"건물주 되려면 도시계획부터 분석하세요"

23일 '조물주 위 건물주 되기 프로젝트' 세미나

김용길 REM 대표.

“건물을 짓는 건 제조원가가 드는 행위입니다. 반드시 유효수요가 있는 곳에 지어야 되팔 때 차익이 난다는 의미죠.”

13일 만난 김용길 REM 대표는 “건물주를 꿈꾸고 있다면 앞으로 호재가 실현될 곳을 찾아야 한다”면서 이같이 말했다. 교통망 개선 등 호재가 현실화된 곳은 이미 가격에 반영된 경우가 많아서다.

김 대표는 20여년 동안 금융회사 PB(프라이빗뱅커)들의 자문활동을 해온 부동산 업계 ‘막후 고수’로 통하는 인물이다. 토지나 건물 등의 적정 매입가를 분석하고 현지 중개업소를 통해 잠재 매물을 시장으로 이끌어내는 게 그의 주요 업무다.

김 대표는 “도시계획이나 교통망계획 등을 통해 유망 지역을 선별해내는 게 중요하다”고 강조했다. 도시계획이란 도시기본계획과 생활권계획, 도시관리계획을 아우르는 말이다. 도시개발의 근간이 되기 때문에 지자체별로 주기적으로 수립한다. 서울을 3개의 도심과 5개의 광역중심으로 나눈 ‘2030플랜(서울도시기본계획)’이 대표적으로 알려진 도시계획이다. 교통망의 경우 ‘국가철도망구축계획’과 ‘서울도시철도망구축계획’을 통해 대부분의 얼개가 나온다.

그는 “지역 분석을 미리 해둬야 개발계획의 윤곽이 나왔을 때 바로 투자를 시작할 수 있다”며 “분석이 선행되지 않으면 향후 매물을 구하는 시점마저 늦어진다”고 설명했다. 사전에 공개되는 행정자료를 활용할 것도 주문했다. 김 대표는 “환경영향평가나 지구단위계획 주민공람 과정에서 지하철역의 위치 등 주변의 세부적 개발계획이 사전에 공개된다”며 “예산 반영이나 착공 시기 등을 보고 투자 시점을 결정할 수 있다”고 조언했다.

김 대표는 이 같은 개발계획을 분석하다 보면 특정한 경향성도 엿보인다고 강조했다. 경전철의 경우 중전철인 지하철과 달리 출구가 두 곳으로 계획돼 용도지역의 종 상향 범위도 좁다는 게 그의 설명이다. 김 대표는 “용적률 상향 지역의 범위가 넓지 않아 매물의 부지 또한 좁다면 임대주택 등으로 개발하는 게 수익성이 좋을 수 있다”며 “사옥 수요가 많은 곳은 1종 주거지역에 머물더라도 신축 건물에 프리미엄이 붙는 경우가 많다”고 말했다.

김 대표는 이 같은 노하우를 오는 23일 서울 중림동 한국경제신문사 18층 다산홀에서 열리는 ‘조물주 위 건물주 되기 프로젝트’ 세미나에서 설명할 예정이다. 건물을 자녀에게 증여하거나 상속할 때 발생하는 세금을 줄일 묘안도 소개한다. 행사는 이날 오후 2시와 7시 두 차례에 걸쳐 진행된다. 한경부동산 홈페이지(land.hankyung.com)에서 할 수 있다. 참가비는 3만3000원이다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com