[집코노미TV] "다주택자 압박 이제 시작…2022년까지 보유세 급등"

최진석 기자

전형진 기자

입력2020.03.24 08:21 수정2020.03.24 08:21

'집'터뷰

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

▶최진석 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간엔 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장(세무사) 모셨습니다. 올해 공동주택 공시가격이 발표됐는데 1주택자와 2주택자의 보유세가 얼마나 늘어나는지 예를 들어볼 수 있을까요?

▷우병탁 팀장
서울과 수도권의 9억원 초과주택 1주택자의 경우엔 세부담상한이 150%로 정해져 있습니다. 150%까지 늘어나는 곳들이 다수 있을 것으로 보이는데요. 예를 들어서 작년에 1000만원 정도 냈다면 올해 1500만원 정도 내는 곳들이 반포동 래미안퍼스티지 전용 117㎡가 딱 이런 케이스고요. 작년에 600만원 정도 냈는데 올해 50% 정도 올라서 900만원 정도 내는 곳이 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 경우입니다. 강북 중형 면적대 기준으로 보자면 금액이 작아지긴 합니다. 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 경우 작년에 220만원 정도 냈던 게 올해 320만원 정도로 100만원가량 올라요. 상도동 상도더샾 전용 84㎡의 경우 30만원 오른 170만원 정도입니다.

문제는 2주택인데요. 케이스가 다양합니다. 예를 들어 강남에 2채를 가진 경우 작년에 3000만원 냈다면 올해는 6000만원 정도 내야 합니다. 개포주공1단지 전용 50㎡와 아크로리버파크 전용 84㎡를 가진 경우입니다. 강남에 1채, 강북에 1채의 경우 1700만원 정도 내던 게 올해 3300만원 정도입니다. 강북에 2채라면 작년 840만원에서 올해 1700만원 정도로 2배 정도 늘어납니다.

1000만원, 2000만원 하니까 어느 정도 오르는 건지 감이 없을 수 있는데 2018년 기준 중소기업 초임 평균 연봉이 2870만원 정도입니다. 맞는 비유인지는 모르겠습니다만 강남에 집을 2채 가진 분이라면 그해 취직한 이 집 아들이 번 돈을 죄다 보유세로 내는 거죠. 강북에 2채라면 아들 연봉의 절반을 보유세로 내야 한다고 볼 수 있습니다.

▶최진석 기자
서울에 2채가 있다면 사회초년생 연봉이 고스란히…. 그래도 2채 있으면 기분은 좋겠죠? 지금 제가 깜짝 놀란 게, 집이 많다면 부담이 급격히 올라가나요?

▷우병탁 팀장
다소 극단적인 비유이긴 하지만 비교를 위해서 예를 들자면요. 강남에 은마아파트 전용 84㎡와 래미안대치팰리스 전용 84㎡, 개포주공1단지 전용 50㎡까지 3채를 갖고 있다면 작년에 5000만원 정도를 보유세로 냈는데 올해는 1억 정도를 낸다고 보시면 될 것 같습니다. 부담이 크다고 할 수 있고요. 다만 우리가 여기서 살펴봐야 할 부분은 3채의 시세 기준으로 합산해 보면 70억~80억원 정도 되긴 합니다. 시세 자체가 워낙 큰 거고, 그걸 감안하더라도 집이라는 걸 감안하면 보유세로 1억원씩은 더 내야 한다는 거죠. 1년에 3000만~4000만원씩 더 늘어난다는 거고요.

▶최진석 기자
내년 보유세는 얼마나 늘어날까요?

▷우병탁 팀장
단지에 따라 시세가 얼마나 오르느냐에 따라 다르지만 지금 나타나는 현상으로 보면 올해만큼 큰 폭으로 오르는 게 아니라도 상한에 걸려서 못 오른 부분이 내년에 마저 반영이 되는 게 있거든요. 그런 부분들을 감안하면 강남 지역 같은 경우, 혹은 서울 고가주택의 경우 내년에도 올해와 비슷하게 상한 가까이 오를 경우가 많을 것으로 보입니다. 이런 전반적인 추세는 내년뿐 아니라 내후년에도 지속적으로 보유세 부담은 늘어날 수밖에 없다고 볼 수밖에 없습니다.

그런 측면에선 앞으로 주택에 대한 투자, 보유를 할 때도 똑똑한 대응이 필요할 것 같습니다. 가계의 각 소득이 그 현금흐름을 부담할 수 있느냐 하는 게 관건입니다.

▶최진석 기자
세부담상한 때문에 올해 미처 반영되지 않은 부분이 있을 테니 강남이나 마·용·성의 1주택자나 다주택자 모두…

▷우병탁 팀장
지금처럼은 아니더라도 보유세는 계속 증가할 가능성이 있다는 거죠.

▶최진석 기자
집값이 내년에도 지금 수준이라고 가정하고 본다면요? 세부담은 언제까지 오를까요?

▷우병탁 팀장
2022년까지 공정시장가액비율, 종합부동산세를 계산하기 위한 비율이라고 일종의 완충장치인데요, 해마다 5%씩 오르게 돼 있습니다. 2022년이 되면 100% 최종 적용이 되거든요. 제 생각엔 적어도 2022년까진 해마다 적게는 10%에서 많게는 20~30%까지 보유세 자체는 오를 수 있다고 봅니다.

▶전형진 기자
여기서 잠깐! 종합부동산세를 결정하는 요소는 4가지로 요약할 수 있습니다. ①첫번째는 집값 ②두번째는 집값을 토대로 한 공시가격 ③세번째는 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 대비 비율, 즉 공정시장가액비율 ④마지막은 세율입니다.

그런데 ①번인 집값이 당분간 그대로 유지되더라도 정작 세금은 오르는 구조입니다. 왜냐면 ②번인 공시가격에 시세를 반영하는 현실화율이 높아졌습니다. 집값과 상관없이 공시가격은 오른다는 거죠. 그리고 ③번 공정시장가액비율은 올해 90%에서 내년 95%, 2022년 100%로 오릅니다. 공제가 줄어든다는 의미로 이해하시면 됩니다. 그리고 ④번, 12·16 대책에서 또 올린 세율과 세부담상한도 반영됩니다.

자, 이런 조건으로 조정대상지역 2주택자의 보유세를 계산해봤습니다. 보시는 것처럼 공시가격이 고정되더라도 보유세는 올해 4940만원에서 내년 5310만원, 2022년엔 5590만원으로 크게 늘어나는 걸 알 수 있습니다.

만약에 공시가격이 고정되지 않고 올해 다 반영되지 않았던 현실화율이 점진적으로 반영돼 해마다 5%씩 올랐다고 가정해볼게요. 올해 보유세는 4940만원이었지만 내년엔 5690만원, 2022년엔 6410만원이 됩니다.

▶최진석 기자
집값이 지금에서 멈춰도 2022년까진 계속 오른다는 거죠. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장님과 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

관련 뉴스

1

[집코노미TV] 미국 기업 부실화가 국내 아파트 투매를 부르는 이유

▷구민기 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 코로나19와 거시경제상황 그리고 그에 따라 부동산 시장이 어떻게 돌아갈지에 대해서 키움 리서치센터의 서영수 이사님 모시고 얘기 나눠보도록 하겠습니다.▶서영수 이사키움증권에서 왔습니다. 저는 부동산 전문가는 아닙니다. 리스크를 분석하고 은행을 분석하는 전문가입니다. 최근 위기에 대한 이야기들이 많이 나오죠. 금융을 분석한다면 매크로 단위에서 분석하는 거보다 훨씬 더 정확하게 그리고 먼저 예측할 수 있다는 점이 장점입니다. 앞으로 부동산을 말씀을 드릴 텐데 이 내용도 역시 시장이 어떻게 될 것이다가 아니라 이럴 때 어떤 상황이 올 수 있고 그 리스크 요인이 무엇인지에 대해 설명을 드리겠습니다. ▷구민기 기자이번에 한국은행이 금리를 굉장히 많이 내렸어요. 0.5%를 파격적으로 내렸는데 어떻게 생각하고 계시죠?▶서영수 이사코로나19의 파장이 워낙 크다보니 쓸 수 있는 정책은 다 쓴다 이렇게 봐야 할 거 같습니다. 특히 중요한 게 부동산 시장입니다. 시장에서는 부동산 가격이 많이 올랐잖아요. 상승을 걱정하는데 제가 보기에는 급락을 걱정할 상황이 올 수 있다고 보거든요. 정부 역시 그런 입장인 거 같습니다. 그런데 현 상황에서 부동산 시장이 대단히 중요한 시장이고요. 이게 어떻게 되냐에 따라서 금융의 리스크가 어떻게 달라질 수도 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 그런 면에서 정부가 우선은 그거를 보고 우선은 금리인하를 결정했다고 이해합니다.▷구민기 기자부동산 폭락을 막기 위해서 기준금리를 인하가 이뤄졌다? 이게 잘못됐다고 보시는 건가요?▶서영수 이사한 면만 본다면 어쩔 수 없이 해야 하는 정책이 아니었나 생각이 됩니다. 최근에 가계, 그리고 자영업자들이 어려움을 겪고 있잖아요. 문제는 지금의 위기는 내부 위기와 외부위기가 겹쳐 있다는 겁니다. 그래서 내부만 놓고 본다면 금리인하가 적절한 대처라고 볼 수 있는데 외부만 놓고 본다면 이거는 굉장히 잘못된 정책. 안타깝지만 미스했다. ▷구민기 기자금리인하가 외부에 따른 위기에 대응을 못한다는 말씀이신가요?▶서영수 이사우선은 외부란 얘기는 글로벌 위기에요. 미국, 유럽, 전세계가 위기고요. 그 위기의 본질을 먼저 이해해야 하는데. 2008년 서브프라임모기지 위기 기억하시죠? 그게 1.2조 달러의 부실채권이 생긴 거란 말이에요. 서브프라임 모기지라는 거는 가계잖아요. 이번에는 서브프라임 기업이에요. 예를 들면, 호텔, 유전, 항공, 선박 기타 상업용 부동산 이를테면 쇼핑몰 등 이런 게 서브프라임 기업이에요. 이쪽이 대규모 채권을 발행해서 자금을 조달해서 여러개 투자를 한 거에요. 이 규모가 대략 2.4조 정도 돼요. 그러니까 서브프라임모기지의 2배에요. 규모가 2배로 늘어났어요.▷구민기 기자그러면 어찌됐든 간에 코로나19로 미국의 기업들이 굉장히 위험해진다는 건데 이것들이 어떻게 한국에 영향을 줄 수가 있는 거죠?▶서영수 이사한국도 저금리 정책을 취했잖아요. 금리가 워낙 낮다보니 투자할 데가 없었죠. 그래서 많은 사람들이 높은 수익률을 추구하다보니까 해외투자를 하게 된 거에요. 다시 말하면 서브프라임 기업. 다시 말하면 부동산 이런 데 경제주체들이 상당부분 투자했다. 그 규모는 대략 153조 가량 되고요. 그 중에 가계와 기업이 한 50조 정도. 나머지가 이제 기업인데 기업은 보험회사 연기금 이렇습니다.▶서영수 이사150조원이 있고요. 그 중에 개인과 개인과 기업이 한 50조 정도 된다고 했죠. 근데 이번에 DLF사건 보셨잖아요. 상당부분 불완전판매 이슈가 생겼다고요. 사모펀드 50조 가운데 개인과 법인의 경우에는 어쩔 수 없이 금융회사가 손실을 떠안게 되는 거에요. 이게 우선 첫 번째 이슈고요. 두 번째는 아까 기업이라고 했잖아요. 기업이 100조정도를 해외에 투자했는데 그 중에 보험사들입니다. 보험사가 상당히 어렵다는 것을 많이 알고 있을 거에요. 지금 이런 상황에서 해외 투자 쪽에 부실이 생기면 이런 은행과 증권사와 보험사가 상당부분 손실을 떠안을 수밖에 없는 그런 구조라는 거에요. ▶서영수 이사이런 사항을 우리가 인지해야하는데 정부가 인지하지 못한 거 같아요. 인지했다면 지금 해야 할 일이 뭐냐면 어떻게든 은행과 보험사에 정책적으로 적극적으로 지원해줘야 해요. 금리를 오히려 올려줘야되요. 마진을 개선시키고 투자수익률이 올 수 있도록 방안을 제시해야 돼요. 이거를 하나도 안하고 금리인하로 기본적인 핵심이익을 더 떨어뜨리는 정책을 취한 거죠. ▷구민기 기자그럼 부동산 얘기를 안해볼 수가 없잖아요? 코로나19에 따라서 부동산이 어떤 영향을 받을지를 얘기해야 할 거 같아요.▶서영수 이사코로나19의 임팩트가 3개월~6개월 정도 볼 수 있는 거고요. 상당수의 자영업자들이 현금흐름이 안 좋아지겠죠. 자영업자들은 임대료를 낼 수 없겠죠. 자영업자들뿐만 아니라 중점적으로 보고 있는 게 뭐냐면 임대 사업자거든요? 임대사업자들은 대부분 상가와 집을 동시에 투자하는 경우가 많아요. 부동산 투자의 하나의 수단으로 임대사업을 하는 거에요. 그러다보니까 다양한 자산을 갖고 있어요. ▶서영수 이사근데 아까 말씀드렸듯이 코로나19가 계속 안 좋아지게 되면 그게 결국 임대사업자로 갈 수밖에 없어요. 더군다나 정부는 임대사업자에 대해서는 정책적 지원을 가급적 안할 겁니다. 그렇게 되면 임대사업자에게 부담이 올 수밖에 없어요. 선택은 집을 파는 거에요. 이게 문제의 핵심이에요. 임대사업자도 집을 팔고 자영업자들도 여유 있는 사람들은 팔아서 문제를 해결하려고 할 거란 말이에요. 정부가 아무리 도와준대도 이런 상황이 오면 사실 어려울 수밖에 없어요. 사람들이 조금 잘못 생각하는 게 뭐냐면 우리는 보통 1인 자영업자 2인 자영업자 등 소규모 자영업자들이 어렵다고 하잖아요. 사실은 그런 게 아니라 대형 자영업자들이 더 어려워요. 왜 그럴까요?▶서영수 이사많은 사람을 고용할 거 아니에요. 그리고 임대료가 높고 대출도 많이 썼을 거고요. 대형사업자들은 고정비용이 되게 높거든요. 그 상태에서 매출이 0이 되거나 이런 상황이 되면 엄청난 비용부담이 생길 수밖에 없거든요. 그거를 어떻게 해결할까요. 그런 경우에는 대부분 우선은 집을 팔아서 해결할 수밖에 없어요. 그게 부동산 시장에 영향을 미치는 거에요. ▷구민기 기자그런 규모의 임대사업자가 어느 정도나 될지 추측이 가능한가요?▶서영수 이사잘은 모르지만 2인 이상 임대사업자라고 봐야 해요. 그게 전체 자영업자라고 하면 전체 자영업자의 10%가 2인 이상 임대사업자거든요. 이 사람들이 어려운 거예요. 그럴 때 이 사람들이 선택할 수 있는 유일한 방법은 집을 파는 거예요. 집을 파는데 문제는 뭐냐면 한국의 부동산 시장이에요. 심하게 얘기하면 한국의 부동산 시장은 근본적으로 자산시장이지만 너무 후진적이에요. 시장이 좋을 때는 상관없지만 안좋을 때는 시장이 시장기능을 잃어버린다는 거에요. 거래가 안된다는 거에요. 팔고 싶을 때. 이러면 투매가 나타나는 거죠. 이게 다시 경매시장으로 연결되어서 경매가격의 급락으로 연결되고요.▷구민기 기자그러면 초반에 말씀하신 금융사들의 부실, 은행의 부실 이런 것들은 부동산 급락과 관련이 없을까요?▶서영수 이사우리나라는 아셔야 될 게 미국과는 달리 은행 중심의 금융시스템이에요. 우리는 은행 중심의 경제시스템이고요. 은행의 경제시스템일 때 장점이 뭐냐면 이런 상황이 오면 은행을 통해서 그냥 연장해주고 지원해주고 이런 식으로 미뤄내면 위기를 쉽게 견딜 수 있어요. 유럽이 그 때 그렇게 많이 터졌음에도 불구하고 2008년 금융위기를 넘길 수 있었던 거는 은행 중심의 금융시스템을 가졌기 때문에 가능했던 거에요. 근데 이게 가능하려면 전제조건은 은행이 튼튼해야 해요. ▶서영수 이사근데 아까 말씀했듯이 은행이 너무 허약해졌어요. 그동안 정부가 희생만 강요하고 마진만 계속 압박 하고 규제만 하다보니까 은행의 실질적인 체력이 굉장히 약화됐어요. 여기에 외부에서 손실이 들어올 때 이거를 감내할 능력이 사실 되게 약화된 상황이에요. 이렇게 되면 은행은 정부가 요구하는 여러 가지 상황들을 안 할 가능성이 높습니다. 다시 말하면 대출을 늘리라고 했는데 정작 대출을 줄인다든지 이런 식의 조치들이 취해질 수 있어요. 이러면 상황은 굉장히 안 좋게 흘러갈 수 있죠. ▷구민기 기자은행이 이러한 상황에 대비해 충당금을 보완해서 있다거나 이런 상황은 아닌건가요? 지금 위기 대응 능력이라든가 현재 한국의 은행들에 대해서는 없다고 보시는 건지.▶서영수 이사우선은 결론만 얘기 드리면 한국의 은행의 시스템은 굉장히 취약한 구조에요. 이거는 IFRS제도를 도입하는 과정에서 이제 생긴 건데 예를 들면 미국의 은행 대비 충당금 적립률을 총 자산기준으로 한다든지 대출금 기준으로 하잖아요. 그러면 절반도 못 미쳐요. 한국의 은행의 충당금 수준이.▷구민기 기자미국에 비해서요?▶서영수 이사네. 그래서 이거를 견딜 수 있는 능력이 사실은 안돼요. 그래서 그게 더 문제예요. 우선 해야 할 일은 뭐냐면 첫 번째. 정부가 이 상황을 잘 진단을 못한 거 같아요. 너무 쉽게 봤어요. 따라서 이 상황을 제대로 진단해야 해요. 진단하기 위해선 전문가들이 있어야 하는데 전문가들이 지금 없단 말이에요. 전문가들부터 모아서 제대로 평가하고 그다음에 대책이 나와야 해요. 법은 말씀드린 바와 같이 해외먼저. 그리고 국내 이렇게 들어가야 해요. 국내 먼저 해외먼저가 아니라 해외 먼저에요.▷구민기 기자해외먼저라는 건 해외에서 벌어지는 일들이 국내로 전염되지 않게 방파제를 만든다는 건데. 그런 방법이 뭐가 있을까요?▶서영수 이사금리인하하면 안되는데 그걸 한 거잖아요. 그니까 다시 금리인하를 돌릴 수는 없단 말이에요. 최소한 어쨌든 은행이 이 상황에서 금리 인하를 했음에도 마진을 유지할 수 있도록 어느 정도의 정책적 지원, 또는 일종의 환경을 조성시켜주는 일을 정부가 해줘야 해요. 이게 사실은 급선무예요. 예를 들면 이런 거예요. 기준금리를 떨어뜨렸잖아요. 그러면 금리가 떨어질 거잖아요. 대출금리가. 그런데 반드시 기준금리가 떨어진다고 대출금리가 떨어지는 게 아니에요. 예를 들면 2008 금융 위기 때 미국의 경우 금리가 0%로 떨어졌잖아요. 그때 미국의 은행의 마진이 100bp 이상씩 좋아져요. ▷구민기 기자지금까지 말씀해 주신 게 어찌 됐든 시나리오인 거잖아요. 이거를 보자면 실제로 일어날 가능성은 어느 정도로 보시는 거예요?▶서영수 이사이렇게 이해하시면돼요, 코로나 사태가 맨 처음에 얘기했듯이 한 두달에 끝난다. 실물의 위기로 나타나지 않는다. 이러면 모든 건 깔끔하게 정리가 될 거 같아요. 이게 6월, 8월 이런 식으로 되면서 실제 미국의 많은 기업들이 호텔, 이런 데들이 파산을 한다든지 유전업체가 파산을 한다든지 막 나온다하면 그러면 이거는 전염될 가능성이 높아요. ▶서영수 이사이제 보셔야 될 게 미국 정부의 정책일 거에요. 미국 정부가 이 문제를 어떻게 해결할 것인가 이 문제인데. 지금 2008년과 지금의 차이점은 2008년도에는 은행이 문제였어요. 미국의 은행. 이번에는 은행이 생각보다 많이 연루되어 있지 않아요. 이렇게 되면 미국은 꼬리 자르기를 할 가능성이 있어요. 다시 말하면 어짜피 한계기업들 정리할 건 정리하고 그게 한계기업들이 정상기업으로 전이되지 않을 정도로만 차단하는 거죠. 그러면 터지는 거는 그냥 터지는 거죠. 자기네들은 그렇게 정리되면서 경쟁력을 더 확보할 수 있는 기회를 마련하는 거고요. 장기적으로는. 그러면 이게 이제 전염은 다른 나라들이 되면서 부실들을 다른 나라들을 떠안는 형태가 되는 거죠.▷구민기 기자그거를 떠안을 수 없는 은행들이 있기 때문에 부동산이 급락할 수밖에 없는...▶서영수 이사은행이 집값을 떨어질 때 방어를 안해줄 가능성이 있다는 거죠. 그러면 한꺼번에 무너지는 거예요.▷구민기 기자지금까지 코로나19 사태로 촉발된 여러 가지 국제정세와 그거에 따라서 국내 부동산 시장이 어떻게 움직일지에 대해서 서영수 키움 증권 리서치센터 이사님 모시고 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다. 제작 한국경제신문, 한경닷컴기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 구민기 기자 촬영·편집 지서영 PD
2

종부세 부담에 아파트 '부부 공동명의' 급증

부부 등 공동명의로 아파트 등을 구입하는 비중이 역대 최고 수준으로 치솟은 것으로 나타났다. 보유세 부담을 줄이기 위해 단독명의 대신 공동명의를 선택하는 이들이 늘고 있어서다. 올해 아파트 공시가격이 폭등하면서 세금 부담도 높아져 이 같은 추세는 더 확대될 전망이다.공동명의 사상 최대22일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국에서 신청된 집합건물 소유권이전 13만8756건 중 33.5%(5만3704건)가 공동명의인 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간(28.3%·2만9914건)과 비교하면 5%포인트 이상 급증했다. 비율과 건수 모두 역대 가장 높은 수준이다. 종전 최고 기록은 양도소득세 중과 시행 직전인 2018년 3월 집계된 31.6%(5만2538건)였다.매매거래에서 공동명의 비중은 점점 높아지는 추세다. 지난해엔 20% 중후반대에 머물렀지만 올 들어선 줄곧 30%를 넘기고 있다. 종합부동산세 등 늘어나는 보유세 부담 때문에 매수자들이 공동명의를 선택하고 있다고 세무 전문가들은 분석했다. 인별 과세인 종부세는 주택 명의 분산만으로도 세금이 크게 줄어들기때문이다.9억원 이상(공시가격 기준) 주택에 부과되는 종부세는 과세표준을 계산할 때 소유자 한 사람당 6억원(1주택 단독명의는 9억원)을 기본으로 공제한다. 예컨대 공시가격 12억원짜리 아파트를 단독 소유하고 있다면 공시가격과 단독명의 공제분(9억원)의 차액(3억원)에 대해 세금을 따진다. 하지만 부부가 공동명의로 소유할 경우 기본공제가 ‘6억원＋6억원’으로 늘어나 아예 종부세를 물지 않는다. 공시가격이 높을수록 명의 분산으로 과표를 낮추면 세액이 줄어드는 구조다.등기에선 아파트와 다세대주택 등 공동주택 외에도 상가와 오피스텔 등이 집합건물로 분류된다. 하지만 주택을 제외한 유형에선 공동명의에 따른 실익이 크지 않다. 이 때문에 대부분의 공동명의 거래는 주택에서 이뤄진다고 세무 전문가들은 말한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “토지는 80억원을 넘어야 종부세 대상이 되는 만큼 거의 해당 사항이 없다”며 “주택이 아닌 건물의 경우엔 임대소득세 절감 목적의 공동명의 등기가 종종 이뤄진다”고 설명했다.강남은 10가구 중 8가구가 공동명의공시가격 9억원 이상 아파트의 90%가 몰려 있는 서울은 공동명의 거래 비중도 전국 평균을 웃도는 것으로 나타났다. 지난달 소유권이전등기가 신청된 집합건물(2만4734건) 가운데 44.2%(1만3176건)가 공동명의였다.고가 주택이 밀집한 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에선 지난달 3438건의 소유권이전 가운데 공동명의가 78.0%(2683건)를 차지했다. 신만호 압구정 중앙공인 대표는 “매수자의 90% 이상이 공동명의를 선택한다”며 “절세효과를 높이기 위해 대부분이 지분을 5 대 5로 설정하는 분위기”라고 말했다. 반포동 A공인 관계자는 “배우자의 자금 출처 증빙이 안 되는 경우를 제외하면 공동명의를 원하는 경우가 대다수”라고 전했다.마포·용산·성동구 등 최근 집값이 급등한 강북 지역에서도 공동명의가 늘고 있다. 실거래가격이 16억원을 웃도는 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용면적 84㎡의 경우 지난해 기준 공시가격이 8억원 중반대여서 종부세가 나오지 않았다. 하지만 올해부턴 종부세를 내야 한다. 아현동 B공인 관계자는 “공시가격이 지속적으로 오르고 있는 만큼 매수자들이 선제적으로 공동명의 절세 전략을 취했다”고 말했다.보유세 부담이 점점 커지는 만큼 공동명의 부동산 취득은 더욱 늘어날 전망이다. 정부는 종부세의 공제 범위를 줄이는 공정시장가액비율 상향과 세율·세부담상한 인상, 공시가격 현실화에 박차를 가하고 있다. 김호용 미르진택스 대표는 “공동명의의 경우 향후 양도세를 따질 때도 누진세율과 인별과세 측면에서 유리한 면이 있다”며 “다만 신규 취득이 아니라 이미 소유한 부동산을 공동명의로 전환한다면 증여세 등 부대 비용이 발생하기 때문에 주의해야 한다”고 설명했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
3

공시가격 없는 신축도 보유세 낼까

최근 서울 신촌의 한 신축 아파트에 입주한 김모씨는 공시가격을 열람하다 가슴을 쓸어내렸다. 보유세 부담이 우려됐지만 공시가격이 아예 존재하지 않아서다. 입주 후 행정절차가 지연된 ‘미등기 아파트’는 정말 보유세를 내지 않을까.지난 19일부터 공동주택 공시가격 열람이 시작됐지만 김씨 사례처럼 부동산 공시가격 알리미 홈페이지를 통해 가격을 조회할 수 없는 단지가 많다. 아직 소유권 이전등기가 끝나지 않아서다. 대개는 갓 입주한 단지다. 재개발·재건축단지는 분담금 산정 등 행정 변수가 많아 길게는 수년 동안 등기가 지연되기도 한다. 택지지구는 통상 입주 시점부터 소유권 이전까지 6개월~1년 걸린다.지난해부터 줄지어 입주한 마포구 신수동 ‘신촌숲아이파크’와 ‘신촌그랑자이’ 등 마포 일대 신축 단지들이 미등기 아파트의 대표적인 사례다. 종합부동산세와 재산세는 공시가격을 기준으로 산정하는데 이들 단지는 아예 공시가격이 없다. 신촌숲아이파크는 전용면적 84㎡ 분양권이 최근 16억9500만원에 거래됐다. 올해부터 종부세가 부과되는 ‘마포래미안푸르지오’ 같은 면적대보다 비싸다.하지만 공시가격이 없다고 보유세를 물지 않는 것은 아니다. 지방자치단체별로 공시가격에 준하는 기준을 마련한 뒤 세금을 부과하기 때문이다. 등기가 완료되지 않은 단지들에 대해선 매년 한국감정원의 미공시 자료를 받아 이를 토대로 세금을 매긴다. 미공시 자료란 일반 열람은 불가능하지만 감정원이 산정한 사실상 준(準)공시가격이다. 감정원 관계자는 “공시가격을 산정하는 것과 똑같은 기준으로 감정평가 선례나 실거래가, 시세 정보 등을 종합해 결정한다”며 “참고 가격으로 제시할 뿐 이를 어느 정도 수준으로 받아들일지는 지자체 재량”이라고 설명했다.미등기 아파트의 등기가 완료되면 이듬해부턴 공시가격 열람이 가능해진다. 한 세무업계 관계자는 “미등기 상태가 지속되다 가격이 처음 공시될 땐 그동안의 시세 상승분이 한꺼번에 반영되는 경향이 있어 체감하는 세금 부담이 높아지기도 한다”고 말했다.올해는 지난해 새롭게 등기가 끝난 단지들의 가격이 공시됐다. 북아현동 ‘e편한세상신촌’과 녹번동 ‘래미안베라힐즈’ 등이다. 그러나 아직 등기가 지연되는 단지도 많다. 9510가구 규모가 입주한 가락동 ‘헬리오시티’와 흑석동 ‘아크로리버하임’, 만리동2가의 ‘서울역센트럴자이’ 등이 행정 절차를 마무리하지 못했다. 등기가 없는 경우 조합원 입주권을 제외한 일반분양분 매매는 담보대출이 제한된다.전형진 기자 withmold@hankyung.com