3~5월 수도권 4만4427가구 '밀어내기 분양'…"청약일정 챙겨야"

양길성 기자

입력2020.03.11 15:33 수정2020.03.11 17:52 지면B3

서울 9052가구…대부분 정비사업 물량
강동구 둔촌주공 4700가구 일반 분양 '관심'
집값 급등한 수원·용인·성남서 4867가구

'코로나19' 영향 분양일정 늦어질수도
실수요자 수시로 청약여부 확인해야

성수기로 꼽히는 봄 분양시장이 기지개를 켜고 있다. 올해 수도권 봄(3~5월) 분양 물량은 전년 대비 75% 더 많다. 주요 단지들이 민간택지 분양가 상한제 유예기간(다음달 28일) 전 ‘밀어내기 분양’에 나설 가능성이 높아서다. 다만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 추이에 따라 분양 일정이 늦어질 가능성도 배제할 수 없어 내 집 마련 실수요자는 청약 일정에 유의해야 한다고 전문가들은 조언했다.

○3~5월 분양물량, 작년보다 75% 증가

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 봄 분양 성수기에 해당하는 3~5월 수도권에 4만4427가구(아파트 기준, 임대 제외)가 일반분양에 나선다. 지난해 같은 기간(2만5356가구)보다 75.2% 증가한 수치다.

월별로 4월이 1만8636가구로 가장 많고, 5월(1만5801가구)과 3월(9990가구)이 뒤를 이었다. 지역별로는 경기(2만2811가구), 인천(1만2564가구), 서울(9052가구) 순으로 집계됐다. 인천은 지난해 같은 기간(4542가구)보다 약 2.8배로 늘 것으로 추정됐다.

서울은 대부분 정비사업 물량 위주다. 강동구에서 둔촌주공이 다음달 분양을 준비 중이다. 둔촌동 170의 1 일원에 1만2032가구 아파트를 짓는 사업이다. 이 중 4700여 가구를 일반분양한다. 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설이 시공을 맡았다. 일반분양만 4700여 가구다. 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상이 지연되면서 분양 일정이 늦어질 가능성도 있다. 조합은 일반분양가로 3.3㎡당 3550만원 이상을 요구한 데 비해 HUG는 협상 초 제시한 2970만원에서 더 높일 수 없다고 맞서는 것으로 알려졌다. 조합은 오는 15일까지 협상에 안 되면 후분양 전환을 위한 총회 개최 여부를 결정할 방침이다.

롯데건설은 서초구 잠원동 일대에 새 아파트를 선보인다. 상반기 ‘대어’로 꼽히는 르엘신반포(신반포14차 재건축)를 통해 67가구(총 280가구)를 일반분양한다. 분양가는 지난해 11월 분양한 르엘신반포센트럴(3.3㎡당 4891만원)과 비슷한 수준에서 정해질 것으로 보인다. 롯데건설은 잠원동 신반포13차 재건축을 통해서도 일반분양 101가구를 공급할 예정이다.

GS건설은 동작구 흑석뉴타운 흑석3구역을 분양한다. 전용면적 59~120㎡로 구성된 1772가구 대단지다. 이 중 364가구가 일반에 분양된다. 흑석3구역 조합은 HUG가 제시한 일반분양가(3.3㎡당 평균 2813만원)를 조정하기 위해 협상에 나설 예정이다. HUG가 제시한 분양가는 작년에 분양한 사당3구역 이수푸르지오더프레티움과 비슷한 수준이다.

호반건설은 신정뉴타운 신정2-2구역을 재개발해 407가구(일반분양 240가구)를 짓는 호반써밋목동을 선보일 계획이다. 강북권에서는 은평구 수색6구역과 수색7구역이 분양에 나선다. 각각 458가구, 325가구가 일반분양된다. 시공은 모두 GS건설이 맡았다.

○코로나19, 분양일정 변수

지난해 ‘12·16 부동산 대책’에 따른 풍선효과로 최근 집값이 급등한 수·용·성(수원 용인 성남)에서도 4867가구가 분양한다. GS건설은 성남시 고등동 고등지구에 아파트 364가구, 오피스텔 363실로 이뤄진 성남고등자이를 분양한다. 성남시 신흥2구역 재개발도 1900여 가구(총 4700여 가구)를 다음달 일반분양할 계획이다.

수원에서는 대우건설이 정자동 옛 KT&G 연초제조창 부지인 대유평지구 2블록에 665가구를 공급한다. 쌍용건설은 오목천동에서 930가구의 쌍용더플래티넘오목천역 아파트를 내놓는다. 이 중 721가구가 일반분양된다. 용인에서는 대우건설이 영덕동 영덕공원 내에 짓는 기흥푸르지오포레피스 680가구를 분양한다.

구체적인 분양 일정은 유동적이다. 코로나19 여파로 분양 일정을 미룬 건설사가 많아서다. 수도권에선 성남 고등자이, 안양 신원아침도시, 파주 운정 호수공원테라스더리브 등이 분양을 한 차례 미뤘다.

사이버 모델하우스를 개관한 건설사도 있다. 온라인 홈페이지로 내부 모습을 확인하는 방식이다. SK건설과 중흥건설이 수원 매교역 푸르지오SK뷰와 위례신도시 중흥S-클래스를 사이버 모델하우스로 개관했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “코로나19 확산 추이에 따라 올봄 분양시장은 그 어느 때보다 공급 규모와 일정이 바뀔 가능성이 높다”며 “수시로 모델하우스나 건설사에 연락해 분양 일정을 챙겨서 청약하는 게 좋다”고 설명했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com

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오피스텔 등 수익형 부동산…금리 내리면 기회 있다

바야흐로 봄 분양 성수기가 다가오고 있다. 3월이면 개나리와 진달래가 피고 봄 분양시장도 기지개를 켠다. 올해는 어떨까. 변수가 너무 많다. 정부가 지난 ‘2·20 부동산 대책’ 때 조정대상지역을 늘리고 대출 규제를 강화했다. 여기에 4월 말로 유예된 분양가 상한제 적용 시점, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 등 시장에 영향을 미칠 요인이 수두룩하다. 정부가 추가경정예산을 빠르게 편성하고 한국은행의 금리 인하 카드도 주요 변수로 떠오를 전망이다. 올봄에는 아파트와 오피스텔 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많다. 이럴 때일수록 기본에 충실해야 한다고 전문가들은 조언한다.◆분양가 규제하고 대출 조이고정부가 19번째 내놓은 ‘2·20 부동산 대책’에서 수원(영통·권선·장안구), 안양(만안구), 의왕이 새롭게 조정대상지역에 포함됐다. 조정대상지역은 2016년 11월 정부가 ‘국지적 과열 확산’을 막기 위해 ‘주택시장이 과열됐거나 과열 우려가 있는 지역’을 규제하기 위해 도입한 제도다. 3개 지역(등급)으로 구분하던 조정대상지역을 1지역으로 일괄 상향했다. 일괄적으로 소유권 이전등기일까지 전매제한을 강화했다. 지난 2일부터 기존 조정대상지역에 일률적으로 60% 적용하던 담보인정비율(LTV) 규제를 50%로 제한했다. LTV 규제는 모든 금융권 가계 대출, 주택임대·매매업 개인사업자 법인 주택담보대출로 대상을 확대했다. 세종시를 포함해 전국 44곳의 조정대상지역에 대한 전매 제한으로 이들 지역에서 분양권 투자가 사실상 사라지게 됐다.지난해 10월 정부가 발표한 민간 택지에 대한 분양가 상한제가 다음달 말 적용된다. 정부는 당초 상한제를 시행하면서 관리처분인가 단계의 재건축·재개발 정비사업에 대해 6개월의 유예기간을 뒀다. 내달 29일 종료된다. 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 적용된다. 민간택지에 분양가 상한제가 적용되면 주요 단지의 사업성에 적잖은 타격을 받을 가능성이 크다. 일반분양 가격이 상대적으로 낮게 책정돼 당초 기대한 이익이 줄어들 가능성이 커진다. 사업 추진 자체가 파행을 겪을 수 있다는 얘기다. 아파트 공급이 단기적으로 줄어들 수밖에 없다.고분양가 규제를 지속해 온 HUG는 지난달 분양가 산정 기준을 완화했다. 새 고분양가 심사 기준의 경우 인근 비교 단지를 정해 단순 공식을 적용하던 방식에서 탈피해 단지 규모·브랜드·입지 등을 감안해 가중치를 적용했다. 하지만 상반기 분양시장 최대어로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공은 HUG와 분양가 샅바싸움을 지속하고 있다. 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반 분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정하고 지난달 하순부터 HUG와 분양가 협의를 진행 중이다. HUG가 제시한 분양가는 3000만원에 못 미치는 것으로 알려졌다. 분양가 기준 완화가 조합 입장에서는 여전히 만족스럽지 못한 수준이다. 상반기 분양하는 단지들은 HUG와 결투를 벌이고 있다. 여기에 코로나19로 인해 조합 총회 등 각종 사업 절차가 매끄럽지 못한 것도 걸림돌로 꼽힌다.◆코로나19 확산과 금리 인하 가능성코로나19 사태로 분양 일정이 줄줄이 연기되면서 하반기 물량 부담이 가중되고 있다. 지난달 분양예정 물량은 1만5465가구(일반분양)였으나 실제 분양은 절반에 그쳤다. 이달 분양물량은 2만7689가구로 급증했지만 코로나19 확산세에 따라 이마저도 다음달 이후로 연기될 공산이 크다.미국, 유럽 등 주요 지역에서 코로나19가 이제 막 시작한 단계라 글로벌 경기침체로 이어지는 것 아니냐는 위기감도 퍼지고 있다. 한상춘 한국경제신문 논설위원은 “코로나19 사태가 세계적 대유행(팬데믹·pandemic) 단계에 진입하는 양상을 띠면서 금융시장은 물론 실물경제, 부동산시장에까지 파급력이 미칠 것”이라며 “코로나19 영향이 반영된 4월 경제지표가 나오면 부동산 투자심리까지 위축될 수 있다”고 말했다.경기침체로 진입할 가능성이 낮다고 보는 시각도 있다. 유승민 삼성증권 연구원은 “역사적으로 리세션(경기 침체)은 실물경제의 과잉투자, 정책실패, 금융부문의 부실 등 세 가지 경로에서 출현했다”며 “이번 코로나19 사태로 인한 글로벌 경제 리세션 가능성은 높지 않으며 각국의 정책이 가동되면 주식시장은 V자 형태 회복이 예상된다”고 말했다.정부는 11조7000억원 추경을 편성해 내수 침체의 장기화를 막고 2분기 본격화될 수출 위기에 대응하겠다는 방침이다. 미국이 지난 4일 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하하면서 한국은행의 금리 인하도 기정사실화하는 분위기다. 일반적으로 금리는 부동산 가격과 반비례 관계다. 하지만 정부가 이미 대출을 촘촘하게 규제하는 상황이어서 금리 인하가 부동산 가격에 미치는 영향은 과거와 달리 제한적일 것이라는 분석이다. 일각에서는 오피스텔 분양형호텔 상업시설 등 수익형 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 수 있다고 보고 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “금리가 인하되면 실물자산인 부동산으로 투자금이 유입될 것”이라며 “대출 규제가 약한 수익형 부동산과 9억원 이하 아파트에서 매수 기회를 찾을 수 있을 것”이라고 진단했다.허란/김진수 기자 why@hankyung.com
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"수도권 실수요자, 안산·인천 등 교통 호재 지역서 매수 기회 찾아야"

정부가 경기 수원과 안양 등을 조정대상지역으로 지정하고 대출 한도를 줄임에 따라 경기도 내 실수요자의 고심이 깊어지고 있다. 수원 영통·권선구 등 아파트값 급등 지역이 조정대상지역으로 묶이면서 대출과 청약 규제가 대폭 강화됐다. 부동산 전문가는 “조정대상지역 지정을 피한 동탄신도시와 안산, 인천 등 상대적으로 저평가된 지역으로 눈을 돌리는 전략이 필요하다”고 조언했다.수원 안양 의왕 아파트값 상승폭 감소정부가 발표한 ‘2·20 부동산 대책’ 중 대출규제의 핵심은 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 포함하고 이 지역의 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 강화한다는 내용이다. 아파트값이 9억원을 초과할 경우 초과분에 대해선 LTV 30%를 적용한다. 이 같은 내용의 대출 규제는 지난 2일부터 적용되고 있다.수원 권선구 등 지난해 12월 이후 집값이 단기간에 급상승했던 지역의 부동산은 정부 규제에 따라 매수 문의가 눈에 띄게 줄었다. 일부 단지의 매매 호가가 최대 1억원가량 떨어지고 분양권 가격도 하락했다. 수원 팔달구 매교동 힐스테이트푸르지오수원(팔달 6구역 재개발) 전용면적 84㎡ 입주권의 웃돈은 최근 4억8000만원 수준에 형성돼 있다. 지난달 초 5억1000만원보다 3000만원 하락했다. 인근 M공인 관계자는 “아파트값이 높다는 이야기를 듣고 ‘이 가격이면 화성 동탄신도시에 입주하는 게 낫겠다’는 손님이 많다”며 “수요가 줄고 가격이 하락하고 있는 추세”라고 말했다. 한국감정원에 따르면 수원의 매매가격 상승률은 지난주 1.56%에서 0.78%로 상승폭이 줄었다.무엇보다 대출 한도가 줄어든 점이 실수요자에게 가장 큰 타격인 것으로 나타났다. 현재 조정지역에서 주택가격 구간과 관계없이 60%가 적용되는 LTV 규제의 경우 앞으로는 9억원 이하분은 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용된다. 이번 규제는 전 금융권 가계대출과 주택임대업·매매업 개인사업자, 법인이 적용 대상이다.인천과 안산 등 일부 수도권에서는 벌써 풍선효과가 나타나고 있다. 인천 집값은 0.42% 올라 전주(0.40%)보다 더 뛰었다. 군포(1.27%) 안산(0.59%) 등 지금까지 저평가되던 지역의 집값이 올랐다.고준석 동국대 겸임교수는 “GTX·신안산선을 이용하면 30분 내 서울 도심에 닿을 수 있다”며 “수도권 실수요자는 동탄·안산 등 저평가 된 교통 호재 지역에서 매수 기회를 찾아야한다”고 말했다.투기지역, 조정지역…어떻게 다르나?문재인 정부 들어 총 19번의 부동산 대책을 내놓으면서 복잡한 정책에 혼란을 느끼는 실수요자가 늘고 있다. 부동산 업계 관계자는 “지역에 따라 대출 한도와 양도세 등이 달라지니 일반 실수요자가 알기 어렵다”며 “복잡한 정책에 따른 사회적 비용이 너무 크다”고 말했다.부동산 규제 지역은 크게 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 세 가지로 분류할 수 있다. 조정대상지역은 서울 25개 구 전 지역과 과천, 성남, 하남, 고양(7개 지구), 남양주(별내 다산동), 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안 만안, 용인 수지 기흥, 수원 팔달 영통 권선 장안, 광교지구, 의왕, 세종이다. 아파트 청약과 관련해선 민영주택 재당첨이 제한되고 청약가점제 적용이 확대(전용면적 85㎡ 이하 75%)되며 아파트 계약자의 전매제한도 강화된다.분양권 전매 때는 양도세율 50%가 일괄 적용되고 2주택 이상 소유자의 양도세에 가산세율(2주택 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트)이 적용된다. 주택을 구입할 때 대출 가능액을 결정짓는 LTV가 50%로 제한되고 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.투기과열지구는 서울 25개 구 전 지역과 경기 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등 31개 지역이다. 이 지역에서는 조정대상지역에 적용되는 규제와 함께 LTV와 DTI가 40%로 제한된다는 차이점이 있다. 특히 9억원 초과 아파트의 LTV(9억원 초과분에 대해 20%)가 낮아지고 15억원 초과 아파트는 아예 대출이 금지된다.투기지역으로 지정된 곳은 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·강서·양천·영등포·노원·동작구·종로구·중구·동대문구·세종 등 16개 지역이다. 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되는 등 가장 강도 높은 대출규제가 시행되고 있다. 1가구가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 보유한 경우 양도세율 10%포인트가 가산된다.배정철 기자 bjc@hankyung.com