이젠 1주택자도 괴롭히는 양도세…특별하지 않은 장특공제

*8월 5일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

여당이 당론을 모아 소득세법 개정안을 확정했습니다. 부동산특위에서 예고된 대로 양도세제에 큰 변화가 생겼는데요. 1주택자의 비과세 기준은 12억으로 상향됐지만 장기보유특별공제 적용이 정말 복잡해졌습니다. 이번에 발의된 법안은 사실상 당정협의안이기 때문에 이대로 통과될 가능성이 높은데요. 전형진 기자가 긴급하게 짚어봅니다.

▶전형진 기자
지난 월요일 소득세법 개정안이 발의됐습니다. 양도세 개정과 관련된 내용이었습니다. 민주당 특위에서 결론을 냈던 안이고, 제가 파악하기론 당정 협의를 거친 최종안입니다. 내용이 굉장히 복잡하고 어렵지만 하나하나 짚어보겠습니다.

일단 요약부터 하겠습니다. 바쁘신 분들은 요약한 이 부분만 보시면 될 것 같아요. 소득세법 개정안은 크게 세 갈래입니다. 일단 첫 번째로 고가주택 기준을 12억으로 상향했습니다. 양도세 비과세의 범위를 기존 9억에서 12억으로 올렸다는 의미죠. 이렇게 되면 당연히 1주택 비과세를 받는 분들 같은 경우엔 기존보다 비과세 범위가 넓어지겠죠. 발의된 이 법이 국회를 통과하고, 공포되고, 시행된 다음 양도하는 분부터 적용됩니다. 언제 취득했는지를 따지지는 않아요. 이 법이 시행되고 양도한다면 비과세는 9억이 아니라 12억까지 가능한 겁니다. 비과세를 많이 받고 싶은 분들은 법 시행 이후 양도하시는 게 유리하겠죠.

그런데 이 부분도 고려해야 합니다. 이번 세법 개정안은 장기보유특별공제(장특공제)도 건드리고 있습니다. 1주택자 장특공제는 현재 최대 10년, 80%까지 적용됩니다. 이 80%는 보유기간 40%, 거주기간 40%로 나뉘고요. 최대 10년까지 쳐주는 거니까 보유과 거주 모두 연간 4%씩 공제율이 누적되는 거죠. 그런데 이 장특공제를 차등적용하기로 했습니다. 거주기간의 공제율은 그대로 놔두지만 보유기간의 공제율을 깎습니다. 예컨대 양도차익이 5억원 이하인 분들은 그대로지만 5억 초과~10억 이하인 분들은 보유기간 연간 공제율이 3%로 내려가는 식입니다. 양도차익이 15억을 초과하는 분들은 1%로 내려가고요. 쉽게 말하면 장특공제를 줄인다는 내용이죠. 여기에다 누진공제가 추가돼서 계산이 많이 복잡해졌습니다.

장특공제 개편은 법 시행일 이후 취득하는 주택을 매각할 때부터 적용됩니다. 말이 조금 어렵죠. 앞서 비과세의 경우엔 언제 취득했는지를 따지지 않고 법이 바뀐 다음 파는 분들은 12억으로 적용해주는 내용이었고요. 장특공제를 차등 적용하는 부분은 법이 바뀐 다음 취득하는 분들이 해당 주택을 팔 때부터 적용하는 겁니다. 그러니까 오늘 당장 법이 바뀌면 내일부터 취득하는 분들만 해당되는 겁니다. 장특공제가 발생하는 시점을 고려하면 앞으로 3~4년 뒤부턴 이 복잡한 장특공제 문제가 불거질 가능성이 높습니다.

그리고 이 장특공제와 최종1주택이 엮이는 부분도 있습니다. 최종1주택의 장특공제도 바뀌는데요. 현행 최종1주택은 다주택을 다 처분하고 마지막 한 채만 남았을 때, 이 한 채에 대한 비과세를 판단할 땐 거주기간과 보유기간이 모두 리셋되죠. 하지만 장특공제에선 이 최종1주택의 거주기간과 보유기간이 리셋되지 않았습니다. 최종1주택이 된 날부터가 아니라 그 주택을 최초 취득한 날부터 기산했죠. 그런데 이 장특공제도 아예 리셋을 시켜버리겠다는 게 이번 소득세법 개정안의 내용입니다.

다만 당장은 아닙니다. 2023년 1월 1일 이후부터 리셋시킵니다. 이날을 기준으로 다주택이었던 사람이 최종1주택이 된다면 해당 주택에 대해선 장특공제를 계산할 때도 보유기간과 거주기간이 리셋됩니다. 다시 말하면 2022년 12월 31일까지 다주택을 정리하고 한 채만 남겨놨던 분이라면 2023년 1월 1일이 되더라도 남아있는 최종1주택의 장특공제를 리셋되지 않는다는 얘기죠.

오늘 짚어볼 내용을 이렇게 요약해봤고요. 바쁘신 분들은 여기까지만 보셔도 될 것 같습니다. 이제 하나하나 짚어볼게요. 이번 소득세법 개정안은 유동수 의원이 발의했는데 이분이 민주당 정책위 부의장입니다. 이번 세법 개정안은 부동산특위에서 정한 내용을 당론으로 확정하고 이후 당정 협의를 거쳐서 발의한 것으로 파악됩니다. 민주당 최고위원과 특위에 계셨던 위원분들이 공동발의를 했습니다. 다주택자의 투기적 수요를 억제하기 위해서 발의했다고 합니다.

첫 번째로 비과세 한도를 올리는 내용부터 짚어볼게요. 이 법안은 8월 2일 발의됐습니다. 8·2 대책 4주년 기념일까요. 참고로 2017년 8·2 대책에서 양도세 중과세가 부활했었죠. 시행은 2018년 4월부터였지만요.

어쨌든 법안을 보면 1가구 1주택 비과세의 기준이 되는 고가주택 기준금액을 9억에서 12억으로 상향한다고 하고 있습니다. 말이 어려운데, 비과세 기준을 9억에서 12억으로 올린다는 내용입니다. 이게 원래는 소득세법 시행령에 담겨 있는 내용인데 이걸 소득세법 자체에 상향 입법하는 형태입니다.

계산은 이렇게 됩니다. 만약 내가 5억에 산 집을 15억에 산다고 가정을 해볼게요. 이때 양도차익은 10억원이고 비과세는 9억원까지죠. 우선 양도가액(15억) - 취득가액(5억)을 계산하면 10억이 나옵니다. 여기서 양도가액(15억) 분의 양도가액(15억) - 비과세분(9억)을 계산해서 앞서 계산한 10억에 곱해줍니다. 이렇게 하면 9억 초과분에 대한 양도차익, 과세대상 양도차익 4억원이 계산됩니다.

여기서 비과세 기준이 12억으로 올라간다면 산식에서 숫자만 고쳐주면 되는 거죠. 양도가액(15억) 분의 양도가액(15억) - 비과세분(12억)을 구한 뒤 양도차익 10억원을 곱해주면 과세대상 양도차익은 2억원이 됩니다.

이 법이 국회를 통과하면 시행일 이후 양도분부터 적용됩니다. 만약 비과세를 더 받고 싶다면 양도시점을 미루는 게 유리하겠죠. 언제 취득했는지는 따지지 않으니까요. 그런데 세법을 이렇게 간단하게 바꾸지는 않았습니다.

장기보유특별공제도 건드렸다고 방송 서두에 말씀드렸죠. 장특공제를 양도차익별로 나누는데, 거주기간에 대해선 건드리지 않고 보유기간만 건드립니다. 40%+40%로 최대 80%인 구조를 30%+40%, 20%+40% 형태로 바꾸겠단 거죠.

그런데 장특공제는 최근 연간에 굉장히 많이 바뀌었습니다. 일단 작년에 2년 거주요건이 추가됐어요. 종전엔 1주택자가 보유 10년만 해도 최대 80%를 공제받았는데 작년부턴 여기에 2년 거주를 채워야 최대 80%를 적용해주는 것으로 변경된 바 있습니다. 그리고 올해부턴 방금 말씀드린 대로 80%를 40%+40% 형태로 쪼갰습니다. 이걸 또 바꾸겠다는 겁니다.. 1년 만에 세 번 바뀌는 거죠.

그렇죠. 게임처럼 계속 패치를 하고 있습니다. 버전이 4.5.9 정도 되는 것 같아요.

어쨌든 양도차익이 5억원 이하인 분들은 현행 장특공제율과 거의 똑같습니다. 여기서 양도차익은 과세대상 양도차익이 아니라 전체 양도차익을 말하는 겁니다. 양도가액 - 취득가액. 그런데 거주기간에 대한 공제율 구간이 하나 추가됐습니다. 원래 장특공제는 거주나 보유를 3년 이상 했을 때부터 연간 4%씩 누적됩니다. 3년째부터 받을 수 있는 거니까 12%가 최저 요율이죠. 하지만 2년 이상 거주한 분들에게도 장특공제를 적용하기로 했습니다. 4% x 2년=8%가 되는 거죠. 다만 3년 이상 보유한 상태에서 2년 이상 거주한 분들에 대해서만 적용합니다. 요는 낮은 구간 하나가 신설됐다는 겁니다. 이 부분은 납세자들 입장에선 좋아진 점입니다.

그런데 양도차익이 5억을 초과하고 10억원 이하인 분들의 경우엔 보유기간에 대한 공제율이 내려갑니다. 연간 4%가 아니라 3%로 바뀝니다. 3년을 보유한 사람은 9%가 되는 거겠죠. 그런데 이 9%조차도 전체 양도차익에 공제하는 게 아니라 5억원을 초과하는 금액의 9%로 적용해줍니다. 어렵죠.

주먹구구식으로 계산해보자면, 앞서 5억에 매입해 15억에 양도하면서 양도차익이 10억인 사례를 3년 보유라고 가정해볼게요. 이 사례에선 양도차익 5억원을 초과하는 금액이 5억원이겠죠. 여기서 9%는 4500만원입니다. 여기에 구간별 기본공제를 신설해 6000만원을 더해줍니다. 그럼 보유기간에 대한 공제는 1억500만원입니다. 여기에 거주기간에 대한 장특공제 12%, 1억2000만원을 더해보면 2억2500만원이 총 공제액이 됩니다. 하지만 현행 장특공제를 적용받는다면 공제액은 2억4000만원입니다. 방송 도중 주먹구구식으로 계산한 것이니까 이런 방향성이라고만 참고해주세요. 참고로 기본공제는 보유기간이 늘어날 때마다 금액이 커집니다.

양도차익이 10억을 초과하고 15억 이하인 분들은 거주기간에 대한 공제율이 연 2%로 더 내려갑니다. 물론 기본공제액은 더 커지고요. 양도차익이 15억을 넘는 분들의 경우 보유기간에 대한 장특공제율이 연 1%로 줄어듭니다. 10년을 채워도 10%인 거죠. 현행은 40%이고요.

중요한 건 그럼 언제부터 시행되느냐의 문제겠죠. 개정안의 부칙에선 이 법이 시행된 이후 취득하는 분부터 적용된다고 정하고 있습니다. 말이 어려운데요. 앞서 양도세 비과세 상향은 언제 취득했는지 따지지 않고 법 시행 이후부터 적용한다고 했죠. 하지만 장특공제는 법 시행 이후 취득한 사람부터 적용받습니다. 그러니까 그분이 향후 매각하는 시점에 바뀐 장특공제율이 적용되는 겁니다.

이 법안이 발의된 이후 한국경제신문에 났던 기사도 같이 살펴보죠. 1주택자들의 양도세가 경우의 수만 189개라고 합니다. 장특공제가 양도차익별 구간으로 나눠지면서 시나리오가 갈라졌기 때문입니다. 세금을 아끼려면 고려해봐야 하는 부분이 너무 많다는 거죠. 기사에선 정부 관계자들도 부정적인 반응을 나타냈다고 말하고 있습니다. 이런 제도를 만들고 나서 납세자들에게 세금을 내라고 할 자신이 없다는 토로도 나오고요. 현행 세법도 굉장히 복잡해서 올해 국세청에서 이례적으로 '주택과 세금'이란 해설서를 낸 바 있는데요. 그런데 또 고쳐야 할 판이에요.

문제가 뭐냐면 다주택자들을 세제적으로 괴롭히는 건 정부의 기조였기 때문에 이해됩니다. 하지만 1주택자들, 그리고 그 집을 오래 갖고 계셨던 분들에 대해서도 세금 문제가 너무 복잡해졌다는 점입니다. 세무업계에서도 경우의 수를 따져보다가 험한 말까지 나왔다고 합니다. 세법으로 장난치는 게 아니냐는 지적도 나왔고요.

양도세를 포기했다고 해서 '양포세무사'라는 말 많이 들어보셨죠. 하지만 부동산 전문세무사들도 힘들어지고 있습니다. 하지만 정작 세무사시험에선 이렇게 어려운 부동산세제가 거의 안 나온다고 합니다.

그리고 또 하나 바뀌는 게 최종1주택과 장특공제가 만났을 때에 대한 부분입니다. 지금은 다주택자가 여러 주택을 처분하고 마지막 한 채만 남았을 때 최종1주택의 비과세를 판단할 땐 거주기간과 보유기간이 리셋됩니다. 그런데 장특공제를 따질 땐 거주기간과 보유기간이 리셋되지 않고, 마지막 남은 한 채의 집을 언제 취득했는지 따집니다.

하지만 바뀌는 법안을 보면 '1주택자의 장특공제를 적용하기 위한 기산점을 1주택 외의 모든 주택을 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 기산한다'고 돼 있어요. 그러니까 앞으론 최종1주택이 됐을 때부터 장특공제의 거주기간과 보유기간도 완전히 리셋해서 그날부터 새로 기산한다는 겁니다.

언제부터 이렇게 하는지가 중요하겠죠. 이 규정은 2023년 1월 1일부터 시행됩니다. 유예기간을 1년 반 정도 두는 거죠. 그리고 아래에 중요한 부분이 나옵니다. '이 규정은 이 법 시행일 현재 2주택 이상인 가구가 최종1주택이 된 날부터 적용한다'고 적고 있습니다. 그러니까 2023년 1월 1일 시점에 다주택인 사람이 순서대로 집을 매각하다가 최종1주택까지 매각할 때 해당 주택의 장특공제를 완전히 새로 기산한다는 겁니다.

다시 말하면 법 시행일 현재 다주택이 아닌 사람, 3주택이던 사람이 2022년 12월 31일까지 주택들을 처분하고 최종1주택만 남겨놓은 상태라면 그 사람의 최종1주택에 대해선 장특공제를 리셋하지 않는다는 얘기죠. 반대로 하루 뒤인 2023년 1월 1일부터 다주택을 정리한 사람이라면 최종1주택에 대해선 장특공제가 리셋된다는 것입니다.

그렇죠. 모순되는 겁니다. 장기보유특별공제인데 장기보유한 걸 인정하지 않는다는 겁니다. 이름은 특별공제인데 이젠 특별하지도 않네요. 네, 실화입니다. 민주당의 당론이고, 당정 협의를 거쳐서 소득세법 개정안이 발의됐습니다. 통과가 되는 건 어렵지 않겠죠.

오늘 내용들이 어렵다면 서두에 말씀드린 핵심 정리를 다시 보시는 게 좋을 것 같습니다. 제가 준비한 소식은 여기까지입니다. 즐거운 소식을 전해드리고 싶지만 양도세가 다시 개정된다고 해서 짚어봤습니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

이젠 1주택자도 괴롭히는 양도세…특별하지 않은 장특공제 [집코노미TV]