거주기간 리셋 2년 살았는데 비과세 불가?

▷이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 이승현 회계사입니다. 여러분의 성원에 힘입어서 절세병법이 다시 돌아왔습니다. 자 2021년부터 1가구 1주택 비과세를 받기가 굉장히 까다로워집니다. 그 이유는 올해부터 바로 최종 1주택 규정이 적용되기 때문인데요.

2020년까지는 다주택자라고 해도 기존주택을 모두 양도하고 마지막에 한 채만 남으면 그 한 채를 바로 팔아도 비과세를 받을 수 있었습니다.

올해 2021년부터는 이 규정이 완전히 바뀝니다. 다주택자의 경우에 기존주택을 모두 양도하고 최종 1주택이 남은 순간부터 보유기간을 2년 추가 기산해서 2년이 채워져야 비과세를 받는 것으로 바뀌기 때문입니다.

최종 1주택 규정에 대해서도 여러 가지 유권해석들이 나오면서 변천사가 있었습니다. 다주택자가 2020년까지 다른 집을 모두 팔고 1주택이 되더라도 2021년 이후 집을 팔 땐 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 산정하는지, 아니면 그런 경우엔 산정하지 않는지. 이런 것들이 명확하지 않았는데요.

2020년 12월 24일, 기획재정부에서 유권해석이 나왔습니다. 기존주택을 2020년에 모두 팔고 2021년 1월 1일자엔 1가구 1주택만 남은 경우, 이런 경우엔 최종 1주택 보유기간 규정을 적용하지 않겠다고 유권해석을 내놨습니다.

그래서 올해 1월 1일자에 1주택만 남아 있는 분들은 기존주택의 양도시점과 상관없이 그 집을 취득한 지 보유 2년, 또는 거주 2년까지 채우시면 비과세를 바로 받을 수 있다고 생각하시면 좋을 것 같아요.

그리고 그동안 또 문제가 됐던 것이 이 보유기간이 최종 1주택이 된 날부터 다시 기산하는 것이면 거주기간도 다시 채워야 하냐는 질문 사항들이 많이 있었어요. 이것도 최근에 2021년 1월 14일자로 기재부에서 유권해석이 나왔습니다. 그런데 이게 좀 충격적이에요.

조정대상지역에서 내가 취득한 주택을 최종 1주택으로 양도하기 위해선 보유기간만 리셋되는 게 아니고 그 최종 1주택이 된 날부터 거주까지 2년을 추가로 채우셔야 된다는 거죠.

내가 그동안 거주를 했던 집이라도 다시 또 2년을 거주를 추가로 해야된다, 그래야 비과세를 받을 수 있다, 이렇게 규정이 나왔어요. 이렇게 유권해석이 나왔습니다.

올해 1월 7일 새로운 소득세법 시행령이 입법예고가 됐는데요. 이 내용에도 충격적인 점이 있습니다. 기존의 소득세법에선 다주택자가 1주택을 제외하고 모두 양도한 뒤 그 나머지 최종 1주택을 팔 때 이 최종 1주택의 보유기간, 거주기간을 리셋하게 돼 있는데요.

이제 바뀌는 소득세법 시행령엔 양도로 1주택이 되는 것뿐만 아니라 기존주택을 증여하거나, 아니면 용도변경. 주택을 상가 같은 것으로 바꾼다는 거죠. 이런 증여, 용도변경을 통해서 1주택이 되더라도 이 최종 1주택 보유기간을 다시 산정하도록, 이렇게 개정될 예정입니다.

두 채를 가지고 있는데 한 채를 증여하고 남은 주택을 바로 비과세를 받겠다, 이렇게 계획을 하고 계신 분들은 이 시행령이 개정된 이후에는 그런 최종 1주택 규정이 적용되니까 굉장히 주의를 하셔야 할 것 같습니다.

그런데 원칙이 있으면 예외가 있겠죠. 이 최종 1주택 규정에도 예외사항이 있습니다. 바로 일시적 2주택 비과세 같은, 실수요자들이 비과세를 받는 케이스에선 이 최종 1주택 규정을 적용하지 않습니다.

예를 들어볼까요. 종전에 주택을 한 채 갖고 있다가 새로운 주택을 취득한 거예요. 그래서 기존주택을 일정 기간 안에 양도를 하게 되면 일시적 2주택이라는 비과세 특례를 줍니다. 이런 일시적 2주택이 적용된 그 두 주택은 이런 최종 1주택 규정을 적용하지 않도록, 그렇게 규정이 돼 있습니다.

내가 두 채를 갖고 있다가 기존주택을 팔면서 일시적 2주택 비과세를 받았다. 그러면 이 남은 주택은 1주택이 된 날부터 보유기간을 산정하는 게 아니라 이 주택을 처음 취득했던 그 순간부터 보유기간과 거주기간을 산정해서 비과세를 판단하시면 됩니다.

자, 그런데 일시적 2주택이라고 해서 무조건 이 최종 1주택 규정이 적용되지 않는 건 아닙니다. 두 채가 있었는데요. 이 두 채 중에 한 채를 먼저 팔았습니다. 그런데 이 사람은 실수요자가 아니라서 비과세가 안 되고 세금을 내는 과세로 양도하신 겁니다.

두 채였다가 한 채를 과세로 양도하면 남은 한 채는 최종 1주택 규정이 적용되겠죠. 최종 1주택이 적용된 주택은 한 번 적용이 됐기 때문에 또 다른 새로운 신규주택을 취득해서 일시적 2주택을 맞춰 팔더라도 최종 1주택이 된 날부터 보유기간과 거주기간을 산정해서 2년 이상 보유, 또 조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주까지 해야 비과세가 가능합니다.

그런데 여러분들 절대 오해하시면 안 되는 게 있습니다. 이 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 산정한다는 규정은 비과세를 판단할 때만 쓰는 거예요. 장기보유특별공제를 결정할 때는 최초 취득시점부터 보유기간을 산정하시면 돼요. 최초 취득부터 보유기간, 거주기간을 따져서 장기보유특별공제와 세율을 적용하시면 되는 겁니다.

오늘은 많은 분들이 어려워하시는 2021년 적용되는 최종 1주택 개념에 대해서 알아봤는데요. 이제 비과세 판단은 정말로 개인들이 하기엔 어려워진 것 같습니다. 반드시 최종 1주택 개념을 아시고, 또 세무사와 상담하고, 그렇게 양도를 결정하시면 될 것 같습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] '거주기간 리셋' 2년 살았는데 비과세 불가?