1가구 3주택이라도 1주택 세금 낸다고?

▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 지난 시간에 주택임대소득에 대한 과세 방법을 알아봤는데요. 이번 시간엔 어떻게 줄일 것인지에 대해서 추가로 알아보도록 하겠습니다.

2000만원이 넘는 소득은 종합과세돼서 세율이 좀 높아질 수 있다고 말씀드렸잖아요. 이 주택임대소득은 부부라고 해도 인별로 과세를 한다고 말씀드렸죠. 그래서 가급적이면 각자 2000만원 이하의 주택임대수입이 되도록 명의를 좀 분산하시는 게 절세에 도움이 되고요.

또 주택수가 부부 합산 한 채인 경우엔 월세 소득에 대해서도 과세하지 않는다는 점을 좀 활용하실 수 있는데요. 다가구주택 같은 경우는 이 안에 10개로 방이 구성이 돼 있다고 해도 주택수로는 한 채로 판단을 합니다. 예를 들어서 방 하나에 월세 50만원짜리인데 다가구건물에 10개의 방이 있어요. 그러면 월세만 500만원씩 받게 되잖아요. 그렇다고 해도 기준시가가 9억원이 넘지 않는다고 하면 이 월세소득이 전액 비과세가 됩니다.

그리고 이 주택임대소득에 대해서 추가로 절세하고 싶은 분들은 임대주택 등록도 한 번 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 우선 지자체에 4년짜리 단기임대로 등록하신 분들은 30%의 세액감면을 적용해주고요. 그리고 8년 이상의 장기로 등록하신 분들은 75%의 감면율을 적용해줍니다. 물론 요건이 있는데요. 지자체와 세무서에 각각 사업자등록을 하셔야 되고요. 그리고 등록 당시의 기준시가가 6억원 이하여야 합니다. 그리고 매년 임대료 인상을 하실 때 5% 이내에서 인상을 하셔야지 이런 세액감면을 적용받으실 수 있습니다.

올해부턴 두 채 이상을 임대하시는 경우엔 이 세액감면율이 좀 낮아지게 되는데요. 우선 단기의 경우엔 기존의 30% 감면율에서 20%로 감면율이 조금 떨어졌고요. 장기 같은 경우엔 75% 감면율에선 50%로 감면율이 낮아졌다, 라고 기억하시면 좋을 것 같아요.

자 그리고 주택임대수입이 2000만원이 넘는 분들 같은 경우는 종합과세로 신고를 하셔야 되는데요. 추계방법과 장부신고하는 두 가지 방법이 있다고 말씀드렸어요. 추계방식은 금액이 조금 커지면 적용받기 어렵고 또 기준경비율을 적용할 경우엔 경비율이 굉장히 낮기 때문에 대부분 장부신고로 종합소득세 신고를 하시게 되는데요.

이때는 내가 임대사업에 관련돼서 실제로 지출한 경비들을 인정받으셔야 돼요. 그러기 위해선 여러분이 지출을 하실 때마다 경비를 사용한 것에 대한 증빙들을 좀 챙겨두셔야 되는데요.

이 부동산 임대사업에서 필요경비로 인정받을 수 있는 대표적인 경비 항목들을 설명드리면요. 우선 이 부동산을 사기 위해서 은행에서 대출을 받았다면 그 대출이자를 납부하신 내역들을 경비로 인정받을 수 있습니다. 그리고 이 부동산을 유지하기 위해서 들어간 재산세라든지 종합부동산세 같은 보유세도 경비처리가 가능하고요. 그리고 부동산을 임대하실 때 공인중개사에게 지불한 중개수수료가 있잖아요. 이 중개수수료도 임대소득에서 차감할 수 있습니다.

그런데 이 중개수수료는 두 가지로 좀 구분을 하셔야 돼요. 먼저 내가 부동산을 사거나 팔 때 들어간 중개수수료는 임대소득과 관련 있는 게 아니고 매매와 관련 있는 거잖아요. 그래서 이 매매와 관련된 양도소득세를 처리할 때 경비처리를 받는 것이고요.

세입자를 들이기 위해서 지불하신 중개수수료, 이건 이건 임대소득에서 경비처리를 하는 것입니다. 그리고 임대를 하게 되면 세입자 요청에 의해서 자잘하게 수리를 하거나 그런 비용들이 발생하게 되는데요. 이 수리비용도 자본적 지출과 수익적 지출로 나눠서 경비처리의 방식이 좀 달라집니다.

자본적 지출이라고 하면 우리가 생각할 때 큰 공사다, 라고 생각하시면 좋을 것 같아요. 대표적으론 섀시나 아니면 발코니 확장, 그리고 보일러 교체, 이런 비용들은 자본적 지출이라고 해서 나중에 매도할 때 양도소득세에서 경비처리를 받을 수 있습니다. 그런데 이걸 제외한 다른 비용들, 예를 들어 도배, 장판을 바꿨다든지 화장실을 수리했다든지, 싱크대를 교체했다든지, 이런 비용들은 수익적 지출이라고 해서 양도소득세에선 경비처리를 받을 수 없어요. 하지만 우리가 주택을 임대하는 데 들어간 비용이기 때문에 임대소득에선 경비처리를 받을 수 있습니다.

그래서 여러분들이 이런 비용들은 그때그때 지불하실 때 영수증이나 관련 증빙들을 준비하지 않으시면 그 다음해 5월에 소득세신고를 하실 때는 이미 지나가버려서 찾을 수 없을 것입니다. 그러니까 지출하실 때마다 나중에 소득세 신고를 대비해서 이런 증빙들을 잘 모아두시는 게 절세하시는 지름길이라고 볼 수 있어요.

또 우리가 임대소득에서 대표적으로 비용처리를 할 수 있는 부분이 바로 감가상각비인데요. 감가상각비는 내가 취득한 부동산 중에 토지는 시간이 지나도 가격이 떨어지지 않지만 이 건물 부분은 계속해서 노후화가 진행되잖아요. 그래서 이 노후화되는 부분에 대해서 매년 일정 비율로 비용처리를 하는 걸 바로 감가상각이라고 합니다. 그런데 임대소득에서의 감가상각은 내가 자율적으로 선택하시는 개념이에요. 감가상각을 하게 되면 올해의 임대소득에서 비용처리를 받을 수 있기 때문에 올해 소득세가 줄어들게 되죠. 하지만 감가상각을 한 만큼 나중에 이 부동산을 팔 때는 양도소득세가 늘어나게 됩니다. 한 마디로 지금의 소득세를 줄이기 위해서 나중의 양도세를 늘리게 되는 결과가 되는 거죠. 그래서 우리가 소득세에서의 감가상각은 매우 주의해야 합니다.

내가 나중에 팔지 않을 부동산은 감가상각을 하셔도 돼요. 상속, 증여를 하게 되면 그 시점에 재산을 평가해서 그 금액으로 상속, 증여가 되기 때문에 감가상각을 했던 금액들이 다 사라지게 됩니다.

자 또 내가 나중에 팔았을 때 양도소득세가 안 나오는 부동산도 있을 수 있겠죠. 그런 부동산은 지금 소득세에서 감가상각을 하더라도 나중에 양도세가 늘어나지 않기 때문에 이런 부동산도 적극적으로 감가상각을 하셔도 됩니다.

그리고 내가 근로소득이라든지 다른 사업소득이 많은 분들은 이미 높은 종합소득세율을 물고 계실 텐데요. 이런 분들 같은 경우는 되도록이면 월세보단 전세로 임대를 하는 게 소득세 측면에선 유리합니다. 왜냐면 내가 받는 월세금액은 전부 다 종합소득세로 과세하지만 전세보증금에 대해서 간주임대료를 계산해서 그 간주임대료의 요율이 상당히 낮거든요.

예를 들어서 매달 월세 166만원을 받게 되면 1년으로 2000만원이 넘게 돼서 종합소득세로 과세가 됩니다.

하지만 전세로 놓을 때 간주임대료만으로 연간 2000만원이 넘으려면 전세보증금만으로 30억7000만원을 넘어야 이 간주임대료로 2000만원이 계산되거든요. 그래서 월세보단 전세로 임대했을 경우에 소득세 측면에선 유리하다고 기억하시면 좋을 것 같습니다.

자 오늘은 5월달에 신고해야 되는 종합소득세. 그 중에서도 주택을 임대할 때의 주택임대소득 신고방법과 절세방법에 대해서 알아봤고요. 다음 시간엔 오랜만에 양도소득세로 다시 돌아오도록 하겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

1가구 3주택이라도 '1주택' 세금 낸다고? [집코노미TV]