이낙연 후보 주택 공급대책 "언 발에 오줌 누기" [집코노미TV]

[대선후보 정책분석 ③] by '하버드박사' 이상현 명지대 교수
성남공항 스마트 신도시로 최대 7만가구 공급?
"주변 집값만 자극할 것"

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집코노미가 이번 시간에는 이상현 명지대 교수와 이낙연 더불어민주당 후보의 부동산 정책을 분석해봤습니다. 특히 주택 공급대책으로 성남공항 부지에 스마트 신도시를 조성해 최대 7만가구를 짓겠다는 계획이 주목받았습니다. 하지만 이런 단발성 공급대책은 중장기적으로는 집값 안정에 도움이 되지 않을 것이라는 게 이 교수의 비판입니다. 이낙연 후보의 부동산 정책에 대한 날카로운 평가를 한번 보실까요?

▶서기열 기자
누구나 내집마련하는 그날까지! 오늘은 이상현 명지대 건축학부 교수님 다시 모셨습니다.

교수님, 지난 시간엔 이재명 후보의 부동산 정책에 대해서 얘기를 나눠봤는데요. 이번 시간엔 또 다른 유력 주자죠. 이낙연 후보의 부동산 정책에 대해서 한 번 얘기를 나눠보고자 합니다. 이낙연 후보 정책의 특징은 뭐가 있을까요.

▷이상현 명지대 교수
이낙연 후보의 부동산 정책도 이재명 후보 부동산 정책을 분석할 때처럼 한 번 같은 틀을 이용해서 비교를 해보겠습니다.

▶서기열 기자
네 가지 기준으로 해서..

▷이상현 명지대 교수
얘기의 시작은 항상 이거죠 이제. 공공임대 부분에서 이낙연 후보의 정책은 이런 겁니다. 20%, 공공임대주택의 비율을 20%까지 늘리겠다. 장기적으로. 그러니까 본인의 임기 내에 한다는 얘기는 아니고요. 장기적으로 20% 목표로 하겠다, 이런 겁니다.

이 20%를 제가 좀 설명을 좀 드리고 싶어요. 이 20%가 무슨 의미인지. 이 20%라는 건 지금 현재 프랑스가 20%거든요. 그럼 이제 20%라고 하면 우리가 이제 공공임대주택의 비율을 일반적, 보편적 수준까지 늘리는 건데 이렇게 얘기하시면 피부로 잘 안 닿을 거예요.

그러니까 아파트 촌에 사는 애들하고 빌라촌인데, 빌라촌보다 공공임대주택 이런 데 사는 아이들이.. 여긴 놀이터가 별로 없어요. 그러다 보니까 아파트에 가서 놀게 되거든요. 그러다보니까 또 약간의 갈등이 생기고 하는데, 그게 좀 가슴 아프죠. 이런 일들이 생기는 이유가 공공임대주택을 잔여적으로 보기 때문에 그렇습니다. 시장에서 자기 집을 구할 수 없는 사람들을 위해서 공급되는 것으로 보기 때문에 이런 일이 벌어지는 것이거든요.
그런데 이낙연 후보의 말대로 20%까지 늘리게 되면 이게 일반적이 되는 겁니다. 그래서 그런 식의 차별은 받지 않아요.

▶서기열 기자
일반적인 주거 형태로.. 만들어보겠다, 라는 의지가 담겨 있다고 해석을 하시는군요.

▷이상현 명지대 교수
그래서 이제 이 부분을 저는 좀 이제 높게 좀 평가를 합니다.
그리고 또 한 가지가 있어요. 이거 아주 특별한 건데, 예전까지는 전혀 나오지 않은 것들이 나옵니다. 공간의 질에 대해서 보기 시작했습니다.

▶서기열 기자
아, 공간의 질이요.

▷이상현 명지대 교수
지금까진 다 공간의 양에 대해서만 얘기했거든요. 집이 부족하네, 아니네, 뭐 이런 거였었는데 공간도 좀 질적으로 좋아야 되겠다, 이렇게 했을 때 두 가지를 얘기합니다. 하나는 1인당 최소면적, 이런 거예요. 1인당 최소면적을 너무 작게 잡았었다, 그래서 그걸 늘려야 되겠다. 대표적인 사례는 이런 겁니다. 20㎡짜리를 기본으로 넣어줘요. 1가구.. 1인주택 같은 거 할 때. LH나 SH에서 하는 임대주택 보면 그런 기준이 있어요.

▶서기열 기자
7평이 채 안 되는..

▷이상현 명지대 교수
그런데 너무 작다, 좀 넓게 살아야 된다, 뭐 이런 걸 제시했고요.
그리고 또 하나는 층간소음 문제도 얘기를 했습니다. 공사비가 조금 비싸져서 그렇지 비싸게 하면 층간소음 문제 어느 정도 해결할 수 있습니다. 100% 해결할 순 없어도. 그것들에 대해서 말씀한 거죠. 그런데 이건 다.. 예상하시다시피 좋은 점만 있는 건 아니죠. 가격이 비싸지면 공급이 그만큼 어려워지는 겁니다. 뭐 이런 면이 있고요.

▶서기열 기자
민간임대쪽에선 무슨 얘기가 좀 있을까요.

▷이상현 명지대 교수
민간임대 부분에선 이낙연 후보도 이재명 후보와 마찬가지로 전혀 언급이 없습니다.

▶서기열 기자
그럼 자가보유자들을 대상으로 한 정책은 뭐가 있을까요.

▷이상현 명지대 교수
자가보유자들을 위한 정책은 화끈한 거, 신선한 거 하나 말씀을 하셨죠. 스마트 신도시를 제시하고 있습니다. 그러니까 스마트 신도시라는 건 뭐냐면 기본적으로 공급을 늘려서, 그러니까 가격을 조절해보겠다, 뭐 이런 거죠.

▶서기열 기자
서울공항 옆에.. 서울공항 부지에.

▷이상현 명지대 교수
그렇죠. 서울공항을 이전하고 서울공항 부지에 아파트를 짓겠다, 3만 가구 정도를 지을 수 있다. 그리고 서울공항을 이전하게 되면 주변 고도제한이 해제되잖아요. 고도제한이 해제되니까 뭐 4만 가구가 추가로 들어갈 수 있다.

▶서기열 기자
주변 지역에.

▷이상현 명지대 교수
네. 7만 가구를 공급할 수 있다, 뭐 이런 얘기고..
그런데 서울공항이 좋은 자리는 아니잖아요. 사실 좋은 자리는 아닙니다. 이명박 정부 때 들어갔던 보금자리주택 생각해보십시오. 세곡동, 내곡동, 거기 좋은 자리였죠. 그거에 비하면 서울공항은 좋은 자리 아닙니다. 그런데 그걸 의식했는지 지하철 3호선을 연장해서 접근성 올려주겠다, 좋은 자리로 만들겠다, 뭐 이렇게 얘기를 하죠. 이런 식으로 공급을 해서 그.. 집값 상승을 좀 막아보겠다, 뭐 이렇게 제안하고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇군요.

▷이상현 명지대 교수
그리고 또 한 가지는 이거 있습니다. 국가균형발전이란 걸 언급하고 있어요. 이게 강력하진 않은데 이런 겁니다. 그 이후에 말씀드릴 거 같은데 뭐..
토지공개념3법. 이름을 좀 바꾸셨죠. 토지독점규제3법. 토지공개념이란 게 조금 이렇게..

▶서기열 기자
반발이 좀 있으니..

▷이상현 명지대 교수
저항감을 느끼게 하니까 바꾸신 모양인데, 거기서 얻는 세수를 이용해서 지역균형발전에 사용하겠다, 라는 식으로 말씀을 하십니다. 그런데 이게 사실 장기적인 관점에서 봤을 때 국토균형발전 만큼 집값 조절에 효과적인 게 없어요. 장기적으로 보면..

▶서기열 기자
수요분산차원.. 효과가 있으니까요.

▷이상현 명지대 교수
그렇죠. 지금 딱 말씀하신 거 아주 좋은 포인트입니다. 우리 지금 집이 부족해서 집값이 오른다, 이거 집이 부족한 거 사실 지역적 불균형 때문에 그런 거죠. 전국가 전체로 놓고 보면 우리 이미 104%(주택보급률)를 넘어갔다고 하지 않습니까. 그렇죠. 지역적 불균형을 해소하게 되면 집값 잡는 데 효과적이죠. 그런데 이제 좀 아쉽게도 이 국가균형발전에 대해서 적극적으로 말씀하시진 않아요.

▶서기열 기자
그래도 좀 언급은 하고, 개념은 갖고 계시다.
그러면 또 주거사다리 부분엔 어떤 정책을 좀 대표적으로 볼 수 있을까요.

▷이상현 명지대 교수
이 토지독점규제3법, 아까 말씀드린 것처럼 토지공개념3법이 이름을 바꿨는데.. 아 이거. 이게 얼핏 보면 규제처럼 보이는데 이건 공급을 촉진할 수 있는 거죠.


▶서기열 기자
규제가 아니라 공급으로 볼 수 있다.

▷이상현 명지대 교수
그렇죠. 쓸 데 없이 투기 목적으로 보유하고 있는 땅을 내놓게 만드는 거죠. 그래서 토지의 공급을.. 장기적으로 볼 때 토지의 공급을 원활하게 해준다, 이런 면에서 자가의 상승을 조절.. 조절하는 방법으로 사용하고 있는 거죠.

▶서기열 기자
개인들의 재산권 행사에 대해 제약을 두는 게 아니냐, 이런 비판이 있을 수도 있잖아요.

▷이상현 명지대 교수
그게 많이 있겠죠. 많이 있을 겁니다. 토지독점규제3법 자체가 어느 정도까지 완성될 수 있는지 거기도 좀 의문이 있죠. 지금 발의하시는 대로 그게 진행될지 상당 부분 좀 변화가 있지 않을까 생각을 합니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 반발이 좀 있을 수.. 있을 수밖에 있는 부분이 좀 있네요.

▷이상현 명지대 교수
그리고 이제 공급을 통해서 주거사다리를 확보하는 정책으로 눈여겨볼 만한 게 토지은행이란 게 있습니다.

▶서기열 기자
아까 거기랑 약간 연계가 되는 건가요.

▷이상현 명지대 교수
아 그렇죠 그렇죠. 토지독점규제3법을 통해서 토지가 나오면 그걸 누가 가질 거냐, 이건데. 소위 토지은행이란 걸 만들어서 국가가 그걸 확보해놓고 있는 겁니다. 그래서 이제 필요할 때 쓸 수 있는 거죠.
현재도 그런 제도가 있습니다. 주로 LH를 통해서 하죠. 그런데 이제 토지은행을 조금 더 확대하겠다, 뭐 이런 말씀을 하시는데, 아 이 토지은행이 효과적으로 작동한 사례는 보스턴에서 볼 수 있어요.

▶서기열 기자
아 그래요? 교수님이 대학교 나오셨던..

▷이상현 명지대 교수
네. 보스턴이 상당히 쇠퇴되는 시기가 있었어요. 쇠퇴가 되면 이 관리가 잘 안 되다 보니까 슬럼이 생기기도 하고 도시의 전체적인 기능이 떨어져요. 그래서 마지못해서 보스턴이 BRA(Boston Redevelopment Authority, 보스턴재개발청)라는 기관을 통해서 그것들을 사들였습니다. 워낙 낙후되는 걸 방지하기 위해서 사들였는데 뭐 그게 다시 부흥기에 아주 적절하게 효과적으로 쓰였습니다. 저는 이 토지은행에 대해선 상당히 찬성하는 편이에요. 토지은행을 통해서 도시가 쇠퇴하는 것도 막을 수 있고, 또 부흥기에 과열현상이 일어나는 것도 막을 수 있고. 뭐 이렇게 사용할 수 있거든요. 그래서 이게 좋은 정책일 수 있다고 생각합니다.

▶서기열 기자
그러면 지금 쭉 이렇게 네 가지 틀에 의해서 분석을 해주셨는데, 그러면 좀 높게 평가할 수 있는 부분은 뭐가 있을까요.

▷이상현 명지대 교수
공급의 질에 대해서 얘기하고 시작했다. 이거 굉장히 중요합니다. 제가 어디 가서 얘기하거나 책을 쓰거나 할 때 주택보급률이 뭐 97%, 근데 실제적인 보급률은 100%가 넘어간다, 이렇게 말씀드리는데 그럴 때마다 좀 가슴이 아프고 있어요. 주거.. 수준이 너무 열악한 주거들이 꽤나 있거든요. 그래서 이제 우리나라도 주거의 양적 공급뿐만 아니라 질적인 측면에서도 고심을 해야할 때가 왔다, 라고 생각하고 있었는데 마침 이런 말씀을 해주셔서 이거 참 높이 평가하고 싶고요.

▶서기열 기자
화두를 던지신 거네요.

▷이상현 명지대 교수
그렇죠. 네. 그리고 이제 조금 아쉬운 부분이 있긴 하지만 국가균형발전에 대해서도 언급을 하셨다는 것. 그리고 정말로 이렇게.. 정말로 저 개인적으로 높이높이 평가하고 싶은 건 20%가 가지는 의미죠.

▶서기열 기자
그러면 또.. 아쉬운 점? 비판할 점? 뭐가 있을까요.

▷이상현 명지대 교수
아쉬운 점은 그 스마트 신도시입니다. 이 스마트 신도시가 너무너무 아쉬워요.

▶서기열 기자
이게 최근에 발표한 거잖아요.

▷이상현 명지대 교수
뭐냐면 이거 언 발에 오줌 누기라는 거예요.

▶서기열 기자
수요 대비 충분하지 않을 수 있다?

▷이상현 명지대 교수
서울이 집값 상승을 통제하는 데 효과적일 수 있을 겁니다. 지금 당장은요. 그런데 이게 조금만 지나면 이게 부담으로 돌아와요. 스마트 신도시가 들어가지 않습니까. 스마트 신도시가 들어가기 위해 서울공항이 빠졌기 때문에.. 게다가 거기에다가 3호선 연장까지 해줬죠. 인근에 있는 아파트 가격이 상승할 걸요.
이거 어찌 보면 불가피한 거예요. 도로 건설하고 똑같은 거예요. 교통체증이 생겨서 도로를 건설한다. 그거 해결책은 당분간입니다. 조금 지나면 꽉꽉 메워져요. 우리 서해안고속도로, 최근에 만든 서해안고속도로 보시면 돼요. 서해안고속도로 처음 만들어졌을 때 제가 왔다갔다 하면서 이야, 차 하나도 없네, 이거 왜 만들었어, 했는데 얼마나 막힙니까. 이런 식이 되는 거예요.

▶서기열 기자
공급이 수요를 창출하는 경우도 있죠.

▷이상현 명지대 교수
그렇죠. 딱 그겁니다. 네 제가 그거 말씀드리고 싶었어요. 이거 공급이 수요를 창출해서 더 가격 상승의 요인이 될 수 있다 뭐 이런 겁니다.

▶서기열 기자
지역의 집값을 불안하게 만들 수 있는 요인이 될 수도 있다.

▷이상현 명지대 교수
그렇죠. 이게 언 발에 오줌 누기라고 이렇게 표현할 수 있는데, 그럼에도 불구하고 이 정책이 실효적이다, 그리고 유의미하다, 라고 주장하려면 여기도 두 가지 방법이 있어요. 뭐냐면 그.. 계속 언 발에 계속 오줌을 눌 수 있다, 이러면 괜찮아요. 이 얘기는 뭐냐, 서울공항이란 것들을 계속 찾아내서 서울의 좋은 위치에 지속적으로 공급할 수 있다는 견고한 계획을 계속 보여주시면 됩니다.

▶서기열 기자
한 건이 아니라, 단발성이 아니라 계속 꾸준히 할 수 있으면 효과가 기대된다.

▷이상현 명지대 교수
네, 그렇죠. 또 다른 방법은 이런 겁니다. 이 구조대가 곧 도착해서 더 이상 언 발에 오줌을 안 눠도 되는 상황이 되면 되죠. 이건 뭐냐면 아주 장기적으로 더 이상 집이 추가적으로 필요하지 않은 조건을 만들면 된다는 거죠. 뭐 그럼 이상적인 방법이 있냐, 라고 반문하실지 모르겠지만 그것 중의 하나가 바로 국가균형발전인 겁니다. 이렇게 해서 더 이상의 수요 증가가 안 일어나게 만든다, 이 두 가지입니다.

▶서기열 기자
네, 오늘 이렇게 해서 마무리를 해주셨고요. 우리가 대선후보의 부동산 정책에 대해서 좀 관심을 가져야 하는 이유는 뭐가 있을까요. 중요한 건 어떤 부분일까요.

▷이상현 명지대 교수
대선 국면에서 제가 이런 말씀을 한 번 드려보고 싶은 거예요. 일단 나한테 유리한 정책을 정확하게 계산해보자. 뭐 이런 겁니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 나의 주택에 대한 수요가 무엇이고, 나의 현재 상황이 무엇인지, 그리고 지금 대선주자들이 어떤 정책을 내고 있는지를 분석해서..

▷이상현 명지대 교수
나한테, 내 기준에서..

▶서기열 기자
정말 내가 제대로 한 표를 행사하자.

▷이상현 명지대 교수
네. 국가적 기준 말고 자기 기준에서. 이번 대선에서 어떤 관심이 가느냐, 누가 나에게 10원이라도 더 이득을 가져다줄 수 있을까, 이것부터 생각하자는 겁니다. 그것만 생각하자는 거 아닙니다. 일단 그것부터 생각하고 또 국가적 차원에서 잘 될 수 있는 일을 같이 도모해보자, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

▶서기열 기자
부동산 정책과 대통령선거에 대해서 고민을 좀 할 수 있는 시간이었던 것 같습니다. 교수님 오늘 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩