규제 폭탄도 버텨낼 지방 저평가 지역은? [집코노미TV]

허란 기자

입력2020.05.17 07:00 수정2020.05.17 09:26

집터뷰

김기원 데이터노우즈 대표

▶허란 기자
김기원 데이터노우즈 대표 모시고 이야기 나눠보겠습니다.

▷김기원 대표
전국적으로 봤을 때 충남, 충북, 경남, 경북 지역이 역사적으로 소득 대비 아파트가격이 저렴한 상태예요. 현재 수도권에서 가장 저평가된 지역은 인천입니다. 인천에서도 영종도, 중구쪽이고요. 부동산 데이터 중에 가장 중요하게 생각하는 게 가격입니다. 매매가격과 전세가격, 월세. 이 가격엔 사람들의 심리와 호재, 입주물량이 결합해서 나타난 겁니다.

▶허란 기자
영종도쪽 아파트도 전세가격이 높은 편인가요?

▷김기원 대표
그동안은 입주물량도 많고 미분양도 많아서 낮았는데 이제 바닥을 탈출하려는 데이터가 보이고 있죠.

▶허란 기자
수도권에선 인천을 저평가 지역으로 꼽으시는 건가요?

▷김기원 대표
네. 그리고 경기도 북쪽, 의정부나 양주도 마찬가지고요. 남쪽으론 평택, 안성쪽이 저평가된 것으로 나옵니다.

▶허란 기자
사실 지금 언급하신 지역들이 규제의 풍선효과로 외지인 투자도 몰리고, 내부인들도 추격매수를 하는 지역들이라 신중에서 접근할 필요가 있다고 말하는 지역들인데요.

▷김기원 대표
수도권시장이 계속 오르는 동안 평택이나 안성 같은 지역들은 오르지 못하고 소외돼 있었죠. 평택은 입주물량도 많았지만 입주가 끝나가고, 그동안 소외돼 있었기 때문에 오를 가능성이 있는 거죠.

▶허란 기자
최근에 수원이 뜨거었어요. 그런데 수원은 인구가 많기도 하고 삼성이란 일자리가 있기 때문에 수요가 뒷받침 되는 것도 있는데요.

▷김기원 대표
수원은 고평가로 가고 있죠. 2014년 초반엔 수원, 성남, 서울이 모두 저평가였는데 그동안 가격이 오르면서 고평가 구간으로 접어들고 있고요. 마찬가지로 대전도 2018년만 하더라도 저평가 지역이었는데 너무 많이 오르면서 고평가로 가고 있고요. 천안은 오름세를 탔지만 그럼에도 불구하고 아직은 저평가인 상태입니다. 천안과 아산쪽이 기대되는 편이고요. 충북의 경우 아무래도 청주쪽이 제일 기대되겠죠. 청주에서도 흥덕구요.

▶허란 기자
청주 옆 오송엔 바이오클러스터가 있는데요.

▷김기원 대표
거기도 괜찮습니다.

▶허란 기자
대전 옆 세종은 어떤가요?

▷김기원 대표
세종은 좋아질 가능성이 많은 것 같아요. 한국에서 인구와 가구수가 가장 많이 증가하는 곳이죠. 다른 지역과 비교할 수 없을 정도죠. 얼마 전까지 입주물량이 많았지만 줄어들고 있고요. 또 연령층이 굉장히 젊은 편이죠. 전북에선 군산과 전주가 기대되고요.

▶허란 기자
전북엔 어떤 산업군이 있어서 소득수준이 높은 걸로 보시나요?

▷김기원 대표
지난 몇 년 동안 너무 안 좋았죠. 군산 같은 경우엔 GM이 빠져서 투매가 일기도 했고요. 그래서 본질적인 가치 대비해서 아파트 가격이 너무 내렸죠. 최근에 발표된 5차 국토종합계획을 보면 꼭 집어서 지역을 언급한 곳이 새만금입니다. 그리고 군산이 전기차의 새로운 메카로 태어나려는 움직임이 있죠. 앞으론 전북이 기대되지 않을까 합니다.

※ 전체 인터뷰는 유튜브와 네이버TV 채널 집코노미TV에서 볼 수 있습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 허란 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문

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[집코노미] 토지거래허가제, 이런 '꼼수' 나온다

정부가 서울 용산역 철도정비창 주변을 토지거래허가구역으로 지정할 방침을 밝히자 제도 보완에 대한 목소리도 높아지고 있다. 증여나 경매, 임대차계약을 통해 규제를 빠져 나가는 편법이 다시 유행할 가능성이 있어서다. 주택의 경우 지분을 기준으로 거래를 제한하다 보니 풍선효과가 나타날 수 있다는 지적도 나온다.◆“경매·임차인 악용 우려”국토교통부와 서울시가 용산 철도정비창 일대를 토지거래허가구역으로 묶으려는 건 이곳의 개발사업이 인근 부동산시장에 미칠 파급력이 크다고 보기 때문이다. 간신히 진정시킨 집값이 다시 뛸 가능성조차 주지 않겠다는 의미다.신도시 등 택지를 제외하면 도심지에서 토지거래허가제가 시행되는 건 2009년 3월 이후 11년 만이다. 부동산을 거래할 때 시·군·구청의 허가를 받은 뒤 매매하는 게 골자다. 주거·상업·공업용지별로 땅의 목적에 맞게 이용할 때만 거래가 허가된다. 주거용지에 들어선 집을 살 경우 최대 5년 동안 실거주하겠다는 확약을 해야 한다. 이를 어길 경우 취득가액의 7~10%를 과태료로 내야 한다.예외규정도 있다. 대표적인 게 증여나 경매, 소송 등이다. 특히 경매를 활용해 토지거래허가제를 피해가는 ‘꼼수’가 등장할 가능성이 높다고 전문가들은 지적했다. 일반적인 거래가 쉽지 않은 만큼 고의로 임의경매 사유를 만든 뒤 매수 희망자가 직접 낙찰받는 방법이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “매수자가 매도인에게 돈을 못 받은 것처럼 꾸며 담보가등기 골격을 갖춘 뒤 경매로 넘기는 방법”이라며 “제3자가 낙찰받지 못하도록 주로 청구금액을 실제 부동산가격보다 높게 설정하는 방식을 취한다”고 설명했다.임대차계약을 악용하는 것도 편법 가운데 하나다. 계약기간만큼 실거주 의무를 피할 수 있기 때문이다. 재개발을 전문으로 다루는 한 중개업소 대표는 “과거엔 임차인이 나간 뒤 전입하겠다는 조건으로도 허가가 이뤄졌다”며 “임대차계약기간을 길게 설정하는 방법으로 규제를 빠져나가려는 움직임이 나타날 수도 있다”고 지적했다.◆‘풍선효과’ 나타날까토지거래허가 여부는 면적에 따라서도 달라진다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’은 주거용지의 경우 180㎡, 상업용지는 200㎡ 이상 땅에 대해 허가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 여건에 따라 기준면적의 10% 수준까지 줄일 수 있다. 용산 철도정비창 일대에 최소면적 기준을 적용한다면 주거용은 18㎡, 상업용은 20㎡가 되는 셈이다.최소 기준에도 미달하는 소규모 지분엔 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 주거용 부동산의 경우 주택면적이 아니라 딸린 토지의 면적을 기준으로 삼아서다. 예컨대 서부이촌동 일대 낡은 빌라들의 경우 용산 철도정비창 인근이지만 대지지분이 18㎡ 미만인 집이라면 토지거래허가제와 관계없이 거래가 가능한 셈이다.토지거래허가구역의 범위에 따라 희비가 엇갈릴 수 있단 전망도 나온다. 길 하나를 사이에 두고 규제 유무가 달라질 수 있어서다. 과거 뉴타운 개발이 한창일 땐 이 같은 일이 흔했다. 아현뉴타운엔 토지거래허가제가 적용되지 않았지만 길 건너 북아현뉴타운엔 토지거래허가제가 적용됐다. 2차 뉴타운인 아현뉴타운은 서울시 조례에 따라 개발이 시작된 반면 3차 뉴타운인 북아현뉴타운은 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’에 따라 재정비촉진지구 지정을 받아서다. 이 법에 따라 지정된 재개발구역은 2009년 3월까지 20㎡ 이상 지분에 대해 토지거래허가제가 적용됐다.한 정비업계 관계자는 “당시 시범지구로 지정됐던 장위뉴타운의 경우 16~18㎡짜리 빌라를 사야 한다는 말이 나왔을 정도였다”며 “똑같은 일이 반복될 우려가 있기 때문에 토지거래허가 기준을 꼼꼼히 만들어야 할 필요가 있다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com