집이 두 채라면 보유세 이렇게 줄이세요

▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 이승현 회계사입니다. 오늘은 저번 시간에 이에서 다주택자, 아니면 1주택자라도 종합부동산세를 절세하고 싶은 분들을 위해서 절세법을 알려드리도록 하겠습니다.

우선 종합부동산세는 인별로 과세를 한다, 라고 말씀드렸죠. 인별로 공제액이 6억씩 있기 때문에 최대한 명의를 분산해서 갖고 계신 게 도움이 되는데요.

그래서 1가구 1주택자라면 단독명의보단 공동명의가 공제액도 더 크고 세금도 더 낮다고 설명을 드렸습니다. 그런데 기존에 이미 명의를 갖고 계셔서 올해 예상되는 종부세가 굉장히 크다, 라고 하시는 분들은 어떻게 할까요.

이런 분들은 6월 1일이 되기 전에 가족에게 부동산, 주택을 증여하시는 것도 종부세를 줄일 수 있는 방법이 됩니다.

자 그러면 사례를 들어서 이 증여를 통해서 종합부동산세를 절세할 수 있는지, 그리고 얼마나 절세가 되는지 이런 부분들을 한 번 알아보도록 하겠습니다. 우선 잠실에 있는 엘스아파트 공시가격 14억원짜리, 그리고 마포에 있는 마포래미안푸르지오 공시가격 11억원짜리 이 두 채를 단독명의로 갖고 계신 분을 기준으로 증여를 통해서 절세액이 얼마나 되는지를 한 번 알아볼 텐데요.

이 두 채를 동시에 단독명의로 갖고 계신 분은 올해 종부세가 굉장히 많이 나옵니다. 작년에 2100만원 정도 종부세를 내셨을 텐데요. 올해는 5705만원으로 종부세가 증가하게 됩니다. 그리고 내년엔 7252만원, 내후년엔 8473만원까지 매년 굉장히 가파르게 종합부동산세가 늘어나게 되는데요.

우선 증여세는 증여를 받는 사람들마다 받은 금액에 대해서 증여세를 납부하기 때문에 최대한 여러 명에게 쪼개서 증여하는 게 세금이 줄어들게 됩니다.

배우자간엔 증여세 공제액이 6억원으로 굉장히 높거든요. 그래서 배우자에게 공제하는 게 증여세가 좀 적은 편이고요. 자녀에게 증여하는 경우엔 미성년자녀는 2000만원까지는 증여세가 없고, 성년자녀는 5000만원까지는 증여세 공제액이 있어서 증여세가 나오지 않습니다.

자 그러면 이 단독명의로 두 채 아파트를 갖고 계신 분이 배우자와 성년자녀 두 명이 있다고 가정하고 한 번 증여를 하는 경우를 생각해보겠습니다. 배우자는 이 마포래미안푸르지오의 50%를 증여를 하고요. 그리고 자녀에게 각각 25%씩 증여를 하는 경우를 가정을 해서 이 종합부동산세가 얼마나 줄어드는지를 한 번 보겠습니다.

자 우선 증여를 하고 나면 본인은 잠실 엘스아파트 한 채만 갖고 있게 되겠죠. 그러면 세율이 두 채의 높은 세율에서 한 채의 낮은 세율로 떨어지니까 본인의 종합부동산세가 굉장히 줄어듭니다.

그래서 본인이 내야 할 종부세가 올해 669만원, 내년엔 900만원, 내후년엔 1126만원으로 줄어들게 되고요.

이렇게 나머지 마포래미안푸르지오를 증여받은 가족들도 종합부동산세 계산을 해야겠죠. 그런데 이 배우자 같은 경우는 절반 증여받은 금액이 6억원을 조금만 넘기 때문에 종합부동산세가 많이 나오지 않고요. 25%씩 받은 자녀들은 공시가격 6억원이 초과되지 않기 때문에 종합부동산세가 전혀 나오지 않습니다. 그래서 배우자가 내야 할 종합부동산세는 올해 2만원, 그리고 내년엔 22만원, 내후년엔 46만원이 되는 거죠.

자 결론적으로 말씀드리면 이렇게 두 채를 단독명의로 갖고 계시던 분이 마포래미안푸르지오를 배우자와 자녀들한테 증여함으로써 매년 절세액이 5000만원 이상이 되는데요. 올해는 5034만원이 줄어들게 되고요. 내년엔 6330만원, 내후년엔 7301만원으로 매년 엄청난 금액의 절세를 하실 수 있는 거죠.

하지만 이렇게 증여를 하는 데는 증여세, 그리고 부동산에 대한 취득세가 발생합니다. 그 증여세와 취득세는 얼마나 발생하는지도 한 번 계산을 해보겠습니다. 자 우리가 마포래미안푸르지오를 증여한다고 했는데. 전용면적 85㎡를 기준으로 지금 실거래가가 한 18억5000만원 정도 합니다.

아파트를 증여할 때 증여가액은 시세대로, 매매사례가액을 쓰게 돼 있습니다. 그래서 18억5000만원을 기준으로 배우자 50%, 자녀 25%씩을 증여재산가액으로 보게 되고요. 그렇게 되면 배우자는 9억2500만원을 증여받게 되는 거고, 배우자공제액인 6억원이 여기서 차감이 되는 거죠.

그럼 남은 게 3억2500만원. 1억 초과~5억 이하의 증여세율이 20% 구간이기 때문에 증여세 20%를 적용하면 산출세액은 5500만원이 나오게 됩니다. 여기에 세액공제, 신고세액공제 3%를 적용해서 165만원을 빼주게 되면 배우자가 납부해야 하는 증여세는 5335만원이 되는 거죠.

증여세만 있는 게 아니고요. 배우자가 취득하기 때문에 취득세도 또 납부를 하셔야 됩니다. 그런데 증여에 대한 취득세가 굉장히 많이 올랐죠. 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 넘는 주택은 12%의 증여취득세를 내게 됩니다. 부가되는 세금까지 합치면 13.4%의 취득세를 내야 해서 7370만원의 증여세를 추가로 납부하셔야 하는 거죠. 그러면 이 취득세와 증여세를 합쳐서 배우자가 1억2705만원의 세금을 내면 증여가 완성이 되는 거고요.

자녀들도 마찬가지로 25%씩에 본인들의 5000만원 공제액을 빼고 계산해보면 한 명당 1억717만5000원의 증여세와 취득세를 납부하게 됩니다. 자 이렇게 억대의 세금을 내야 하는데 모두 합쳐 보면 3억4140만원의 증여세와 취득세가 되겠죠.

종부세를 몇 천만원 아끼자고 했는데 증여세와 취득세가 3억 이상, 이렇게 나오니까 할 수 있겠냐, 라고 생각하실 수도 있는데요.

물론 세금이 많긴 하지만 이걸 장기로 갖고 가게 되면 우리가 매년 7000만~8000만원의 종부세가 줄어들게 되는 결과가 되잖아요. 그래서 5년 정도의 종부세만 치더라도 이 증여세, 취득세를 넘을 수 있는 그런 금액이 되기 때문에 장기로 보유하실 분들은 이렇게 증여를 하시는 것도 절세에 도움이 되고요.

또 이렇게 증여세와 취득세를 내고 증여를 하게 되면 또 한 가지 효과가 생깁니다. 우선 18억5000만원 기준으로 자녀와 배우자에게 증여를 했기 때문에 이 증여를 한 지 5년 이상이 지나서 배우자와 자녀가 이 아파트를 팔게 되면 취득가격이 18억5000만원, 증여받은 금액으로 양도세를 계산할 수 있습니다. 그러면 나중에 팔 때의 양도세가 줄어드는 효과가 생깁니다.

증여세는 사실은 자산가분들은 언젠가는 내야하는 세금일 수 있거든요. 미리 사전증여를 해서 이런 종부세와 양도세, 증여세를 모두 줄이는 그런 방식도 많이들 선호하고 활용하고 계십니다.

자 이렇게 가족간에 증여를 해서 종합부동산세와 양도세를 줄이려고 하시는 분들은 최대한 공시가격이 공시되기 이전에 증여를 마치시는 게 좋겠죠. 왜냐면 증여시의 부동산에 대한 취득세는 공시가격을 기준으로 매기기 때문에 공시가 딱 되고 나면 그날부턴 높아진 공시가격을 기준으로 취득세가 늘어나게 됩니다. 그러니까 앞으로 공시가 되기 전에 증여를 하시는 게 취득세가 훨씬 더 낮게 부과될 수 있다는 점도 기억을 하시면 좋을 것 같습니다.

자 오늘은 종합부동산세 부담을 줄이기 위한 방법들을 알아봤는데요. 다음편엔 여러분들이 많이 궁금해하시는 5월에 다가오는 세금, 종합소득세에 대해서 한 번 알아보도록 하겠습니다. 지금까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화PD 편집 김인별 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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