"집값 상승, 전세대출 때문…DSR 규제하고 원리금 상환해야"

KB금융지주 경영연구소 보고서
"전세대출 늘자 전셋값 상승"

서울의 한 공인중개사무소에 아파트 매매 및 전세 상담 안내문이 붙어 있다. 사진=뉴스1

전세자금대출이 서민 주거 안정에 기여했지만, 전세 보증금과 주택가격 상승에 영향을 미친만큼 제도를 정비해야 한다는 주장이 나왔다. 전세대출에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하고 원리금 상환을 유도해야 한다는 의견이다.

KB금융지주 경영연구소가 10일 발표한 '전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검' 보고서에 따르면, 전세자금대출 잔액은 2012년 23조원에 불과했지만 2016년 이후 급증해 지난해말 180조원에 달했다. 전세자금 마련을 위해 대출을 받은 가구 비중도 늘었다. 2012년 5.6%에서 지난해 12.2%로 두배 이상 증가했다.

전세 중위가격은 2013년말 1억4000만원 수준(아파트 1억6000만원)이었으나 2016년 말엔 2억원(2얼3000만원), 2021년말엔 2억6000만원(3억1000만원)으로 상승했다. 서울의 경우 2013년 2억3000만원에서 2021년 4억7000만원으로 올랐고, 아파트는 같은기간 2억6000만원에서 6억1000만원으로 뛰었다.

강민석·정종훈 연구원은 "전세자금대출 많지 않던 시기에도 전세가격 상승률은 높았으나 전세자금대출이 쉬워지면서 상승폭을 더욱 키웠을 것으로 판단한다"고 했다. 전세자금대출은 전세가격 상승에 영향을 줘 갭투자(전세를 낀 주택매입)에 유리한 환경을 만들었다는 지적이다.

주택담보대출 규제가 강화된 가운데 전세보증금을 레버리지(차입투자)로 활용하려는 투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했다는 분석이다. 다주택자의 경우 매매가격과 전세가격이 비슷해지면서 갭투자가 유리해졌고, 실수요자 역시 투자관점의 주택 구입이 가능해진 만큼 주택 구입 니즈가 커졌다는 얘기다.

그러나 전세대출이 서민들의 주거부담은 낮췄다는 데에는 동의했다. 보증금의 최대 90%까지 대출해주는 높은 한도와 주택담보대출이나 신용대출보다 낮은 금리 조건이 차주의 대출 부담을 크게 낮췄다는 것. 두 연구원은 "시설이 더 좋은 집, 직주근접을 위해 이동한 경우 임차비용에 대한 부담이 더 커질 수 있음에도 전세자금대출이 지원되면서 주거 이전에 도움이 되었을 것"이라고 말했다.

그러면서도 "이는 임차인들의 더 나은 거주 여건을 제공했다는 점에서 긍정적이나 가계 경제 여건 대비 과수요를 유발했을 가능성도 있다"고 지적했다.

두 연구원은 금리인상기에 접어들면서 향후 전세자금대출 증가세는 둔화될 가능성이 있다고 보면서도 "과도한 전세자금대출에 따른 유동성 확대 등의 부작용은 최대한 줄일 필요가 있다"고 주장했다.

구체적 방법으로는 △주택가격 하락에 따른 전세보증금 손실을 막기 위해 매매-전세비율이 일정 수준 이상(70% 또는 80%)인 경우 전세자금대출을 제한하는 방안 △대출자들에게 전세자금 소득공제 등을 통해 원리금 상환을 유도하는 방안 △전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안 등이 제시됐다.

보고서에서는 "2021년 8월부터 전체 등록임대주택에 임대보증금 보증을 의무화했지만, 임대인이 주택임대사업자가 아닌 경우 여전히 일부 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 존재한다"고 설명했다. 임대보증금보증 의무 가입 대상 범위를 넓혀 주택 시세의 일정비율(70%)를 웃돌고, 임대인의 소유 주택 수가 3채를 넘어 위험이 큰 경우 등을 추가하는 방안을 고려해야한다는 주장이다. 또 점진적으로 전세보증금반환보증을 임대보증금보증으로 통일하는 것이 바람직하다고도 했다.

소득기준 대출 규제인 DSR에도 전세자금대출을 포함시켜야 한다는 의견이다. 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권 기준)를 넘지 못하게 하는 차주별 DSR 규제가 시행됐지만, 전세자금대출은 포함되지 않았다.

주택가격 하락 시 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비가 70% 또는 80%를 넘어설 경우 전세자금대출 취급을 제한하는 방법도 제안했다. 80% 초과 시 일정부분 월세로 전환하는 식이다. 유도 과도한 시중 유동성을 회수하기 위해 차주들에게 원리금 상환을 유도하고, 소득공제를 제공 등 유인책 마련하는 것도 방안도 제시했다.

두 연구원은 "지난해 전세자금 총량규제 시 시장의 영향에서 보듯이 전세자금 대출은 서민의 주거안정에 매우 필요한 대출"이라며 "자가와 달리 전세의 경우 서민주거 지원과 주거안정 차원에서 중요한 역할을 담당한다"고 강조했다. 이어 "전세자금대출 보증의 영향으로 금융회사가 위험에 대한 부담없이 대출을 바르게 늘리고 있는 상황을 개선해야 한다"며 "이를 위해 전세자금대출 보증을 청년이나 서민 등 주거취약계층에 한정하되, 혜택은 늘려야 한다"고 덧붙였다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com