요진건설, 서울 왕십리역 일대에 '와이하우스' 오피스텔 공급
왕십리역 인근...ITX청춘선·분당선·경의중앙선·지하철 2·5호선 이용 수월
모든 실 1.5룸 복층형...3.6m 높은 층고 설계
요진건설산업은 성동구 도선동에 짓는 오피스텔 ‘왕십리역 요진 와이하우스’를 분양한다고 4일 밝혔다. 지하 1층~지상 19층, 112실(전용 23~29㎡) 규모다. 지하 1층~지상 3층까지는 상업시설, 지상 4층부터 19층까지는 오피스텔로 조성된다.
이 단지는 ITX청춘선·분당선·경의중앙선·지하철 2호선·5호선 환승역인 왕십리역 5번 출구 인근에 들어선다. 왕십리역 일대는 서울 동북권 대표 주거지로 다양한 생활 인프라를 갖춰 부동산 실수요자 관심이 많은 지역이다. 왕십리역에는 노원구와 왕십리역을 잇는 동북선 경전철도 예정돼 있다.
인근에 엔터식스 쇼핑몰, CGV 영화관, 영풍문고, 이마트 등 생활편의시설이 많다. 성동구청, 성동경찰서, 우체국 등 관공서도 가깝다. 서울숲이 인근에 있어 쾌적한 생활이 가능하다. 배후수요도 넉넉한 편이다. 서울 도심권역과 강남권역, 인근 성수동 IT밸리까지 흡수할 수 있는 교통 여건을 기반으로 직주근접을 희망하는 근로자 수요가 적지 않을 것으로 전망된다. 인근에 한양대, 고려대, 서울시립대 등 대학교도 여럿 있다.
모든 실을 1.5룸 복층형으로 설계하고 층고도 3.6m의 높게 잡았다. 복층형 이어서 윗층을 침실, 창고 등 다양한 공간으로 활용할 수 있다. 모델하우스는 왕십리역 9번 출구 인근(성동구 행당동 268)에 마련된다.
정연일 기자 neil@hankyung.com
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경기도 수원 광교 중심업무지구(CBD)에 소재한 엘포트몰이 로얄 상권으로 주목받고 있다. 광교 중앙역을 중심으로 경기도청, 수원컨벤션센터, 경기 융합센터, 광교 호수공원 등이 자리잡은 광교 신도시의 중심이 바로 그 곳이다.엘포트몰이 로얄 상권으로 주목받은 이유는 두 가지다. 첫번째, 광교 중심업무지구의 핵심 공간에 자리잡아 배후 수요가 풍부한 강점을 가지고 있다. 두번째, 회사가 상가를 분양하지 않고 직접 상가 임대를 통해 직접 운영하기 때문에 공실의 위험을 최소화하고 안정적인 운영이 가능하다. 특히 MD(매장구성)를 회사가 직접 진행하고 있어 일반 분양과는 달리 앵커테넌트 및 주요 브랜드 상권을 만들고 있다.이러한 긍정적인 환경에도 불구하고 최근 코로나로 인한 경기 침체로 공실이 속출하는 가운데 엘포트몰은 광교 신도시 내에서도 특히 MD의 성공사례로 주목받고 있다. 엘포트몰의 경우 상가분은 90% 이상이 임대 완료되어 공실률은 한 자리수를 기록하고 있다. 이에 비해 주변 상업시설은 공실률이 약 50~60%에 달하고 있다.지하 1층에는 국내 대형문고인 교보문고와 푸드코트가 자리잡고 있고, 지상 1층부터 지상 3층까지 차별화된 브랜드 매장이 입점해 있다. 지상 1층에는 앵커 테넌트인 스타벅스가 입점해 건물 가치가 급상승하고 있다.MD의 면면을 살펴보면1층에는 스타벅스를 시작으로 투썸플레이스, 폴바셋 등 국내 대표 커피브랜드가 입점해 있으며, 모던하우스, 자주 등 리빙브랜드샵들이 방문객을 맞이하고 있다. 2층에는 다양한 진료 과목으로 구성된 메디컬 타운이 자리잡아 지역의 의료 수요를 책임지고 있다. 3층에는 헤어, 피부 에스테딕, 네일 등을 관리하는 프리미엄 뷰티샵들이 입점해 있어 여심을 공략하고 있으며, 해산물뷔페 ‘마키노차야’와 건강밥상 심마니, 거궁 등의 한식전문점등이 입점 중이다.특히 스타벅스는 전국에 100% 직영점 체제로 운영하며 입점조건이 까다롭기 때문에 건물 내 MD로 구성하기 어려운 특급 브랜드로 알려져 있다. 스타벅스의 입점에 따라 상권의 가치와 유동인구가 상대적으로 증가하기 때문이다. 엘포트는 현재 스타벅스 뿐만 아니라 약90%대의 입주율을 달성하기까지 MD전문가를 영입해 면밀한 상권 분석과 전문적 MD설계를 토대로 전략적으로 브랜드 유치 협상을 했다는 후문이다.엘포트몰 인근은 광교테크노밸리 및 인근에 산업체가 밀집해 있고, 각종 브랜드 아파트가 위치해 있고, 광교 호수공원 조망의 주거 밀집 지역이다. 경기도청 및 컨벤션센터가 들어서 있어 행정타운으로도 주목받고 있는 지역이다.하지만 광교 엘포트몰이 탁월한 입지와 탄탄한 배후 수요만으로 성공했다고 볼 수는 없다. 차별화된 MD 구성과 디자인 설계 등을 통해 성공방정식을 만들었기 때문에 광교 지역의 랜드마크로 시장의 뜨거운 관심을 받고 있는 것이다.엘포트 관계자는 “상업 시설에서 MD는 상당히 중요하기 때문에 다양성과 차별화 전략 및 마케팅 관리의 연속성이 성공 포인트”라며, “시초부터 브랜드 간 시너지 효과를 발휘할 수 있도록 매장을 구성해 집객 확보와 함께 중심 상권으로 자리매김할 수 있었다”고 밝혔다.엘포트몰은 지상 20층의 오피스텔, 지하 1층부터 지상 3층의 상가동으로 구성되어 있다. 시행사 ㈜노벨과 개미가 학습지 전문기업에서 부동산 디벨로퍼로 변신해 시장에 선보인 복합쇼핑몰 브랜드다.엘포트의 운영 주체인 노벨과 개미는 오피스텔의 성공적인 분양과 함께 상가 운영에 있어서도 소기의 성과를 달성하며, 최근 경기 침체와 대내외적인 부정적 요인들로 가득찬 시장에서 미래 신성장동력을 찾는 기업으로서 자주 회자되고 있다.2012년 광교 오피스텔 부지를 매입한 ‘노벨과 개미’는 3년 후인 2015년 오피스텔과 상업시설을 갖춘 ‘광교 엘포트 아이파크(엘포트몰)’를 선보였다. 2년 뒤에는 자회사 노벨아이를 통해 위례신도시에서도 ‘위례 엘포트 한라비발디’를 공개했다. 두 차례에 걸쳐 단기간 100%의 분양률를 달성하며, 시행분야에서 다크호스로 떠오르고 있다.부동산 업계 관계자는 “엘포트몰은 시행사가 상가를 직접 운영하는 대표 사례로서 업계에서 대표 브랜드들이 입점하고 있어 고객의 만족도가 높은 복합쇼핑몰”이라며, “향후 최적의 입지와 최고 테넌트 입점으로 MD 성공 사례로 평가받으며, 라이프 스타일을 선도하는 기업으로 자리매김할 것으로 전망된다”고 말했다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
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상가보증금 9억 이하여야 임차인이 월세 깎아달라고 요구할 수 있어
최근 상가건물임대차보호법이 개정돼 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 관련법에서 정한 제1급 감염병이 상가건물임대차의 차임 등의 감액 또는 증액 청구 사유로 추가됐다. 개정된 내용은 2020년 9월 29일을 기준으로 존속 중인 상가건물임대차에 적용된다.그런데 개정된 내용이 모든 상가건물임대차에 적용되는 것은 아니다. 상가건물임대차는 그 임대차의 환산보증금액(보증금과 월세가 있는 경우 보증금에 월세×100을 더한 금액을 의미)에 따라 적용되는 규정이 조금씩 다르기 때문이다. 따라서 해당 임대차의 환산보증금액이 상가건물임대차보호법 시행령의 환산보증금액 기준(예를 들어 서울의 경우 9억원)을 초과하는지에 따라 개정된 내용의 적용 여부가 결정된다.개정된 내용은 환산보증금액이 법정 기준을 초과하지 않는 임대차에 적용된다. 즉, 환산보증금액이 법정 기준을 초과하지 않는 임대차의 당사자는 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 증감이나 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인해 차임 또는 보증금을 내기 힘든 경우 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 따라서 이런 제1급 감염병 때문에 차임 또는 보증금을 내기 힘들어진 경우 2020년 9월 29일 이후 존속 중인 임대차의 당사자라면 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 차임 또는 보증금의 증액 청구는 감액 청구와 다르게 일정한 제한이 있다. 증액 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 금액을 초과하지 못하며, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.다만 임대인 보호를 위해 차임 등이 감액된 경우 임대인이 다시 증액하고자 할 때 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 금액을 초과해 증액 청구할 수 있도록 하고 있다. 이 경우 5%를 초과해 증액할 수 있다는 점 이외에는 기존 증액 청구와 같은 제한을 받는다.개정법의 입법 취지는 상가 임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임차료 부담을 완화하려는 것이라고 밝히고 있다. 증감 청구 사유에 대한 입증 책임은 청구하는 당사자에게 있는데, 개정법 이전에는 추상적으로 규정돼 있던 증감 청구 사유에 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동을 명시함으로써 임차인으로서는 차임 등 감액 청구 시 그 사유에 대한 입증 부담을 조금이나마 덜 수 있게 됐다. 반면 임대인으로서는 위와 같은 감염병 발생을 이유로 차임 등이 감액된 경우라면 추후 위 감염병 진정 등을 이유로 다시 증액할 땐 그 입증 부담이 마찬가지로 완화될 수 있지 않을까 생각한다.결국 개정법에 따라 일시적으로 차임 등의 증감 청구가 더 활발해질 수 있다. 다만 차임 등 증감 청구를 하고자 하는 당사자는 증액 시 상한 비율 제한 외에 증감 시 적정 비율 등에 대해서는 규정이 없기 때문에 증감 청구 한 번으로 모든 문제가 해결되지 않고 분쟁이 지속될 가능성이 있다는 점도 유의해야 할 것으로 보인다.곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >
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'국내 주상복합 원조' 서대문 좌원상가 재건축된다(종합)
도시재생 뉴딜 통해 34층 주상복합으로 탈바꿈 1966년 지어진 우리나라 최초의 주상복합건물인 서울 서대문구 좌원상가아파트가 도시재생 뉴딜을 통해 공공임대 주택과 상가, 생활편의시설 등이 들어서는 새 빌딩으로 재건축된다. 국토교통부와 서대문구, 한국토지주택공사(LH)는 4일 서대문구 사회적경제마을센터에서 좌원상가아파트 정비 방안을 발표했다. 좌원상가아파트는 1966년 준공된 국내 최초 주상복합건물로 사람 나이로 치면 55살 중년이다. 지하 1층~지상 4층, 연면적 8천644㎡ 규모로 상가 74실과 공동주택 150가구가 들어서 있다. 1971년 분양 당시 일간지 광고에는 '고급 맨숀 아파트'로 소개되기도 했지만 오랜 시간이 지나면서 허름해졌고 이제는 붕괴 위험도 제기될 정도다. 하지만 소유 관계가 복잡해 재건축이 이뤄지지 못했고 주변에 아파트촌으로 둘러싸이면서도 정비의 기회를 갖지 못했다. 올 3월 정밀안전진단 결과 즉시 이주가 필요한 E등급 판정을 받을 정도로 구조 안전상 위험한 상태다. 주택 배치가 이중으로 돼 있어 복도쪽에 햇볕이 잘 들지 않아 음침하고 내부 공간이 미로처럼 얽혀 있어 '아수라'나 '무뢰한' 등 느와르 영화 촬영도 많이 이뤄졌다. 하지만 아직도 100여명이 거주하고 있고 상가도 50곳이 운영 중이다. 이 건물은 정비가 시급한 상황이지만 복잡한 이해관계와 낮은 사업성, 세입자 이주문제 등 여러 장애요인으로 주민의 자력 개발이 이뤄지지 못했다. 이에 서대문구는 좌원상가 정비를 도시재생 뉴딜 인정사업으로 추진키로 하고 LH를 사업 시행자로 참여시키고 구체적인 방안을 검토해 왔다. 도시재생 뉴딜 인정사업은 정식 도시재생 뉴딜 사업은 아니지만 정부가 그와 비슷한 공익성을 인정하고 국비 등을 지원하는 점 단위 사업이다. 상가 건물은 지하 6층~지상 34층에 연면적 3만8천34㎡ 규모의 주상복합 건물로 재건축된다. 저층부(지하1층~지상2층)에는 37실 내외의 공공임대상가와 체육시설 등 생활 SOC가 들어서고, 고층부(3~34층)엔 공공임대주택 73가구와 분양주택 166가구가 공급된다. 총사업비는 930억원으로 정부는 이 중에서 50억원을 투입해 생활 SOC와 공공임대상가, 임시 이주상가 등의 건축비에 보탠다. 내년부터 본격적인 사업에 들어가 2022년 9월 착공하고서 2025년 준공할 계획이다. 공사가 완료되면 주택 세입자는 공공임대 주택에, 상가 세입자는 공공임대상가에 입주해 재정착할 수 있다. 주택 세입자에게는 주거 이전비나 이사비 외에 주택도시기금 '안전주택 이주자금' 상품을 통해 전세금 대출도 지원한다. 전세 대출 지원은 1.3%의 저리로 가구당 2억원까지 가능하다. 상가 세입자들은 재건축이 끝날 때까지 인근 임시 상가에서 영업을 이어가게 된다. 국토부는 그동안 지자체와 함께 안전상 문제가 있는 건축물의 붕괴위험을 막고 세입자의 내몰림을 해결하기 위해 이와 같은 도시재생 방식으로 위험 건축물 정비사업을 추진해 왔다. 2017년 강원도 태백시 화광아파트(E등급) 정비 사업을 시작으로 현재 11건의 사업이 진행되고 있다. 특히 작년 도시재생 인정사업을 신규 도입하면서 영등포구 영진시장(E등급)을 시범사업으로 선정하는 등 추진 건수가 크게 늘고 있다. 영진시장 재생 사업은 연말부터 이주를 시작하고 내년 10월 철거공사에 착수한다. 국토부는 내년 1월에 안전진단 E·D등급의 공동주택과 다중이용시설 등 위험건축물 재생 사업을 신청받아 3월 중 도시재생 뉴딜 사업으로 선정해 추진할 예정이다. 김현미 국토부 장관은 "좌원상가아파트는 도시재생 사업을 통해 시민의 안전과 생업을 보장하는 동시에 지역을 되살리는 상생의 랜드마크로 거듭날 것"이라며 "앞으로 좌원상가와 같은 위험건축물 재생 사업이 빠르게 확산될 수 있도록 적극 협조하겠다"라고 말했다. /연합뉴스
