올 연말부터 풀릴 최대 45조원 규모의 3기 신도시 토지보상금의 시장 유입 억제를 위해 대토보상과 대토보상리츠의 세제 혜택 및 제도개선이 이뤄져야 한다는 의견이 제시됐다. 이를 위해 대토보상의 시기·면적 등에 대한 불확실성 해소, 대토보상권 유동화로 인한 문제 해결, 민간 개발업체(PM)과의 갈등 해결 등이 선행과제로 꼽혔다.
"3기 신도시 45조 유동성 막으려면 대토보상리츠 혜택 늘려야"
지난 17일 열린 한국부동산금융투자포럼과 한국리츠협회, 건국대학교 부동산도시연구원이 공동추최한 정책세미나에서 ‘부동산간접투자를 활용한 3기 신도시 건설 활성화 및 유동성 관리방안’에 대한 논의가 이뤄졌다. LH 토지주택연구원은 빠르면 올해 말부터 3기 신도시의 토지 보상금이 35조~45조원 가량 풀릴 것이라며 시중 유동성 증가 억제를 위해 대토보상과 대토보상리츠가 전략적 대안으로 부각되고 있다고 설명했다. 대토보상리츠는 대토보상에 리츠를 결합한 형태다. 토지소유자가 보상금으로 받을 토지(대토보상권)를 리츠(Reitsㆍ부동산투자회사)에 현물 출자한다. 이후 리츠가 개발사업을 진행해 발생한 수익을 출자자에게 나눠 주는 방식이다.

지난 2007년 개발사업의 현금보상 부작용 해소를 위해 대토보상제도가 도입됐지만, 토지소유주들의 인식 부족, 현금선호 등으로 활성화가 안됐다. 그러나 수도권 내 땅값이 오르면서 점차 현금보상 대신 대토보상 비중이 높아지고 있다. 신형섭 LH 토지주택연구원 책임연구원은 “LH의 택지개발지구 사업 중 대토보상비율은 2014년 3%에서 2018년 15%, 올해 30% 수준으로 상승하고 있다”면서 “특히 수서역세권은 대토보상비중이 66.1%, 성남복정1지구는 44.2% 등 대토보상에 대한 관심이 높다”고 전했다. LH는 현재 조성 중인 공공주택지구 6곳을 테스트베드로 삼고 대토보상을 진행하고 있다.

세미나에 참석한 전문가들은 시장의 유동성을 흡수하고, 부동산금융 발전을 위해 대토보상리츠가 활성화되야 하지만 여전히 수익성과 사업성 등에 불확실성이 높다고 토로했다. 원주민이 대토보상을 신청할 경우, 택지개발이 진행된 뒤에야 대토로 공급받을 면적과 위치가 확정되기 때문에 최소 2년, 길게는 5년 가량 걸리기 때문이다. 그러다 보니 대토보상리츠에 출자전환할 투자자는 모집이 됐지만, 토지 확보가 불확실해 리츠 사업 인가가 늦어지게 된다. 여기에 리츠 투자자로 참여하는 원주민들간 갈등과 의견 불일치가 사업 진행을 더디게 했다. 택지개발지구의 땅값이 오르면서 대토개발리츠 난립, 민간 개발업체(PM) 간 과다 경쟁, 사업비 대비 과중한 수수료 부담 등이 심각한 문제로 떠오르고 있다. 또한 정부부처의 대토보상 지침이 계속 변화하면서 시장에 불안감을 주고 있다. 장인석 LH 토지주택연구원 센터장은 “정부는 대토보상리츠에 대해 인센티브를 주겠다고 하는데 정작 세법개정 등에선 세제 혜택 줄어들고, 참여 유인이 없어지고 있다”고 설명했다.

대토보상리츠의 활성화를 위해 현물출자 대한 양도세 및 취득세 감면, 대토보상리츠 영업인가 제출 서류 일부 간소화, 리츠영업인가 신속심사제도 도입, 대토보상리츠 주식 매매 제한 등이 대안으로 제시됐다. 이석 법무법인 세종 변호사는 “현재 법 규정으로는 대토보상리츠의 특수한 상황을 반영하기 어려워 활성화가 어려운 항목이 많다”면서 “이런 부분을 반영해 일정 부분 인가절차 간소화, 예비영업인가 허용 등이 도입될 필요가 있다”고 강조했다.

국토교통부에서도 토지보상의 대토보상 확대, 대토보상리츠 건전성 유지, 유동성 관리 등에 대해 고민하고 있다고 전했다. 김중한 국토교통부 부동산산업과 사무관은 “세제 혜택과 인가제도 개선, 대토보상 토지 불확실성에 대한 문제 등은 고민을 하고 개선할 의지가 있다”면서 “부동산금융업계의 이런 고민을 통해 대토개발리츠의 활성화가 본격화되길 바란다”고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com