"집 팔기도 어렵다" 더 복잡해진 세법…1주택 갈아타기도 주의해야

양도세 중과 배제·과세기준일
매각한다면 내년 상반기 시한
1주택 '갈아타기'도 주의해야

'똘똘한 한 채' 바람을 타고 올해 들어 가격이 급등한 서울 압구정동 현대아파트. 전형진 기자

주택 갈아타기나 매각을 고려하는 이들의 셈법이 복잡해지고 있다. ‘12·16 대책’을 통해 부동산 세제가 급변해서다. 올해 들어 잇따라 개정된 세법까지 감안하면 다주택자의 경우 주택 매각 시기나 순서 등에 따라 부담해야 할 세금이 크게 변한다.

◆다주택자 절세 방법은

12·16 대책은 고가주택 신규 취득을 억제하면서 보유 부담을 가중시켜 다주택자들에 대한 매도 압력을 높이는 게 골자다. 다만 퇴로는 열어뒀다. 그동안 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔 땐 최고 62%의 중과세율이 적용됐지만 10년 이상 보유 주택에 한해 내년 상반기까지 일반세율로 계산하게끔 한 것이다. 2017년 ‘8·2 대책’ 이후 사라졌던 최고 30%의 다주택 장기보유특별공제도 이 기간 동안 한시적으로 부활한다. 어서 집을 팔라는 확실한 신호인 셈이다.

종합부동산세 개편도 이 같은 맥락이다. 내년부터 3주택 이상 소유자나 조정대상지역 2주택자는 최고 4.0%의 중과세율로 종부세를 계산해야 한다. 세부담 상한은 300%로 통일된다. 종부세와 재산세 등을 합친 보유세 한도가 전년 대비 세 배까지 늘어날 수 있다는 의미다.

급증한 보유세가 부담스러워 매각을 고려한다면 내년 상반기까지 주택을 처분해야 세금이 줄어든다. 정부가 못 박은 양도세 중과 배제 시한인 데다 보유세 과세기준일까지 이 시기에 겹치는 까닭이다. 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택 소유자에게 과세된다. 이날 이전까지 잔금 받거나 소유권이전을 마치면 해당 주택에 대한 보유세 납세의무도 매수자에게 넘기는 셈이다.

장기 보유한 주택이 아니어서 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 없다면 부부 간 증여나 공동명의 등을 고려해볼 수 있다. 종부세가 인별 과세인 까닭이다. 명의를 분산해 주택을 소유한다면 과세표준과 세율이 모두 낮아진다. 다주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 기준 6억원이지만 부부가 명의를 나눌 경우 6억을 더해 12억원까지 공제받을 수 있다.

부부 간 증여의 경우 10년 동안 증여가액 6억원까지 세금을 물지 않는다. 취득가격을 높이는 효과가 있어 향후 집을 되팔 때 세금을 줄일 수 있다. 예컨대 남편이 남편이 6억원에 샀던 아파트를 아내에게 9억원에 증여하고, 5년 뒤 아내가 해당 주택을 12억원에 되판다면 취득가격을 9억원으로 보고 양도차익을 계산한다. 장부 상 차익이 줄어드는 만큼 세금을 아끼는 셈이다. 다만 전세를 안고 있거나 대출을 낀 집을 증여할 땐 주의가 필요하다. 채무까지 넘기는 부담부증여로 간주돼 양도세가 발생한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “조정대상지역 주택을 부담부증여하는 경우엔 양도세가 중과세율로 계산되기 때문에 주의가 필요하다”며 “단독명의로 소유한 집을 공동명의로 바꿀 때도 취·등록세 등 부대비용이 발생하기 때문에 보유세 절감분과 비교해본 뒤 의사결정을 내려야 한다”고 설명했다.

매각이나 증여를 고려하지 않는다면 임대사업자 등록이 대안이다. 임대주택으로 등록한 집에 대해선 재산세 감면과 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제와 감면 등의 혜택이 주어지기 때문이다. 수도권 기준 공시가격 6억원 이하의 조건이다. 다만 지난해 ‘9·13 대책’ 이전 취득한 주택을 임대등록 하는 경우에만 가능하다. 이날 이후 새로 취득한 주택은 임대등록을 하더라도 종부세가 과세되고 의무임대기간이 끝난 뒤 매각할 때 양도세 또한 중과된다. 전용면적 85㎡와 공시가격 6억원을 넘는다면 양도세 감면 혜택 또한 없다.

◆1주택자 갈아타기 주의해야

1주택자들의 경우 집을 옮기는 ‘갈아타기’에 대한 주의가 필요해졌다. 그동안 1주택자가 주택담보대출을 받을 땐 기존 주택을 2년 안에 매각하는 조건으로 자금 융통이 가능했다. 그러나 이번 대책에선 일시적 2주택 요건이 강화됐다. 투기지역이나 투기과열지구에선 1년 안에 기존 주택을 매각하고 새로운 집에 전입해야 한다. 기존주택을 매각할 때 받는 비과세 혜택도 바뀐다. 종전엔 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 2년 안에 기존 집을 매각할 때 9억원까지 비과세가 가능했다. 하지만 앞으론 이 또한 1년 안에 기존 주택을 매각하고 새로운 집에 전입해야 혜택을 받을 수 있도록 바뀌었다. 대책 발표 이후 새로 집을 취득하는 경우부터 적용된다.

기존 집을 매각할 때 비과세 한도 9억원을 넘는 부분에 대해선 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 해마다 8%포인트씩 가산해 10년 기준 최대 80%다. 하지만 장특공제도 앞으론 큰 폭으로 손질된다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 경우엔 거주 기간 2년을 채워야 이 같은 혜택이 가능하다. 거주한 기간이 없을 경우엔 10년 동안 보유했더라도 공제율이 20%에 불과하다. 비거주 공제율은 15년 최대 30%다.

2021년부턴 장특공제 계산이 더욱 복잡해진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유 기간(4%)과 거주 기간(4%)으로 나눠 계산한다. 예컨대 10년 이상 보유하고(40%) 거주는 5년(20%)만 했다면 합산 공제율이 60%가 되는 식이다.

소유한 집을 임대주택으로 등록해두고 자신은 다른 곳에 전세로 살고 있는 1주택 임대사업자들에 대한 규제도 강화된다. 자가로 거주하는 1주택자와 임대사업을 하는 1주택자의 비과세 형평성이 어긋난다는 지적 때문이다. 조정대상지역 1주택자가 집을 팔 때 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주 기간을 채워야 하지만 임대사업자의 경우 이 같은 요건이 없어도 비과세가 가능했다. 그러나 앞으로 신규 등록하는 임대주택은 4~8년의 의무임대기간이 끝난 뒤 입주해 2년을 채우고 매각해야 비과세를 받을 수 있다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com