강남부자들은 요즘 상가·오피스텔 말고 '이것' 삽니다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] 박희영 점프컴퍼니 대표
나홀로 잘 나가는 지식산업센터…수익형부동산 황제자리 등극

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주택 투자에 대한 규제가 강화되면서 최근 몇년 간 지식산업센터 투자가 크게 늘었습니다. 지식산업센터 투자의 장점은 무엇이며 아직 투자해도 되는 시점인지에 대한 궁금점을 집코노미가 풀어드립니다. 지난 2년 동안 지식산업센터 누적 거래액 1조를 달성한 점프컴퍼니의 박희영 대표를 모셨습니다.

▶서기열 기자
서기열의 집터뷰, 오늘은 지식산업센터 전문 프롭테크 기업인 점프 컴퍼니를 운영하고 계시는 박희영 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷박희영 대표
예, 안녕하세요.

▶서기열 기자
대표님 작년에 이 지식산업센터가 굉장히 핫했습니다. 거래는 많이 늘었고 또 가격은 또 많이 뛰었다 이렇게 들었는데 시장이 어땠는지 좀 궁금합니다.

▷박희영 대표
네. 작년에 이제 21년도 한 해 저희 점프컴퍼니에서만 했던 지식산업센터 거래액이 1조 가량 됩니다. 이게 저희가 이제 통계치를 봤을 때 전체 시장 규모의 10%를 저희가 한 수치거든요.

그렇다면 한 작년만 해도 한 10조 정도의 거래가 됐던 것이고요. 분양 현장만 해도 70군데 이상 지식산업센터가 작년에 분양이 됐던 것입니다.

그리고 그 시세라는 부분도 서울권을 보면 평균 1300만원, 평당가가 1300만 원이었는데 지금 이제 봤을 때는 신규 분양하는 현장들을 보면 2000만원 선에서 형성이 되고 있어요. 그렇다고 보면 두 배는 아니지만 그래도 한 평당 700만 원 오른 거잖아요.

▶서기열 기자
작년 한 해 동안이요?

▷박희영 대표
그렇죠. 그러면 장난 아니죠? 그리고 이게 서울에서만 일어나는 현상이 아니라 안양 이렇게 뭐 광교라든지 이런 1기 신도시들이 있는 상태 그런 데랑 신도시들에 있는 지식산업센터도 이거는 이제 2년의 수치입니다. 작년만은 아니고 2년 기간 동안 평당가가 700에서 800만원 하던 곳들이 지금은 1300만원까지 그러니까 서울보다는 수도권 쪽은 거의 두 배 가량 시세가 오른 지역들이 있습니다.

▶서기열 기자
이렇게 지식산업센터에 대한 투자가 조금 많이 늘어난 이유는 뭐가 있을까요.

▷박희영 대표
그게 지식산업센터는 그 일반 오피스, 오피스는 강남에 많이 있죠. 그 다음에 오피스텔, 아파트, 상가 대비 많이들 모르셨어요. 그래서 조금 숨겨져 있는 곳들이고.
하지만 이제 그 주택 규제가 되면서 그쪽에서 투자금들이 이제 어디로 가야 될지를 보다가 지식산업센터가 이제 많이 좀 오픈이 된 것 같아요 그러면서.

▶서기열 기자
그렇군요. 그러니까 아무래도 좀 주택 거래에 대한 규제가 강해지면서 이렇게 투자상품으로서 각광을 받았다 이렇게 볼 수 있을 것 같은데요. 그러면 투자 대상으로서 사실 오피스텔이나 아니면 오피스 이런 데까지 좀 구분되는 특성이 뭐가 있을까요?

▷박희영 대표
이 지식산업센터라는 것은 이제 어쨌든 정부에서 지원해주는 어떤 부동산이라고 보시면 돼요. 그러니까 기업들이 실입주 기업들이 역세권에 잘 지어놓은 빌딩을 만들 테니 거기에 있는 것들을 전용 10평(33㎡)이든 20평(66㎡)이든 분양 받아서 실제로 사용해라. 사업을 여기서 해라 대신에 대출을 70%, 80% 신용이 좋으면, 재무제표가 좋으면 90%까지 해주겠다.

그리고 우리가 취득세 내잖아요. 보통 4.6%인데 실입주하게 되면 2.3%. 50% 감면해주겠다. 그리고 어찌 보면 우리가 뭐 1억짜리를 산다고 하면 내 돈이 1000만원 들어간다 치면..

▶서기열 기자
90% 대출 받으니까?

▷박희영 대표
그러면 이제 9000만원이 필요하잖아요. 그러면 은행에서 잔금대출을 해야 되는데 기업의 어떠한 신용도랑 그 다음에 기업의 어떠한 지금 잘 운영될 만한 미래 가치가 있다고 판단이 되면 정부 지원 자금도 쓸 수 있습니다.

▶서기열 기자
꼭 은행 대출이 아니더라도?

▷박희영 대표
그렇죠. 그런 식으로 이게 왜냐하면 서울 강남이나 여의도는 지식산업센터를 지을 수가 없습니다. 땅이 없어요. 그러니까 지식산업센터를 지을 수 있는 곳은 준공업 지역이 대표적인 땅 용도인데 서울의 준공업 용지 남아있는 곳이 성수동, 영등포입니다.

▶서기열 기자
아, 두 군데밖에 안 남았군요.

▷박희영 대표
그러니까 더 희소한 거죠. 그리고 또 좋은 게 이미 오피스텔, 상가, 오피스는 이미 오래전부터 지어져 왔기 때문에 역에서 좋은 입지는 다 차 있어요. 그건 수도권도 마찬가지고. 근데 역에 가까이 아직도 남아있는 땅은 준공업 지역은 아직도 공장 부지였기 때문에 공장 1층 공장들이 이렇게 있는 거예요. 영등포 가서도 아직도 이렇게 기계 돌리는 공장들이 즐비합니다. 근데 역세권이에요. 그 땅에 빌딩을 초고층 빌딩을 지을 수 있는 곳이 지식산업센터입니다.

지식산업센터는 어찌 보면 관리단을 구성해서 입주자들이 아파트랑 비슷합니다. 관리비도 투명하게 관리하면서 아무튼 제가 다녀본 데들은 요즘은 다 으리으리한 로비에 화장실 깨끗하고, 구내식당 잘 돼 있고 주차시설 잘 돼 있으니까 그 파트너 분들과 미팅할 때도 초대할 때도 뭐 깨끗하잖아요. 그리고 공용 회의실도 어느 정도 마련돼 있고요. 좋은 데들은 피트니스센터, 골프연습장.

▶서기열 기자
운동까지 할 수 있는.

▷박희영 대표
그 다음에 이제 저것도 있습니다. 어린이 보육시설 이런 것도 으리으리하게 들어갑니다. 요즘에는 지식산업센터가 연면적 막 5만평, 6만평씩 들어가는 것도 있으니까요.

▶서기열 기자
높이 올리니까요.

▷박희영 대표
그래서 비교 불가라고 했는데..

▶서기열 기자
오피스텔과는 비교 불가다?

▷박희영 대표
비교불가다.

▶서기열 기자
이 대출이 90%까지 가능하다고 하니까 투자 차원에서도 굉장히 좋은 상품인 것 같다는 생각이 좀 듭니다. 일반 수요자들도 투자가 가능한 건지요?

▷박희영 대표
투자가 가능합니다. 근데 이게 생각을 이제 저는 이렇게 생각을 바꿨어요. 일단 내가 사업을 할 마인드가 있고 아니면 2년이든 5년이든 사업할 생각이 있다면 먼저 내가 사업할 수 있는 그 공간을 하나를 사자. 분양권을 사두자. 그러면 2년 후 동안 준공이 될 거고 2년 후에 내가 창업할 수도 있고 안 할 수도 있고 하지만 나는 내가 하는 창업의 준비를 하는 과정이거든요. 이렇게 접근하시면 되는 겁니다. 그러니까 이게 안 될 이유가 없는 거죠. 예비창업자라는 생각을 하고 내가 들어가서 사용할 그 지식산업센터를 산다. 이게 안 될 일 없죠.

▶서기열 기자
그러면 그런 경우에는 개인으로서 나중에 창업을 생각하고 계신다면 법인을 먼저 만들어야 되는 건가요 이 경우는?

▷박희영 대표
법인까지는 만들 필요 없고요 개인 사업자 정도만 만들어도 됩니다.

▶서기열 기자
사업자등록증만 있으면 되는군요. 그러면 이거를 지식산업센터를 분양받을 수 있을 수 있는 자격이 생기는 거군요. 그리고 말씀하신 것처럼 준공이 됐는데 내가 창업을 했으면 들어가면 되는 거고 만약에 못 했다, 아직 조금 더 준비 기간이 필요하다 그러면 이거를 임대를 줄 수 있는. 그럼 약간 투자자 차원으로 돌아가게 되는거네요.

▷박희영 대표
그렇죠. 그러면 임대 2년 후에 임대를 놓게 되면 어차피 시세도 올라왔을 거잖아요. 그리고 월세 수익도 받잖아요. 네 그러면 내가 더 창업을 할 수 있는 용기를 더 낼 수 있습니다.

그리고 지식산업센터 같은 경우는 한 칸에 1억짜리도 있고요 2억짜리도 있고,, 짜리라는 게 좀 그렇지만 2억, 3억 이렇게 있습니다. 그렇다면 분양권을 살 때는 뭐 1000만 원에서 3000만 원까지 투자를 해 두시면 뭔가 조금 든든하다라는 생각이 드실 거예요.

▶서기열 기자
그러면 소액 투자가 가능하다고 말씀하신 거잖아요. 그러면 한 칸을 얘기하셨는데 한 칸의 면적이 어느 정도고 그게 지금 대략 가격이 어느 정도 방금 말씀하셨지만 조금 조금 더 자세히 설명 부탁드리겠습니다.

▷박희영 대표
지식산업센터는 이제 보통 작은 평수가 전용 10평으로 보시면 됩니다. 그러면은..

▶서기열 기자
33㎡

▷박희영 대표
10평이면 이제 계약 면적으로 보면 두 배를 곱하면 돼요. 이제 쉽게 20평. 그러면 지금 수도권 내에서 그나마 저렴한 평당가가 700만원 정도 됩니다. 그러면 7 곱하기 20 하면 1억 4000. 이 정도 형성돼 있습니다.

▶서기열 기자
그 1억4000이면은 10%만 내가 현금을 지불하면 나머지 90%까지는 최대 90%까지는 대출을 받아서 살 수 있다?

▷박희영 대표
네. 그래서 1400만원 넣고 분양권을 잡으신 다음에 2년을 기다리신 후에 잔금대출 은행을 알아봐야겠죠. 다 지어졌으니까 소유권 이전 등기를 해야 되니까 그때 이제 개인이 그 동안 어떻게 잘 살았느냐가 중요합니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 그러면 계약금 10%를 분양의 경우는 계약금 10%를 넣고, 나머지 90%는 마지막에.

▷박희영 대표
네네 2년 후에..

▶서기열 기자
그러니까 최종적으로 들어갈 때 그때 이제 은행 대출을 실행할 수 있다 이런 말씀이시군요. 그럼 이제 10% 정도만 현금이 있으면 투자가 가능하다는 얘기인데 그러면 실제 투자 수익률은 대략 어느 정도 될까요. 평균적으로

▷박희영 대표
이거는 이제 실입주가 아니라 여차여차해서 임대로 갔을 때 보면은 자기자본 했을 때 지식산업센터는 수익률이 5% 이상을 이제 좋은 상품으로 저는 보고 있어요. 자기자본 수익률 5% 이상 그리고 대출을 80% 받게 되면 12% 정도가 됩니다. 그리고 90% 받게 되면 20%가 넘어가게 됩니다. 네 이렇게 기억하시면 되구요.

근데 이제 시세가 많이 올랐어요. 올랐기 때문에 자기 자본 수익률이 이제는 4% 대도 이제 많아졌습니다.

▶서기열 기자
조금 떨어졌네요. 수익률이

▷박희영 대표
0.5에서 1%포인트 정도 떨어졌지만 그래도 괜찮아요. 레버리지를 일으키면 그래도 15% 이상은 나오는 수익률 대가 되기 때문에. 이거는 임대 수익률만 얘기하는 거지 시세 차익은?

▶서기열 기자
아닌 거죠.

▷박희영 대표
별도죠. 네, 별도.

제가 초반에 말씀드렸듯이 수도권은 700만원 하던 게 두 배가 이상 오른 지역도 있고. 뭐 서울은 뭐 기본 500만원 이상 다 오른 상태니까요. 저는 지식산업센터가 이제야 제대로 평가를 받고 있다고 보고 있어요. 3년 전, 2년 전은 너무 저평가돼 있었습니다. 그때 너무 쌌어요. 쌌어요.

▶서기열 기자
그렇게 바라보시는군요. 그러면 이제 사실 그 말의 연장선상에서 여쭤보자면 사실 요즘에 지식산업센터 작년에 투자가 워낙 많았고 말씀하신 것처럼 많이 올라서 이제 끝물이 아니냐라는 얘기하시는 분도 계세요. 공급이 요즘 많이 늘기도 했고. 사실 아직 기회가 있다고 봐야 될까요?

▷박희영 대표
이 지식산업센터는 서울 것만 보면 성수, 영등포에만 땅이 있다고 했잖아요. 그 땅도 지금 얼마 안 남았습니다. 그리고 땅값이 너무 올랐기 때문에 시행사에서 많은 공급을 할 수가 없어요. 왜냐하면 시장의 분위기와 흐름을 봐야 되거든요. 과도하게 지었다가는 분양이 안 될 수 있으니까.

▶서기열 기자
미분양 나면 또 힘들어지니까.

▷박희영 대표
그래서 이 수도권 쪽으로 기회가 더 많이 생기고 있습니다. 뭐 안양, 수원, 부천, 인천 이런 쪽으로 퍼져나가는데 여긴 기회가 많아요. 왜냐하면 역 근처의 땅이 아직도 남아있거든요. 그렇다면 이 수도권에 회사들이 되게 많아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이제 창업하시는 분도 많고.

▷박희영 대표
아직까지 지식산업센터는 수도권은 저렴하기 때문에 임대료가 중요하거든요. 임대료가 시장가가 어떻게 형성되어 있느냐 2만 5000원 이하는 없습니다. 수도권에.

▶서기열 기자
평당 말씀이 평당, 3.3㎡당? 그럼 평균 어느 정도나 지금?

▷박희영 대표
2만5000원이고 인테리어를 조금 하면 3만 원까지.

▶서기열 기자
그러면 33㎡라고 하면 2만원이면 이게 한

▷박희영 대표
아까 제가 전용 10평은 공급면적 20평. 20평 곱하기 저는 쉽게 생각해요. 이제 2만원 얼마 하면 조금 암산이 힘드니까 3만원으로 계산하면 이제 60만원을 받는 겁니다.

▶서기열 기자
월 60만 원.

▷박희영 대표
월 60만 원 받는데 내 돈 얼마 들어갔죠?

7 곱하기 20. 1억4000. 1400만원 넣고 60만원 들어오는 거죠.

▶서기열 기자
수익률이 괜찮네요. 1년으로 따지면 또 수익률이 나쁘지 않네요.

▷박희영 대표
그러니까 이제 3만 원이지만 여기서 2만5000원에서 3만원 사이 왔다갔다 한다. 근데 여기서 이제 내가 어떻게 조금 더 투자하느냐에 따라서 3만원 이상 받을 수도 있는 거고, 좀 적게 받을 수 있는 거고 그런 것들은 유지 보수 측면에서 또 노하우들이 있습니다.

▶서기열 기자
투자 차원에서 굉장히 좋은 사례였다라는 거 하나 들어주실 수 있을까요.

▷박희영 대표
이제 요즘에 이제야 얘기할 수 있다라는 것 중에 하나가 금정역. 아실 거예요.

▶서기열 기자
4호선 금정역이요.

▷박희영 대표
네. 거기 4호선이랑 1호선이랑 같이 있는 더블 역세권임에도 불구하고 거기가 2년 전만 해도 되게 좀 암울했습니다. 상권도 없고 거기에 인근에 아파트 단지가 바로 있진 않았어요. 이제 요즘에 이제 힐스테이트가 하나 이제 생겼는데. 거기에 지산이 지금 4개가 있습니다. 그런데 지금 거기가 한 개 두 개 생길 때만 해도 허허 벌판이고, 안 좋아했어요 사람들이.

이게 저는 지금 이상했어요. 여기가 더블 역세권이고 지산이 계속 공급이 예정이 돼 있음에도 불구하고 이미 지산도 두 개가 들어갔고, 공실도 없는 상태에서 운영이 되고 있는데 투자자들은 여기 좀 아니다 라는 반응도 많았고 그래서 시세도 막 이렇게 오르지 않는 상태였습니다.

그리고 GTX-C 노선도 확정은 아니지만 여기가 된다, 안 된다라고 말도 계속 무성했던 시절임에도 불구하고도 그랬습니다. 그랬는데 이제 지금은 거기가 시세가 거의 1000만원이 확 넘어섰잖아요. 한 번에 그래도 올라갔거든요. 한 번에 거기도 임대가가 2만8000원에서 3만 원까지 탄탄하게 받쳐주고 있고요.

작년에 두 개 무려 두 개 현장이 동시에 준공이 돼서 입주를 했는데 지금 1년 가까이 됐지만, 준공하고 1년 가까이 됐지만 거의 80% 이상 입주가 된 상태입니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 좋은 상품인 것 같습니다 저도 듣고 보니까.

회사 얘기를 좀 해보겠습니다. 2019년도에 창업을 하셨다고 들었는데 그러면 지금 하고 계신 사업들 좀 구체적으로 설명 부탁드리겠습니다.

▷박희영 대표
2019년에 이제 제가 지식산업센터라는 걸 처음 만나게 됐고 창업 아이템을 부동산 쪽으로 선정을 한 상태에서 아 이거다 싶어서 분양을 먼저 했습니다. 그래서 분양을 하고, 분양을 받으신 소유주분들에게 2년 동안 지어지는 동안 나 몰라라 하는 것이 아니라 중도금 대출 안내, 그 다음에 잔금 대출 안내, 입주 관리, 임대를 놓게 되면 임대 관리까지 토탈로 이걸 다 하겠다. 저희 고객을 분양부터 사후 관리까지 전부 책임지고 서비스해 드리는 그런 회사입니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 그리고 지난 2년 동안 성과 자랑하실 게 있으시다고 들었습니다.

▷박희영 대표
네. 저희가 이제 회사 연차 수는 얼마 안 되지만 이런 제가 아까 말씀드렸던 이런 콘셉트로 했기 때문에 고객에 대한 신뢰가 컸어요. 그래서 저희가 누적 거래 금액 거래 금액으로 1조.

▶서기열 기자
1조요? 2년 동안?

▷박희영 대표
판매했고요

▶서기열 기자
그러니까 분양한 판매 대금을 합쳐보니 1조가 넘었다?

▷박희영 대표
1조고 호실로만 따지면 1800개 호실 이상이 되더라고요

▶서기열 기자
많이 파셨네요.

▷박희영 대표
1800개의 호실이고. 그 현장! 건물 수만 해도 90개 현장.

▶서기열 기자
그럼 앞으로는 좀 어떤 조금 더 차별화된 서비스 계획하고 계신 건가요?

▷박희영 대표
지금은 이제 저희가 1800개 호실이 되다 보니까 이거를 이제 관리할 수 있는 점프에셋이라는 앱을 하나 만들었어요. 그 앱에 들어가시면 내가 산 지식산업센터 호실부터 해서 어떤 계약 정보라든지 임차 정보, 대출 정보까지 다 이렇게 관리가 되고 있고요. 수익률 관리까지 그러다 보니까 앱 하나로 부동산 자산 관리가 되는 거죠.

그러면 이제 여기서 이어지는 파생할 수 있는 것들이 인테리어, 그 다음에 대출까지 다 연계돼야 됩니다. 임대 같은 경우는 저희 이제 부동산이 있으니까 그쪽으로 연계가 될텐데요. 그래서 최근에는 이제 하나은행이랑 MOU를 맺었어요. 하나은행이랑 저희가 1800개 호실이 되다 보니까 그거에 대한 잔금 대출 규모도 어마어마하겠죠.

일단 첫 번째로 이제 하나은행과 하나은행 점프 지식산업센터 잔금대출 특판 상품을 이제 만들기로 해서 2월 초에 출시가 될 것 같습니다. 이런 식으로 조금 이제 앱이 플랫폼화 되는 쪽으로 지금 집중하고 있습니다.

▶서기열 기자
애플리케이션은 플랫폼. 플랫폼화하는 쪽을 더 진화를 하시겠다. 모든 서비스를 다 하나의 통합하는 걸로 가시겠다.

▷박희영 대표
그리고 이거는 제가 지식산업센터를 처음에 딱 했을 때 분양보다 먼저 생각한 아이템 아니 아니면 서비스라고 할 수 있는데요. 지식산업센터는 보통 그 300개 호실이 있습니다. 그리고 거기에 있는 회사가 300개 호실이라고 해서 300개의 회사가 아닙니다. 200개에서 150개.

그러면 그 회사들을 왜 관리를 안 할까? 그분들을 위한 공간 마련 서비스 외에도 경영 컨설팅, 투자 유치, 세무, 노무 이런 것들 같이 다 좀 부족하신 분들이 꽤 많으실 거라는 거죠.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷박희영 대표
좀 더 이렇게 좀 핀셋으로 뭔가 서비스를 할 수 있는 부분들이 있지 않을까 그리고 그런 분들의 어떤 재무제표를 다 수집을 해서 직원 수, 매출액 규모를 좀 모니터링해가면서 필요한 부동산 공간의 수를 미리 예측해서 서비스 해드리면 안 될까 라는 것들이 이제 아이디어가 있는데 이제 그거 할 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
그러시군요. 이런 장기적인 계획까지 말씀해 주셨습니다. 오늘 박희영 대표님 모시고 지식산업센터 시장에 대한 분석과 투자 대응 방법까지 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷박희영 대표
네, 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 이재형 제작 한국경제신문 한경닷컴 한경디지털랩