서울 새 아파트 입주 물량이 갈수록 급감하면서 ‘전세난’이 더욱 심각해질 전망이다. 여기에 집주인 실거주 의무까지 강화돼 전세 매물이 갈수록 귀해질 가능성이 높다.

내년 입주물량, 작년의 절반도 안돼
27일 부동산114에 따르면 올해 서울에서 입주하는 신축 아파트 물량은 총 3만717가구다. 지난해 입주 물량(4만9277가구) 대비 37.6% 줄어든 것으로 집계됐다. 내년 입주 물량은 2만423가구로 올해보다 33.5% 더 감소한다. 2019년(4만9073가구)과 2020년(4만9277가구)의 절반 수준을 밑돈다.

내년까지 입주 물량이 급감하면서 전세 매물을 구하기가 더 힘들어질 것이라는 우려가 나온다. 통상 신축 아파트 입주가 시작되면 일대 전세 시장이 안정되기 마련이다. 임대차 시장에 새 아파트 전세 공급이 쏟아지면 가격 경쟁 속에 일시적으로 전세가격이 눌리는 경향이 있어서다.

하지만 입주난에 집주인 실거주 요건까지 강화돼 전세 공급이 더욱 줄어들 것이란 전망이 많다. 현재 규제지역에선 2년 실거주 요건을 채워야 9억원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 장기보유특별공제도 올해부터 보유와 거주 기간을 구분 적용해 10년 이상 보유했더라도 10년 이상 거주요건까지 채워야 양도세 최대 공제율 80%를 적용받을 수 있게 됐다. 지난해 ‘6·17 대책’을 통해 2년 이상 실거주한 조합원에게만 새 아파트를 받을 권리를 주는 규제가 발표되면서 재건축 추진 단지에서 나오는 전세 물량도 감소했다.

강남권을 중심으로 재건축 이주 수요가 대거 발생하는 점도 시장 불안 요인이다. 올해 하반기 서초구 잠원동과 반포동에서만 4000가구 넘는 가구가 이삿짐을 꾸린다. 다음달 이주를 시작하는 ‘반포주공1단지 1·2·4주구’(2120가구)를 비롯해 ‘신반포18차’(182가구), ‘신반포21차’(108가구), ‘반포주공1단지 3주구’(1490가구) 등이다.

한국부동산원에 따르면 이번주 서초구 전세가격 상승률은 0.16%로 전세 성수기인 지난 1월 첫째주(0.18%) 후 최대 상승폭을 기록했다. 서초구에서 전세 매물을 찾지 못한 이주 가구들이 다른 강남 지역이나 강북에서 전세를 구할 경우 서울 전체 전셋값이 오를 수 있다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “지난해부터 민간택지 분양가 상한제가 시행되면서 상한제 적용 단지는 분양 직후 최대 5년간 집주인이 직접 들어가 살아야 한다”며 “3기 신도시 사전청약 대기 수요까지 더해져 전세 수급이 계속 불균형을 보일 것”이라고 내다봤다.

신연수 기자 sys@hankyung.com