부동산 한파에도 강남 '신고가'…집주인 세금, 세입자가 부담 [식후땡 부동산]
![부동산 한파에도 강남 '신고가'…집주인 세금, 세입자가 부담 [식후땡 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202203/01.26400135.1.jpg)
집주인들의 부동산 보유세가 늘자 세입자의 전·월세 부담이 커졌다는 분석이 나왔습니다. 전셋값이 뛰고 월세 거래가 늘어났다는 설명입니다. 오늘도 부동산 관련 뉴스 전해드립니다.
◆강남구 아파트, 신고가 거래 속출
첫 번째 뉴스입니다. 부동산 조사업체 리얼하우스가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면 지난 1월 강남구에서 거래된 아파트 56.6%가 기존 최고 거래가보다 높은 가격에 팔렸습니다. 강남구 최고가 경신 비율은 2020년 56.4%, 2021년 57.1%와 비슷했습니다.
강남구 압구정동에 있는 ‘현대 1차’ 아파트 전용 196㎡는 80억원에 거래돼, 직전 신고가 64억원보다 16억원 뛰었습니다. 삼성동 ‘동일파크스위트’ 전용 174㎡ 역시 40억5000만원에 매매 계약을 체결, 종전 최고가인 21억8000만원보다 18억7000만원 높게 거래됐습니다.
리얼하우스 관계자는 “거래량은 줄었지만 체결된 거래들은 하락보다 보합 혹은 상승이 많았다”며 “부동산 시장이 하향 안정되고 있다고 보기 어렵다”고 설명했습니다.
◆집주인, 부동산 세금 늘자…세입자에 떠넘겼다
부동산 관련 보유세가 빠르게 늘면서 전·월세 부담이 커졌다는 분석이 나왔습니다. 전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(한경연)이 발표한 '보유세 인상이 주택 임대료 상승에 미치는 영향'이란 보고서에 따르면 2016∼2019년 3% 미만의 상승률로 안정적이던 서울 주택 전셋값은 2020년 들어 두 자릿수 상승률을 기록, 최근 2년간 23.8% 뛰었습니다. 전세가 월세로 빠르게 바뀌면서 서울 월세 비중도 2년간 13.7% 상승했다.
특히 보고서 내 ‘보유세 인상 충격’ 그래프에 따르면 정부가 종합부동산세를 올리자 임대차 거래 중 월세 비중은 단기간에 5%로 뛰었습니다. 한경연은 “분석 대상을 종부세 관련 변수로 한정했는데, 공시가 인상으로 재산세 부담도 늘어난 만큼 보유세 인상에 따른 세입자 부담은 실제로 더 클 것”이라고 했습니다.
◆‘청약 불패’ 서울 아파트?…1순위 미달 사태
‘청약 불패’ 서울에서 1년 6개월 만에 1순위 미달 아파트가 나왔습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 2일 1순위 청약받은 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌수유팰리스’는 22개 유형 가운데 6개 유형이 미달했습니다. 서울 아파트 1순위 청약에서 미달이 나온 것은 2020년 9월 이후 처음입니다.
서울뿐만이 아닙니다. 인천에선 무주택자 당첨자가 한 명도 나오지 않은 상황도 벌어졌습니다. 지난달 1순위 청약을 진행한 인천 연수구 송도동 '힐스테이트 레이크 송도 4차'의 전용 99㎡A 1순위 해당 지역, 전용 109㎡A 1·2순위 해당·기타지역, 전용 165㎡P 1순위 해당 지역 당첨자 가점은 '0점'으로 기록됐습니다. 당첨자 평균 가점이 0점이 아니라, 가점제 당첨자가 한 명도 없다는 의미입니다.
◆정부는 ‘하락’한다는데, 민간은 ‘상승·보합’…헷갈리는 통계
집값을 두고 정부 공인 통계를 기준으로는 하락세를 이어가지만 민간 통계에선 상승세가 꺾이지 않으면서 시장의 혼란이 커지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주(28일) 기준 서울 집값은 0.03% 떨어졌습니다. 1월 넷째 주(24일) 이후 6주 연속 하락입니다. 반면 KB부동산에 따르면 같은 기간 0.01% 올랐습니다. 1월 넷째 주 0.03%에서 상승 폭을 줄이긴 했지만, 여전히 오름세입니다.
정부와 민간 집값 통계가 엇갈리는 것은 부동산 시장에 유동성이 줄어들었고, 집값 고점 인식이 퍼진 데다 대선을 앞둔 관망세 등으로 ‘거래 절벽’이 지속되고 있기 때문이라는 분석이 나옵니다. 거래 동향을 파악하기에는 표본이 적어 오류가 생길 수 있다는 얘기입니다. 대선 이후 부동산 정책이 명확해지면 정부와 민간 통계 방향이 얼추 맞을 것이란 전망도 나옵니다.
식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.
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주택보급률 100%?…살고 싶은 집 공급해야 [심형석의 부동산정석]
매달 우리나라의 고용시장 현황을 알 수 있는 통계청의 ‘고용동향’ 지표가 발표됩니다. 이를 두고 정부와 경제학자들 간의 논쟁이 끊이지 않습니다. 고용동향을 해석하는 정부와 전문가들의 견해가 크게 갈라지고 있기 때문입니다. 비판을 통해 존재감을 드러내는 경제학자들이지만 최근 고용통계에 대한 점수는 박하기 이를 데 없습니다.핵심은 취업자 수는 역대 최대로 증가했지만 고용의 질은 전혀 개선되지 않았다는 지적입니다. 전일제환산(FTE: Full Time Equivalent) 취업자를 연구한 한 경제학자에 의하면 정부 발표보다 76만1000명이나 취업자 수가 줄어들었다고 합니다. 또 다른 경제학자는 국내총생산(GDP) 성장률이 1%포인트 증가할 때마다 일자리는 10만 개가 순증하는 연관성이 있는데, 정부가 홍보하는 것처럼 전년 대비 일자리가 100만 개씩 증가하는 상황은 사실상 불가능하다는 겁니다. 단기 아르바이트와 노인 일자리만 증가했다는 지적은 정부가 고용의 양적 개선에만 집중하는 것이 아닌가를 의심하게 됩니다.숫자 부풀리기가 되었건 양적 개선에만 신경을 썼던 정부의 정책지표가 숫자 늘리기에만 매몰되는 건 현 정부 들어 제기되는 가장 큰 문제입니다. 정책지표란 신뢰성과 타당성이 있어야 하며 실제 정책의 성과를 측정할 수 있는 공인된 지표가 되어야 합니다. 이를 통해 정책의 방향성과 효과를 검증할 수 있기 때문입니다. 특히 국민소득 3만 달러를 넘어선 현재는 삶의 질(Quality of Life)을 측정할 수 있는 지표개발이 중요합니다.부동산 부문에서도 마찬가지입니다. 2002년 말 주택보급률이 100%에 도달했다는 정부의 발표와 함께 시작된 주거의 질에 대한 지표개발이 현재도 계속되고 있습니다. 정부에서는 주거복지라고 표현하지만 단순하게는 주거의 안정성과 주거비 부담 정도로 이를 평가할 수 있습니다. 안타깝게도 이런 주거의 질에 대한 대통령을 포함한 정부 당국의 입장은 진정 주택수요자를 위하는 건지 의심됩니다.10여 평의 임대주택을 방문한 대통령은 4인 가족은 충분히 살 수 있겠다는 표현으로 국민들을 당혹하게 만들었고, 집권 여당의 의원들은 공공임대주택을 찾아 주거의 질이 눈에 띄게 좋아 보인다고 국민들의 쓰라린 가슴에 대못을 박았습니다. 본인들은 강남권역의 대형 신축아파트에 거주하면서 “아파트에 대한 환상을 버리면 임대주택으로도 주거의 질을 마련할 수 있겠다는 확신이 생겼다”는 내로남불의 발언도 마찬가지입니다. 이는 국민을 계몽시켜야 할 대상으로 여기며 정부의 일방통행식 정책을 참으라는 강요에 불과합니다. 여권 대선후보의 임대차3법에 대한 인식도 유사합니다. 문제가 있긴 하지만 제도를 다시 고치는 것보다 적응하는 것이 낫다라는 발언도 이런 일방통행식 정책에 기인한다고 봅니다.정부의 일방통행식 주택정책에 의해 임대주택은 숫자 부풀리기의 희생양이 되고 있습니다. 주거의 질 개선이 최우선되어야 함에도 불구하고 임대주택에 대한 정부의 생각은 별로 바뀌지 않았습니다. 2020년 입주를 했음에도 불구하고 2021년 비어있는 공공임대주택 가운데 98%가 전용면적 50㎡(약 15평) 미만 소형주택으로 드러났습니다. 대통령이 방문해 홍보했던 동탄신도시의 임대주택도 1년이 지난 시점까지도 입주자를 찾지 못해 공실인 것으로 파악되었습니다. 정부는 소형주택 위주로 공급을 대폭 늘렸지만 정착 수요자들의 선호는 없었던 겁니다. 그럼에도 불구하고 정부는 공공임대주택을 목표치보다 초과 달성했다고 자화자찬합니다.전체 임대주택 공실은 3만3000 채가 넘는다고 합니다. 공공임대주택의 숫자 부풀리기가 가져온 참상입니다. 주택수요자들이 선호하는 주택을 100 채 공급하는 것이 아니라 쪼개고 또 쪼개서 150채의 원룸과 고시원 수준의 비선호 주택을 공급하는 겁니다. 공급물량 확대가 아니라 실제로 국민이 살고 싶은 집을 공급하는 것이 주거의 질을 개선하는 첫걸음인데도 말입니다.국민을 월세로 내몰고 있는 것은 더 심각합니다. ‘전세의 월세화’가 심화되면서 임차인들의 주거 여건은 열악해지고 있습니다. 서울의 월세 비중은 40%를 넘어섰으며 월세 가격은 1년 전과 비교하면 무려 10.5%나 올랐습니다. 강남권보다 강북권의 상승률이 3배나 높습니다. 중산층과 서민들의 피해가 불을 보듯 뻔합니다. 그나마 서울에서 이동하면 다행이지만 임대차 비용이 늘면서 경기도나 인천 등으로 탈서울하는 인구들도 늘어나는 중입니다. 작년 서울을 빠져나간 인구는 10만명이 넘습니다. 탈서울을 택한 수요자의 37.6%가 주택문제였습니다. 무주택자들이 점점 더 외곽으로 밀려나 자연스러운 인구 분산이 아닌 시장 불균형이 고착화되고 있습니다.공공임대주택은 임대료가 주변 시세보다 저렴합니다. 그럼에도 불구하고 소형주택이 공실인 이유는 주거의 질이 떨어지기 때문입니다. 최근 3기 신도시 사전분양 중 신혼희망타운에서 대거 미달사태가 발생한 것도 10년을 거주해야 하는데 방 2개의 소형주택은 선호하지 않는다는 방증입니다.주거의 질을 측정할 수 있는 복잡한 지표를 만들 필요가 없습니다. 주택수요자들이 원하는 주택을 원하는 지역에 공급하는 것이 최고의 주거복지 정책입니다. 숫자 늘리기에 매몰되고 국민을 계몽의 대상으로만 보는 시각으로는 절대로 주거복지 선진국을 만들 수 없습니다. 공공임대주택 비중을 OECD 평균으로 높이겠다는 것이 무슨 의미가 있겠습니까. 정부는 본인들도 살고 싶은 주택을 공급했으면 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
![주택보급률 100%?…살고 싶은 집 공급해야 [심형석의 부동산정석]](https://img.hankyung.com/photo/202203/99.29203972.3.jpg)
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"가격 비싸면 맞춰 드릴게요"…처지 뒤바뀐 매도인과 매수인
부동산 시장 분위기가 뒤집혔다. 매수인이 큰 소리를 치는 이른바 '매수인 우위' 시장이 됐다. 돈줄이 조여지고 거래 가뭄이 이어지면서 매도인과 매수인의 처지가 바뀌었기 때문이다. 매도인인 집주인은 일시적 1가구 2주택 등으로 집을 급하게 정리해야 하는 상황이다보니, 매수인의 사정을 최대한 반영해주려 노력하고 있다. 부동산 중개업소들 또한 매수인들의 조건에 맞춰주기 위해 안간힘을 쓰고 있다.8일 한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 넷째 주(28일) 기준 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트 매매수급지수는 90.5를 기록했다. 지난해 11월 다섯째 주(29일) 처음 기준선인 100 아래로 내려온 이후 14주 연속 100을 밑돌고 있다. 서울 매매수급지수는 86.8로 수도권 매매수급지수보다 낮고, 경기 91.7, 인천 93.9 등이다.이 지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 기준선인 100을 기준으로 '0'에 가까우면 공급이 수요보다 많고, '200'에 가까우면 수요가 공급보다 많다는 뜻이다. 수도권에서 아파트를 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람의 비중이 커지고 있단 얘기다.매수인이 귀해지다 보니 매도인이 매수인 조건을 맞춰야 한다는 의미다. 시장 곳곳에서 이러한 현상을 포착할 수 있다. 서울 마포구 상암동에 집을 구하고 있는 A씨는 "최근 상암동에서 집을 알아보고 있는데, 기존에 살고 있는 집 매도가 더뎌 일정이 계속 늦춰지고 있다"며 "새로 매수할 집의 집주인이 '매도할 때까지 충분히 기다릴 수 있다'면서 사정을 봐주더라"고 말했다.경기도 화성시에서 집을 알아보고 있는 B씨도 “가격이 너무 비싸 부동산 중개업소를 통해 집값을 조정할 수 있느냐고 슬쩍 물어봤는데 집주인이 충분히 협의할 의사가 있다고 얘기하더라"며 "협의를 통해 시세보다 저렴하게 집을 매수할 수 있을 것 같다"고 전했다.인천 연수구 송도국제도시에 있는 공인 중개 관계자는 "작년 집값이 폭등할 때는 집주인들이 계약하는 자리에서 수천만원씩 가격을 올려달라고 하거나, 계좌번호를 주지 않는 경우가 적지 않았다"면서도 "최근엔 매수하려는 사람이 없다 보니 이런 집주인이 없을 뿐더러 매수인이 하는 요구를 대부분 맞춰 주는 편"이라고 했다.다만 이런 상황은 집을 급하게 정리해야 하는 일시적 1가구 2주택자를 중심으로 발생한다는 게 현지 부동산 공인 중개업소들의 설명이다. 일시적 1가구 2주택자는 조정대상지역 기준 새로운 주택을 취득하고 1년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 볼 수 있어 기한 내 매도를 서두르는 것이다. 더군다나 시장이 침체되면서, 자칫하다 1년을 넘기게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있다. 업계 관계자는 "올들어 나오는 급매물들의 대부분은 일시적 1가구 2주택자가 비과세 조건에 부합하기 위해 서둘러 내놓은 것"이라며 "집값을 더 받는 것 보다 세금을 덜 내는 게 유지하다보니 급매가 나온다"고 귀띔했다.이러한 분위기 속에서도 대선 이후까지 ‘기다려보자’는 심리도 있다. 마포구 한 공인 중개사무소 관계자는 "일시적 1가구 2주택을 제외한 일반적인 매도자 입장에서는 급할 게 없다"며 "당장 대선이 코앞으로 다가왔고 일단은 ‘기다려보자’는 심리가 강하다"고 설명했다. 또다른 공인중개사는 "현재 시장은 거래를 억지로 틀어막아 놓은 상황이기 때문에 정상적이라 보기 어렵다"며 "누가 돼도 거래가 정상화될 것으로 보여 시장 참여자들이 대선 이후를 눈여겨보는 것"이라고 전했다.한편 수도권 집값은 지난달 마지막 주(28일) 기준 0.02% 떨어졌다. 지난 1월 마지막 주(31일)부터 시작된 하락세는 5주 연속 이어지고 있다. 서울은 6주 연속, 경기도 5주 연속 내림세다. 인천은 4주 연속 내리다 지난달 마지막 주 보합권으로 돌아섰다. 급매물 위주로 거래되다 보니 집값이 내려가고 있다.거래 절벽도 지속되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 기준 서울 내 아파트 거래 건수는 453건으로 전년 같은 기간 3842건보다 3389건(88.20%) 급감했다. 경기도에서도 지난달 2505건이 거래됐는데 전년 동기 1만5355건보다 1만2850건(83.68%) 쪼그라들었다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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부동산 관련 학회장들은 차기 정부는 주택시장 정상화를 위해 다주택자를 향한 징벌적 정책을 철회해야 한다고 제언했다. 공급의 중심 축이 공공에서 민간으로 옮겨져야 한다고도 강조했다.서진형 대한부동산학회장은 집값 급등의 가장 큰 원인으로 다주택자를 겨냥한 세금제도를 꼽았다. 그는 “세금 중과로 취득, 보유, 매도 등 세 가지를 한꺼번에 막아놓으니 시장이 왜곡돼 집값이 뛰었다”고 지적했다. 이어 “재건축·재개발을 막는 보존 중심의 개발 억제 정책도 폭등을 가져온 한 이유”라고 덧붙였다.정재호 한국부동산학회장은 ‘뒷북’ 공공주도 공급이 문제라고 했다. 그는 “코로나19 등으로 인한 대규모 유동성이 부동산 가격을 자극할 수밖에 없는 상황이었다”며 “전세보증금 대출을 늘리고 민간 공급을 틀어막은 것은 큰 실책”이라고 지적했다. 전세 대출을 늘리다 보니 전세가가 집값을 떠받치게 하는 역할을 했다는 설명이다.숫자만 강조한 대량 공급은 곤란하다고 했다. 서 학회장은 “차기 정부에서는 단기·중기·장기 수요를 예측해 공급 로드맵을 제시해야 한다”며 “재건축·재개발을 두고 신도시 등 공공택지 개발만으로 서울 공급을 늘리는 데는 한계가 있다”고 지적했다. 정 학회장은 “공공주도 공급이 문재인 정부 초기에만 이뤄졌어도 부동산 가격이 이 정도로 상승하진 않았을 것”이라며 “타이밍에 맞게 공급을 이뤄내는 데 집중해야 한다”고 했다.김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장(한국주택학회장)은 “현 정부의 민간임대주택등록제도가 손바닥 뒤집히듯 바뀌면서 정책 신뢰가 바닥으로 떨어졌다”며 “차기 정부는 명확한 원칙을 세우고 유지할 필요가 있다”고 조언했다.신연수/이유정 기자 sys@hankyung.com
