분양가 상한제 前 물량 봇물…올 봄 내 집 마련 기회 삼아야

“무주택자는 청약통장을 최대한 활용하고 서울 출퇴근이 가능한 수도권에 내 집을 마련하는 전략도 필요하다.”

대형 건설사 분양마케팅 담당 임원들은 올봄 분양 물량이 많은 만큼 실수요자는 내 집 마련에 적극 나서라고 입을 모았다. 실제 부동산인포에 따르면 올봄(3~5월) 서울을 비롯한 수도권에서 4만4227가구 아파트가 분양에 나설 예정이다. 지난해 같은 기간(2만5356가구)에 비해 75.2% 늘어난 수준이다.

올봄 물량이 쏟아지는 이유는 지난해 주택도시보증공사(HUG)와 가격 책정 갈등으로 이월된 물량에 더해 지난달 청약시스템 개편과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등으로 전반적인 공급 일정이 밀리고 있어서다. 여기에 오는 4월 말 분양가 상한제 적용 전에 공급을 서두르려는 물량까지 몰리고 있다.

복잡한 시장 상황 때문에 수요자들의 혼란이 커지고 있다. 오는 4월 국회의원 선거라는 변수도 남아 있다. 선거 결과에 따라 정부 정책이 바뀔 가능성도 있어서다. 대형 건설사 분양마케팅 임원들로부터 올봄 분양시장 전망과 내집 마련 전략에 대해 들어봤다.

서울·수도권 인기 지속…지방은 ‘양극화’

분양마케팅 임원들은 봄 분양시장에서 지역에 따라 ‘양극화 현상’이 지속될 것으로 전망했다. 정부의 강력한 규제에도 서울과 경기도 일부 지역에서는 여전히 ‘로또 청약’ 열기가 뜨거울 것으로 내다봤다. 김시욱 삼성물산 분양그룹장은 “서울을 비롯해 서울 출퇴근이 쉬운 수원, 인천 등 수도권은 대출 규제 등에도 분양에 큰 어려움이 없을 것”이라며 “다만 경기 북부권역, 서울 출퇴근이 어려운 외곽은 장담하기 어렵다”고 지적했다. 홍록희 대림산업 분양마케팅 상무는 “서울과 수도권은 모델하우스를 열지 않아도 수요자가 많아서 분양에 큰 문제가 없을 것”이라며 “지난해에 이어 올해도 수도권 청약 미계약분 ‘줍줍’에 엄청난 대기자가 몰릴 것”이라고 말했다. 김민종 GS건설 건축·주택ARTECH그룹 상무는 “정부가 기본적으로 수도권 분양가 규제를 하고 있지만 4월 총선이 있다 보니 부동산 경기를 위축시키기보단 최소한 유지를 할 것”으로 전망했다.

지방은 입지와 시기, 공급 물량에 따라 청약 성적의 희비가 교차할 것이라는 의견이 많았다. 김돈상 롯데건설 마케팅부문 상무는 “지난해 뜨거웠던 ‘대대광(대전·대구·광주)’의 기세는 지속될 것으로 보이지만 지방마다 온도 차는 있을 것”이라며 “대대광의 경우 대기 물량이 많고 매매가와 분양가가 큰 폭으로 상승해 투자 수요가 청주, 포항, 원주 등 인근 틈새시장으로 번져갈 가능성이 있다”고 설명했다. 이인기 현대건설 디자인마케팅 실장은 “대대광의 열기가 언제까지 갈 수 있을지 주의 깊게 지켜봐야 할 것”이라면서도 “작년까지 ‘미분양의 무덤’이었던 포항, 창원 등도 바닥을 치고 오르고 있다”고 전했다.

분양가 상한제 적용, 총선, 규제 강화 등이 변수

다만 올봄 분양시장에는 분양가 상한제, 4월 총선, 정부 추가 규제 등이 변수로 작용할 여지가 크다. 안상태 대우건설 마케팅담당 상무는 “분양가 상한제를 적용받는 서울 강남권 정비사업들은 수익성 악화를 우려해 후분양하든지 아니면 공급을 내년으로 미룰 가능성이 크다”고 지적했다. 이인기 실장은 “이번 분양가 상한제는 과거 때보다 규제의 강도가 심하다”면서 “분양가 상한제 시행으로 공급 단지의 일반 분양분은 ‘로또’가 되는 반면 전반적으로 수도권 알짜 입지의 신규 아파트 공급이 원활하지 않을 수 있다”고 우려했다.

총선 때 후보자들이 들고 나올 개발 공약, 총선 후 정당의 구도 변화도 주택시장에 영향을 미칠 요소로 꼽혔다. 홍록희 상무는 “최근 한 후보자는 고양시에 출마하며 3기 신도시인 창릉을 없애겠다고 공표했다”면서 “당별의 부동산 정책과 총선 결과에 따라 정부의 주택정책에도 변화가 생길 수 있다”고 말했다. 김민종 상무는 “전통적으로 총선 때는 후보자들이 지역 개발 등 공약을 들고 나오다 보니 부동산시장에 좋은 영향을 미치는 경향이 있다”고 설명했다.

김시욱 그룹장은 정부의 추가 대책을 가장 큰 변수로 꼽았다. 그는 “서울 규제로 풍선 효과가 나타난 ‘수·용·성(수원·용인·성남)’에 정부가 추가 대책을 마련했다”며 “건설사들이 이번 대책으로 분양 일정을 두고 고민에 빠졌다”고 말했다.

수요자의 상황에 맞는 ‘맞춤형’ 전략 짜야

마케팅 임원들은 봄 분양시장에서 내 집을 마련하려면 청약 및 자금 계획을 꼼꼼하게 짜는 등 전략적으로 접근해야 한다고 조언했다. 김돈상 상무는 “이미 분양한 단지의 청약 평균 점수를 파악해 자신의 청약 가점이 관심 단지에 당첨될 수 있는지 따져봐야 한다”며 “무주택자는 특별공급 조건을 최대한 활용하고, 낮은 청약점수를 가졌다면 무순위 청약 단지, 분양권 혹은 입주권 등 탄력적으로 대응해야 한다”고 강조했다. 홍록희 상무는 “고분양가 대출 규제로 서울에서 청약이 어려운 무주택자는 서울로 출퇴근이 가능한 수도권을 노려야 한다”며 “집값이 떨어질 때를 노려 구입 시기를 늦추다가는 경기권역에서도 내 집 마련이 힘들어질 수 있다”고 말했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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"분양가 상한제 前 물량 봇물…올 봄 내 집 마련 기회 삼아야"