분양가 상한제 유예 첫 주말…강남 재건축 '썰렁'

김하나 기자

입력2019.10.06 10:52 수정2019.10.06 10:52

대출·단속 강화로 '지켜보자' 심리 가동
주말 매수 문의 급감 … 강남 재건축 두드러져
유예 덕보는 둔촌 주공, '깜짝' 반등

분양가 상한제 적용이 6개월 유예된다는 발표 이후 첫 주말. 강남 부동산 시장은 재건축을 중심으로 조용한 분위기를 나타냈다.

시장에서는 여유가 생긴만큼 '일단 지켜보자'는 관망 심리가 뚜렷했다. 동시에 분양가 상한제의 적용 유무에 따라서는 시장이 다소 갈리고 있다. 분양가 상한제가 적용되는 게 확실한 단지들은 매수문의가 뜸해졌다. 반면 적용을 피할 것으로 예상되는 재건축 단지들은 매물이 들어가고 호가가 뛰고 있다.

정부는 지난 1일 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지의 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하고, 주택 매매사업자·고가주택 보유자의 전세 대출을 강화하는 내용의 '10·1 부동산 시장 보완방안'을 발표했다.

6일 관련 업계에 따르면 강남의 대표적인 재건축 대상 아파트인 대치동 은마아파트, 잠실 주공5단지 등에 대한 문의는 뜸해졌다. 서초구 반포·잠원동 일대 일반 아파트 시장도 매수 열기가 한풀 물러섰다.

강남 아파트들은 지난달 말 하더라도 매매가 급증하면서 분위기가 뜨거웠다. 분양가 상한제가 이달 적용될 것으로 알려지면서, 공급 위축을 우려한 수요들이 몰리면서다.

문의만 끊겼을 뿐, 시세와 호가는 유지되고 있다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 시세는 21억5000만원이며, 잠실 주공5단지는 전용 76㎡가 20억원대, 전용 81㎡가 21억원대다.

반면 분양가 상한제 유예에 따른 수혜가 예상되는 강동구 '둔촌 주공' 아파트는 분위기가 다르다. 집주인들이 매물을 회수하면서 호가도 올라가고 있다. 이 아파트는 상한제 적용을 받지 않고 분양이 가능할 것이라는 기대감이 작용하고 있다. 이 단지는 내년 2월께 분양이 가능할 전망이다.

현지 중개업소에 따르면, 호가가 5000만원 가량 뛰었다. 둔촌 주공1단지 전용면적 88㎡는 지난달 말 16억6000만원에 거래됐고, 현재 17억원에도 안 팔겠다고 매물을 거둬들인 집주인이 있다.

한편 재건축 일정이 빠듯해 상한제 회피 여부가 불투명한 단지들은 속도전에 들어갔다. 강남구 개포 주공1단지를 비롯해 신반포3차·경남아파트(원베일리) 등이 대표적이다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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상한제 유예에 강남 재건축 '관망'…둔촌 주공은 5천만원 올라

대출·단속 강화로 호가 유지 속 '일단 지켜보자'…주말에도 문의 감소개포 주공1, 원베일리 등 일정 빠듯해 '비상'…상한제 적용따라 분위기 갈릴 듯관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지의 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예하고, 주택 매매사업자·고가주택 보유자의 전세 대출을 강화하는 내용의 '10·1 부동산 시장 보완방안'이 발표된 뒤 강남 아파트 시장이 일단 관망세를 보이고 있다.분양가 상한제가 적용될 재건축 초기 단지의 경우 매매 호가는 여전히 강세지만 매수자들이 일단 지켜보자며 한발 물러선 분위기다.그러나 상한제를 피해갈 것으로 예상되는 일부 재건축 단지는 매물이 자취를 감추고 호가가 뛰는 등 풍선효과도 나타나고 있다.6일 부동산 업계에 따르면 지난달까지 매수 문의가 빗발쳤던 강남 아파트 시장이 10·1 보완방안 발표 이후 관망세로 돌아섰다.주말에도 불구하고 매수 문의가 감소한 채 거래도 주춤한 모습이었다.강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "상한제 변수보다는 정부가 자금조달계획서 등 합동조사에 들어간다고 하니 '눈치보기'에 들어간 게 아닌가 싶다"며 "지난달보다 매수 문의가 많이 줄었고 거래도 안 된다"고 최근 기류를 전했다.그렇다고 가격이 하락하거나 매물이 증가한 것은 아니다.대치동 은마아파트 전용 84㎡ 시세는 21억5천만원으로 역대 최고가를 유지하고 있다.송파구 잠실 주공5단지도 비슷한 분위기다.이 아파트는 지난달 35∼36가구가 팔릴 정도로 분위기가 과열됐으나 이달 들어서는 매수세가 다소 주춤하다.잠실의 한 중개업소 대표는 "서울은 물론 지방에서도 매수 문의가 오고 있는데 지난달만큼 거래가 활발하게 이어지는 분위기는 아니다.정부의 추가 조치가 나온 직후여서 그런지 일단 관망세"라고 말했다.그러나 전용면적 76㎡가 20억∼20억5천만원, 전용 81㎡가 21억∼21억2천만원을 호가하는 등 시세는 여전히 역대 최고가 수준이다.서초구 반포·잠원동 일대 일반 아파트 시장도 매수 열기가 한풀 꺾였다.잠원동의 현지 중개업소 사장은 "최근 단위 농협 등에서 매매사업자 대출을 받아 집을 산 경우가 많았는데 정부가 이 대출을 규제하고 자금출처조사·편법 증여 등에 대한 합동단속을 강화한다고 하니 일단은 매수자들이 지켜보겠다고 한다"며 "재건축뿐만 아니라 일반아파트 시장도 추가 대책의 파장을 예의주시하고 있다"고 했다.관리처분인가를 받은 재건축 단지 중에서는 상한제 회피가 확실한 단지와 아리송한 단지 간에 온도 차가 감지됐다.강동구 둔촌 주공 아파트 단지는 매물이 실종됐다.분양가 상한제 적용이 6개월가량 유예되면서 내년 4월 말 이전에 상한제 적용을 받지 않고 분양이 가능할 것이라는 기대감이 작용한 것이다.현지 중개업소에 따르면 10·1 보완방안이 발표된 이후 둔촌 주공 아파트 호가가 5천만원가량 상승했다.철거·설계변경 등 변수가 남아 있지만 조합과 시공사 측은 내년 2월 정도면 분양이 가능할 것으로 예상하면서 가격이 뛰고 있다는 것이다.둔촌 주공1단지 전용면적 88㎡는 지난달 말 16억6천만원에 거래된 이후 현재 17억원에도 안 팔겠다고 매물을 거둬들인 집주인도 있다는 게 현지 중개업소의 전언이다.둔촌동의 한 중개업소 대표는 "집주인들이 매물을 다시 회수한 가운데 가끔 하나씩 나오는 매물은 호가를 5천만원 이상 높게 부른다"며 "상한제 리스크가 사라지면서 매수 문의가 늘었는데 매물이 없어 거래를 못하는 상황"이라고 설명했다.그러나 분양가 상한제를 피했다고 모두 가격이 뛰는 분위기는 아니다.재개발 사업인 동작구 흑석3구역은 다음 달 착공에 들어가면서 상한제를 피해갈 전망이지만 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협의가 관건이다.현지의 한 중개업소 대표는 "앞으로 HUG와의 분양가 협상 분위기에 따라 매매가격도 달라질 것"이라고 예상했다.재건축 일정이 빠듯해 상한제 회피 여부가 불투명한 단지들은 비상이 걸렸다.강남구 개포 주공1단지는 상한제 시행 전 일반분양을 끝내기 위해 속도전을 벌이고 있다.현재 석면 철거작업이 진행 중인 가운데 조합과 시공사 측은 일정을 서둘러 내년 4월까지 착공과 입주자 모집을 한다는 방침이다.그러나 둔촌 주공처럼 석면 철거가 수개월 이상 지연될 가능성도 배제할 수는 없다.개포동의 한 중개업소 대표는 "전용 41㎡ 매매가격이 20억3천만∼20억4천만원으로 지난달과 같은 수준"이라며 "상한제를 완전히 피해간 것은 아니어서 거래도 뜸한 상태"라고 말했다.당초 내년 3∼4월 일반분양을 준비하고 있던 서초구 신반포3차·경남아파트(원베일리)는 구조·굴토심의가 발목을 잡으면서 내년 4월 착공이 쉽지 않은 상황이다.반포동의 중개업소 사장은 "일반분양이 내년 하반기로 연기될 가능성이 제기되면서 10·1 보완방안 발표 이후 매수세가 주춤한 분위기"라며 "일반분양분이 350가구 정도로 많지 않아 큰 타격은 없겠지만 호가가 더 오르긴 어려울 것"이라고 내다봤다.전문가들은 이달 말 분양가 상한제가 시행되고 다음 달부터 상한제 대상 지역 선정에 들어가면 현재 강세를 보이는 재건축 가격도 타격을 받을 것으로 보고 있다.직방 함영진 빅데이터 랩장은 "상한제 시행에 정부 합동단속까지 본격화하면 일단 재건축 단지의 거래시장이 한동안 위축되고 상승세도 힘을 받기 어려울 것"이라며 "다만 저금리 기조가 지속하고 있고 상한제 시행에 따른 공급 부족 우려도 여전해 서울 집값이 크게 하락하진 않을 것"이라고 전망했다./연합뉴스
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분양가 상한제 적용 여부따라 엇갈린 집값

“온종일 집 사겠다는 전화를 받느라고 일도 못했습니다. 호가도 수천만원 뛰었습니다.”3일 서울 강동구 둔촌동 K공인 관계자는 “분양가 상한제 6개월 유예 발표 이후 둔촌주공아파트 몸값이 치솟고 있다”며 이같이 말했다. 이 지역 공인중개업소들에 따르면 이달 초까지만 해도 14억원 중후반대를 오르내리던 둔촌주공1단지 전용면적 79㎡ 매도 호가가 3000만~5000만원 정도 올라 15억원대를 넘었다. 그러나 강남구 개포주공1단지, 동작구 흑석3구역 등 유예 혜택을 기대하기 어려운 단지들은 덤덤한 반응을 나타내고 있다.둔촌주공 매물 품귀둔촌동 일대 중개업소들에 따르면 둔촌주공아파트 소유주들은 호가를 높이거나 매물을 거둬들였다. 정부의 분양가 상한제 유예 조치로 내년 4월까지 입주자 분양공고를 신청하면 상한제를 피할 수 있게 되면서다. 둔촌주공 재건축조합에 따르면 이 단지는 이달 중 철거를 마치고 다음달 15일 착공에 들어갈 예정이다. 내년 4월까지 입주자 모집공고를 신청하는 게 가능하다. 인근 A공인 관계자는 “유예가 발표된 1일 오전까지만 해도 시세보다 5000만원 싼 급매물도 있었는데 발표가 나온 오후부터 싹 들어갔다”며 “발표 전날 매물을 내놨다가 하루 만에 매도 계획을 철회한 집주인도 있다”고 전했다. D공인 관계자는 “매도인들이 기존 희망가에서 1억원씩 더 받아달라고 하는 경우도 종종 있다”고 말했다.유예가 확실시되는 강남구 개포주공4단지의 급매물들도 자취를 감췄다. 반면 매수 문의는 쏟아졌다. 지난 2일 오후 방문한 이 단지 인근 공인중개업소에서 30여 분 대화를 하는 동안 다섯 차례 문의전화가 걸려왔다. 이 중개업소 대표는 “매물 자체가 거의 없다”며 “집주인들은 늦게 팔수록 이득이란 생각을 하고 있다”고 전했다. 둔촌주공과 개포주공4단지를 포함해 내년 4월까지 분양이 가능한 단지는 서초구 신반포3차·경남(래미안 원베일리) 등이 꼽힌다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제 유예 조치가 호재는 맞지만 상한제를 피했더라도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규정은 그대로 적용된다”며 “호가 상승이 실제 거래 증가로 이어질지는 지켜봐야 할 것”이라고 지적했다.개포1단지 등 관망세상한제 유예 여부가 불투명한 강남구 개포주공1단지 인근 공인중개업소들에도 걸려온 전화가 적지 않았다. 다만 “상한제를 회피할 수 있겠느냐”는 문의 전화가 대부분이었다. 개포주공1단지는 4월 말까지 입주자모집공고를 하기가 쉽지 않은 상황이다. 지난 7월 마지막 한 가구가 퇴거함에 따라 석면 철거를 진행 중이다. 개포동 T공인 대표는 “조합에서는 어떻게든 4월 전에 입주자모집공고를 하겠다고 총력을 기울이는 분위기”라며 “호가는 1000만~2000만원 정도 올랐으나 확신하지 못하는 매수인들이 아직 관망세를 보이고 있다”고 말했다.분양가 상한제를 피하기 어려울 것으로 보이는 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구의 매매거래는 뚝 끊겼다. 이 단지는 조합원 간 소송 등으로 이주에 들어가지 못하고 있다. 반포동 B공인 대표는 “당장 호가가 확 빠지진 않았다”며 “매수세가 뜸해지면 결국 가격도 떨어지지 않겠냐”고 예상했다. 동작구 흑석3구역의 분위기도 차분했다. 흑석3구역은 철거를 마쳤지만 착공 시기는 계속해서 미뤄지는 상황이다. 인근 A공인 관계자는 “현재 조합 내 분쟁이 있기 때문에 현장에서는 6개월 이내에 분양할 수 있을지 의문이 많다”며 “그래서인지 적극적으로 매수 문의를 하는 사람이 늘어나지는 않았다”고 말했다.안혜원/구민기 기자 anhw@hankyung.com
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'분양가 상한제 유예' 혜택 2만5000가구 그칠 듯

민간택지 분양가 상한제 적용을 피할 수 있는 서울 재건축·재개발 단지가 25개(2만5000여 가구) 안팎에 그칠 전망이다.정부가 주택 공급의 ‘숨통’을 터주기 위해 분양가 상한제 적용을 6개월 유예하기로 했지만 내년 4월까지 분양 준비를 마칠 수 있는 단지가 정부 예상치(61개 단지 6만8000가구)의 3분의 1 수준이어서다.정부는 지난 1일 ‘10·1 부동산대책’을 통해 내년 4월 말까지 분양에 나서는 재건축·재개발 단지에 분양가 상한제 적용을 유예해주기로 하면서 “61개 단지, 6만8000가구가 관리처분인가를 받았다”고 발표했다. 하지만 2일 한국경제신문이 유예 대상이 된 관리처분인가 신청 단지를 전수 조사한 결과 내년 4월까지 분양이 가능한 곳은 25개 단지(2만5000여 가구)에 그쳤다.관리처분계획 인가를 받았다고 해도 조합원 이주를 마친 뒤 이달 철거를 시작해야 내년 4월까지 입주자모집공고를 신청할 수 있다. 김현미 국토교통부 장관은 이날 정부세종청사에서 열린 국정감사에서 “서울 재건축 단지 61개 가운데 절반 정도는 상한제 유예가 가능하다”고 말했다. 철거에만 최소 석달…반포주공1 등 30여 곳 상한제 못 피할 듯국토교통부가 지난 1일 ‘10·1 부동산 대책’을 내놓으면서 관리처분인가를 받은 서울 시내 재건축·재개발 단지 현황(61곳, 6만8000가구)을 공개한 이유는 이 중 상당수가 6개월 내에 입주자모집공고(분양) 단계까지 갈 수 있을 것으로 전망했기 때문이다. 박선호 국토부 1차관은 이날 “유예기간 내에 그동안 미뤄졌던 정비사업들이 분양을 하면 상당한 주택공급이 이뤄질 것으로 기대한다”고 말했다.하지만 조합과 정비업계는 실제 분양단계까지 갈 수 있는 곳이 정부 예상치의 3분의 1 수준에 그칠 것으로 전망하고 있다. 통상 관리처분인가를 받으면 이주 및 철거 작업을 한 뒤 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증서 발급, 구청의 분양승인 절차를 거친다. 이 모든 절차를 6개월 내에 마무리하는 게 어렵다는 것이다. 한 정비업체 관계자는 “보통 이주하고 철거하는 데만 1년 이상 걸린다”며 “철거를 막 시작한 단지도 민원 등이 발생하면 6개월 내에 마무리할 수 없다”고 지적했다. 당초 재건축 조합들이 요구했던 유예기간은 2년이다.유예 가능 단지 2만5000가구2일 한국경제신문이 서울시 클린업시스템과 각 재건축·재개발 조합을 통해 분석한 결과 관리처분인가를 받은 정비사업장 61곳 중 내년 4월까지 분양이 가능한 곳은 25개 안팎에 그치는 것으로 나타났다. 전체 6만8000가구 중 36.7%(2만5000여 가구) 수준이다. 재건축·재개발 사업은 관리처분인가를 받은 뒤 이주와 철거를 거쳐 분양에 나선다. 일반적으로 이주에 4~6개월, 철거에 3~4개월이 소요된다. 이 때문에 이달 철거를 시작해야 물리적으로 내년 4월까지 입주자모집공고를 할 수 있다. 철거를 시작해 분양가 상한제 유예가 가능한 단지로는 신반포3차·경남(2433가구), 개포주공4(2840가구), 둔촌주공(5930가구) 등이 포함됐다.이들 단지마저 내년 4월까지 분양 절차에 들어갈 수 있을지 불투명하다. 조합 중 상당수는 “6개월의 유예기간 내에 관련 절차를 마무리할 수 없다”고 주장했다. 서울 강북의 A단지 조합장은 “이주가 90% 정도 마무리됐다”며 “이달 중 철거를 시작한다 해도 6개월 내에 관련 절차를 다 밟을 수 있을지 확신이 안 선다”고 말했다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “유예 적용을 받을 단지는 1만 가구 수준에 그칠 가능성이 높다”고 말했다.HUG 분양가 통제도 부담분양가 상한제를 피한다고 해도 별 실익이 없다고 조합들은 주장했다. HUG를 통한 분양가 규제가 더욱 심해지면서 일부 단지는 주변 시세의 60% 수준에 일반분양을 해야 하는 까닭이다.둔촌주공 재건축 조합은 일반 분양가를 3.3㎡당 3600만~3800만원으로 희망한다. 그러나 올초 HUG는 이 단지 일반 분양가를 3.3㎡당 2500만원 수준으로 제시했다. 조합이 제시한 분양가보다 30% 낮은 수준이다. HUG가 제시하는 분양가를 받아들이지 않으면 일반분양이 불가능하다. 분양의 필수조건인 분양보증을 해주지 않아서다. 곽창석 도시와공간 대표는 “HUG 규제로 분양가가 낮아지면 둔촌주공 조합원은 억대 부담금을 추가로 내야 해 사업 추진이 쉽지 않을 것”이라며 “둔촌주공 조합원 중에는 부담금을 감당할 수 없는 이들도 있다”고 말했다. 반포동에선 신반포3차·경남 조합이 분양가 산정으로 고민하고 있다. HUG 기준을 적용하면 3.3㎡당 평균 분양가가 주변 시세의 60% 정도인 4000만원대에 그칠 것으로 예상돼서다.국토부는 정비사업 단지들에 대해 분양을 서두르라고 재촉하는 분위기다. 김현미 국토부 장관은 이날 국회 국정감사에서 “집값 불안이 지속되면 이달 말 즉시 상한제 적용 대상을 정할 것”이라고 강조했다. 그는 분양가 상한제가 주택 공급을 위축시킬 것이라는 지적에 대해 “과거 사례를 봐도 상한제를 시행한다고 해서 공급이 줄지는 않았다”며 “분양가가 주변 시세를 끌어올리는 현상을 막으면 집값 안정에 도움이 될 것”이라고 주장했다.최진석/전형진/양길성 기자 iskra@hankyung.com