▶최진석 기자
세계로 뻗어나가는 집코노미, 이상우 애널리스트와 함께하고 있습니다. 이번 시간엔 하반기 부동산시장 전망을 해볼게요. 전에 집코노미TV 출연해서 말씀하신 대로 서울 집값이 오르고 있어요. 이 정도면 오르고 있다고 해도 되겠죠? 강남이 주도하는 것 같은데 왜 이렇게 다시 오름세를 탈까요?
▷이상우 애널리스트
제가 볼 때 올해 주택시장에서 투기와 투자는 의미가 없는 것 같아요. 이사가 가고 싶은 거죠, 좋은 곳으로. 선호하는 지역 위주로 가격이 오르고요. 원래도 가고 싶은 지역이었는데 이동을 더 서두르게 된 것 같습니다.

▶최진석 기자
갑자기 강남으로 가고 싶게 된 본질은 뭔가요?

▷이상우 애널리스트
다른 사람들도 사는 걸 보니 나도 사야하지 않을까, 라는 생각을 하시게 된 것 같고요. 두 번째는 정말 가야할 이유들이 생긴 거죠. 40대 전후 세대의 경우 자녀들이 초등학교에 진학하는데 이 순간부터 복잡해집니다. 그동안은 새 집 찾아 삼만리였다면 자녀들이 취학연령이 되니 학교를 보기 시작하게 된 거죠. 과거엔 인기 고등학교, 8학군을 얘기했다면 요즘은 초등학교죠. 초등학교가 좋은 지역을 찾다 보면 몇 개 안 남습니다. 그렇게 되면 강남, 서초, 송파, 양천, 광진 정도로 확장이 되겠죠. 북쪽에선 노원이고요.

그리고 새 아파트가 들어서는 지역의 초등학교는 보통 다 좋아요. 강남 위주로 오른다고 말씀하셨지만 최근엔 마포도 굉장히 올랐어요.

▶최진석 기자
수요자들이 강화된 규제에 대한 내성이 생긴 걸까요?

▷이상우 애널리스트
규제 지역이 아닌 곳을 굳이 찾아서 사는 게 답은 아니라고 다들 결정을 내리신 것 같아요. 그래서 강남 가고 싶었던 분들은 강남으로 가는 것이고, 마·용·성(마포·용산·성동)에서 비운 자리를 외곽 분들이 채우는 것이고요. 그 한 자리, 한 자리, 본인이 생각하던 다음 스텝에 대한 결정이 빨리 내려지니까 서울이 상당히 많이 올라가고 있고요.
▶최진석 기자
이렇게 이동하는 수요는 가격이나 규제와 관계없이 필요에 의해 조금씩 움직이는 것이다 보니…

▷이상우 애널리스트
조금이라고 하기엔 움직임이 컸던 것 같아요. 1주택자들이 대부분이고, 앞 집을 팔면서 이동하는 일시적 2주택이기 때문에 규제 영역도 아니고요. 1주택자의 이동이라는 건 말 그대로 일반인들이 선택할 수 있는 것인데, 이들이 이동했을 때 이런 결과가 나올 수 있다는 걸 (당국이) 조금 간과한 것 같아요. 투자자들이 전부가 아니라는 거죠. 주택은 소비하는 물건이기 때문에 소비자들이 무엇을 원하는지가 중요하지 않겠느냐, 저는 이렇게 보고 있어요.

▶최진석 기자
당초 올해 서울 집값이 8% 정도 상승할 거라고 보셨는데, 여전히 가능할 거라고 생각하시나요?

▷이상우 애널리스트
네, 8.4%요. 인터뷰 전에 계산을 해봤는데 연간 상승률 8.4%가 나오려면 (KB국민은행 기준 8월 이후) 월간 상승률로 1.5% 정도씩 오르면 됩니다. 7월이 1.2% 정도였던 것 같아요. 잘 하면 연간 8%가 나올 것 같고, 조금 못 미칠 수도 있을 것 같아요.

▶최진석 기자
B급, C급 입지 부동산의 가격도 현재 분위기를 추종해서 오를까요?

▷이상우 애널리스트
서울 전역이 오르는 추세가 크게 다르진 않을 것 같아요. 노·도·강(노원·도봉·강북)과 금·관·구(금천·관악·구로)는 여전히 투자자들이 관심이 많은 것 같고요. 나머지 지역들은 실수요자들이 좋아하는 것 같고요. 실수요 관점에서의 관심지역들은 계속 관심을 두실 것 같습니다.

▶최진석 기자
실수요자의 전략은 어떻게 잡아야 할까요?

▷이상우 애널리스트
정말 어렵죠. 실수요자들이 원하는 지역들이 너무 고가거든요. 한 단계씩 스텝 바이 스텝으로 올라가는 움직임도 계획을 세우셔야 할 것 같아요. 언제까지 어딜 가야겠다, 하는 전략을 생각하셔야 할 것 같아요.
▶최진석 기자
투자자는 어떻게 해야 할까요?

▷이상우 애널리스트
강남권은 투자금이 상당히 무거워요. 수익률이 100%가 나려면 10억원 이상 투자를 해서 10억원 이상 나야 해요. 그걸 예상하는 분들은 별로 없을 거예요. 그것보단 차라리 1억~2억원을 투자해서 그만큼 오르는 걸 쉽게 보시는 게 일반적인 투자 패턴이니까요. 그런 분들이 작년에 움직인 게 강북권이었고요. 실제로 엄청 올랐고, 9·13 대책이 나올 만 했죠. 같은 흐름일 거라고 봅니다.

▶최진석 기자
그런 측면에서 노·도·강과 금·관·구과 주목을 받을 수도 있겠네요.

▷이상우 애널리스트
특히나 투자라고 한다면 주식이나 모든 자산이 마찬가지지만 모멘텀이라고 하는 호재성 이벤트가 있어야 하거든요. 이런 이벤트는 아무래도 수도권보다 서울에 많다는 게 특징적이죠. 노·도·강과 금·관·구를 말씀드리는 이유도 교통 개선이라는 포인트가 있어요. 지난해엔 수도권광역급행철도(GTX)가 핵심에 있었는데 올해는 동북선 경전철이나 신안산선이 더 임박해 있거든요. 이런 호재 적용 여부를 보셔도 될 것 같아요.

▶최진석 기자
짧은 시간이지만 밀도 있게 알아봤습니다. 짧아서 좋죠? 왜냐면 부장이 없어서 그래요. 그래서 이렇게 깔끔하고 퍼펙트하게 할 수 있었습니다. 이상우 애널리스트와 함께했습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이지현 인턴PD 편집 김예린 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴