분양시장 표준된 전용 59㎡·84㎡…이유는 세금혜택

우병탁의 부동산 절세

우리 사회에서는 알게 모르게 법이 일상생활에 영향을 미치는 경우가 많다. 우리가 거주하는 주택의 구조도 예외가 아니다. 아파트 평면에서 베이(bay)란 기둥과 기둥 사이, 통상 주택의 전면부 공간을 말한다. 전면에 거실과 안방이 면해 있는 것을 2베이 구조라고 부른다. 거실과 안방, 작은방이 전면부에 일렬로 배치된 것이 3베이 구조다. 3베이 구조는 2베이에 비해 전면의 발코니가 더 길게 들어선다. 그런데 건축법상 폭 1.5ｍ 이내의 발코니는 전용면적에서 제외된다. 발코니 면적이 넓을수록 확장 시 실사용 면적에서도 유리해진다. 이런 장점을 십분 활용하기 위해 최근에는 4~5베이 구조도 많아지고 있다.

세법에서도 마찬가지다. 아파트의 전용면적 구성을 살펴보자. 여기서 눈에 띄는 것은 85㎡와 60㎡ 그리고 40㎡ 세 가지다. 3.3㎡를 1평으로 표시하던 과거 호칭으로 각각 분양면적 기준 34평, 26평, 18평으로 부르던 것들이다. 1973년 1월 15일 ‘주택건설촉진법’이 제정되면서 ‘국민주택’이란 개념이 등장했다. 국민주택기금으로 건설해 공급하는 주택으로, 정부 자금이 유리한 조건으로 지원되기 때문에 규모를 제한할 필요가 있었다. 이에 따라 전용 85㎡ 이하(지방은 100㎡)를 국민주택 규모로 정의하게 됐다. 이후 농어촌특별세나 양도소득세 등의 감면 혜택이 모두 전용 85㎡ 이하 아파트에 유리하도록 짜였다.

최초 분양하는 임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면이 전용 40㎡, 60㎡, 85㎡ 이하 각 면적에 따라 다르게 적용된다. 임대소득에 대한 소득세도 마찬가지다. 이에 건설사들 사이에서 분양 성공을 위해 세법상 혜택이 주어지는 면적으로 아파트를 공급하는 경우가 많아졌다.

1990년대 초반 지어진 아파트 단지들은 대형 주택형을 제외하면 59㎡, 84㎡와 같이 전형적인 전용면적으로 구성된 경우가 많다. 다만 최근에는 다양한 평면 구조를 원하는 시장 수요를 반영해 전용 89㎡, 91㎡ 등 비전형적 면적으로 공급하는 아파트들도 있다. 결국 부동산과 부동산시장을 잘 이해하기 위해서도 세법을 포함한 부동산법을 공부해야 한다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >