상가보증금 9억 이하여야 임차인이 월세 깎아달라고 요구할 수 있어

곽종규의 자산관리 법률

최근 상가건물임대차보호법이 개정돼 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 관련법에서 정한 제1급 감염병이 상가건물임대차의 차임 등의 감액 또는 증액 청구 사유로 추가됐다. 개정된 내용은 2020년 9월 29일을 기준으로 존속 중인 상가건물임대차에 적용된다.

그런데 개정된 내용이 모든 상가건물임대차에 적용되는 것은 아니다. 상가건물임대차는 그 임대차의 환산보증금액(보증금과 월세가 있는 경우 보증금에 월세×100을 더한 금액을 의미)에 따라 적용되는 규정이 조금씩 다르기 때문이다. 따라서 해당 임대차의 환산보증금액이 상가건물임대차보호법 시행령의 환산보증금액 기준(예를 들어 서울의 경우 9억원)을 초과하는지에 따라 개정된 내용의 적용 여부가 결정된다.

개정된 내용은 환산보증금액이 법정 기준을 초과하지 않는 임대차에 적용된다. 즉, 환산보증금액이 법정 기준을 초과하지 않는 임대차의 당사자는 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 증감이나 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인해 차임 또는 보증금을 내기 힘든 경우 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 따라서 이런 제1급 감염병 때문에 차임 또는 보증금을 내기 힘들어진 경우 2020년 9월 29일 이후 존속 중인 임대차의 당사자라면 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 차임 또는 보증금의 증액 청구는 감액 청구와 다르게 일정한 제한이 있다. 증액 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 금액을 초과하지 못하며, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

다만 임대인 보호를 위해 차임 등이 감액된 경우 임대인이 다시 증액하고자 할 때 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 금액을 초과해 증액 청구할 수 있도록 하고 있다. 이 경우 5%를 초과해 증액할 수 있다는 점 이외에는 기존 증액 청구와 같은 제한을 받는다.

개정법의 입법 취지는 상가 임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임차료 부담을 완화하려는 것이라고 밝히고 있다. 증감 청구 사유에 대한 입증 책임은 청구하는 당사자에게 있는데, 개정법 이전에는 추상적으로 규정돼 있던 증감 청구 사유에 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동을 명시함으로써 임차인으로서는 차임 등 감액 청구 시 그 사유에 대한 입증 부담을 조금이나마 덜 수 있게 됐다. 반면 임대인으로서는 위와 같은 감염병 발생을 이유로 차임 등이 감액된 경우라면 추후 위 감염병 진정 등을 이유로 다시 증액할 땐 그 입증 부담이 마찬가지로 완화될 수 있지 않을까 생각한다.

결국 개정법에 따라 일시적으로 차임 등의 증감 청구가 더 활발해질 수 있다. 다만 차임 등 증감 청구를 하고자 하는 당사자는 증액 시 상한 비율 제한 외에 증감 시 적정 비율 등에 대해서는 규정이 없기 때문에 증감 청구 한 번으로 모든 문제가 해결되지 않고 분쟁이 지속될 가능성이 있다는 점도 유의해야 할 것으로 보인다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >