새 아파트 전셋집 구하기, 이제 안 됩니다 [집코노미TV]

전형진 기자

입력2021.02.20 07:00 수정2021.02.20 08:54

기사로 배우는 부동산 Home-Learn

민간택지 분양가 상한제 아파트 거주의무 신설

▶전형진 기자
전형진입니다
오늘은 이유정 기자의 이 기사 읽어보겠습니다
'세입자는 새 아파트 살지 마, 전세가 더 자극하나'

▷관련기사 : "세입자는 새 아파트 살지마"…전세가 더 자극하나

'19일부터 수도권에서 분양가 상한제를 적용받는 단지에 청약한 사람은
최대 5년을 의무거주해야 한다'

기존에 예고가 됐던 법안인데 19일부터 시행에 들어간다는 것입니다

무슨 소리냐면
청약에 당첨된 사람은 입주할 때,
아파트가 준공될 때 직접 들어가 살아야 한다는 것입니다

우리가 보통 중도금까지 낸 다음에 잔금이 모자라면
전세나 월세를 놔서 세입자들의 보증금으로 잔금을 치른 뒤
자신은 2~4년 뒤 보증금을 돌려주면서 입주하는 시나리오가 있었는데요
19일 이후 청약하는 단지, 공고를 내는 단지부터는
그게 안 된다는 거예요

자, 보죠
'19일부터 공고를 하는 수도권 분양가 상한제 적용 공동주택'
그러니까 아파트죠
여기서 수도권은 서울·경기·인천을 말하고요
'이들 아파트에는 2~5년의 의무거주 요건이 부과된다'

표로 한 번 정리를 해봤습니다
공공택지, 신도시처럼 정부가 만드는 땅엔 이미 거주의무가 있었고
민간택지, 도심의 재개발·재건축이나 디벨로퍼들이 시행하는 사업엔
그런 의무거주 요건이 없었는데 앞으로 생긴다는 것입니다

얼마나 생기냐
이게 시세와 따져봐서 새 아파트의 분양가격이 시세의 80% 미만이면 3년,
준공 직후부터 3년을 들어가 살아야 하고요
80~100% 구간이라면 2년을 들어가서 살아야 합니다
해당 아파트의 분양가가 시세의 80% 미만이라면
3년을 살면서 전매제한도 10년입니다
여기서 전매제한이라는 건 분양권 전매제한만 말하는 게 아니라
입주 이후 소유권이전 자체를 못 한다는 의미입니다

기사에서 설명한 내용들이 제가 지금 보여드린 표의 내용이고요
'그동안 공공택지에만 적용됐는데 의무거주 요건을 민간택지에 확대 적용한다'
말씀드린 것처럼 당첨자들은 입주 시점에 전·월세를 놓을 수 없습니다
바로 들어가 살아야 하니까요

물론 예외도 있는데요
이게 관보의 내용입니다
입주자의 거주 예외사유

'의무로 살아야 하는 기간 중에 해외에 체류하거나
생업 등을 이유로 다른 지역에 거주,
혼인 또는 이혼으로 부득이한 사유가 있는 경우 거주한 것으로 간주한다'

이렇게 규정하고 있어요
그동안 공공택지에서도 마찬가지였죠

'거주의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과된다
그리고 그 아파트도 LH에 분양가로 매각해야 한다'

이렇게 기사에서 설명하고 있습니다

밑에 보면

'새 아파트의 전·월세 공급이 사실상 중단돼서
전세가격 상승을 가중시킬 수 있다는 우려를 내놓고 있다'

시장에서 이런 우려를 하고 있다는 이야기입니다

원래 신축 단지가 입주하면 입주장이란 게 있죠
잔금이 모자란 집주인들이 세입자를 받기 위해
경쟁적으로 보증금을 낮춰서 내놓는 걸 입주장이라고 하는데
그게 이제 없어진다는 것입니다

그럼 어떤 아파트에 적용될까요
앞서 내용을 보면 19일 이후 공고를 내는 단지부터 적용된다고 했죠
아파트를 짓는 데 보통 2년~2년 6개월 안팎 걸리니까
적어도 2023년 하반기 준공되는 단지부터 적용됩니다
이들 단지에선 전세가 나오지 않는다고 이해하시면 될 것 같습니다
물론 조합원 매물은 나올 수 있어요

이게 19일부터 청약시장에서 굉장히 크게 바뀌는 내용이기 때문에 긴급하게 읽어봤고요
새 아파트 청약을 기다리고 있거나
전셋집을 알아보시는 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다
다음 시간엔 더 좋은 기사로 돌아오겠습니다
전형진이었습니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

관련 뉴스

1

빌라 샀다가 현금청산 될라…'공공' 붙은 재개발 뭐길래 [집코노미TV]

▶윤아영 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 정부 들어서만 수십차례 부동산 정책이 발표되고 있습니다. 도대체 정부가 내놓은 정책이 무슨의미인지, 어떻게 해석을 해야하는지 너무 어렵습니다. 오늘은 이유정 기자와 함께 공공 재개발에 대해 다뤄보려 합니다.▶윤아영 기자사실 정부가 2월4일에 또 새로운 재개발을 내놓았어요. 이름도 비슷해서 헷갈렸어요. 공공 재개발과 뭐가 다르냐는 혼란도 나오고 있어요. 뭐가 다른가요. 이름도 공공…▶이유정 기자저도 이름이 헷갈리는데요 공공 직접시행 정비사업입니다.▶윤아영 기자아, 공공직접시행 정비사업, 이거는 재개발재건축이 다 포함이 되는거죠▶이유정 기자네, 가장 많이 다른 점은 우리 3기신도시 보면 토지를 수용해서 아파트를 짓고, 우선공급권, 쉽게 말하면 분양권을 주잖아요. 그거랑 비슷한 방식이 도심서 일어난다고 보시면 되요.▶윤아영 기자그러면 토지 수용도 하는거군요▶이유정 기자토지 수용도 합니다. 이게 어떻게 조합원들, 땅을 가지신 분 입장에서 어떻게 다르게 다가올 것이냐를, 사실 정부 실무자들도 잘 모르시더라고요.▶윤아영 기자공공직접시행 정비사업이 뭐가 좀 공공재개발과 다른 인센티브가 있나요.▶이유정 기자그건 조금 어려운데요. 우선은 딱히 크게 다른 인센티브가 있는지 모르겠어요. 오히려 공공재개발에 주어지는 분양가상한제 적용 제외가 주어지는데 이번 나온 공공 직접시행정비사업에는 주어지지 않아요. 크게 봤을 때는 메리트가 적어보이긴 하는데, 자세하게 뜯어보면 공공 직접시행 방식도 분명 공공재개발과 다른 메리트가 있는 거라고 얘기는 하세요.예를 들면 공공재개발은 늘어난 용적률의 절반 정도를 임대로 내놓아야 하거든요. 근데 공공직접시행방식은 이 부분을 분양으로 내놓아요.▶윤아영 기자공공분양으로 내놓는 거군요.▶이유정 기자그렇죠 그럼 그만큼의 수익이 생기는 거에요. 이거는 계산을 해보셔야 해요. 각 구역마다 뭐가 더 이익인지는 계산기를 좀 두드려 보셔야 할 것 같아요.공공재건축에 대한 반응이 짰죠. 시장에서 반응이 안 좋았는데 그렇기 때문에 이런 새로운 제도를 내놓은 것이 아니냐 하는 생각이 개인적으로 들어요. 재건축의 가장 큰 걸림돌이었던 재건축 초과이익환수제와 작년에 새로 생긴 제도인 2년 거주 규제를 적용 받지 않기 때문에, 재건축 하시는 분들 중 사업성이 좀 낮거나, 추진이 지지부진했던 분들은 어느 정도 고민을 해보실 수도 있을만한 제도인 것 같아요.▶윤아영 기자공공직접시행정비사업이 논란이 됐던 게 권리산정기준일을 2월4일로 정해버렸어요. 그래서 후보지가 될 가능 지역들은 다 올 스톱이 됐다고 들었거든요. 거래가.▶이유정 기자이게 법조계에서도 이게 말이 되느냐 문제를 제기하시는 분들도 있고, 문제가 없다고 하는 분들도 있어요. 심정적으로는 좀 이해가 안되죠. 내가 살 집이 아직은 아무것도 아니고, 어떻게 될지도 알 수 없는데 그런 리스크를 감내해야하는 거니까요. 전문가분들 중에서는 고도의 수를 썼다고 얘기하고 있어요. 집값이 오르지 않게 하기 위해서 투자를 차단하기 위한 굉장히 묘수이잖아요.▶윤아영 기자투자를 못하게 막아버리면 다른 데로 이 수요가 번져버리는 것 아닌가요.▶이유정 기자아 그렇죠. 그래서 가격 차이는 많이 나긴 하지만, 그래서 강남 재건축이나 신축 아파트들 그런 것들은 공공 방식 사업을 할 가능성이 거의 없다, 그렇기 때문에 그쪽으로 수요가 더 몰리는 것 아니냐고 보시는 분들도 많은데, 사실 빌라 투자를 하실 분이 강남 재건축이나 신축을 사시기에는 가격차이가 좀 있지 않나. 그럼에도 불구하고 공공 직접시행을 하는 곳이 가격이 오를 것이라고 보는 분들도 많아요. 현금청산이 되는데도 불구하고. 현금청산도 지금 시점과 추후 시점은 가격이 다르니까요. 일반인 분들은 쉽지 않겠지만 꾼들은 현금청산 따른 시세차익을 노릴 수도 있다. 요런 말씀들도 많이 하세요.▶윤아영 기자그래서 또 정부에서 내놓았잖아요. 가격 안정화 방안으로 그 후보지역들이 이후 급등할 경우 구역에서 해제하겠다, 혹은 후보지로 선정 안 하겠다고 초강수를 뒀는데.▶이유정 기자사실 곳곳에 강수를 두셨는데, 그거랑 공급을 해야 한다는 압박이 굉장히 커요. 대통령도 여러 번 말씀하셨고,초강수랑 이게 서로 충돌하는 부분이 있거든요. 제 개인적인 생각으로는 공급에 방점을 찍고, 왠만하면 사업이 되게 하지 않겠느냐▶윤아영 기자일단 주민들 동의율 넘기는 것도 쉽지 않아 보이는데, 여기다 시세 급등했다고 후보지에서 제외해 버리면 될만한 데가 없을 것 같아요.▶이유정 기자예를 들면 공공재개발 1차 후보지 중 가장 핫한 흑석2구역도 이 조건으로 안 하겠다는 반응이 나오고 있어요 정부에서도 여러 차례 협의를 했는데 해당 구역이랑, 얘기를 들어보니까 제시한 것은 마지노선, 최저점이니까, 왠만하면 사업이 잘 되도록 하겠다, 그런 의지가 엿보이더라고요.▶윤아영 기자반면 공공 재개발은 인기가 높다는데, ▶이유정 기자실제로 정부가 내놓은 수많은 대책들은 시장에서 별반 반응이 없었는데, 이 공공재개발이 가장 핫했어요. 작년 9월에후보지 공모를 받았는데 70여곳이 참여를 했어요.▶윤아영 기자2차 후보지가 아직 선정이 안됐는데도 난리가 났다고 들었어요.▶이유정 기자2차 후보지들에 있는 지역들, 매수 문의가 뜨겁고 많이 이어지고 있는데요, 그 이유가 2차 후보지는 아직까지 정비구역 지정이 안된 데들이에요. 그만큼 가격이 쌌고, 아파트가 들어설 것이란 기대감이 없었으니까요. 재개발이 되면 그 일대가 격변한다는 기대감, 많은 사람들 매수 문의, 실제 매수도 종종 이뤄지고 있습니다.▶윤아영 기자가격이 얼마나 올랐나요.▶이유정 기자가격은 실제 2배 정도 올랐어요. 거의 빌라는 많이 오르지 않는데, 두 배 오르면 많이 올랐다고 볼 수 있죠. 불장이기도 했지만 사실 빌라는 가격이 거의 오르지 않거든요. 근데 두 배 오른거면 꽤 많이 올랐다고 할 수 있지요.▶윤아영 기자구체적으로 어떤 지역들이 올랐나요.▶이유정 기자예를 들면 후보지 중에 성북1구역이 있는데, 대지지분 기준 9평, 10평 정도 되는 빌라가 6억 정도, 작년 이맘때 3억짜리. 가장 유명한 곳이 한남1구역, 작년 한남3구역 재개발 시공사 선정하면서 이슈가 됐던 지역. 예전에는 정비구역이었다가 해제, 다시 공공재개발 신청을 한건데 10평 정도 되는 빌라가 10억 정도.▶윤아영 기자10억이면 비싼거 아닌가요. 평당 1억인데.▶이유정 기자한남동이 워낙 유명, 나인원한남, 한남더힐, 강북이지만 강남급이라고 보니까. 다른데보다 좀 비싸요. 작년 하반기까지만 해도 6,7억 하던 빌라거든요. 오름폭이 상당히 크죠.▶윤아영 기자작년에 시공사 선정했던 한남3구역 비교해보면 가격대가 어떤가요.▶이유정 기자여전히 낮은 감이 있습니다. 그렇기 때문에 사람들이 관심이 많은 거고요. 예를 들면 같은 평수의 빌라가 한남 3구역 16, 17억 정도. 6,7억의 격차가 있는 셈이죠.▶윤아영 기자이런 핫한 공공재개발 예상 지역 투자시 주의점은 무엇일까요▶이유정 기자우선 재개발 자체가 재건축과 달리 굉장히 많은 리스크를 가지고 있어요. 그런데 공공재개발은 플러스알파로 불확실성이라는 몇가지 리스크가 더 추가된다고 볼 수 있죠. 기본적으로는 1차 후보지가 선정이 됐지만 2차같은 경우는 내가 투자하려는 구역이 선정 될 지가 미지수에요. 선정이 되더라도 실제 사업이 가기 위해서는 동의율 2/3, 67%를 받아야 하거든요. 만만한 동의율이 아니에요. (절반도 쉽지 않을 것 같은데요) 만약에 동의율을 충족 못하면 사업 못 하는거죠. 내가 산 빌라는 빌라일 뿐인거고. 또 제가 사는 빌라가 정비구역 내에 있는 것인지도 주의해야하고요. (정비구역을 벗어나면 의미가 없는 거군요. ) 그렇죠.권리산정기준일이란 것도 굉장히 중요한데요. 이제 우리 공공재개발에 대해서는 아직까지 구역 지정 안된 곳이 많다 보니까 작년에 정부가 일률적으로 후보지들의 권리산정기준일을 정했어요. (그게 언제죠) 작년 9월21일입니다. 모든은 아니고 1차 후보지들은 각자 권리산정 기준일이 있고 2차 후보지는 그날을 기점으로 명운이 갈린다고 봐야겠죠▶윤아영 기자그럼 권리산정 기준일 이후에 사신 분들은 어떻게 되는건가요.▶이유정 기자이후에 사신 건 사실 큰 문제는 없고요. 중요한 건 권리산정일 시점에 내가 산 이 집이 소유권이 있었느냐가 중요한 거에요. 이른바 지분 쪼개기라고 한번쯤은 들어보셨을 텐데요. 재개발 구역에서는 단독주택을 부셔서 빌라로 쪼개는 경우가 많아요. 그렇게 하면 하나밖에 없던 분양권이 10개 20개로 늘어나서 이익을 보거든요. 지분쪼개기를 막기 위해 있는 제도가 권리산정기준일입니다.▶윤아영 기자네 알겠습니다. 오늘 공공재개발과 공공 직접시행 정비사업에 대해 쪼금 알아보는 시간을 가졌습니다. 이상 집코노미TV였습니다.기획 집코노미TV총괄 조성근 건설부동산부장진행 윤아영 기자·이유정 기자촬영 김윤화PD·조민경PD편집 김윤화PD·조민경PD제작 한국경제신문·한경닷컴윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
2

전월세 금지법 피한 '5억 로또'…'고덕강일 제일풍경채' 분양가는?

올해 서울 첫 공공택지 분양 단지로 관심을 모았던 ‘고덕강일 제일풍경채’의 분양가가 공개됐다. 시세차익이 많게는 5억원 정도 가능한데다 오는 19일부터 시행되는 '전월세 금지법'을 적용받지 않아 거주의무를 피하는 마지막 아파트가 됐다.18일 강동구와 제일건설에 따르면 고덕강일 제일풍경채는 이날 입주자 모집공고를 내고 분양 일정을 시작했다. 다음달 3일 특별공급을 시작으로 4~5일 1·2순위 청약 접수를 받는다. 단지는 고덕강일 공공주택지구 1블록에 들어서며 전용면적 84~101㎡의 780가구 규모로 조성된다. 이 중 특별공급은 289가구, 일반공급은 491가구다. 이 아파트의 분양가는 3.3㎡당 2430만원으로 책정됐다. 전용 84㎡은 9억원 미만으로 중도금 대출이 가능하하. 그러나 전용 101㎡은 9억원을 초과해 중도금 대출이 불가능해 자납으로 충당해야 한다. 분양가 상한제가 적용돼 9억원 이하를 기다였던 무주택 실수요자들은 분양가가 높다고 평가하고 있지만, 시세와 비교하면 낮은 수준이다.단지와 마주한 2011년 입주한 고덕리엔파크1단지의 전용 84㎡의 경우 매도호가가 13억원 안팎이다. 범위를 넓혀 새 아파트인 고덕그라시움이나 고덕아르테온 등과 비교하면 시세차익은 더 벌어진다. 이들 아파트의 전용 84㎡ 시세는 14억~17억원에 달한다. 현재 시세로도 5억원 이상 차익실현이 가능하다는 얘기다.일반분양에서 전용 84㎡의 당첨자는 100% 가점제로 선정하고 전용 101㎡은 50% 가점제·50% 추첨제로 선발한다. 119가구 물량이 추첨제로 공급된다는 얘기다. 가점이 부족한 무주택자와 다주택자들의 관심이 쏠리는 이유다. 전매제한금지 기간은 당첨일로부터 8년인 점은 주의해야 한다. 그러나 '전월세 금지법'을 피하면서 청약자들이 대거 몰릴 것으로 보인다. 입주 시기에 전세를 놓을 수 있고 이를 통해 잔금을 치를 수 있어서다. 앞으로는 공공택지의 민간이 짓는 아파트라도 분양가가 인근 지역 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년간 의무적으로 거주해야 한다. 전월세를 주게 되면 징역 혹은 벌금을 물어야 한다. 자금에 여유가 없는 무주택 청약자들이 서울에서 내 집 마련을 할 수 있는 사실상 마지막 기회가 될 전망이다. 관련업계에서는 고덕강일 제일풍경채에 역대급 청약경쟁률을 예상하고 있다. 지난해 12월 청약을 받았던 '힐스테이트 리슈빌 강일'의 경우 458가구를 모집하는 1순위에 해당지역(서울)과 기타지역(경기·인천)을 합쳐 11만7035명이 신청했다. 평균 255.5대 1의 경쟁률로 모든 주택형이 청약을 마감했다. 청약통장 만점인 84점이 등장했고 최저점이 64점일 정도로 고가 통장이 속출했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
3

윤성원 차관 "신규 택지, 빠르면 이달 말 1차분 발표"

윤성원 국토교통부 1차관이 2·4부동산대책과 관련 빠르면 이달 말에 신규택지를 발표할 수 있다고 밝혔다. 서울에서 주택을 공급할 후보지는 오는 7월께 발표한다.윤 차관은 17일 MBC 라디오 '김종배의 시선집중'에 출연해 신규택와 관련 "전국 15~20곳 택지에서 26만호를 공급하기로 했으며 이달 말이나 3월 초에 1차분부터 발표할 예정"이라며 "규모가 큰 것은 3기 신도시와 비슷한 것도 있고 중규모도 있다"고 말했다. 그러면서 "현재 시·도와 막바지 협의를 진행하고 있기 때문에 끝나는 대로 착착 발표하겠다"며 "협의하는 추세를 원만하게 되고 있다"고 덧붙였다.서울 도심 내 주택공급을 위한 1차 후보지는 7월께 발표한다는 계획이다. 정부는 2·4대책에 따라 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업 등 공공개발을 통해 2025년까지 서울에서 32만 가구를 공급키로 했다.윤 차관은 "서울에서 전체 후보지는 222곳이고, 올해 내에 도심에서 공급하기로 목표한 물량은 총 4만3500호"라며 "사업 설명회와 컨설팅 등을 벌여 7월까지는 사업지를 발표할 예정"이라고 말했다. 7월에 사업지는 30~40곳 정도 발표되냐는 질문에 그는 "그보다 더 많을 수도 있다"고 답했다. 2차 후보지는 연말에 발표해 예비 물량까지 뽑아내겠다고도 했다.그러면서 윤 차관은 "도심 주택 공급 사업을 지원하기 위해 오는 19일부터 통합지원 센터를 확대 가동할 예정"이라며 "주민 10%의 동의를 받아온 지역에 대해선 공공이 최대한 컨설팅을 해서 사업지를 지정하겠다"고 말했다. 또 "강남과 강북, 광역시에서 공공개발에 대한 문의가 들어온다"며 "정부 대책이 어떤 식으로 작동하는지에 대한 기초적인 문의가 많다"고 전했다.서울역 인근 동자동 쪽방촌 개발과 관련된 반발을 두고서도 답했다. 윤 차관은 "공공주택특별법상 주민공람에 들어가기 전까지는 주민 의견을 들을 수 없는 구조다"라며 "정부가 헐값에 땅을 뺏는다는 것은 오해이고 주민들이 원하는 만큼 최대한 배려하고 협의하겠다"고 말했다.토지와 건물 상가 소유주들이 '정부가 그냥 와서 강제로 수용하는 것 아니냐'고 오해하고 있다며 윤 차관은 "감정평가를 거쳐서 현금으로 보상할 분은 현금보상을 하고, 사업이 준공되면 무주택자에게 공공분양 아파트를 공급하는 등 다양한 방식이 있다"고 설명했다.최근 전세시장 불안과 관련해서는 새 임대차법이 영향을 미쳤다고 하면서도 임대차법은 손질하지 않겠다고 밝혔다. 윤 차관은 "전셋값 상승은 수급에 대한 불안심리와 저금리 등 요인이 있지만, 임대차3법의 영향이 없다고는 할 수 없다"고 수긍했다.하지만 "세입자의 74%는 계약을 갱신해서 안정적으로 거주하고 있고 전셋값 추이도 조금씩 상승폭이 둔화가 되고 있다"며 "2월 겨울방학 학군 수요가 끝나면 매물도 늘고 있어서 전세가격이 안정될 것으로 본다"고 말했다. 또 "임대차법의 성과가 발휘되고 있어 제도 보완 계획은 없다"며 "주택공급이 확대돼야 시장이 안정되기 때문에 공급 확대를 얼마나 빨리하느냐가 중요하다"고 강조했다.공인중개사 중개수수료 개선안에 대해서도 언급했다. 윤 차관은 "지난해 집값이 오르다 보니 거래량이 늘고 중개 수수료도 대폭 늘어난 것으로 예측한다"며 "국민권익위원회의 권고안을 받았고 4~5월까지는 실태조사를 끝낸 뒤 이르면 5월에 국토부가 가진 개선안을 발표하겠다"고 말했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com