83만여가구 역대급 공급…2·4 대책 이후 '내집마련' 전략
정부가 지난 4일 ‘공공 주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’(2·4 대책)을 발표했다. 공공 주도로 개발해 2025년까지 서울 32만3000가구를 포함해 전국에서 83만6000가구를 공급하는 게 골자다. 이번 대책의 공급 물량이 많다는 것에는 이견이 없다. 하지만 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 사업 주체여야 하고 토지주의 동의 없이 사업을 추진할 수 없다는 점 등은 대책의 실효성에 의문을 갖게 한다. 실수요자들은 3기 신도시 사전 청약과 6월 양도세 부과 등 부동산 정책 변화와 공급 물량 등을 따져 내 집 마련 전략을 재검토할 필요가 있다고 조언했다.

공공 주도 개발+신규 택지=83만 가구

이번 ‘2·4 대책’은 크게 공공 주도 정비사업과 신규 공공택지로 나눌 수 있다. 공공 주도 정비사업은 ‘도심 공공주택 복합사업’과 ‘공공 직접시행 정비사업’으로 구성된다. 도심 공공주택 복합사업은 역세권·준공업지역·저층 주거지를 개발하는 방식으로 19만6000가구를 새로 짓는다. 공공이 재건축·재개발의 주체가 되는 공공 직접시행 정비사업을 통해서도 13만6000가구를 공급한다.
83만여가구 역대급 공급…2·4 대책 이후 '내집마련' 전략
두 사업 모두 주민 3분의 2 동의로 추진하며 재건축 초과이익환수제 적용 제외, 용적률 상향 등의 혜택을 받는다. 정부는 토지주의 참여를 유도하기 위해 이들에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선 공급권도 준다. 동의 요건을 갖춘 경우 사업에 동의하지 않은 주민의 자산은 공공이 현금 보상 방식으로 수용할 예정이다. 또 개발 후 토지주에게 보장한 수익 외에 남은 개발이익을 공공이 환수한다.

국토교통부는 공공이 주도해 정비사업을 추진할 경우 민간 정비사업과 비교해 사업기간이 확 줄어들 것으로 봤다. 일반 정비사업은 정비구역 지정부터 이주 시점까지 평균 13년 안팎 걸리지만 공공이 직접 시행하면 이 기간을 5년 내외로 줄일 수 있다는 계산이다.

“공급 물량 충분… 실현 가능성은 의문”

전문가들은 ‘2·4 대책’의 공급 물량에 대해 장기적으로 주택시장 안정에 기여할 것으로 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “83만 가구면 5년간 해마다 16만7200가구를 공급하는 셈”이라며 “최근 6년간 서울 아파트 연평균 준공 물량이 3만8000여 가구인 점을 고려하면 파격적인 수치”라고 평가했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제 적용 면제가 포함된 것은 의미가 있다”고 했다. 반면 인센티브를 공공이 주도하는 사업에 국한한 것은 한계점으로 지적했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “조합원 관리까지 공공이 잘 해낼 수 있느냐는 질문이 남는다”며 “당장의 공급이 늘어나는 것은 아니어서 단기적으로 상승폭을 둔화시키는 수준에 그칠 것”이라고 내다봤다.

“청약 가점 높으면 분양, 낮다면 매수 고려”

정부의 ‘2·4 대책’ 발표에 따라 실수요자들의 내 집 마련 전략도 재정비가 필요하다. 무주택 실수요자는 청약 가점과 보유자금 등에 따라 선택이 갈린다. 신혼부부 등 특별공급에 도전해볼 수 있다면 3기 신도시 등 공공분양을 기다려볼 만하다. 정부는 3040세대에 내 집 마련 기회를 주기 위해 이번 대책을 통해 공급하는 물량의 일반 공급 비중과 추첨제 물량을 늘릴 계획이다. 현재 15%인 전용면적 85㎡ 이하 일반 공급 비중을 50%로 확대하고, 일반 공급의 30%는 추첨제로 당첨자를 뽑기로 했다. 5~6년 시간을 두고 부지런히 청약통장을 사용해볼 만하다는 것이다.

청약 가점이 낮거나 공공분양을 노릴 요건을 갖추지 못했다면 보유자금에 맞춰 주택 매수를 고려할 필요가 있다. 오는 6월부터 양도세와 보유세가 오르기 때문에 그 전에 나오는 급매물을 살펴보라고 전문가들은 조언했다. 특히 실거주와 함께 투자 측면까지 고려한다면 수도권광역급행철도(GTX) 역 신설 등이 예정된 경기권을 추천한 전문가가 많았다.

공공 주도 개발로 인해 가격 상승 기대가 낮았던 빌라의 대접이 달라질 것으로 내다본 전문가도 있었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공공이 주도해 토지 수용과 보상 등에 나서면 사업 진행이 한층 쉬워질 것”으로 예상했다. 다만 정부가 대책 발표일(2월 4일) 이후 손바뀜한 주택에는 분양권을 주지 않겠다고 재차 확인한 만큼 현금 청산 등 리스크에 유의해야 한다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com