[집코노미TV] 부자 되려면 4가지 요건 갖춘 집 사세요

구민기 기자

입력2019.12.13 07:00 수정2019.12.13 07:00

'집'터뷰

'아기곰' 문관식 씨

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘도 아기곰님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

▷아기곰
요즘 트렌드가 새 아파트죠. 젊은 사람이든 나이든 사람이든 다 좋아합니다. 아파트도 정말 멋있게 잘 지었죠. 모델하우스만 가봐도 살아보고 싶은 생각이 절로 들죠. 그런데 문제는 거기에 현혹돼 입지가 떨어지는 곳을 선택하는 건 굉장히 안 좋은 거예요. 새 차를 마구 사는 것과 마찬가지입니다. 처음엔 좋지만 5년만 지나면 감가상각이 되죠. 그런데 부동산은 소비재가 아닙니다. 시간이 지날수록 가치가 오르는 자산이기 때문에 입지와 새 아파트를 바꾸면 안 됩니다.

▶구민기 기자
입지가 우선이다?

▷아기곰
그렇죠? 결혼하기 전에 선을 보는데 그 사람이 입은 옷을 보고 의사결정을 하진 않잖아요. 옷이 아니라 그 사람의 미래나 됨됨이, 성격을 보고 결혼해야 하잖아요. 그게 부동산에선 바로 입지입니다. 새 아파트는 시간이 지날수록 계속 낡아갑니다. 가치가 점점 떨어지는 거잖아요. 입지도 좋은 새 아파트라면 좋죠. 그런데 엄청 비싸죠. 그래서 입지를 먼저 고르고 그 다음에 새 아파트를 고를지 여부를 선택해야 합니다.

▶구민기 기자
집의 컨디션보다 입지가 중요하다고 하셨는데, 입지는 좀 추상적일 수 있을 것 같아요. 교통도 있고 학군도 있는데요.

▷아기곰
집값이 떨어지지 않고 계속 오를 입지는 남도 사고 싶은 집입니다. 그게 바로 수요가 몰리는 곳입니다. 수요는 10명이 몰리는데 공급이 100개라면 오히려 가격은 떨어집니다. 수요는 많은데 공급은 적은 곳을 찾으면 됩니다.

수요가 왜 몰리느냐? 누가 좋다고 해서 수요가 몰리진 않습니다. 그래서 투기하지 말란 거예요. 자신이 피를 봅니다. 주식이라면 치고 빠지기가 가능해요. 작전세력이 있더라도. 부동산은 빠져나오기 쉽지 않아요. 거래비용이 굉장히 큽니다. 1년 이내에 팔 수도 없습니다. 양도소득세를 44%나 내니까요. 투자를 하더라도 1년 이상, 실수요자라면 비과세 받으려면 2년 이상 갖고 있어야 하죠. 어디가 오른다고 해서 우르르 가더라도 자신이 팔 때 아무도 안 사준다면 소용 없습니다. 장부상 얼마가 올랐다 하더라도 거래가 일어나지 않으니까요.

실수요자가 지속적으로 들어갈 곳을 사야한다는 겁니다. 수요가 몰리는 곳 중에 가장 대표적인 게 직주근접입니다. 두 번째가 교통이나 교육, 환경이죠. 예컨대 서울에 있던 회사가 제주도로 옮긴다면? 통근이 불가능하니 제주도로 옮겨야하겠죠. 당연히 회사와 가까운 곳부터 집을 찾게 되고, 그래서 회사 근처의 수요가 가장 많습니다. 그래서 일자리가 많은 곳이 실수요자도 많습니다.

그 지역이 너무 비싸다면 해당 지역으로 빨리 갈 수 있는 곳이 두 번째입니다. 그래서 교통이 중요하죠. 교육의 경우 중산층 이상이 많이 모이면 교육환경은 따라서 올라옵니다. 돈이 적어서 모든 조건을 갖춘 곳을 선택하기 어렵다면 한두 가지 조건이 떨어지더라도 어느 정도의 기준에 만족하는 곳을 찾으면 됩니다.

▶구민기 기자
감사합니다. 아기곰님과 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미TV] 종부세 확 줄이는 네 가지 긴급처방

▶최진석 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 세무 마법사님과 함께 종합부동산세에 대해 얘기를 해보겠습니다. 절세와 관련한 내용인데, 임대주택으로 등록하면 종부세 합산 배제가 가능하다는데요. 지난해 ‘9·13 대책’ 이후 등록하면 혜택이 없다고요?▷원종훈 팀장이 부분에 대한 오해가 많습니다. 임대주택으로 등록하면 여전히 종부세를 피할 수 있습니다. 다만 혼선이 있는 게 뭐냐면 9·13 대책 이후 취득한 주택은 임대등록을 한다 하더라도 종부세가 빠지지 않아요. 이 얘기를 돌려 말하면 9·13 대책 이전 취득한 주택을 언제 등록하든 종부세를 피할 수 있다는 이야기입니다.결론은 이것입니다. 9·13 대책 이후에 등록 하느냐 안 하느냐가 아니라 9·13 대책 이후에 취득 한 것이냐 아니냐가 중요한 겁니다. 이전에만 취득했다면 언제 등록한다 하더라도 종부세를 뺄 수 있다는 거죠.물론 여기에도 요건은 여전히 있습니다. 다 아시는 것처럼 수도권의 경우에는 공시가격 6억원, 수도권 이외 지역은 공시가격 3억원 이하여야 합니다. 물론 임대를 개시한 시점 기준으로요. 기준금액 이하인 상태에서 적용이 되고요. 그리고 임대주택 유형은 두 가지입니다. 단기와 장기가 있는데 단기는 효과가 없습니다. 장기로 등록해야 한다는 것이죠.▶최진석 기자어쨌든 우리는 대상이 아니라는 거죠…. 그런데 공동명의에 대한 얘기도 있어요.▷원종훈 팀장공동명의가 세금을 줄일 수 있는 대안은 맞습니다. 다만 예를 들어 가구 기준으로 1채만 갖고 있고 보유기간은 길고 공시가격은 높다면, 공동명의로 바꿀 때 종부세가 줄어드는 건 맞긴 하지만 포기해야 할 것도 많습니다. 왜냐 공동명의로 바꾸게 되면 공시가격이 각자 기준 6억원으로 계산하는 대신 종부세에 대한 연령과 보유기간에 따른 세액공제 70%는 사라지게 됩니다. 공동명의로 바꾸면 종부세 기준금액이 12억원으로 오르는 효과는 있지만 세액공제는 포기해야 한다는 건데요, 만약에 공시가격이 아무리 높더라도 단독명의로 오랫동안 갖고 있다면 세액공제가 크기 때문에 그게 더 유리할 수도 있습니다.혹시 이 방송을 보고 계시는 분들이 오해하실까봐 말씀을 드리면요. 공동명의로 바꾸지 말라고 말씀드리는 게 아니라 오랫동안 보유하신 걸 종부세 절세 목적으로 공동명의로 바꾼다면 오히려 취득세와 증여세 부담이 커질 수 있다는 것입니다. 오히려 이때는 매각한 이후 구입하는 단계에서 공동명의로 구입하면 취득세라도 아낄 수 있습니다. 그래서 오랫동안 보유한 1가구 1주택 단독명의 주택은 구태여 종부세를 줄일 목적으로 공동명의로 바꿀 필요는 없다는 말씀 드립니다.지난 시간에 이런 말씀도 드렸었죠. 종부세는 주택이 한 사람에게 몰려있을 때보다 명의를 분산하게 되면 줄어든다는 거죠. 주택수에 따라 세율과 세부담상한선이 달라지니까요. 결정적으로 누진 구조에 있으니까 명의만 분산하면 낮은 과세표준이 적용되니까 세율이 낮아지죠.▶최진석 기자공동명의로 세금을 줄일 것인가, 단독명의로 세액공제를 받을 것인가에 대해서는 계산기를 두드려보고 결정해야 한다는 거죠?▷원종훈 팀장네 그렇습니다.▶최진석 기자그런데 법인 명의로 주택을 구입하거나 개인 명의를 신탁사에 맡기는 경우는 효과가 있나요?▷원종훈 팀장줄일 수 있습니다. 현실적인 얘기를 드리는 겁니다. 그런데 엄밀히 말하면 법인으로 주택을 구입하거나 신탁등기를 통해서 명의를 전환시키는 경우 명의 분산효과에 의해서 종부세가 줄어드는 거예요.그런데 주의해야 할 점이 있습니다. 이 내용을 들으시는 분들 중에 법인이 매력적이라고 생각하시고 무작정 뛰어드시는 분이 계실까봐 염려가 돼서 말씀드립니다. 법인으로 사업을 한 번도 해보지 않은 분이라면 굉장히 조심해야 합니다. 왜냐, 두 가지 측면에서 불이익이 있을 수 있어요.우선 구입하는 부동산이 과밀억제권역에 있다면 취득세가 중과세됩니다. 법인이 부동산을 구입할 때 본점이나 지점 목적으로 사용하거나, 사용하지 않는다 하더라도 설립 후 5년 이내 구입하는 거의 모든 부동산은 취득세가 중과세되는데 주택도 예외가 되지는 않습니다. 둘째는 법인이 주택을 사고팔 때 법인세에 10%포인트가 가산됩니다. 결국 법인도 중과세 제도가 있는 겁니다. 그리고 법인 명의로 주택을 구입하려는 최종적인 목적이 뭡니까? 자신의 주머니로 돌아오기 위해서잖아요. 마지막 단계에 내 것으로 바꾸는 과정에서 청산을 하거나 배당을 하게 되는데 그때 배당소득에 대해서도 과세가 됩니다. 이것도 만만치 않은 세금입니다. 그래서 법인 명의로 구입하는 건 상당히 신중해야 합니다.신탁은 해결되지 않은 숙제가 있습니다. 신탁등기를 한다는 건 어찌됐든 내 명의를 돌려놓고 납세의무자를 변경하는 거죠. 여기서 국세와 지방세의 이견이 있습니다. 지방세, 재산세죠. 이는 납세의무자가 신탁사, 수탁자로 돼 있습니다. 반면 국세, 종부세죠. 국세의 대원칙은 실질과세 원칙에 의해서 진짜 주인에게 과세됩니다. 신탁등기를 하더라도 진짜 주인인 위탁자에게 과세되는 게 원칙이겠죠. 그런데 국세 중에서 유일하게 지방세의 납세기준과 과세표준을 승계받아 과세하는 유일한 세금이 종부세입니다. 그래서 신탁사의 납세의무자를 그대로 끌고 와서 세금을 계산하는 거죠. 그러다 보니 과세를 못 하게 되는 세법의 미스매치가 발생하고 있습니다.그래서 신탁등기라는 건 현실적으로 과세를 못 하고 있는 게 사실이지만 경우에 따라선 세법의 새로운 해석, 또는 개정을 통해 추진될 수 있는 리스크가 있습니다. 신탁등기를 통해 종부세를 피할 수 있다고 자신만만하게 생각하시면 안 됩니다. 그래서 신탁등기를 통해 종부세를 피할 수 있다고 확실하게 말씀드리기는 어렵다, 주의해야 한다고 말씀드리겠습니다.▶최진석 기자이것도 득실을 따져야겠네요. 말씀 감사합니다. 종부세의 절세 방안에 대해서 알아봤습니다. KB국민은행 원종훈 팀장님과 얘기 나눠봤습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 조민경 인턴PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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[집코노미TV] "글로벌 돈풀기 경쟁 계속…부동산 떨어지기 어려워"

▶구민기 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 한국경제신문 한상춘 논설위원 모시고 이야기 해보도록 하겠습니다. 2020년대 부동산시장이 어떤 식으로, 어떤 배경을 갖고 출발할까요?▷한상춘 논설위원2008~2009년 서브프라임 모기지사태에서 위기가 발생한 만큼 2010년대엔 그 후유증이 컸습니다. 각국이 많은 수단을 썼지만 아직도 완전히 해결되지는 않았어요. 미완성 상태로 2020년대를 맞는 거죠. 돈을 많이 풀고, 소위 양적 완화죠. 아니면 제로금리, 마이너스금리를 어떻게 할 것이냐 하는 측면이 2020년대 부동산에서 가장 큰 여건적인 측면이 되지 않겠느냐고 보고 있습니다.사실 부동산시장을 예측할 땐 인구구조 등 인구통계학적 관점에서 보는 시각이 대부분입니다. 지금처럼 세계가 하나일 땐, 이민정책 등 각국에서 부족한 사항을 글로벌한 해법으로 풀고 있죠. 2020년대엔 더 각광을 받을 것입니다. 특정 국가의 인구구조만으로 부동산시장을 예측하는 건 잘 맞지 않을 것 같습니다.그런 측면에서 부동산가격을 결정할 때 가장 중요한 건 뿌려놓은 돈의 환수 여부가 가장 큰 요건이 되기 않겠느냐 봅니다. 지금은 사실 도널드 트럼프 대통령이나 아베 신조 총리 등 주요 선진국 리더들은 개성이 강한 ‘스트롱맨’입니다. 또 한 가지는 법이나 규범을 잘 지키지 않습니다. 세 번째는 정치가가 아니라 정치꾼입니다. 다음 세대가 아니라 다음 선거를 생각한다는 것이죠. 그래서 저금리나 돈을 환수하기는 어렵지 않겠느냐 하는 것이죠. 가장 중요한 돈을 환수하지 못하고 제로금리나 마이너스 금리를 쉽게 올리지 못한다면 2020년대엔 경기 상황과 관계없이 부동산가격은 올라가지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.▶구민기 기자2008년 후유증이 2020년대에도 되풀이가 되겠네요.▷한상춘 논설위원그렇습니다.▶구민기 기자2020년대 한국 부동산시장은 어떨까요?▷한상춘 논설위원사실 한국의 부동산시장은 돈이 철철 넘치는 구조가 쉽게 해소되지 않는다면 떨어지긴 어렵지 않겠느냐 봅니다. 유동성이 풍족하고 금리가 낮은 상태이고 모든 국토가 2시간 이내입니다. 강남의 수요층은 전국민이 되는 거죠. 개방 여부에 따라서는 중국 유커도 수요 계층이 될 수 있고요.그런 관점에서 규제 일변도의 정책은 강남 지역의 수급불균형을 심화시킵니다. 공급 측면에선 지금의 창릉 등지의 신도시보단 강남 지역에 공급을 늘려 수요를 맞춰줘야 합니다. 인프라는 확대되고 있고, 소셜네트워크를 통해 강남 집값이 오르고 있는 게 생중계되고 있으면 지방의 부자들도 결국엔 강남 집을 사는 것이죠.부동산 대책을 돌이켜 보자면 사실 효과가 적은 측면이 있습니다. 2020년대엔 자칫하면 외국인들이 들어오면서 강남이나 주요 도시 수요가 크게 늘어날 수 있는 만큼 그런 점을 감안해서 정책을 펴야 합니다.▶구민기 기자수요는 늘 수밖에 없고 특정 지역의 공급대책은 부실하다고 보셨는데, 수요에서 가장 중요한 게 유동성인 것 같아요. 세계의 유동성이 거둬들이기 힘든 상황이라고 말씀하셨는데 한국도 똑같은 상황인가요?▷한상춘 논설위원그렇습니다. 2010년대 유동성이 종전보다 월등히 많아졌죠. 금리적인 수준도 세계 평균과 비교해 보면 5분의 1 수준입니다. 그런 측면에서 보면 강남의 집값 문제에 대해선 종전보다 가격이 높다고 해서 고평가인가, 이런 문제는 좀 달리 봐야 한다고 봅니다. 부동산가격을 얘기할 때는 가구소득대비 주택가격비율(PIR)을 따지는데, 강남 집값이 런던이나 토론토, 뉴욕 등과 비교하면 높은 편은 아닙니다. 그런 측면에서 과거보다 집값이 높다고 해서 누르기만 하는 정책은 효과가 제한된 게 아닌가 보고 있습니다.▶구민기 기자기준금리는 떨어지진 않더라도 오르긴 어려운 환경이 계속 조성되나요?▷한상춘 논설위원기준금리는 사실 종전의 관점에선 벗어날 필요가 있지 않나 싶어요. 세계적으로 보면 금리를 낮춰서 경기를 살려왔으니 사실 금리도 종전 수준으로 출구전략이 나와야 하죠. 문제는 지금의 세계경제가 기업의 투자에 의한 지속 가능한 성장이 아니고 부동산가격과 소득에 의해서 경기가 올라간 측면이기 때문에 굉장히 질적으로 낮습니다. 경기가 괜찮다고 금리를 정상화시킨다면 세계경제가 순식간에 역자산효과에 의해서 급락할 가능성이 있다고 보입니다. 지금이 2차 세계대전 때와 비슷하다는 얘기가 나오는 것은 그런 관점에서 나왔다고 봅니다. 유동성 등 돈의 힘에 의해서 경기를 올렸으니 어떻게 하면 잘 지킬 수 있을까, 하는 측면에서 2020년대엔 금리를 쉽게 올리지는 어렵지 않겠느냐, 올린다 하더라도 정상화시키긴 어렵지 않겠느냐 봅니다. 돈이 실물경제에 녹아있기 때문에 그것을 환수하기가 어렵겠다는 것이죠.▶구민기 기자2020년대엔 부동산가격이 계속 오를 수밖에 없는 환경이 조성된다는 건데요. 그래도 일각에선 우려가 있을 것 같아요. 올라도 너무 올랐으니까요.▷한상춘 논설위원오른다는 개념이, 사실 부동산가격이 올라야죠. 성장률 등 모든게 오르니까요. 단순히 절대가격 오르는 걸 불안하게 생각하면 안 됩니다. 사회가 발전되는 게 뭐든지 오르는 것 아니겠습니까. 나머지가 오른 수준에 비해서 더 오르느냐 안 오르느냐를 판단해야 하거든요. 단순히 어느 지역이 올랐다, 거품이다, 이런 시각으로 봐선 안 된다는 얘기입니다. 그런 측면을 이해할 필요가 있다는 것을 말씀드리겠습니다. 그래야 균형적인 측면에서 바라볼 수 있어요. 소득과 성장률이 올라갈 때 사회 전반적으로 부동산가격이 과도하게 뛰지 않으면 그걸 안정으로 봐야한다는 것입니다. 그런데 한국 사회의 부동산시장은 규제를 통해 가격이 떨어져야 안정으로 보죠. 이게 기본적으로 잘못됐다는 걸 말씀드리겠습니다.▶구민기 기자지금까지 2020년대 세계경제 환경과 부동산시장에 대해서 한상춘 논설위원과 이야기 나눠봤습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 김예린·조민경 인턴PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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[집코노미TV] "2020년 비규제지역 '풍선효과' 절정"

▶구민기 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 민간택지 분양가 상한제에 따라 새 아파트 선호현상이 나타나고 있다고 하죠. 특히 분양가 규제를 벗어난 지역의 새 아파트가 투자자들의 관심을 받지 않겠느냐 하는데, 양지영 R&C연구소장님 모시고 얘기 나눠보겠습니다. 소장님, 비규제지역 분양시장이 활황을 보일 가능성이 높다고 하는데 관심있게 지켜볼 만한 지역이 있나요?▷양지영 소장불과 4~5년 전만 해도 부동산 상품에서 시세차익을 가장 크게 줄 수 있는 투자 1순위는 재건축이었죠. 최근엔 새 아파트가 뛰어넘은 것 같아요. 상황이 그런 여건이 만들어졌다고 보거든요. 2014년 택지개발촉진법이 폐지됐죠. 사실상 택지지구 공급이 중단됐어요. 최근엔 분양가 상한제가 시행됐죠. 앞으로 공급이 줄어들 수밖에 없다는 이야기입니다. 그리고 대출규제나 청약규제, 전매제한 등에서 비규제지역이 덜하다 보니 이쪽으로 자금이 들어오고 있어요.▶구민기 기자실제로 새 아파트의 인기를 실감할 수 있나요?▷양지영 소장청약경쟁률에서 볼 수 있죠. 최근 서울 가장 높았던 곳이 ‘르엘대치’였습니다. 1순위 평균이 212 대 1이었죠. 그런데 송도에선 206 대 1이 나왔습니다. 강남과 별 차이가 나지 않는다는 것이죠. 그만큼 비규제지역의 인기가 높아지고 있고, 부산의 경우엔 최근 조정대상지역에서 해제됐잖아요. 모 단지 같은 경우엔 444가구 모집에 2만명이 몰렸습니다.▶구민기 기자이 같은 인기의 다른 요인은 어떤 게 있을까요?▷양지영 소장최근 들어 많아진 개발호재가 있죠. 인천의 경우엔 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 예비타당성조사를 통과했고, ‘광역교통 2030’ 등을 통해서 탄력을 받는 것도 있고요. 청약통장의 경우엔 지난해 6만1000여개의 통장이 쓰였다고 합니다. 올해의 경우엔 그 두 배였어요. 그 정도로 관심도가 높아지고 있다고 봐야할 것 같네요.▶구민기 기자그런데 인천은 재개발이나 재건축 등 최근 공급이 많다고 하잖아요.▷양지영 소장많았죠. 최근엔 구도심에서도 정비사업이 진행되면서 공급이 많았는데 지역별 편차는 있는 것 같습니다. 예를 들면 중구 신흥동의 경우엔 17년 동안 공급이 없었어요. 여기 공급될 예정인 아파트가 화제가 되는 이유이기도 하고요.전에 서울 금천구 독산동에 ‘롯데캐슬 골드파크’라는 단지가 분양을 했었는데 당시 독산동에서 10년 만에 공급되는 아파트였어요. 주변에 노후된 단지들만 있다 보니 새 아파트에 대한 기대가 많았고 높은 청약경쟁률로 마감됐었죠. 희소성이 아파트 가치나 가격에 큰 영향을 미치고 있는 게 사실입니다.▶구민기 기자그런데 청약이 쉽지 않습니다. 고가점 통장을 팔기도 하고요. 당첨 전략이 있을까요?▷양지영 소장이렇게 질문하시는 분들이 상당히 많습니다. 어떤 단지를 찾느냐가 중요한 것 같아요. 새 아파트 가치가 높아진다고 하더라도 모든 새 아파트 가치가 높아지는 건 아닙니다. 앞으로는 초양극화시대가 올 것이라고 봅니다. 계속해서 인기를 끌 아파트의 첫 번째는 계속 말씀드렸던 새 아파트이고요. 두 번째는 직주근접입니다. 일자리가 많고, 또 가까운 지역의 단지를 찾아야 한다는 생각이 들고요. 1·2인가구가 증가하고 있기 때문에 소형 면적대도 관심을 가져야 합니다. 그런데 같은 지역 안에서도 단지별로 차이가 있기 때문에 잘 살펴보셔야 합니다.▶구민기 기자말씀 잘 들었습니다. 지금까지 비규제지역의 새 아파트에 대해 알아봤습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 구민기 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴