올해 1~8월 전국에서 공급된 아파트는 약 29만 가구다. 부동산114에 따르면 면적별로 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 18만5000가구(63.7%)로 절반 이상을 차지했고, 60㎡ 이하 소형 아파트가 8만3000가구(28.8%), 85㎡ 초과 중대형이 2만1000가구(7.4%)였다. 서울은 전용면적 60㎡ 이하가 1만4000가구(57.5%)로 비중이 가장 높았고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 9000가구(36.3%), 85㎡ 초과가 1000가구(6.2%) 등이었다. 서울에서 60㎡ 이하 소형 아파트 공급 비중이 50%를 넘은 것은 공급 물량 통계가 집계된 2000년 이후 가장 높고, 85㎡ 초과가 6.2%에 불과한 것도 역대 최소 비중이다. 서울에서 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 공급 비중이 급증한 이유는 무엇일까?기본적으로는 1~2인 가구 비중이 늘면서 소형 주택 수요가 증가했기 때문이다. 통계청 기준 지난해 서울 가구 수는 383만9000가구이고, 이 중 1인 가구는 122만9000가구, 2인 가구는 97만7000가구로 1~2인 가구 비중이 57.5%에 이른다. 이 비중은 빠르게 늘고 있다.평면과 설계의 발전도 한몫하고 있다. 새 아파트는 발코니 확장이 기본 평면이 돼 내부 공간이 넓어졌고, 수납공간을 늘리거나 빌트인 시설이 다양해지면서 공간 활용도가 높아졌다.또 다른 측면으로는 서울은 다른 지역보다 아파트값이 비싸기 때문에 현실적으로 넓은 면적을 분양 또는 구입하기 어려운 면도 있다. 국토교통부에 등록된 올해 1~8월 아파트 실거래 가격은 전용면적 40㎡ 이하는 2억6000만원, 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 5억6000만원, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 8억1000만원, 85㎡ 초과는 13억9000만원으로 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트가격이 10억원을 넘기 때문에 어쩔 수 없이 소형 아파트를 선택하는 사람도 많다.공급자 입장에서도 소형 아파트는 인기가 있다. 소형이기 때문에 분양가 총액은 낮지만 면적당 단가는 대형 아파트보다 높은 편이다. 소형 아파트를 공급하면 분양 가구 수가 늘어나고, 분양가격이 높은 편이며, 대기 수요도 풍부해 분양 리스크가 줄어들기 때문이다.임대아파트가 늘어나는 것도 소형 아파트 공급에 영향을 미친다. 소형 주택 수요가 많기 때문에 민간에서는 임대수익을 목표로 임대아파트를 공급하고, 공공에서는 청년, 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 정책적으로 임대아파트를 공급한다. 올해 서울에서 공급된 임대아파트는 약 3000가구에 달하며 이 중 2849가구가 전용 60㎡ 이하 소형 임대아파트다. 올해 공공에서 공급한 아파트는 구로구 항동 공공주택지구3단지와 항동하버라인4단지 등 국민임대 545가구와 노원구 공릉동 서울공릉 행복주택 100가구가 대표적이다.또 서울주택도시공사에서 공급한 청년주택인 양천구 신정동 신정3지구 이든채와 은평구 진관동에 공급된 은평뉴타운 은뜨락도 있다. 민간에서 공급한 임대아파트는 중구 신당동 신당하나유보라스테이 718가구가 있다.김혜현 알투코리아 투자자문이사
서울 강남 3구를 중심으로 ‘중대형’ 아파트의 인기가 높아지고 있다. 2010년대 들어 건설사들이 중대형 주택형 공급을 꺼린 까닭에 희소가치가 높아져서다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “건설사들이 최근 10년 동안 1~2인가구 증가, 고령화 등의 인구 변화 트렌드에 맞춰 중소형 위주로 공급했다”며 “소득이 양극화되면서 고소득자가 늘어나다 보니 인기 주거지역에서 중대형이 수요에 비해 달리는 현상이 나타나고 있다”고 말했다.다시 인기 끄는 중대형올 들어 중대형 아파트가 시장의 관심을 끈 건 지난 7월부터다. 국민은행의 ‘아파트 규모별 매매가격 변동률 조사’에 따르면 지난달 마지막주(26일 기준) 중대형(전용면적 95.86㎡ 이상~135.00㎡ 미만)이 0.14% 상승하면서 모든 주택형 중 최고 상승률을 기록했다. 중형(62.81㎡ 이상~95.86㎡ 미만)이 0.12% 상승해 뒤를 이었다. 전용 62.81㎡ 미만의 중소형 상승률은 소폭 낮은 0.11%를 나타냈다.강남권 중대형 아파트는 이달 들어 사상 최고가를 잇달아 기록하고 있다. 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’(래대팰) 전용 151㎡는 지난달 8일 37억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 지난해 10월(35억5000만원) 비해 2억원가량 올랐다. 이 단지 중형 아파트인 전용 94㎡도 지난달 15일 29억2000만원에 거래돼 30억원대 진입을 눈앞에 두고 있다. 인근 K공인 관계자는 “올초 26억원에 거래되던 전용 84㎡ 최근 31억원을 호가하고 있다”며 “이 같은 추세가 최근 대형 주택형으로까지 번지고 있다”고 설명했다.서초구 반포동 일대에서도 신축 중대형 매매가가 30억원대 도달하고 있다. 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 117㎡는 이달 15일 34억원에 거래됐고 전용 115㎡는 20일 33억원에 손바뀜됐다. 특히 전용 117㎡는 지난해 4월(26억7000만원)과 비교해 약 7억원 상승했다.이 같은 추세가 송파구까지 번지고 있다. 헬리오시티 전용 110㎡ 분양권은 지난 7월 20억7000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 18억6000만원(1월)에서 2억원가량 올랐다. 입주 10년이 넘은 구축도 꿈틀대고 있다. 도곡동 경남아파트 114㎡는 17억2000만원에 거래돼 직전 거래가 대비 3억원가량 올랐다.중대형 비중 급감부동산 전문가들은 중대형 주택형이 한동안 시장에 공급이 되지 않으면서 희소가치가 높아졌다고 설명했다. 국토교통부의 ‘연도별 서울 아파트 공급 통계’에 따르면 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 공급 비율은 2014년 17%대에서 2018년 9%로 지속적으로 하락했다.권일 팀장은 “중대형 아파트는 2010년 이후 분양 물량이 줄어 희소성이 높아졌는데도 중소형 아파트에 비해 적게 올랐다”며 “시장에서 일종의 ‘차이 메우기’가 진행되고 있다”고 설명했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 “연봉 1억원을 넘는 직장인이 2016년 65만3000명에서 2017년 71만9000명으로 늘어나는 등 고소득자가 지속적으로 많아지고 있다”며 “소득이 늘면 자연스럽게 큰 집을 찾게 돼 있다”고 설명했다.다만 전문가들은 이 같은 추세가 강남3구 등 ‘고소득’ 지역에 국한될 것으로 전망했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “강남과 같은 고소득층 밀집지역에서 중대형의 몸값이 오르는 현상이 나타나고 있다”며 “소득이 받쳐주지 못하는 서울 외곽지역의 중대형 아파트는 가격 상승이 제한적일 것”이라고 내다봤다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
지방 아파트 단지들이 갑자기 날아든 수천만원대 ‘부가가치세 폭탄’에 쩔쩔매고 있다. 아파트 입주자대표회의들이 자체적으로 하는 분리수거·알뜰장터 등으로 거둔 수익사업에 지방 국세청 및 세무서가 최대 7년치 부가세를 내라고 요구한 것이다. 국세청이 그동안 세금을 내라고 고지하지도 않다가 가산세까지 물려 논란이 되고 있다.수천만원 세금 폭탄에 입주자들 ‘끙끙’지난 6월 충남 천안시 쌍용동의 A 아파트 단지는 천안세무서에서 약 3900만원의 부가세를 내라는 공문을 받았다. 이 아파트 단지가 2013~2016년 4년간 벌인 수익사업의 부가세 법인세 지방세 등이 그동안 납부되지 않았으니 이를 한꺼번에 내라는 것이었다. 3년6개월간 납부하지 않은 금액은 2226만원. 여기에 가산세 1750만원이 붙어 있었다. 이 단지는 부랴부랴 입주자대표회의를 열어 세금을 내기로 결정했다.A 아파트 단지와 같은 사례는 지방 곳곳에서 나타나고 있다. 지역 아파트 단지와 지방주택관리사협회 등에 따르면 올 2월부터 부산 광주 대전 충북 전남 청주 등지에서 아파트 수익사업에 과세가 이뤄지고 있다. 충북지역에서는 약 70개의 아파트 단지가, 광주시에선 아파트 단지 40여 곳이 세금납부 공문을 받은 것으로 알려졌다. 부산시에선 150개 단지가 부가세 납부 요청을 받았다. 김종환 부산시주택관리사협회장은 “협회에 과세 사실을 밝히지 않은 곳까지 합하면 전국적으로는 수백 개 단지가 될 것”이라고 했다.아파트 단지의 수익사업은 재활용품 수거, 알뜰장터 임대료, 외부업체 광고 전단 부착, 이동통신 중계기 임대 등을 통해 거둬들인 잡수익이다. 일반적으로 입주자대표회의가 사업자등록 또는 비영리법인등록을 거쳐 사업을 대행한다. 아파트 단지 수익사업은 연간 매출이 3000만원 이상이면 영리·비영리법인 여부와 상관없이 부가세 과세 대상에 해당한다. 그러나 일부 아파트 단지가 매출을 신고하지 않고 수익사업을 운영하다가 최대 7년치 매출이 한꺼번에 과세 대상이 됐다.느닷없는 부가세 과세에 아파트 단지들이 당황하고 있지만 국세청은 정상적인 업무 수행이라는 반응이다. 한 지방국세청 관계자는 “아파트 단지마다 외부 회계감사와 주택관리사협회 교육을 통해 과세 대상이라는 사실을 알았으면 제때 신고하고 납부했어야 한다”며 “세무서들이 부가세 부과를 사전에 공지할 의무는 없다”고 설명했다.“제때 내라고 얘기도 없이 가산세 폭탄”아파트 단지들은 세금 부과가 과하다고 호소하고 있다. 사전 예고도 없이 몇 년치를 한꺼번에 내는 것은 부담이 지나치게 크다는 얘기다. 미신고분에 대한 가산세까지 붙어 아파트 단지들의 부담은 더욱 커졌다.국세기본법은 무신고 또는 과소신고된 부가세 대상 매출에 해당 세액의 최대 40%에 달하는 가산세를 매기도록 한다. 여기에 납부불성실 가산세까지 붙으면 배보다 배꼽이 커진다는 게 아파트 단지들의 하소연이다. 쌍용동의 A 아파트 단지는 2013년 부가세의 세금(285만원)보다 가산세(299만원)가 더 많았다.아파트 단지들은 세금을 낼 방안이 없어 입주자들에게 손을 벌리고 있다. 1000가구 이상의 대규모 아파트 단지는 수익사업 매출만 연간 억단위를 넘겨 부가세 합산 규모도 수억원에 달한다. 이상윤 광주시주택관리사협회장은 “보통 단지마다 보유한 예비비가 1000만원 수준인데 수천만원을 내는 것은 무리”라며 “과세 기간에 살던 입주자가 이사한 경우도 있어 현재 입주민의 불만이 상당하다”고 했다.법적 대응도 마땅치 않다. 2014년 말부터 국민권익위원회가 아파트 수익사업에 대한 세금 미납 시 가산세 추징 등 불이익 처분이 내려질 수 있다는 점을 알려왔기 때문이다. 김흥수 충남주택관리사협회장은 “법적 대응도 검토해봤지만 결국 내야 할 세금이라 다수 단지가 울며 겨자먹기로 내기로 했다”며 “지방세무서들이 제때 내라고 했으면 가산세까지 무는 일은 없었을 것”이라고 했다.배태웅/조재길/천안=강태우 기자 btu104@hankyung.com
