[집코노미TV] "내려갈 집값은 내려갑니다"

집터뷰

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

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▶전형진 기자
빠숑 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장님과 함께하고 있습니다. 법인 같은 경우엔 거의 사망 상태입니다. 연말까지 무조건 던져야 하는데 그러면 지방에선 패닉 셀링이 나타날 수 있을까요?

▷김학렬 소장
이미 시작된 곳도 있고요. 가격과 상관없이 팔아달라고 할 겁니다. 그런데 아마 안 팔릴 것 같고요. 아마 가격이 크게 내려갈 것 같습니다. 법인 투자 같은 경우는 말 그대로 순수 투자잖아요. 실거주가 없잖아요. 주식투자하고 똑같이 생각하시면 될 것 같아요. 수익에 대한 기대가 깨졌을 때는 손절매를 하잖아요. 법인 투자자들도 매물 내왔을 때 안 팔리면 손절매를 할 거고요. 아마 본인들이 샀던 금액보다도 더 낮게 팔 수도 있습니다.

보통 법인 같은 경우가 양도세 중과가 없었기 때문에 사고팔고를 보통 1년 이내에 하는 경우가 많았거든요. 길어봤자 2년인데. 2년 이내에 단기차익을 노린 지역들 같은 경우는 솔직히 입지의 질이나 상품의 질을 안 보거든요. 그런 지역들 같은 경우엔 입지나 상품이 나쁜 아파트들의 경우엔 그냥 다 던지겠죠.

▶전형진 기자
오히려 실수요자들이 법인 물건들이 기다려야 하는 장이 될 수도 있는 거네요.

▷김학렬 소장
이런 게 보통 투자경험이 많거나, 그 입지에 대해서 공부가 돼 있는 분들은 바로 그냥 사시거든요. 서울도 아무리 좋은 입지라도 대책이 세게 나오면 실망 매물들이 한두 개는 꼭 나오거든요. 대부분 조금 있으면 현지, 단지 주민들이 바로 사갑니다. 세입자들이. 다 아니까. 급매물인 거. 결국은 입지가 좋고, 상품이 좋고, 이런 건 매물이 몰릴 때 들어가는 게 맞고요. 올라가기 전에 잡는 것도 방법이 되겠죠.

▶전형진 기자
사실 6·17 대책과 7·10 대책의 원인이 약간 청주도 어느 정도 했다고 보거든요.

▷김학렬 소장
청주가 결정적인 역할을 했죠. 왜냐면 청주급 도시에서 규제지역으로 지정된 경우가 거의 없거든요. 광역시하고 서울, 경기, 인천 수도권 빼고 비수도권 지역에서 지정된 지역은 거기밖에 없잖아요.

▶전형진 기자
청주 같은 경우는 이렇게 실망 매물이 나올 때 아까 말씀하신 좋은 입지와는 다른 방향성을 가질 수 있는 거죠.

▷김학렬 소장
그러니까 청주도 구가 4개예요. 거기서도 입지가 좋은 곳이 있고 투자만 하는 지역들이 있어요. 좋은 곳들은 딱 봐도 알아요. 그런데 아마 물건이 쏟아지게 되면 같이 빠질 것이거든요. 그런 물건들 잡는 것도 실거주 목적이라고 하면. 투자 목적은 전혀 다른 얘기고요. 실거주라고 하면 오히려 기회를 주는 시장이 될 수 있다.

▶전형진 기자
좋은 곳에선?

▷김학렬 소장
네, 그렇습니다.

▶전형진 기자
세종시도 굉장히 많이 올랐어요. 최근에.

▷김학렬 소장
7월 마지막주 시황 한국감정원 기준으로 보니까 2.97% 나왔고요. 1주에. 처음 봤어요 제가. 전지역 통틀어서 지난 20년 동안, 1주 동안 오른 것 중에 제일 많이 올랐어요. 이게 얼마만큼 올랐는지 모르실 텐데. 1주잖아요. 52를 곱하시면 돼요. 그럼 2.97을 곱하면요 한 160% 가까이 돼요.

▶전형진 기자
1년 동안 2배 오른다는 소리네요.

▷김학렬 소장
세종시가 굉장히 특이한 게 뭐냐면, 행정수도 이전 호재 이전부터 오르기 시작했거든요. 작년 12월 말, 그러니까 12월부터 올라서 7월까지 내내 올랐거든요. 행정수도를 또 던져버리니까 더 올랐잖아요.

그런데 행정수도가 확정된 호재가 아니잖아요. 확정되지 않은 호재를 말씀하시면 안 돼요. 큰일 납니다. 이건 투기잖아요. 입지가 아무리 좋아도 단기간 이렇게 올라가는 건 투기거든요. 정상적인 시세 상승이 아니기 때문에. 이건 투기를 조장하시는 행위가 되거든요.

▶전형진 기자
세종 같은 경우는 입주가 굉장히 감소하고 있잖아요. 그게 맞물려서 만약 결정된다고 하면 이거 걷잡을 수 없이 가버리는 상황 아닐까요?

▷김학렬 소장
세종시는 아직 5·6생활권 분양을 아직 안 했어요. 그래서 분양할 물량이나 들어올 물량이 조금 있기 때문에 조금은 대비책이 돼 있는데. 그렇다 하더라도 아마 그런 호재들이 확정되면 당분간 입주물량이 없기 때문에. 올해가 제일 적거든요. 지난해까진 많았었는데. 그래서 한동안 올라가는 것들은 어쩔 수 없을 것 같고.

이제 행정수도 때문만이 아니라 옆에 대전하고 청주, 천안, 공주에서 계속 이사를 와요. 입지가 좋은 게 소문이 나서. 예전에 강남구가 1975년에 생겼는데 20년 동안 계속 이사 갔거든요. 좋아지는 거 보이니까. 2010년도 첫 분양을 하고 2012년 첫마을 입주부터 지금 한 8, 9년차 되는데 계속 이사들을 와요. 그러니까 지금 아마 서울시 강남구가 뜨는 것처럼 충청권에선 아마, 어떻게 보면 충청권의 강남구처럼 수요가 몰리는 것이 아닌가 보고 있습니다.

▶전형진 기자
계약갱신청구권하고 전월세상한제가 시행됐어요. 이건 일단 임대차시장만 놓고 본다면 어떤 영향을 줄 수 있을까요.

▷김학렬 소장
일단은 매물이 줄어들 것이다. 전세매물이. 해리포터라는 영화 혹시 아세요?

▶전형진 기자
네, 너무 유명한 영화죠.

▷김학렬 소장
거기 보면 맨 마지막편이 해리포터와 볼드모트가 한 몸이었어요. 그러니까 해리포터가 볼드모트를 죽이면 해리포터도 죽는 거예요. 결국은 지금 악의 축이라고 하는 다주택자를 죽이면 전세가 없어집니다. 그렇죠? 그러니까 이게 둘 중에 하나만 남을 수 없는 것이거든요.

전세는 아마 더 희귀한 상품이 될 것이고, 아무래도 전세로 들어가고 싶은 임차인들이 많을 테니까 수요 대비 공급이 또 어그러져서 임대가격을 잡는 게 아니라 당장 2+2로, 계약하시는 분들만 못 올리지 계약 끝나게 되면 바로 올리거든요. 아마 폭등할 겁니다.

▶전형진 기자
사실 이게 건전한 다주택자를 양성해야 하는데 선과 악의 구도로 정립을 시키다 보니까 결국엔 이런 상황까지 와버렸습니다.

▷김학렬 소장
임대시장에서 85% 이상을 민간임대가 책임지고 있거든요. 그런데 그걸 지금 민간임대시장을 없애겠다고 하면 공공이 그만큼을 채워줘야 하는데 그럼 돈이 상상도 못 할 만큼 많이 들어갈 것 같아요.

그렇게 되면 여러분들이 정말 세금을 상상도 못 할 만큼 많이 내야 하는데, 이건 누구한테도 행복한 게 아니잖아요. 임대시장은 민간과 같이 갈 수밖에 없고요. 민간과 같이 가기 위해선 서로 윈윈이 돼야 하거든요. 그런 정책들이 나와야 하는데 한쪽을 악의 축으로 지정하는 건 누구한테도 도움이 안 된다는 말씀 드리고 싶어요.

▶전형진 기자
분양가 상한제도 시행됐는데. 여기 보면 재개발·재건축 아파트들 준공됐을 때 최초입주가능일부터 집주인이 입주해야 한다는 규정이 있어요. 이걸 다르게 풀어서 설명하면 신축 아파트는 이제 전세 못 놓는다.

▷김학렬 소장
지금 말씀하신 대로 새 아파트라 하더라도 내가 당장 못 들어가실 분들이 상당히 많거든요. 그러니까 어떻게 보면 새 아파트가 그동안 입지가 좋은 곳들 임대시장을 안정화하는 데 크게 작용을 했거든요. 왜냐면 한꺼번에 물량들이 나오다 보니까 전셋값이 굉장히 저렴했었어요. 지금 저렴하게 전세를 공급하는 것들이 딱 2가지인데 새 아파트 대규모 입주와 재건축 낡은 아파트입니다. 양쪽을 다 줄이고 있거든요.

▶전형진 기자
자 그런데 전세가 줄면, 전셋값이 오르면 매매가격하고 갭이 좁혀지잖아요. 그럼 이게 집값에도 영향을 많이 미칠까요.

▷김학렬 소장
무조건 올라가죠. 전세가 올라가는 집은 무조건 매매가격이 올라가게 돼 있어요. 미래가치를 당겨오는 경우는 전셋값과 매매가격의 격차가 커요. 신규 아파트 입주, 첫 입주할 때가 격차가 컸던 것들도 마찬가지이고. 재건축 아파트는 점점 더 커집니다. 그런데 이걸 줄여놓고 있는 거잖아요. 밀어올릴 수밖에 없어요.

▶전형진 기자
그런데 이 상한제와 청구권이 지역에 상관없이 무조건 적용된단 말이죠.

▷김학렬 소장
서울과 비서울지역은 완전히 다른 시장입니다. 예를 들어서 서울은 임차인들이 더 많아요. 지방은 자가 실수요가 월등히 많습니다. 두 지역을 같은 잣대로 놓고 보면 답이 절대 안 나오잖아요. 임차인들이 많은 곳은 임차인을 위한 정책이 나와야 하고, 거긴 다주택자를 케어해주는 게 맞아요.

지방 같은 경우는 자가가 많기 때문에 집값이 빠지는 게 겁나거든요. 그런 곳들은 집값을 케어해주는 정책이 맞아요. 다 똑같은 잣대로 하다 보니까 어디는 툭 튀어 올라오고 어디는 쭉 빠지는 현상이 나타나거든요.

▶전형진 기자
얼마나 폭발적인 영향을 미칠지 아무도 예단할 수 없는 상황이네요.

▷김학렬 소장
예단이 돼요. 어딘 너무 많이 오르고. 제가 제일 싫어하는 게 그거 거든요. 세종시는 지금 너무 많이 올랐어요. 그렇기 때문에 어느 지역은 지금 케어를 해줘야 하거든요. 대부분 자가라고 하는, 그런 지역들, 제가 우려하는 지역만 빠질까봐 상당히 걱정되고 그렇습니다.

▶전형진 기자
자 그런데 이런 조치들이 결국엔 전세를 멸종시키고 월세 시대로 가버리는 방향으로도 나타날 수 있을까요.

▷김학렬 소장
부동산 정책이 나온 것들 중에선 전세란 제도를 없애기 위한 정책도 조금 있다고 생각하고 있어요. 그런데 이제 결국 시장이 필요 없다고 할 때 없어질 텐데, 아직까지 제가 봤을 때는 필요하다는 것 같아요. 이것들이 오히려 다주택자의 입장이기보단 세입자들이 필요로 하는 것 같거든요. 시장에서 임의로 결정하는 것들이지 정책적으로 없애는 건 아마 이게 시장에서 효용성은 없을 것이다, 그렇게 말씀드리고 싶네요.

▶전형진 기자
빠숑 김학렬 소장님과 함께했습니다. 감사합니다 소장님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴