북지역에선 은평구 역촌동에서 ‘센트레빌 파크프레스티지’가 공급에 나선다. 역촌1구역 재건축을 통해 지하 3층~지상 20층, 8개 동, 752가구(전용면적 46~84㎡)가 조성된다. 이 중 절반이 넘는 454가구를 일반분양할 예정이다. 봉산공원, 구산근린공원에 인접해 있다. 지하철 6호선 응암역이 걸어서 10여 분 걸린다.인천지역에선 1000여 가구가 넘는 단지들이 잇따라 공급될 예정이다. 포스코건설은 미추홀구 주안10구역을 재개발해 ‘더샵 아르테’를 선보인다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 10개 동, 1148가구(전용면적 39~84㎡)로 이뤄진다. 이 중 일반분양 물량으로 764가구가 나온다. 인근 석바위시장역은 인천1·2호선 환승역이다. 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선이 정차될 예정인 인천시청역도 한 정거장 거리다. ○동탄·수원 등에서 브랜드 단지 공급경기에서도 대단지가 잇따른다. 동양건설산업이 화성시 신동에 지하 2층~지상 20층, 18개 동, 1427가구(전용 84~143㎡)를 내놓는다. 전용 85㎡ 초과 물량이 414가구로 많다. 청약점수가 낮은 실수요자들은 중대형 추첨제 물량을 주목해 볼 만하다. 동탄2신도시 마지막 주거지구인 신주거문화타운에 조성되는 단지다.대우건설은 이달 수원에서 ‘영통 푸르지오 트레센츠’와 ’영통 푸르지오 파인베르’를 공급한다. 전용면적 84·105㎡ 등 선호도 높은 중대형 평형 1566가구로 이뤄진다. 수원 영통 망포6지구 A1블록에 조성되는 ‘영통 푸르지오 트레센츠’는 지하 3층~지상 24층, 13개 동, 796가구 규모다. A2블록에는 ‘영통 푸르지오 파인베르’가 지하 3층~지상 22층, 11개 동, 770가구로 구성된다. 망포지구는 수원 대표 업무지단지인 삼성디지털시티 수원사업장이 맞닿아 있다. 직주근접 단지라는 얘기다. 두 단지에서 수인분당선 망포역이 가까워 서울 접근성이 좋다. 판교역까지 40분, 강남역까지 50분대에 이동할 수 있다.DL이앤씨는 다음달 양주시 옥정신도시 A-24블록에서 ‘e편한세상 옥정 리더스가든’을 분양한다. 지하 1층~지상 27층, 14개 동, 938가구(전용 84·99㎡) 규모다. 서울지하철 1호선 덕정·덕계역과 가깝다. 이 중 덕정역은 GTX-C노선 정차가 예정돼 서울 삼성역까지 30분 내에 이동할 수 있다. 대규모 택지개발지구에 들어서는 단지라 분양가 상한제가 적용된다.제일건설은 연천 전곡리 일원에 ‘전곡역 제일풍경채 리버파크’를 공급할 예정이다. 지하 1층~지상 최고 27층, 10개 동, 845가구(전용 65~220㎡)로 구성된다. 올해 말 1호선 연장 전곡역이 개통될 예정으로 의정부까지 42분, 청량리까지 1시간대에 이동할 수 있다. 연천군은 수도권에서 얼마 남지 않은 비규제 지역이다.권일 부동산인포 리서치본부장은 “올 들어 전국에서 청약 경쟁률이 낮아지고, 미분양 물량도 늘어나는 등 분양시장 분위기가 주춤하다”며 “다음달 새 정부 출범으로 분위기가 바뀔 수 있어 실수요자들이라면 공공택지 내 분양가 상한제 적용 단지나 대규모 역세권 인접 단지 위주로 청약을 노려볼 만하다”고 조언했다.안상미 기자 saramin@hankyung.com
3

6월 1일부터 전월세신고제…임대소득 과세방법 숙지해야 가산세 안 물어

올해 6월 1일부터는 주택임대차계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 지방자치단체에 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 2021년 6월 1일 도입된 전월세신고제가 1년간의 계도기간을 거쳐 본격적으로 시행되기 때문이다. 신고 대상은 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차계약이다.전월세신고제가 정착되면 임대차계약 정보가 확보돼 주택임대소득에 대한 과세로 이어질 수 있다. 주택을 임대하고 있다면 주택임대소득에 대한 과세 방법을 정확하게 숙지하고, 제대로 신고해야 향후 가산세 부담을 피할 수 있다. 주택임대소득의 과세 방법에 대해 알아본다.첫째, 2000만원 이하의 주택임대 수입은 14%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하다. 연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 근로소득, 사업소득 등 다른 종합소득과 합산해 6~45%로 종합과세 신고해야 한다. 하지만 2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다.분리과세란 다른 소득과 합산하지 않고 14%의 낮은 세율로 과세하는 것을 말한다. 분리과세로 신고하면 실제 경비지출 여부와 상관없이 임대수입의 50%를 필요경비로 차감하고, 기본공제 200만원을 공제한 뒤 14% 세율을 적용해 소득세를 계산한다. 주택임대소득 외에 다른 소득이 있는 경우에는 종합과세보다 분리과세로 신고하는 게 유리하다.분리과세 기본공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람만 공제받을 수 있다. 만약 지자체와 세무서에 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자라면 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있다.●과세표준= 주택임대수입- 필요경비 50% - 기본공제 200만원둘째, 주택임대수입의 과세 범위는 부부가 보유 중인 주택 수에 따라 달라진다.●부부 합산 1주택: 비과세(기준시가 9억원 초과 주택은 월세소득만 과세)●부부 합산 2주택: 월세 × 개월 수●부부 합산 3주택: 월세 × 개월 수 + 전세 간주임대료여기서 주택 수는 세대가 아니라 부부를 기준으로 계산한다는 점에 주의해야 한다. 즉 부부가 가진 주택 수만 합산하고, 한집에 살더라도 부모나 자녀가 보유한 주택은 포함되지 않는다. 예를 들어 한집에 사는 아버지, 아들, 며느리가 각자 1주택씩 보유했다면 양도소득세에서는 1가구 3주택으로 본다. 하지만 주택임대소득을 계산할 때는 아버지는 1주택자로 비과세가 적용되고, 아들과 며느리는 부부 합산 2주택으로 보아 월세소득에 대해서만 과세된다. 참고로 소득세는 배우자의 소득을 합산하지 않고 소유자별로 각자 계산한다.셋째, 보증금 합계액이 3억원을 넘으면 간주임대료도 과세된다. 간주임대료란 임대보증금을 임대료로 간주해 과세하는 것이다. 임대보증금을 금융회사에 예치했을 때 받는 이자 정도로 생각하면 쉽다. 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상일 때만 계산한다. 또 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해서만 계산한다. 따라서 3주택 이상이라도 보증금 합계액이 3억원 이하라면 간주임대료를 계산할 필요가 없다. 간주임대료 계산식은 다음과 같다.●간주임대료= (보증금 - 3억원) × 60% × 1.2%(2021년 정기예금 이자율)전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2023년 말까지 주택 수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않는다. 이런 소형 주택을 여러 채 전세로 임대하더라도 소득세가 과세되지 않는다.이승현 진진세무회계법인 대표